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第三章市場(chǎng)比較法-2
六、調(diào)查與選擇比較案例
(一)比較案例的概念
與評(píng)估對(duì)象條件相似，可使用替代原則，作為評(píng)估對(duì)象比較參照的交易案例叫比較案例。比較案例選擇是否合適，直接影響市場(chǎng)比較法評(píng)估的結(jié)果，所以這一步也是重要的基礎(chǔ)工作。
(二)比較案例的選擇要求
1、選擇比較案例時(shí)應(yīng)選取3個(gè)（含3個(gè)）以上，10個(gè)（含10個(gè)）以下的比較案例；
2、與待估宗地用途應(yīng)相同。用途主要是指具體的利用方式，如辦公樓、酒店、旅館等。
3、交易案例必須為正常交易(即成交價(jià)格為正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格)，所謂正常交易應(yīng)是公開(kāi)、平等、自愿的交易。
4、與待估宗地的交易類(lèi)型應(yīng)相同。交易類(lèi)型一般包括出讓、轉(zhuǎn)讓、股份制改造、抵債、抵押等。
5、與待估宗地所處地區(qū)的區(qū)域特性及宗地的個(gè)別條件要相近，即用來(lái)比較的交易案例應(yīng)與待估土地處于具有相同特性的同一地區(qū)，或處于同一供需圈的類(lèi)似地區(qū)，且其宗地的個(gè)別條件應(yīng)相近。
6、交易時(shí)間與待估宗地的估價(jià)期日應(yīng)接近或可以進(jìn)行比較修正。一般情況下：
(1)如果市場(chǎng)比較穩(wěn)定且交易較少，比較的有效期限可適當(dāng)延長(zhǎng)，即可以選擇近幾年的交易案例用于比較；
(2)如市場(chǎng)變化比較快且交易活躍，則比較的有效期要縮短，一般應(yīng)選擇2年內(nèi)成交的不動(dòng)產(chǎn)交易案例，最長(zhǎng)不得超過(guò)3年。
7、根據(jù)各案例的情況，應(yīng)建立價(jià)格比較基礎(chǔ)，統(tǒng)一付款方式、幣種和貨幣單位、面積內(nèi)涵和面積單位等。
（三）比較案例的數(shù)據(jù)采集內(nèi)容
收集交易案例的內(nèi)容一般包括土地坐落、用途、權(quán)利狀態(tài)、地段交通條件、公共設(shè)施條件、基礎(chǔ)設(shè)施條件、交易價(jià)格、交易形式、建筑物概況（面積、結(jié)構(gòu)、用途）、規(guī)劃使用限制、成交日期、交易雙方基本情況、交易市場(chǎng)狀況以及個(gè)別一些因素（包括宗地地形地質(zhì)、面積形狀、臨街類(lèi)型、臨街位置深度、容積率、寬深度等）。
（四）比較案例的調(diào)查途徑和方法
1、查閱政府有關(guān)部門(mén)的房地產(chǎn)交易資料。
2、查閱各種報(bào)刊有關(guān)房地產(chǎn)交易的消息。
3、查訪房地產(chǎn)經(jīng)辦人，了解各種信息。
4、通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查，直接調(diào)查交易雙方。
5、查閱當(dāng)?shù)卦u(píng)估機(jī)構(gòu)所掌握的交易材料。
6、其他途徑。（如互聯(lián)網(wǎng)收集相關(guān)資料）
第三章市場(chǎng)比較法-2
六、調(diào)查與選擇比較案例
(一)比較案例的概念
與評(píng)估對(duì)象條件相似，可使用替代原則，作為評(píng)估對(duì)象比較參照的交易案例叫比較案例。比較案例選擇是否合適，直接影響市場(chǎng)比較法評(píng)估的結(jié)果，所以這一步也是重要的基礎(chǔ)工作。
(二)比較案例的選擇要求
1、選擇比較案例時(shí)應(yīng)選取3個(gè)（含3個(gè)）以上，10個(gè)（含10個(gè)）以下的比較案例；
2、與待估宗地用途應(yīng)相同。用途主要是指具體的利用方式，如辦公樓、酒店、旅館等。
3、交易案例必須為正常交易(即成交價(jià)格為正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格)，所謂正常交易應(yīng)是公開(kāi)、平等、自愿的交易。
4、與待估宗地的交易類(lèi)型應(yīng)相同。交易類(lèi)型一般包括出讓、轉(zhuǎn)讓、股份制改造、抵債、抵押等。
5、與待估宗地所處地區(qū)的區(qū)域特性及宗地的個(gè)別條件要相近，即用來(lái)比較的交易案例應(yīng)與待估土地處于具有相同特性的同一地區(qū)，或處于同一供需圈的類(lèi)似地區(qū)，且其宗地的個(gè)別條件應(yīng)相近。
6、交易時(shí)間與待估宗地的估價(jià)期日應(yīng)接近或可以進(jìn)行比較修正。一般情況下：
(1)如果市場(chǎng)比較穩(wěn)定且交易較少，比較的有效期限可適當(dāng)延長(zhǎng)，即可以選擇近幾年的交易案例用于比較；
(2)如市場(chǎng)變化比較快且交易活躍，則比較的有效期要縮短，一般應(yīng)選擇2年內(nèi)成交的不動(dòng)產(chǎn)交易案例，最長(zhǎng)不得超過(guò)3年。
7、根據(jù)各案例的情況，應(yīng)建立價(jià)格比較基礎(chǔ)，統(tǒng)一付款方式、幣種和貨幣單位、面積內(nèi)涵和面積單位等。
（三）比較案例的數(shù)據(jù)采集內(nèi)容
收集交易案例的內(nèi)容一般包括土地坐落、用途、權(quán)利狀態(tài)、地段交通條件、公共設(shè)施條件、基礎(chǔ)設(shè)施條件、交易價(jià)格、交易形式、建筑物概況（面積、結(jié)構(gòu)、用途）、規(guī)劃使用限制、成交日期、交易雙方基本情況、交易市場(chǎng)狀況以及個(gè)別一些因素（包括宗地地形地質(zhì)、面積形狀、臨街類(lèi)型、臨街位置深度、容積率、寬深度等）。
（四）比較案例的調(diào)查途徑和方法
1、查閱政府有關(guān)部門(mén)的房地產(chǎn)交易資料。
2、查閱各種報(bào)刊有關(guān)房地產(chǎn)交易的消息。
3、查訪房地產(chǎn)經(jīng)辦人，了解各種信息。
4、通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查，直接調(diào)查交易雙方。
5、查閱當(dāng)?shù)卦u(píng)估機(jī)構(gòu)所掌握的交易材料。
6、其他途徑。（如互聯(lián)網(wǎng)收集相關(guān)資料）