房地產(chǎn)投資項目現(xiàn)金流量
1. 出售型房地產(chǎn)開發(fā)項目的現(xiàn)金流量
1.1 出售型的現(xiàn)金流入－總投資等于總成本費用
現(xiàn)金流入項目
銷售收入
分析銷售收入時的注意事項
存在預(yù)售，所以要合理確定不同時點的商品房銷售比例
多種產(chǎn)品組合，所以要確定不同類型房地產(chǎn)產(chǎn)品的銷售比例
各個不同時點，各類商品房的銷售價格應(yīng)進(jìn)行動態(tài)預(yù)測
1.2 出售型的現(xiàn)金流出
序 號 項 目
備 注
1
土地取得成本
1.1
土地使用權(quán)出讓金
1.2
城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費
1.3
征地拆遷補償安置費
1.4
土地使用權(quán)取得稅費
2
開發(fā)成本
2.1
勘察設(shè)計和前期工程費
2.2
建筑安裝工程費
2.3
基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費
2.4
公共配套設(shè)施建設(shè)費
2.5
開發(fā)期間稅費
3
開發(fā)費用（三項）
3.1
管理費用
3.2
銷售費用
3.3
財務(wù)費用
3.3.1
利息支出
3.3.2
其他財務(wù)費用
4
銷售稅費
4.1
營業(yè)稅及附加
4.2
其他銷售稅費
2. 經(jīng)營型房地產(chǎn)開發(fā)項目的現(xiàn)金流量
2.1 經(jīng)營型現(xiàn)金流入
租金收入
自營收入
轉(zhuǎn)讓收入
2.2 經(jīng)營型現(xiàn)金流出
序 號 項 目
1
固定資產(chǎn)投資
同銷售型的成本分類
2.
經(jīng)營成本
2.1
人工費
2.2
公共設(shè)施設(shè)備日常運行、維修及保養(yǎng)費
2.3
綠化養(yǎng)護(hù)費
2.4
清潔衛(wèi)生費
2.5
保安費用
2.6
辦公費
2.7
固定資產(chǎn)折舊費
2.8
不可預(yù)見費
2.9
保險費
2.10
物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理利潤
2.11
法定規(guī)費
2.12
房產(chǎn)稅
3.房地產(chǎn)置業(yè)投資項目的現(xiàn)金流量（購買型）
3.1 購買型置業(yè)投資的現(xiàn)金流入（與經(jīng)營型房地產(chǎn)開發(fā)項目同）
租金收入
自營收入
轉(zhuǎn)讓收入
3.2 購買型置業(yè)投資的現(xiàn)金流出
序 號 項 目
1
購買房地產(chǎn)的投資（與經(jīng)營型完全相同）
同銷售型的成本分類
2.
經(jīng)營成本（與經(jīng)營型完全相同）
2.1
人工費
2.2
公共設(shè)施設(shè)備日常運行、維修及保養(yǎng)費
2.3
綠化養(yǎng)護(hù)費
2.4
清潔衛(wèi)生費
2.5
保安費用
2.6
辦公費
2.7
固定資產(chǎn)折舊費
2.8
不可預(yù)見費
2.9
保險費
2.10
物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理利潤
2.11
法定規(guī)費
2.12
房產(chǎn)稅
【難點】現(xiàn)金流出處理上的特殊性
如購買房地產(chǎn)投資全部來自自有資金，則全部位于起始點的初始投資
如購買房地產(chǎn)投資一部分來自自有資金，一部分來自銀行貸款，則自有資金部分表現(xiàn)為初始投資，借貸部分表現(xiàn)為還款期內(nèi)每期的還本付息額
1. 出售型房地產(chǎn)開發(fā)項目的現(xiàn)金流量
1.1 出售型的現(xiàn)金流入－總投資等于總成本費用
現(xiàn)金流入項目
銷售收入
分析銷售收入時的注意事項
存在預(yù)售，所以要合理確定不同時點的商品房銷售比例
多種產(chǎn)品組合，所以要確定不同類型房地產(chǎn)產(chǎn)品的銷售比例
各個不同時點，各類商品房的銷售價格應(yīng)進(jìn)行動態(tài)預(yù)測
1.2 出售型的現(xiàn)金流出
序 號 項 目
備 注
1
土地取得成本
1.1
土地使用權(quán)出讓金
1.2
城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費
1.3
征地拆遷補償安置費
1.4
土地使用權(quán)取得稅費
2
開發(fā)成本
2.1
勘察設(shè)計和前期工程費
2.2
建筑安裝工程費
2.3
基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費
2.4
公共配套設(shè)施建設(shè)費
2.5
開發(fā)期間稅費
3
開發(fā)費用（三項）
3.1
管理費用
3.2
銷售費用
3.3
財務(wù)費用
3.3.1
利息支出
3.3.2
其他財務(wù)費用
4
銷售稅費
4.1
營業(yè)稅及附加
4.2
其他銷售稅費
2. 經(jīng)營型房地產(chǎn)開發(fā)項目的現(xiàn)金流量
2.1 經(jīng)營型現(xiàn)金流入
租金收入
自營收入
轉(zhuǎn)讓收入
2.2 經(jīng)營型現(xiàn)金流出
序 號 項 目
1
固定資產(chǎn)投資
同銷售型的成本分類
2.
經(jīng)營成本
2.1
人工費
2.2
公共設(shè)施設(shè)備日常運行、維修及保養(yǎng)費
2.3
綠化養(yǎng)護(hù)費
2.4
清潔衛(wèi)生費
2.5
保安費用
2.6
辦公費
2.7
固定資產(chǎn)折舊費
2.8
不可預(yù)見費
2.9
保險費
2.10
物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理利潤
2.11
法定規(guī)費
2.12
房產(chǎn)稅
3.房地產(chǎn)置業(yè)投資項目的現(xiàn)金流量（購買型）
3.1 購買型置業(yè)投資的現(xiàn)金流入（與經(jīng)營型房地產(chǎn)開發(fā)項目同）
租金收入
自營收入
轉(zhuǎn)讓收入
3.2 購買型置業(yè)投資的現(xiàn)金流出
序 號 項 目
1
購買房地產(chǎn)的投資（與經(jīng)營型完全相同）
同銷售型的成本分類
2.
經(jīng)營成本（與經(jīng)營型完全相同）
2.1
人工費
2.2
公共設(shè)施設(shè)備日常運行、維修及保養(yǎng)費
2.3
綠化養(yǎng)護(hù)費
2.4
清潔衛(wèi)生費
2.5
保安費用
2.6
辦公費
2.7
固定資產(chǎn)折舊費
2.8
不可預(yù)見費
2.9
保險費
2.10
物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理利潤
2.11
法定規(guī)費
2.12
房產(chǎn)稅
【難點】現(xiàn)金流出處理上的特殊性
如購買房地產(chǎn)投資全部來自自有資金，則全部位于起始點的初始投資
如購買房地產(chǎn)投資一部分來自自有資金，一部分來自銀行貸款，則自有資金部分表現(xiàn)為初始投資，借貸部分表現(xiàn)為還款期內(nèi)每期的還本付息額