二、土地登記代理的涵義與基本原則
（一）土地登記代理的涵義
土地登記代理是指土地登記代理機構在受托權限內，為委托人提供土地登記咨詢、代理等業(yè)務服務，并由委托人直接承擔相應的法律責任的經營活動。
土地登記代理是土地市場中介服務的一種，屬于委托代理的范疇。根據《土地登記規(guī)則》第七十五條和人事部、國土資源部《關于印發(fā)〈土地登記代理人職業(yè)資格制度暫行規(guī)定〉和〈土地登記代理人職業(yè)資格考試實施辦法〉的通知》（人發(fā)[2002]116號）中規(guī)定，國家將于2003年開始實行土地登記代理人員職業(yè)資格制度，從事土地登記代理的人員和機構必須取得國家規(guī)定的土地登記代理資格。土地登記代理是為適應土地市場的發(fā)展而產生的，對規(guī)范土地登記行為，促進土地市場的發(fā)展和完善是十分重要而且相當必要的。伴隨著中國土地市場的蓬勃發(fā)展，土地登記代理事業(yè)必將會有廣闊的空間。
（二）土地登記代理的基本原則
1、合法原則
土地登記代理機構和土地登記代理人在承接土地登記代理業(yè)務時，必須遵守國家的有關規(guī)定，在國家法律、法規(guī)、政策允許的服務項目范圍內及核準的經營范圍內從事代理活動，提供代理服務；不得從事國家法律、法規(guī)、政策禁止的服務項目。
2、平等自愿原則
合同法規(guī)定，民事合同當事人依法享有自愿訂立合同的權利，任何單位和個人不得非法干預。在選擇代理機構及代理人時，必須尊重委托人的意愿，由委托人自主選擇、自愿委托代理機構及代理人。委托人與代理人法律地位一律平等，任何一方不得將自己的意志強加于另一方，雙方在權利義務對等的基礎上訂立代理合同。
3、公平公正原則
土地登記代理人與委托人屬于民事法律關系，雙方的地位是平等的，任何一方沒有額外的特權，其權利和義務應當是統(tǒng)一的。在處理雙方的糾紛時，雙方所適用的法律也應當是相同的。
4、等價有償原則
等價有償是市場經濟的基本原則，作為一種中介服務，土地登記代理所交換的是一種特殊商品-服務。土地登記代理人提供給委托人相應的服務時，委托人應當按照代理人所提供服務的質量和數量給予代理人適當的勞動報酬。
5、誠實信用原則
在行使權利、履行義務的過程中，土地登記代理人與委托人應當遵循誠實信用原則。雙方應當誠實守信，善意地行使權利、履行義務，不得有欺詐等惡意行為。任何一方不得弄虛作假，提供不實信息，或簽訂虛假合同。
6、保密原則
在土地登記代理過程中，土地登記代理機構、土地登記代理人有權要求委托人提供與代理業(yè)務相關的資料。由于其中的部分資料可能涉及到委托人的商業(yè)秘密或個人隱私，為了充分保障委托人的權益，土地登記代理機構、土地登記代理人不得泄漏委托人商業(yè)秘密或個人隱私。
（一）土地登記代理的涵義
土地登記代理是指土地登記代理機構在受托權限內，為委托人提供土地登記咨詢、代理等業(yè)務服務，并由委托人直接承擔相應的法律責任的經營活動。
土地登記代理是土地市場中介服務的一種，屬于委托代理的范疇。根據《土地登記規(guī)則》第七十五條和人事部、國土資源部《關于印發(fā)〈土地登記代理人職業(yè)資格制度暫行規(guī)定〉和〈土地登記代理人職業(yè)資格考試實施辦法〉的通知》（人發(fā)[2002]116號）中規(guī)定，國家將于2003年開始實行土地登記代理人員職業(yè)資格制度，從事土地登記代理的人員和機構必須取得國家規(guī)定的土地登記代理資格。土地登記代理是為適應土地市場的發(fā)展而產生的，對規(guī)范土地登記行為，促進土地市場的發(fā)展和完善是十分重要而且相當必要的。伴隨著中國土地市場的蓬勃發(fā)展，土地登記代理事業(yè)必將會有廣闊的空間。
（二）土地登記代理的基本原則
1、合法原則
土地登記代理機構和土地登記代理人在承接土地登記代理業(yè)務時，必須遵守國家的有關規(guī)定，在國家法律、法規(guī)、政策允許的服務項目范圍內及核準的經營范圍內從事代理活動，提供代理服務；不得從事國家法律、法規(guī)、政策禁止的服務項目。
2、平等自愿原則
合同法規(guī)定，民事合同當事人依法享有自愿訂立合同的權利，任何單位和個人不得非法干預。在選擇代理機構及代理人時，必須尊重委托人的意愿，由委托人自主選擇、自愿委托代理機構及代理人。委托人與代理人法律地位一律平等，任何一方不得將自己的意志強加于另一方，雙方在權利義務對等的基礎上訂立代理合同。
3、公平公正原則
土地登記代理人與委托人屬于民事法律關系，雙方的地位是平等的，任何一方沒有額外的特權，其權利和義務應當是統(tǒng)一的。在處理雙方的糾紛時，雙方所適用的法律也應當是相同的。
4、等價有償原則
等價有償是市場經濟的基本原則，作為一種中介服務，土地登記代理所交換的是一種特殊商品-服務。土地登記代理人提供給委托人相應的服務時，委托人應當按照代理人所提供服務的質量和數量給予代理人適當的勞動報酬。
5、誠實信用原則
在行使權利、履行義務的過程中，土地登記代理人與委托人應當遵循誠實信用原則。雙方應當誠實守信，善意地行使權利、履行義務，不得有欺詐等惡意行為。任何一方不得弄虛作假，提供不實信息，或簽訂虛假合同。
6、保密原則
在土地登記代理過程中，土地登記代理機構、土地登記代理人有權要求委托人提供與代理業(yè)務相關的資料。由于其中的部分資料可能涉及到委托人的商業(yè)秘密或個人隱私，為了充分保障委托人的權益，土地登記代理機構、土地登記代理人不得泄漏委托人商業(yè)秘密或個人隱私。