七、其他宗地條件修正系數(shù)編制
1．寬度修正：對(duì)臨街土地特別是臨街商業(yè)用地來(lái)說(shuō)，地塊臨街寬度不同，其地價(jià)是不相等的。由于臨街商店鋪面的寬窄不一，商店對(duì)顧客的吸引力會(huì)有所差異，進(jìn)而影響到商店?duì)I業(yè)額，所以在路線價(jià)估價(jià)中，必須考慮寬度修正。其計(jì)算方法是同一路線價(jià)區(qū)中進(jìn)深相等的樣本，考慮在不同寬度情況下反映在土地價(jià)格上的變動(dòng)情況，最后確定寬度條件下的修正系數(shù)。
2．寬深比率修正：在一般情況下，大型的商業(yè)建筑物，進(jìn)深較大，地價(jià)會(huì)隨著地塊深度的增加，土地價(jià)值逐步降低。另一方面，由于商店大，鋪面寬度寬，外觀醒目，同樣會(huì)增加對(duì)顧客的吸引，所以對(duì)大型商店單獨(dú)采用鋪面寬度和深度修正，不太實(shí)際，而且也難于操作，因此，應(yīng)采用商店的寬度比深度即寬深比率系數(shù)來(lái)反映這種地價(jià)的修正情況。
3．容積率修正：一般情況下，路線價(jià)只是代表一定容積率水平下的地價(jià)，隨著容積率的增加，地價(jià)一般會(huì)上升。因此，在同一區(qū)段中，抽查不同容積率水平下的平均地價(jià)，可得到容積率修正系數(shù)。
4．出讓、轉(zhuǎn)讓年期修正：土地出讓是國(guó)家將一定年期內(nèi)的土地使用權(quán)讓與土地使用者，土地轉(zhuǎn)讓是土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為。根據(jù)地價(jià)計(jì)算公式：
V=a/r[1—1/（1+r）n]
式中：V——地價(jià)：
a——年地租；
r——還原利率；
n——出讓、出租或轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租年期。
可計(jì)算出宗地年期修正系數(shù)。
5．朝向修正：對(duì)住宅用地而言，由于建筑物的朝向不同，就決定了房屋的坐落、房層的坐落，朝向又會(huì)對(duì)房屋的銷(xiāo)售價(jià)格產(chǎn)生影響。那么從房屋售價(jià)中扣除成本后所余的地價(jià)，也因朝向不同而有所差異，需進(jìn)行地塊環(huán)境條件影響修正。
6．地價(jià)分配率修正：地價(jià)分配率是將土地單價(jià)(或平面地價(jià))調(diào)整、分?jǐn)偟礁鳂菍拥谋嚷省Ｒ话銇?lái)看，隨著樓層數(shù)的增高，地價(jià)分配呈遞減趨勢(shì)，當(dāng)趨于某一臨界值后，地價(jià)分配又會(huì)呈現(xiàn)增加的勢(shì)頭。為了評(píng)估需要，必須制訂一個(gè)統(tǒng)一的地價(jià)分配率以反映樓層依據(jù)樓層高低，樓面地價(jià)在地塊總價(jià)格中所占的比例。
1．寬度修正：對(duì)臨街土地特別是臨街商業(yè)用地來(lái)說(shuō)，地塊臨街寬度不同，其地價(jià)是不相等的。由于臨街商店鋪面的寬窄不一，商店對(duì)顧客的吸引力會(huì)有所差異，進(jìn)而影響到商店?duì)I業(yè)額，所以在路線價(jià)估價(jià)中，必須考慮寬度修正。其計(jì)算方法是同一路線價(jià)區(qū)中進(jìn)深相等的樣本，考慮在不同寬度情況下反映在土地價(jià)格上的變動(dòng)情況，最后確定寬度條件下的修正系數(shù)。
2．寬深比率修正：在一般情況下，大型的商業(yè)建筑物，進(jìn)深較大，地價(jià)會(huì)隨著地塊深度的增加，土地價(jià)值逐步降低。另一方面，由于商店大，鋪面寬度寬，外觀醒目，同樣會(huì)增加對(duì)顧客的吸引，所以對(duì)大型商店單獨(dú)采用鋪面寬度和深度修正，不太實(shí)際，而且也難于操作，因此，應(yīng)采用商店的寬度比深度即寬深比率系數(shù)來(lái)反映這種地價(jià)的修正情況。
3．容積率修正：一般情況下，路線價(jià)只是代表一定容積率水平下的地價(jià)，隨著容積率的增加，地價(jià)一般會(huì)上升。因此，在同一區(qū)段中，抽查不同容積率水平下的平均地價(jià)，可得到容積率修正系數(shù)。
4．出讓、轉(zhuǎn)讓年期修正：土地出讓是國(guó)家將一定年期內(nèi)的土地使用權(quán)讓與土地使用者，土地轉(zhuǎn)讓是土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為。根據(jù)地價(jià)計(jì)算公式：
V=a/r[1—1/（1+r）n]
式中：V——地價(jià)：
a——年地租；
r——還原利率；
n——出讓、出租或轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租年期。
可計(jì)算出宗地年期修正系數(shù)。
5．朝向修正：對(duì)住宅用地而言，由于建筑物的朝向不同，就決定了房屋的坐落、房層的坐落，朝向又會(huì)對(duì)房屋的銷(xiāo)售價(jià)格產(chǎn)生影響。那么從房屋售價(jià)中扣除成本后所余的地價(jià)，也因朝向不同而有所差異，需進(jìn)行地塊環(huán)境條件影響修正。
6．地價(jià)分配率修正：地價(jià)分配率是將土地單價(jià)(或平面地價(jià))調(diào)整、分?jǐn)偟礁鳂菍拥谋嚷省Ｒ话銇?lái)看，隨著樓層數(shù)的增高，地價(jià)分配呈遞減趨勢(shì)，當(dāng)趨于某一臨界值后，地價(jià)分配又會(huì)呈現(xiàn)增加的勢(shì)頭。為了評(píng)估需要，必須制訂一個(gè)統(tǒng)一的地價(jià)分配率以反映樓層依據(jù)樓層高低，樓面地價(jià)在地塊總價(jià)格中所占的比例。