投資性房地產公允價值計量賬務處理例解
一、公允價值模式計量投資性房地產賬務處理
企業(yè)作為存貨的房地產轉換為投資性房地產的，應按其在轉換日的公允價值借記“投資性房地產(成本)”，貸記“開發(fā)產品”等科目，按其差額貸記“資本公積——其他資本公積”或借記“公允價值變動損益”，已計提跌價準備的，同時結轉跌價準備。資產負債表日，投資性房地產的公允價值高于其賬面余額的差額，借記“投資性房地產(公允價值變動)”，貸記“公允價值變動損益”；公允價值低于其賬面余額的差額做相反分錄。處置投資性房地產時，應按實際收到的金額借記“銀行存款”等科目，貸記“其他業(yè)務收入”，按該項投資性房地產的賬面余額借記“其他業(yè)務成本”，貸記“投資性房地產(成本)”，貸或借記“投資性房地產(公允價值變動)”；同時按該項投資性房地產的公允價值變動借或貸記“公允價值變動損益”，貸或借記“其他業(yè)務收入”。
[例1] A企業(yè)是從事房地產開發(fā)的企業(yè)，2007年3月10日與B企業(yè)簽訂了租賃協(xié)議，將其開發(fā)的一棟寫字樓整體出租給B企業(yè)使用，租賃期開始日為2007年4月15日。2007年4月15日，該寫字樓的賬面余額450萬元，其公允價值為410萬元，2007年12月31日，該寫字樓公允價值為430萬元，未計提存貨跌價準備。2008年4月租賃期滿，A企業(yè)收回該寫字樓并于2008年6月出售，出售款已收訖。A企業(yè)的賬務處理如下：
(1)2007年4月15日
借：投資性房地產——XX寫字樓(成本)4100000
公允價值變動損益 400000
貸：開發(fā)產品 4500000
(2)2007年12月31日
借：投資性房地產——××寫字樓(公允價值變動)200000
貸：公允價值變動損益200000
(3)2008年6月出售時
借：銀行存款 4600000
貸：其他業(yè)務收入 4600000
借：其他業(yè)務成本 4300000
貸：投資性房地產——××寫字樓(成本) 4100000
投資性房地產——××寫字樓(公允價值變動) 200000
同時將投資性房地產累計公允價值變動轉入其他業(yè)務收入
借：其他業(yè)務收入200000
貸：公允價值變動損益200000
將自用的建筑物等轉換為投資性房地產的，按其在轉換日的公允價值借記“投資性房地產(成本)”，按已計提的折舊等借記“累計折舊”等科目，按其賬面余額貸記“固定資產”等科目，按其差額貸記“資本公積(其他資本公積)”或借記“公允價值變動損益”，已計提減值準備的，同時結轉減值準備。
[例2]2007年12月，A企業(yè)將自用的處于商業(yè)繁華地段的辦公樓租給B企業(yè)使用，租賃開始日為2008年1月1日，租賃期為3年，假設A企業(yè)對出租的辦公樓采用公允價值模式計量，2008年1月1日，該辦公樓的公允價值為360萬元，其原價為500萬元，已提折IEll42萬元。A企業(yè)2008年1月1日賬務處理如下：
借：投資性房地產——×寫字樓(成本)3600000
累計折舊1420000
貸：固定資產5000000
資本公積——其他資本公積20000
將投資性房地產轉為自用時，應按其在轉換日的公允價值借記“固定資產”等科目，按其賬面余額貸記“投資性房地產(成本、公允價值變動)”，按其差額貸或借記“公允價值變動損益”。
二、公允價值計量且其變動計入當期損益金融資產的賬務處理
企業(yè)取得交易性金融資產，按其公允價值借記“交易性金融資產(成本)”，按發(fā)生的交易費用借記“投資收益”，按已到付息期但尚未領取的利息或已宣告但尚未發(fā)放的現金股利借記“應收利息”或“應收股利”，按實際支付的金額貸記“銀行存款”等科目。交易性金融資產持有期間被投資單位宣告發(fā)放的現金股利，或在資產負債表日按分期付息、一次還本債券投資的票面利率計算的利息，借記“應收股利”或“應收利息”，貸記“投資收益”。資產負債表日，交易性金融資產的公允價值高于其賬面余額的差額借記“交易性金融資產(公允價值變動)”，貸記“公允價值變動損益”；公允價值低于其賬面余額的差額做相反分錄。出售交易性金融資產，應按實際收到的金額借記“銀行存款”等科目，按該金融資產的賬面余額貸記“交易性金融資產”，按其差額貸或借記“投資收益”；同時將原計入該金融資產的公允價值變動轉出借或貸記“公允價值變動損益”，貸或借記“投資收益”。
[例3]2007年1月1日，A企業(yè)從二級市場支付價款102萬元(含已到期尚未領取的利息2萬元)購入某公司發(fā)行的債券，另發(fā)生交易費用2萬元，該債券面值100萬元，剩余期限為2年，票面年利率為4％，每年付息一次，A企業(yè)將其劃分為交易性金融資產。2007年1月5日，收到該債券2006年下半年利息2萬元；2007年6月30日，該債券的公允價值為115萬元，不含息；2007年7月5日，收到該債券半年利息；2007年年12月31日，該債券的公允價值為110萬元，不含息；2008年1月5日，收到該債券2007年下半年利息；2008年3月31日，A企業(yè)將該債券出售，取得價款118萬元，含1季度利息1萬元。假定不考慮其他因素。A企業(yè)的賬務處理如下：
(1)2007年1月1日購入債券
借：交易性金融資產——成本1000000
應收利息20000
投資收益20000
貸：銀行存款1040000
(2)2007年1月5日收到2006年下半年利息
借：銀行存款20000
貸：應收利息20000
(3)2007年6月30日確認債券公允價值變動和投資收益
借：交易性金融資產——公允價值變動150000
貸：公允價值變動損益150000
借：應收利息20000
貸：投資收益20000
(4)2007年7月5日收到半年利息
借：銀行存款20000
貸：應收利息20000
(5)2007年年12月31日確認債券公允價值變動和投資收益
借：公允價值變動損益50000
貸：交易性金融資產——公允價值變動50000
借：應收利息20000
貸：投資收益20000
(6)2008年1月5日收到2007年下半年利息
借：銀行存款20000
貸：應收利息20000
(7)2008年3月31日將債券出售
借：銀行存款1180000
公允價值變動損益100000
貸：交易性金融資產——成本1000000
——公允價值變動100000
投資收益(含第1季度利息)180000
一、公允價值模式計量投資性房地產賬務處理
企業(yè)作為存貨的房地產轉換為投資性房地產的，應按其在轉換日的公允價值借記“投資性房地產(成本)”，貸記“開發(fā)產品”等科目，按其差額貸記“資本公積——其他資本公積”或借記“公允價值變動損益”，已計提跌價準備的，同時結轉跌價準備。資產負債表日，投資性房地產的公允價值高于其賬面余額的差額，借記“投資性房地產(公允價值變動)”，貸記“公允價值變動損益”；公允價值低于其賬面余額的差額做相反分錄。處置投資性房地產時，應按實際收到的金額借記“銀行存款”等科目，貸記“其他業(yè)務收入”，按該項投資性房地產的賬面余額借記“其他業(yè)務成本”，貸記“投資性房地產(成本)”，貸或借記“投資性房地產(公允價值變動)”；同時按該項投資性房地產的公允價值變動借或貸記“公允價值變動損益”，貸或借記“其他業(yè)務收入”。
[例1] A企業(yè)是從事房地產開發(fā)的企業(yè)，2007年3月10日與B企業(yè)簽訂了租賃協(xié)議，將其開發(fā)的一棟寫字樓整體出租給B企業(yè)使用，租賃期開始日為2007年4月15日。2007年4月15日，該寫字樓的賬面余額450萬元，其公允價值為410萬元，2007年12月31日，該寫字樓公允價值為430萬元，未計提存貨跌價準備。2008年4月租賃期滿，A企業(yè)收回該寫字樓并于2008年6月出售，出售款已收訖。A企業(yè)的賬務處理如下：
(1)2007年4月15日
借：投資性房地產——XX寫字樓(成本)4100000
公允價值變動損益 400000
貸：開發(fā)產品 4500000
(2)2007年12月31日
借：投資性房地產——××寫字樓(公允價值變動)200000
貸：公允價值變動損益200000
(3)2008年6月出售時
借：銀行存款 4600000
貸：其他業(yè)務收入 4600000
借：其他業(yè)務成本 4300000
貸：投資性房地產——××寫字樓(成本) 4100000
投資性房地產——××寫字樓(公允價值變動) 200000
同時將投資性房地產累計公允價值變動轉入其他業(yè)務收入
借：其他業(yè)務收入200000
貸：公允價值變動損益200000
將自用的建筑物等轉換為投資性房地產的，按其在轉換日的公允價值借記“投資性房地產(成本)”，按已計提的折舊等借記“累計折舊”等科目，按其賬面余額貸記“固定資產”等科目，按其差額貸記“資本公積(其他資本公積)”或借記“公允價值變動損益”，已計提減值準備的，同時結轉減值準備。
[例2]2007年12月，A企業(yè)將自用的處于商業(yè)繁華地段的辦公樓租給B企業(yè)使用，租賃開始日為2008年1月1日，租賃期為3年，假設A企業(yè)對出租的辦公樓采用公允價值模式計量，2008年1月1日，該辦公樓的公允價值為360萬元，其原價為500萬元，已提折IEll42萬元。A企業(yè)2008年1月1日賬務處理如下：
借：投資性房地產——×寫字樓(成本)3600000
累計折舊1420000
貸：固定資產5000000
資本公積——其他資本公積20000
將投資性房地產轉為自用時，應按其在轉換日的公允價值借記“固定資產”等科目，按其賬面余額貸記“投資性房地產(成本、公允價值變動)”，按其差額貸或借記“公允價值變動損益”。
二、公允價值計量且其變動計入當期損益金融資產的賬務處理
企業(yè)取得交易性金融資產，按其公允價值借記“交易性金融資產(成本)”，按發(fā)生的交易費用借記“投資收益”，按已到付息期但尚未領取的利息或已宣告但尚未發(fā)放的現金股利借記“應收利息”或“應收股利”，按實際支付的金額貸記“銀行存款”等科目。交易性金融資產持有期間被投資單位宣告發(fā)放的現金股利，或在資產負債表日按分期付息、一次還本債券投資的票面利率計算的利息，借記“應收股利”或“應收利息”，貸記“投資收益”。資產負債表日，交易性金融資產的公允價值高于其賬面余額的差額借記“交易性金融資產(公允價值變動)”，貸記“公允價值變動損益”；公允價值低于其賬面余額的差額做相反分錄。出售交易性金融資產，應按實際收到的金額借記“銀行存款”等科目，按該金融資產的賬面余額貸記“交易性金融資產”，按其差額貸或借記“投資收益”；同時將原計入該金融資產的公允價值變動轉出借或貸記“公允價值變動損益”，貸或借記“投資收益”。
[例3]2007年1月1日，A企業(yè)從二級市場支付價款102萬元(含已到期尚未領取的利息2萬元)購入某公司發(fā)行的債券，另發(fā)生交易費用2萬元，該債券面值100萬元，剩余期限為2年，票面年利率為4％，每年付息一次，A企業(yè)將其劃分為交易性金融資產。2007年1月5日，收到該債券2006年下半年利息2萬元；2007年6月30日，該債券的公允價值為115萬元，不含息；2007年7月5日，收到該債券半年利息；2007年年12月31日，該債券的公允價值為110萬元，不含息；2008年1月5日，收到該債券2007年下半年利息；2008年3月31日，A企業(yè)將該債券出售，取得價款118萬元，含1季度利息1萬元。假定不考慮其他因素。A企業(yè)的賬務處理如下：
(1)2007年1月1日購入債券
借：交易性金融資產——成本1000000
應收利息20000
投資收益20000
貸：銀行存款1040000
(2)2007年1月5日收到2006年下半年利息
借：銀行存款20000
貸：應收利息20000
(3)2007年6月30日確認債券公允價值變動和投資收益
借：交易性金融資產——公允價值變動150000
貸：公允價值變動損益150000
借：應收利息20000
貸：投資收益20000
(4)2007年7月5日收到半年利息
借：銀行存款20000
貸：應收利息20000
(5)2007年年12月31日確認債券公允價值變動和投資收益
借：公允價值變動損益50000
貸：交易性金融資產——公允價值變動50000
借：應收利息20000
貸：投資收益20000
(6)2008年1月5日收到2007年下半年利息
借：銀行存款20000
貸：應收利息20000
(7)2008年3月31日將債券出售
借：銀行存款1180000
公允價值變動損益100000
貸：交易性金融資產——成本1000000
——公允價值變動100000
投資收益(含第1季度利息)180000