抵押是指為擔保債務的履行，債務人或者第三人“不轉移”財產的占有，將該財產抵押給債權人的，債務人不履行到期債務或者發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)抵押權的情形，債權人有權就該財產優(yōu)先受償。
(一)抵押財產
1、可以抵押的財產
(1)建筑物和其他土地附著物;
(2)建設用地使用權;
解釋：以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內的建設用地使用權一并抵押。以建設用地使用權抵押的，該土地上的建筑物一并抵押。鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的建設用地使用權不得單獨抵押。以鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內的建設用地使用權一并抵押。
(3)以招標、拍賣、公開協(xié)商等方式取得的荒地等土地承包經營權;
(4)生產設備、原材料、半成品、產品;
(5)正在建造的建筑物、船舶、航空器;
解釋：以依法獲準尚未建造的或者正在建造中的建筑物抵押的，當事人只要辦理抵押物登記的，抵押有效。
(6)交通運輸工具。
2、不能抵押的財產
(1)土地所有權;
(2)耕地、宅基地、自留地等集體所有的土地使用權;
解釋：當事人以農作物和與其尚未分離的土地使用權同時抵押的，土地使用權部分的抵押無效(耕地不能抵押);
(3)學校、醫(yī)院、幼兒園等以共益為目的的事業(yè)單位、社會團體的教育設施、醫(yī)療衛(wèi)生設施;
解釋：當事人以其教育設施、醫(yī)療衛(wèi)生設施以外的財產為自身債務設定抵押的，人民法院可以認定抵押有效。
(4)所有權、使用權不明或者有爭議的財產;
(5)依法被查封、扣押、監(jiān)管的財產。
解釋：已經設定抵押的財產被查封、扣壓的，不影響抵押權的效力。
3、抵押人所擔保的債權不得超出其抵押物的價值，超出的部分不具有優(yōu)先受償?shù)男Я?。財產抵押后，該財產的價值大于所擔保債權的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分。
4、 共有財產
(1)“按份共有人”以其共有財產中享有的份額設定抵押的，抵押有效。
(2)“共同共有人”以其共有財產設定抵押，未經其他共有人的同意，抵押無效;但是，其他共有人知道或者應當知道而未提出異議的視為同意。
(二)抵押合同和抵押登記
1、設立抵押權，當事人“應當”采取書面形式訂立抵押合同。抵押權人在債務履行期屆滿前，不得與抵押人約定債務人不履行到期債務時抵押財產歸債權人所有。
2、必須登記的(登記是抵押權的生效條件)
(1)建筑物和其他土地附著物;
(2)建設用地使用權;
(3)以招標、拍賣、公開協(xié)商等方式取得的荒地等土地承包經營權;
(4)正在建造的建筑物。
根據(jù)《物權法》的規(guī)定，只有這四種財產必須辦理抵押物登記，抵押合同自“登記之日”起生效。
3、企業(yè)、個體工商戶、農業(yè)生產經營者以生產設備、原材料、半成品、產品等動產抵押的，應當向抵押人所在地的工商行政管理部門辦理登記。 對這些財產應當進行抵押登記，但無論是否登記，抵押合同自“簽訂之日”起成立并生效;只是未登記的，不能對抗善意第三人。(登記不是生效要件)
4、 以其他財產抵押的，可以自愿辦理抵押權登記，抵押合同自簽訂之日起生效。(可以不登記、簽訂生效)
(一)抵押財產
1、可以抵押的財產
(1)建筑物和其他土地附著物;
(2)建設用地使用權;
解釋：以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內的建設用地使用權一并抵押。以建設用地使用權抵押的，該土地上的建筑物一并抵押。鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的建設用地使用權不得單獨抵押。以鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內的建設用地使用權一并抵押。
(3)以招標、拍賣、公開協(xié)商等方式取得的荒地等土地承包經營權;
(4)生產設備、原材料、半成品、產品;
(5)正在建造的建筑物、船舶、航空器;
解釋：以依法獲準尚未建造的或者正在建造中的建筑物抵押的，當事人只要辦理抵押物登記的，抵押有效。
(6)交通運輸工具。
2、不能抵押的財產
(1)土地所有權;
(2)耕地、宅基地、自留地等集體所有的土地使用權;
解釋：當事人以農作物和與其尚未分離的土地使用權同時抵押的，土地使用權部分的抵押無效(耕地不能抵押);
(3)學校、醫(yī)院、幼兒園等以共益為目的的事業(yè)單位、社會團體的教育設施、醫(yī)療衛(wèi)生設施;
解釋：當事人以其教育設施、醫(yī)療衛(wèi)生設施以外的財產為自身債務設定抵押的，人民法院可以認定抵押有效。
(4)所有權、使用權不明或者有爭議的財產;
(5)依法被查封、扣押、監(jiān)管的財產。
解釋：已經設定抵押的財產被查封、扣壓的，不影響抵押權的效力。
3、抵押人所擔保的債權不得超出其抵押物的價值，超出的部分不具有優(yōu)先受償?shù)男Я?。財產抵押后，該財產的價值大于所擔保債權的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分。
4、 共有財產
(1)“按份共有人”以其共有財產中享有的份額設定抵押的，抵押有效。
(2)“共同共有人”以其共有財產設定抵押，未經其他共有人的同意，抵押無效;但是，其他共有人知道或者應當知道而未提出異議的視為同意。
(二)抵押合同和抵押登記
1、設立抵押權，當事人“應當”采取書面形式訂立抵押合同。抵押權人在債務履行期屆滿前，不得與抵押人約定債務人不履行到期債務時抵押財產歸債權人所有。
2、必須登記的(登記是抵押權的生效條件)
(1)建筑物和其他土地附著物;
(2)建設用地使用權;
(3)以招標、拍賣、公開協(xié)商等方式取得的荒地等土地承包經營權;
(4)正在建造的建筑物。
根據(jù)《物權法》的規(guī)定，只有這四種財產必須辦理抵押物登記，抵押合同自“登記之日”起生效。
3、企業(yè)、個體工商戶、農業(yè)生產經營者以生產設備、原材料、半成品、產品等動產抵押的，應當向抵押人所在地的工商行政管理部門辦理登記。 對這些財產應當進行抵押登記，但無論是否登記，抵押合同自“簽訂之日”起成立并生效;只是未登記的，不能對抗善意第三人。(登記不是生效要件)
4、 以其他財產抵押的，可以自愿辦理抵押權登記，抵押合同自簽訂之日起生效。(可以不登記、簽訂生效)