為了參與《物權(quán)法草案》三審稿提交全民討論活動，從中分析我國不動產(chǎn)登記制度的走向，我們現(xiàn)對第二章《物權(quán)的設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅》第一節(jié)《不動產(chǎn)登記》進行一下粗淺的解讀，以與大家共同探討。
1、「制度要點」關(guān)于不動產(chǎn)登記的法律效力
「法條」第九條 不動產(chǎn)物權(quán)的設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應當?shù)怯?；未?jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力，但法律另有規(guī)定的除外。
依法屬于國家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記。
「本條解讀」不動產(chǎn)物權(quán)登記的法律效力，世界各國民法有以下幾種不同的立法例：
一是登記對抗主義。認為不動產(chǎn)物登記并非不動產(chǎn)物權(quán)變動的必須程序。不動產(chǎn)物權(quán)的變動依當事人的意思表示而發(fā)生法律效力，但非登記不能對抗第三人。日本國采此立法例。
二是登記要件主義。認為登記是不動產(chǎn)物權(quán)變動的要件，不動產(chǎn)物權(quán)變動除了當事人之間的合意外，還要進行登記，非經(jīng)登記不僅不能對抗第三人，而且在當事人之間也不發(fā)生法律效力。德國、瑞士采此立法例。
三是地券交付主義。又稱托倫斯登記制，該制度采任意登記制，不強制一切土地都必須申請所有權(quán)他項權(quán)利登記。但如申請不動產(chǎn)物權(quán)登記，則登記是不動產(chǎn)物權(quán)變動的生效要件。澳大利亞采取此種做法。
四是登記公示主義。即以登記作為公示不動產(chǎn)物權(quán)狀態(tài)的方法，不動產(chǎn)物權(quán)的變動以當事人合意而發(fā)生效力。也就是說買賣合同有效成立，標的物所有權(quán)即行轉(zhuǎn)移，無需登記和交付。如法國的立法模式，這種立法模式不承認物權(quán)行為。
明顯本條取向第二種模式，仍然偏重于國家干預管理的色彩。個人傾向?qū)挂髁x。
2、「制度要點」關(guān)于不動產(chǎn)登記的統(tǒng)一性規(guī)定
「法條」 第十條 不動產(chǎn)登記，由不動產(chǎn)所在地的登記機構(gòu)辦理。
國家對不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機構(gòu)和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定。
「本條解讀」可見我國仍然實行土地屬地管轄制度，目前土地登記機構(gòu)為分級多頭登記模式，對房屋、林地、水權(quán)、等不動產(chǎn)分別在不同的機構(gòu)登記?，F(xiàn)在理論界和實務界呼聲強烈，要求統(tǒng)一登記機構(gòu)，目前的登記模式存在機構(gòu)臃腫，經(jīng)費分散，重復登記，不便查詢等弊端。這涉及國家機構(gòu)改革的敏銳問題，本條明確了也順應了當前要求統(tǒng)一的呼聲，下定決心確立了統(tǒng)一性改革的大方向。本條牽動了我中心的前途命運，也就是說以后涉及到我中心登記職能的整合調(diào)整問題?？偟膩碇v。物權(quán)法草案從基本法的角度確定了我國不動產(chǎn)登記的必要性，也影射了中國未來不動產(chǎn)登記大有可為。到底怎么個統(tǒng)一法目前也不是非常明朗，尤其是登記機構(gòu)統(tǒng)一改革爭議較大，的使命被交給了未來的《不動產(chǎn)登記法》。（1）登記的法律依據(jù)不統(tǒng)一，沒有專門制定的不動產(chǎn)登記法。而我國不動產(chǎn)物權(quán)登記的法律依據(jù)主要是單行民事法律、法規(guī)，如《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國土地管理法》及國家土地管理局頒行的《土地登記規(guī)則》、《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》，規(guī)定交叉混雜。（2）登記機關(guān)不統(tǒng)一。根據(jù)不動產(chǎn)物權(quán)類型的不同，我國的不動產(chǎn)物權(quán)登記分為土地物權(quán)登記、房屋物權(quán)登記、礦產(chǎn)物權(quán)登記、水權(quán)登記、漁權(quán)登記和林權(quán)登記，相應地，我國不動產(chǎn)物權(quán)登記的機關(guān)也有六家之多，分別是國土管理機關(guān)、房產(chǎn)管理機關(guān)、礦產(chǎn)管理機關(guān)、水行政管理機關(guān)、漁政管理機關(guān)以及林業(yè)管理機關(guān)。登記機關(guān)不統(tǒng)一，損害了登記制度的基礎權(quán)威。
3、「制度要點」申請登記的材料
「法條」第十一條 當事人申請登記，應當提供權(quán)屬證書、合同書、法院判決或者征收決定以及標明不動產(chǎn)位置、面積等的其他必要材料。
「本條解讀」事實上是對《土地登記規(guī)則》（修正版）第十條第一款中權(quán)屬證明或權(quán)屬來源證明的細化?！锻恋氐怯浺?guī)則》（修正版）第十條第一款規(guī)定：“土地登記申請者申請土地使用權(quán)、所有權(quán)和土地他項權(quán)利登記，必須向土地管理部門提交下列文件資料：（一）土地登記申請書；（二）單位、法定代表人證明，個人身份證明或者戶籍證明；（三）土地權(quán)屬來源證明；（四）地上附著物權(quán)屬證明?！?BR> 4、「制度要點」 不動產(chǎn)登記機構(gòu)的職責
「法條」第十二條 登記機構(gòu)應當履行下列職責：
（一）查驗申請人提交的必要材料；
（二）就有關(guān)登記事項詢問申請人；
（三）如實、及時地登記有關(guān)事項；
（四）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他職責。
登記機構(gòu)認為對申請登記的不動產(chǎn)的實際狀況需要查看的，申請人以及其他有義務協(xié)助的人應當協(xié)助。
「本條解讀」目前各國登記機關(guān)所采取的審查制度大致可以分為兩種，一為實質(zhì)審查主義，一為形式審查主義。采形式審查主義的國家，對于登記的申請，只進行形式上的審查，至于登記證上所載權(quán)利事項有無瑕疵，則不予過問，這樣的公示不具有公信力。采實質(zhì)審查主義的國家的登記具有公信力。依公示公信原則，只要無異議登記，即使登記所記載的權(quán)利與真實的權(quán)利狀態(tài)不符，因相信登記正確而與登記名義人進行交易的善意第三人，其所得的利益仍受法律保護。實質(zhì)審查主義與形式審查主義的主要區(qū)別，在于就作為不動產(chǎn)物權(quán)變動的基礎原因——債權(quán)關(guān)系，登記機關(guān)有無審查權(quán)限。就本條來講，實行的是實質(zhì)審查主義，賦予不動產(chǎn)登記以公信力
5、「制度要點」不動產(chǎn)登記機構(gòu)的禁止性義務
「法條」第十三條 登記機構(gòu)不得有下列行為：
（一）要求對不動產(chǎn)進行評估；
（二）以年檢等名義進行重復登記；
（三）超出登記職責范圍的其他行為。
「本條解讀」第（一）（二）略。這里我想強調(diào)一個法律意識范疇的東西，很多人包括一些位高權(quán)重的人，也有這么一種意識或者以此作為借口：就是認為法律沒有明確禁止，那么就可以做，事實上是混淆了權(quán)利和權(quán)力的區(qū)分，違反行政權(quán)法定原則的。
6、「制度要點」不動產(chǎn)物權(quán)生效的臨界點
「法條」第十四條 不動產(chǎn)物權(quán)的設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應當?shù)怯浀模杂涊d于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力。
「本條解讀」所謂不動產(chǎn)登記簿，是指記載不動產(chǎn)上的權(quán)利狀況并備存于特定機關(guān)的簿冊。在登記制度中，不動產(chǎn)登記簿具有特殊的地位，即登記簿是證明不動產(chǎn)物權(quán)的根據(jù)。在現(xiàn)代不動產(chǎn)法律體系中，不動產(chǎn)登記簿具有十分重要的作用。本條說明提出登記申請或者登記機構(gòu)同意了登記或者發(fā)了證書都不是判斷是否發(fā)生物權(quán)效力的節(jié)點，關(guān)鍵看是否有效登記在了不動產(chǎn)登記簿上。
7、「制度要點」物權(quán)與債權(quán)效力區(qū)分
「法條」 第十五條 當事人之間訂立有關(guān)設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。
「本條解讀」本條區(qū)分了物權(quán)變動和原因行為，目前的立法把登記作為不動產(chǎn)物權(quán)移轉(zhuǎn)合同生效的要件，混淆了物權(quán)變動和債權(quán)變動。如我國擔保法第41條規(guī)定：“抵押合同自抵押登記之日起生效”。根據(jù)此條規(guī)定，不動產(chǎn)抵押合同必須登記才能生效。不動產(chǎn)物權(quán)移轉(zhuǎn)合同，是以移轉(zhuǎn)不動產(chǎn)物權(quán)為內(nèi)容的債權(quán)合同，該合同只要合同的生效要件，便在訂約當事人之間發(fā)生法律效力，即發(fā)生債權(quán)的變動，當事人開始享有債權(quán)法上的請求權(quán)。配合進行登記應當是合同應有之義。不動產(chǎn)物權(quán)變動僅是不動產(chǎn)物權(quán)移轉(zhuǎn)債權(quán)合同履行效力所致，不動產(chǎn)物權(quán)登記也是合同的履行行為，其法律效力是發(fā)生不動產(chǎn)物權(quán)的變動，本質(zhì)上并不影響合同的效力判斷。因此，沒有進行不動產(chǎn)物權(quán)登記，只是未能發(fā)生物權(quán)變動，而不能否認有效成立的合同的效力。
8、「制度要點」不動產(chǎn)登記簿的證據(jù)資格和登記簿的管理
「法條」 第十六條 不動產(chǎn)登記簿記載的事項，是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。
不動產(chǎn)登記簿由登記機構(gòu)管理。
「本條解讀」不動產(chǎn)登記簿在登記的作用下會產(chǎn)生以下功能：首先，就權(quán)利人而言，不動產(chǎn)登記簿是有效的表明權(quán)利人就不動產(chǎn)所享有的權(quán)利的源證明文件。，具有權(quán)利推定的效用。其次，就第三人而言，不動產(chǎn)登記簿具有公信效果。再次，對于國家來說，不動產(chǎn)登記簿便于國家對有關(guān)不動產(chǎn)的監(jiān)督與管理，更便于人民法院在發(fā)生損害賠償糾紛時確定責任的歸屬。
第二款解讀略。
9、「制度要點」不動產(chǎn)權(quán)屬證書的證明力
「法條」第十七條 不動產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動產(chǎn)物權(quán)的證明。不動產(chǎn)權(quán)屬證書記載的事項，應當與不動產(chǎn)登記簿記載的事項一致；記載不一致的，以不動產(chǎn)登記簿為準。
「本條解讀」不動產(chǎn)權(quán)屬證書作為一種國家機關(guān)依法出具的文書，具有較高的證明效力。
既然不動產(chǎn)物權(quán)變動是以“登記生效主義”為原則，“不經(jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力”，既然其效力如此絕對，則不動產(chǎn)登記簿在訴訟當中應當是關(guān)鍵證據(jù)，應當具有最終的“證據(jù)資格”。而這就是物權(quán)法草案規(guī)定第十七條第二款的理由。
10、「制度要點」 登記資料的查詢和保密
「法條」第十八條 登記機構(gòu)應當向權(quán)利人和利害關(guān)系人提供查閱、復制登記資料的便利，同時應當對涉及國家秘密、商業(yè)秘密和個人隱私的內(nèi)容保守秘密。
「本條解讀」到2003年3月1日實施的《土地登記資料公開查詢辦法》規(guī)定，這里首先需要強調(diào)的是對土地登記結(jié)果，應對全社會開放，任何單位和個人都可以按規(guī)定查詢。其原因是土地登記結(jié)果是政府形成的最終土地確權(quán)結(jié)果，具有公信力。但是原始登記資料采取限制查詢主體的辦法。第三條對哪些單位和個人可以查詢哪部分原始登記資料作了明確規(guī)定：“本辦法第二條第一款第（二）項規(guī)定的原始登記資料，依照下列規(guī)定查詢：（一）土地權(quán)利人、取得土地權(quán)利人同意的單位和個人有權(quán)查詢其土地權(quán)利范圍內(nèi)的原始登記資料；（二）土地登記代理機構(gòu)有權(quán)查詢與其代理業(yè)務直接相關(guān)的原始登記資料；（三）國家安全機關(guān)、公安機關(guān)、檢察機關(guān)、審判機關(guān)和紀檢監(jiān)察部門有權(quán)查詢與調(diào)查、處理案件有關(guān)的原始登記資料?！?其中利害關(guān)系人的規(guī)定實際上修正了《土地登記資料公開查詢辦法》的不足，利害關(guān)系人的范圍明顯大于土地權(quán)利人、取得土地權(quán)利人同意的單位和個人的范圍，利害關(guān)系人也不需要征得權(quán)利人的同意。
《土地登記資料公開查詢辦法》第十二條規(guī)定：“涉及國家秘密的土地登記資料的查詢，按照保守國家秘密法的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行?！边@樣的規(guī)定也是不完善的，補全了商業(yè)秘密和個人隱私的規(guī)定。
11、「制度要點」不動產(chǎn)異議登記制度
「法條」第十九條 利害關(guān)系人對不動產(chǎn)登記簿記載的物權(quán)歸屬等事項有異議的，可以申請異議登記。登記簿記載的權(quán)利人書面同意異議登記或者人民法院裁定予以異議登記的，登記機構(gòu)應當將該異議記載于不動產(chǎn)登記簿。
申請人自登記簿記載的權(quán)利人書面同意異議登記之日起三個月內(nèi)不起訴也不申請更正登記的，或者自人民法院異議登記裁定生效之日起十五日內(nèi)不起訴的，異議登記失效。
有證據(jù)證明異議登記不當，權(quán)利人有權(quán)申請登記機構(gòu)注銷異議登記。異議登記造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以向異議登記的申請人請求損害賠償。
「本條解讀」第一款規(guī)定了利害關(guān)系人有提出權(quán)屬異議權(quán)。但是要想產(chǎn)生異議被記載在不動產(chǎn)登記簿上必須要兩種條件：（一）登記簿記載的權(quán)利人書面同意異議登記。這種情形恐怕較少，現(xiàn)實中往往記載的權(quán)利人不愿意這么主動。（二）向人民法院申請做出異議登記，法院可以在初步審查的基礎上做出予以異議登記的裁定。個人以為本條規(guī)定弊端主要是登記機構(gòu)應當將該異議記載于不動產(chǎn)登記簿的條件過于苛刻，不利于異議人權(quán)利的保護。如果記載權(quán)利人不同意或者人民法院不做出這樣的裁定，就不予以記載，這樣可能導致爭議期間記載權(quán)利人通過轉(zhuǎn)移不動產(chǎn)給善意第三人，導致異議人喪失未的權(quán)益。第二款規(guī)定了異議登記失效的期限。第三款明確了記載權(quán)利人有反請求權(quán)以及請求錯誤異議人予以賠償?shù)臋?quán)利。
12、「制度要點」 不動產(chǎn)更正登記制度
「法條」 第二十條 利害關(guān)系人認為不動產(chǎn)登記簿記載錯誤的，可以申請更正登記。有證據(jù)證明登記確有錯誤的，登記機構(gòu)應當予以更正。
登記更正后，原權(quán)利人在異議登記期間對該不動產(chǎn)作出的處分，登記更正后的權(quán)利人未追認的，不發(fā)生效力。
「本條解讀」第一款明確了當事人申請對錯誤登記進行更正的請求權(quán)，遺憾的是沒有明確不動產(chǎn)登記機構(gòu)依職權(quán)啟動錯誤更正程序的規(guī)定。第二款重申了引發(fā)異議登記之后原權(quán)利人（即記載權(quán)利人）處分的行為效力待定行為。事實上本款規(guī)定多余，我國其他法有規(guī)定，尚在權(quán)屬爭議的標的物的處分行為是受限制的。
13、「制度要點」不動產(chǎn)預告登記制度
「法條」第二十一條 當事人約定買賣期房或者轉(zhuǎn)讓其他不動產(chǎn)物權(quán)的，債權(quán)人為限制債務人處分該不動產(chǎn)，保障將來取得物權(quán)，可以向登記機構(gòu)申請預告登記。債權(quán)人已經(jīng)支付一半以上價款或者債務人書面同意預告登記的，登記機構(gòu)應當進行預告登記。預告登記后，債務人未經(jīng)債權(quán)人同意，不得處分該不動產(chǎn)。
預告登記后，債權(quán)人自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)未申請登記的，或者債權(quán)消滅的，預告登記失效。具有預告登記失效事由的，債務人有權(quán)申請注銷預告登記。
「本條解讀」這個制度設計非常好，尤其是對不懷好意的房地產(chǎn)開發(fā)商上了絆，保護了商品房消費者的權(quán)利。預告登記的需要滿足以下條件之一：（一）債權(quán)人已經(jīng)支付一半以上價款；（二）債務人書面同意預告登記的。那么不得處分的話，處分可怎么辦，當然無效了，也許有人考慮到善意第三人的問題，其實本條規(guī)定給了購房者一個權(quán)利也是義務，就是去登記部門查詢是否進行了預登記。
14 、「制度要點」 物權(quán)之間的相對獨立性
「法條」第二十二條 一個不動產(chǎn)上有兩個以上物權(quán)的，一個物權(quán)變更或者拋棄，不影響其他物權(quán)的效力。
「本條解讀」一物之上并存的兩個以上內(nèi)容、性質(zhì)都不相抵觸的物權(quán)的變動，不影響其他物權(quán)的效力。比如一個物上有一個所有權(quán)，有用益物權(quán)和擔保物權(quán)，當然是三種權(quán)利互相相容的情況的下，
15、「制度要點」不動產(chǎn)登記的善意保護
「法條」第二十三條 基于不動產(chǎn)登記簿享有的物權(quán)受法律保護，但記載于不動產(chǎn)登記簿的權(quán)利人在取得權(quán)利時知道或者應當知道該權(quán)利有瑕疵的除外。
「本條解讀」依據(jù)不動產(chǎn)登記簿取得的物權(quán)不受其他人追奪，這是不動產(chǎn)登記公信力衍生出來的效果，值得強調(diào)的是這里的“但書”規(guī)定，惡意取得的除外。
16、「制度要點」 登記賠償責任
「法條」 第二十四條 當事人提供虛假的權(quán)屬證書等證明材料申請登記，給他人造成損害的，應當承擔賠償責任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。
因登記錯誤，給他人造成損害的，登記機構(gòu)應當承擔賠償責任；登記機構(gòu)賠償后，可以向造成登記錯誤的責任人追償。
「本條解讀」 明確了土地登記機構(gòu)可以作為賠償主體，嚴格來講是一種國家賠償責任制。
17、「制度要點」 登記收費制度
「法條」第二十五條 不動產(chǎn)登記費不得按照不動產(chǎn)的面積、體積或者價額的比例收取，具體收費標準由國務院規(guī)定。
「本條解讀」目前按照《關(guān)于土地登記收費及其管理辦法》、《關(guān)于軍隊土詳查有關(guān)問題的通知》和《國家土地管理局關(guān)于收取土地登記費辦法》執(zhí)行。本條主要關(guān)于不動產(chǎn)登記收費的禁止性規(guī)定。
18、「制度要點」 動產(chǎn)物權(quán)、權(quán)利質(zhì)權(quán)登記
「法條」第二十六條 依照本法和其他法律的規(guī)定，對動產(chǎn)物權(quán)、權(quán)利質(zhì)權(quán)進行登記的，參照不動產(chǎn)登記的有關(guān)規(guī)定辦理。
「本條解讀」本條屬準用性規(guī)定。
1、「制度要點」關(guān)于不動產(chǎn)登記的法律效力
「法條」第九條 不動產(chǎn)物權(quán)的設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應當?shù)怯?；未?jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力，但法律另有規(guī)定的除外。
依法屬于國家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記。
「本條解讀」不動產(chǎn)物權(quán)登記的法律效力，世界各國民法有以下幾種不同的立法例：
一是登記對抗主義。認為不動產(chǎn)物登記并非不動產(chǎn)物權(quán)變動的必須程序。不動產(chǎn)物權(quán)的變動依當事人的意思表示而發(fā)生法律效力，但非登記不能對抗第三人。日本國采此立法例。
二是登記要件主義。認為登記是不動產(chǎn)物權(quán)變動的要件，不動產(chǎn)物權(quán)變動除了當事人之間的合意外，還要進行登記，非經(jīng)登記不僅不能對抗第三人，而且在當事人之間也不發(fā)生法律效力。德國、瑞士采此立法例。
三是地券交付主義。又稱托倫斯登記制，該制度采任意登記制，不強制一切土地都必須申請所有權(quán)他項權(quán)利登記。但如申請不動產(chǎn)物權(quán)登記，則登記是不動產(chǎn)物權(quán)變動的生效要件。澳大利亞采取此種做法。
四是登記公示主義。即以登記作為公示不動產(chǎn)物權(quán)狀態(tài)的方法，不動產(chǎn)物權(quán)的變動以當事人合意而發(fā)生效力。也就是說買賣合同有效成立，標的物所有權(quán)即行轉(zhuǎn)移，無需登記和交付。如法國的立法模式，這種立法模式不承認物權(quán)行為。
明顯本條取向第二種模式，仍然偏重于國家干預管理的色彩。個人傾向?qū)挂髁x。
2、「制度要點」關(guān)于不動產(chǎn)登記的統(tǒng)一性規(guī)定
「法條」 第十條 不動產(chǎn)登記，由不動產(chǎn)所在地的登記機構(gòu)辦理。
國家對不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機構(gòu)和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定。
「本條解讀」可見我國仍然實行土地屬地管轄制度，目前土地登記機構(gòu)為分級多頭登記模式，對房屋、林地、水權(quán)、等不動產(chǎn)分別在不同的機構(gòu)登記?，F(xiàn)在理論界和實務界呼聲強烈，要求統(tǒng)一登記機構(gòu)，目前的登記模式存在機構(gòu)臃腫，經(jīng)費分散，重復登記，不便查詢等弊端。這涉及國家機構(gòu)改革的敏銳問題，本條明確了也順應了當前要求統(tǒng)一的呼聲，下定決心確立了統(tǒng)一性改革的大方向。本條牽動了我中心的前途命運，也就是說以后涉及到我中心登記職能的整合調(diào)整問題?？偟膩碇v。物權(quán)法草案從基本法的角度確定了我國不動產(chǎn)登記的必要性，也影射了中國未來不動產(chǎn)登記大有可為。到底怎么個統(tǒng)一法目前也不是非常明朗，尤其是登記機構(gòu)統(tǒng)一改革爭議較大，的使命被交給了未來的《不動產(chǎn)登記法》。（1）登記的法律依據(jù)不統(tǒng)一，沒有專門制定的不動產(chǎn)登記法。而我國不動產(chǎn)物權(quán)登記的法律依據(jù)主要是單行民事法律、法規(guī)，如《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國土地管理法》及國家土地管理局頒行的《土地登記規(guī)則》、《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》，規(guī)定交叉混雜。（2）登記機關(guān)不統(tǒng)一。根據(jù)不動產(chǎn)物權(quán)類型的不同，我國的不動產(chǎn)物權(quán)登記分為土地物權(quán)登記、房屋物權(quán)登記、礦產(chǎn)物權(quán)登記、水權(quán)登記、漁權(quán)登記和林權(quán)登記，相應地，我國不動產(chǎn)物權(quán)登記的機關(guān)也有六家之多，分別是國土管理機關(guān)、房產(chǎn)管理機關(guān)、礦產(chǎn)管理機關(guān)、水行政管理機關(guān)、漁政管理機關(guān)以及林業(yè)管理機關(guān)。登記機關(guān)不統(tǒng)一，損害了登記制度的基礎權(quán)威。
3、「制度要點」申請登記的材料
「法條」第十一條 當事人申請登記，應當提供權(quán)屬證書、合同書、法院判決或者征收決定以及標明不動產(chǎn)位置、面積等的其他必要材料。
「本條解讀」事實上是對《土地登記規(guī)則》（修正版）第十條第一款中權(quán)屬證明或權(quán)屬來源證明的細化?！锻恋氐怯浺?guī)則》（修正版）第十條第一款規(guī)定：“土地登記申請者申請土地使用權(quán)、所有權(quán)和土地他項權(quán)利登記，必須向土地管理部門提交下列文件資料：（一）土地登記申請書；（二）單位、法定代表人證明，個人身份證明或者戶籍證明；（三）土地權(quán)屬來源證明；（四）地上附著物權(quán)屬證明?！?BR> 4、「制度要點」 不動產(chǎn)登記機構(gòu)的職責
「法條」第十二條 登記機構(gòu)應當履行下列職責：
（一）查驗申請人提交的必要材料；
（二）就有關(guān)登記事項詢問申請人；
（三）如實、及時地登記有關(guān)事項；
（四）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他職責。
登記機構(gòu)認為對申請登記的不動產(chǎn)的實際狀況需要查看的，申請人以及其他有義務協(xié)助的人應當協(xié)助。
「本條解讀」目前各國登記機關(guān)所采取的審查制度大致可以分為兩種，一為實質(zhì)審查主義，一為形式審查主義。采形式審查主義的國家，對于登記的申請，只進行形式上的審查，至于登記證上所載權(quán)利事項有無瑕疵，則不予過問，這樣的公示不具有公信力。采實質(zhì)審查主義的國家的登記具有公信力。依公示公信原則，只要無異議登記，即使登記所記載的權(quán)利與真實的權(quán)利狀態(tài)不符，因相信登記正確而與登記名義人進行交易的善意第三人，其所得的利益仍受法律保護。實質(zhì)審查主義與形式審查主義的主要區(qū)別，在于就作為不動產(chǎn)物權(quán)變動的基礎原因——債權(quán)關(guān)系，登記機關(guān)有無審查權(quán)限。就本條來講，實行的是實質(zhì)審查主義，賦予不動產(chǎn)登記以公信力
5、「制度要點」不動產(chǎn)登記機構(gòu)的禁止性義務
「法條」第十三條 登記機構(gòu)不得有下列行為：
（一）要求對不動產(chǎn)進行評估；
（二）以年檢等名義進行重復登記；
（三）超出登記職責范圍的其他行為。
「本條解讀」第（一）（二）略。這里我想強調(diào)一個法律意識范疇的東西，很多人包括一些位高權(quán)重的人，也有這么一種意識或者以此作為借口：就是認為法律沒有明確禁止，那么就可以做，事實上是混淆了權(quán)利和權(quán)力的區(qū)分，違反行政權(quán)法定原則的。
6、「制度要點」不動產(chǎn)物權(quán)生效的臨界點
「法條」第十四條 不動產(chǎn)物權(quán)的設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應當?shù)怯浀模杂涊d于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力。
「本條解讀」所謂不動產(chǎn)登記簿，是指記載不動產(chǎn)上的權(quán)利狀況并備存于特定機關(guān)的簿冊。在登記制度中，不動產(chǎn)登記簿具有特殊的地位，即登記簿是證明不動產(chǎn)物權(quán)的根據(jù)。在現(xiàn)代不動產(chǎn)法律體系中，不動產(chǎn)登記簿具有十分重要的作用。本條說明提出登記申請或者登記機構(gòu)同意了登記或者發(fā)了證書都不是判斷是否發(fā)生物權(quán)效力的節(jié)點，關(guān)鍵看是否有效登記在了不動產(chǎn)登記簿上。
7、「制度要點」物權(quán)與債權(quán)效力區(qū)分
「法條」 第十五條 當事人之間訂立有關(guān)設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。
「本條解讀」本條區(qū)分了物權(quán)變動和原因行為，目前的立法把登記作為不動產(chǎn)物權(quán)移轉(zhuǎn)合同生效的要件，混淆了物權(quán)變動和債權(quán)變動。如我國擔保法第41條規(guī)定：“抵押合同自抵押登記之日起生效”。根據(jù)此條規(guī)定，不動產(chǎn)抵押合同必須登記才能生效。不動產(chǎn)物權(quán)移轉(zhuǎn)合同，是以移轉(zhuǎn)不動產(chǎn)物權(quán)為內(nèi)容的債權(quán)合同，該合同只要合同的生效要件，便在訂約當事人之間發(fā)生法律效力，即發(fā)生債權(quán)的變動，當事人開始享有債權(quán)法上的請求權(quán)。配合進行登記應當是合同應有之義。不動產(chǎn)物權(quán)變動僅是不動產(chǎn)物權(quán)移轉(zhuǎn)債權(quán)合同履行效力所致，不動產(chǎn)物權(quán)登記也是合同的履行行為，其法律效力是發(fā)生不動產(chǎn)物權(quán)的變動，本質(zhì)上并不影響合同的效力判斷。因此，沒有進行不動產(chǎn)物權(quán)登記，只是未能發(fā)生物權(quán)變動，而不能否認有效成立的合同的效力。
8、「制度要點」不動產(chǎn)登記簿的證據(jù)資格和登記簿的管理
「法條」 第十六條 不動產(chǎn)登記簿記載的事項，是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。
不動產(chǎn)登記簿由登記機構(gòu)管理。
「本條解讀」不動產(chǎn)登記簿在登記的作用下會產(chǎn)生以下功能：首先，就權(quán)利人而言，不動產(chǎn)登記簿是有效的表明權(quán)利人就不動產(chǎn)所享有的權(quán)利的源證明文件。，具有權(quán)利推定的效用。其次，就第三人而言，不動產(chǎn)登記簿具有公信效果。再次，對于國家來說，不動產(chǎn)登記簿便于國家對有關(guān)不動產(chǎn)的監(jiān)督與管理，更便于人民法院在發(fā)生損害賠償糾紛時確定責任的歸屬。
第二款解讀略。
9、「制度要點」不動產(chǎn)權(quán)屬證書的證明力
「法條」第十七條 不動產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動產(chǎn)物權(quán)的證明。不動產(chǎn)權(quán)屬證書記載的事項，應當與不動產(chǎn)登記簿記載的事項一致；記載不一致的，以不動產(chǎn)登記簿為準。
「本條解讀」不動產(chǎn)權(quán)屬證書作為一種國家機關(guān)依法出具的文書，具有較高的證明效力。
既然不動產(chǎn)物權(quán)變動是以“登記生效主義”為原則，“不經(jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力”，既然其效力如此絕對，則不動產(chǎn)登記簿在訴訟當中應當是關(guān)鍵證據(jù)，應當具有最終的“證據(jù)資格”。而這就是物權(quán)法草案規(guī)定第十七條第二款的理由。
10、「制度要點」 登記資料的查詢和保密
「法條」第十八條 登記機構(gòu)應當向權(quán)利人和利害關(guān)系人提供查閱、復制登記資料的便利，同時應當對涉及國家秘密、商業(yè)秘密和個人隱私的內(nèi)容保守秘密。
「本條解讀」到2003年3月1日實施的《土地登記資料公開查詢辦法》規(guī)定，這里首先需要強調(diào)的是對土地登記結(jié)果，應對全社會開放，任何單位和個人都可以按規(guī)定查詢。其原因是土地登記結(jié)果是政府形成的最終土地確權(quán)結(jié)果，具有公信力。但是原始登記資料采取限制查詢主體的辦法。第三條對哪些單位和個人可以查詢哪部分原始登記資料作了明確規(guī)定：“本辦法第二條第一款第（二）項規(guī)定的原始登記資料，依照下列規(guī)定查詢：（一）土地權(quán)利人、取得土地權(quán)利人同意的單位和個人有權(quán)查詢其土地權(quán)利范圍內(nèi)的原始登記資料；（二）土地登記代理機構(gòu)有權(quán)查詢與其代理業(yè)務直接相關(guān)的原始登記資料；（三）國家安全機關(guān)、公安機關(guān)、檢察機關(guān)、審判機關(guān)和紀檢監(jiān)察部門有權(quán)查詢與調(diào)查、處理案件有關(guān)的原始登記資料?！?其中利害關(guān)系人的規(guī)定實際上修正了《土地登記資料公開查詢辦法》的不足，利害關(guān)系人的范圍明顯大于土地權(quán)利人、取得土地權(quán)利人同意的單位和個人的范圍，利害關(guān)系人也不需要征得權(quán)利人的同意。
《土地登記資料公開查詢辦法》第十二條規(guī)定：“涉及國家秘密的土地登記資料的查詢，按照保守國家秘密法的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行?！边@樣的規(guī)定也是不完善的，補全了商業(yè)秘密和個人隱私的規(guī)定。
11、「制度要點」不動產(chǎn)異議登記制度
「法條」第十九條 利害關(guān)系人對不動產(chǎn)登記簿記載的物權(quán)歸屬等事項有異議的，可以申請異議登記。登記簿記載的權(quán)利人書面同意異議登記或者人民法院裁定予以異議登記的，登記機構(gòu)應當將該異議記載于不動產(chǎn)登記簿。
申請人自登記簿記載的權(quán)利人書面同意異議登記之日起三個月內(nèi)不起訴也不申請更正登記的，或者自人民法院異議登記裁定生效之日起十五日內(nèi)不起訴的，異議登記失效。
有證據(jù)證明異議登記不當，權(quán)利人有權(quán)申請登記機構(gòu)注銷異議登記。異議登記造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以向異議登記的申請人請求損害賠償。
「本條解讀」第一款規(guī)定了利害關(guān)系人有提出權(quán)屬異議權(quán)。但是要想產(chǎn)生異議被記載在不動產(chǎn)登記簿上必須要兩種條件：（一）登記簿記載的權(quán)利人書面同意異議登記。這種情形恐怕較少，現(xiàn)實中往往記載的權(quán)利人不愿意這么主動。（二）向人民法院申請做出異議登記，法院可以在初步審查的基礎上做出予以異議登記的裁定。個人以為本條規(guī)定弊端主要是登記機構(gòu)應當將該異議記載于不動產(chǎn)登記簿的條件過于苛刻，不利于異議人權(quán)利的保護。如果記載權(quán)利人不同意或者人民法院不做出這樣的裁定，就不予以記載，這樣可能導致爭議期間記載權(quán)利人通過轉(zhuǎn)移不動產(chǎn)給善意第三人，導致異議人喪失未的權(quán)益。第二款規(guī)定了異議登記失效的期限。第三款明確了記載權(quán)利人有反請求權(quán)以及請求錯誤異議人予以賠償?shù)臋?quán)利。
12、「制度要點」 不動產(chǎn)更正登記制度
「法條」 第二十條 利害關(guān)系人認為不動產(chǎn)登記簿記載錯誤的，可以申請更正登記。有證據(jù)證明登記確有錯誤的，登記機構(gòu)應當予以更正。
登記更正后，原權(quán)利人在異議登記期間對該不動產(chǎn)作出的處分，登記更正后的權(quán)利人未追認的，不發(fā)生效力。
「本條解讀」第一款明確了當事人申請對錯誤登記進行更正的請求權(quán)，遺憾的是沒有明確不動產(chǎn)登記機構(gòu)依職權(quán)啟動錯誤更正程序的規(guī)定。第二款重申了引發(fā)異議登記之后原權(quán)利人（即記載權(quán)利人）處分的行為效力待定行為。事實上本款規(guī)定多余，我國其他法有規(guī)定，尚在權(quán)屬爭議的標的物的處分行為是受限制的。
13、「制度要點」不動產(chǎn)預告登記制度
「法條」第二十一條 當事人約定買賣期房或者轉(zhuǎn)讓其他不動產(chǎn)物權(quán)的，債權(quán)人為限制債務人處分該不動產(chǎn)，保障將來取得物權(quán)，可以向登記機構(gòu)申請預告登記。債權(quán)人已經(jīng)支付一半以上價款或者債務人書面同意預告登記的，登記機構(gòu)應當進行預告登記。預告登記后，債務人未經(jīng)債權(quán)人同意，不得處分該不動產(chǎn)。
預告登記后，債權(quán)人自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)未申請登記的，或者債權(quán)消滅的，預告登記失效。具有預告登記失效事由的，債務人有權(quán)申請注銷預告登記。
「本條解讀」這個制度設計非常好，尤其是對不懷好意的房地產(chǎn)開發(fā)商上了絆，保護了商品房消費者的權(quán)利。預告登記的需要滿足以下條件之一：（一）債權(quán)人已經(jīng)支付一半以上價款；（二）債務人書面同意預告登記的。那么不得處分的話，處分可怎么辦，當然無效了，也許有人考慮到善意第三人的問題，其實本條規(guī)定給了購房者一個權(quán)利也是義務，就是去登記部門查詢是否進行了預登記。
14 、「制度要點」 物權(quán)之間的相對獨立性
「法條」第二十二條 一個不動產(chǎn)上有兩個以上物權(quán)的，一個物權(quán)變更或者拋棄，不影響其他物權(quán)的效力。
「本條解讀」一物之上并存的兩個以上內(nèi)容、性質(zhì)都不相抵觸的物權(quán)的變動，不影響其他物權(quán)的效力。比如一個物上有一個所有權(quán)，有用益物權(quán)和擔保物權(quán)，當然是三種權(quán)利互相相容的情況的下，
15、「制度要點」不動產(chǎn)登記的善意保護
「法條」第二十三條 基于不動產(chǎn)登記簿享有的物權(quán)受法律保護，但記載于不動產(chǎn)登記簿的權(quán)利人在取得權(quán)利時知道或者應當知道該權(quán)利有瑕疵的除外。
「本條解讀」依據(jù)不動產(chǎn)登記簿取得的物權(quán)不受其他人追奪，這是不動產(chǎn)登記公信力衍生出來的效果，值得強調(diào)的是這里的“但書”規(guī)定，惡意取得的除外。
16、「制度要點」 登記賠償責任
「法條」 第二十四條 當事人提供虛假的權(quán)屬證書等證明材料申請登記，給他人造成損害的，應當承擔賠償責任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。
因登記錯誤，給他人造成損害的，登記機構(gòu)應當承擔賠償責任；登記機構(gòu)賠償后，可以向造成登記錯誤的責任人追償。
「本條解讀」 明確了土地登記機構(gòu)可以作為賠償主體，嚴格來講是一種國家賠償責任制。
17、「制度要點」 登記收費制度
「法條」第二十五條 不動產(chǎn)登記費不得按照不動產(chǎn)的面積、體積或者價額的比例收取，具體收費標準由國務院規(guī)定。
「本條解讀」目前按照《關(guān)于土地登記收費及其管理辦法》、《關(guān)于軍隊土詳查有關(guān)問題的通知》和《國家土地管理局關(guān)于收取土地登記費辦法》執(zhí)行。本條主要關(guān)于不動產(chǎn)登記收費的禁止性規(guī)定。
18、「制度要點」 動產(chǎn)物權(quán)、權(quán)利質(zhì)權(quán)登記
「法條」第二十六條 依照本法和其他法律的規(guī)定，對動產(chǎn)物權(quán)、權(quán)利質(zhì)權(quán)進行登記的，參照不動產(chǎn)登記的有關(guān)規(guī)定辦理。
「本條解讀」本條屬準用性規(guī)定。