為了參與《物權(quán)法草案》三審稿提交全民討論活動(dòng)，從中分析我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的走向，我們現(xiàn)對(duì)第二章《物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅》第一節(jié)《不動(dòng)產(chǎn)登記》進(jìn)行一下粗淺的解讀，以與大家共同探討。
1、「制度要點(diǎn)」關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記的法律效力
「法條」第九條 不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當(dāng)?shù)怯?；未?jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力，但法律另有規(guī)定的除外。
依法屬于國(guó)家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記。
「本條解讀」不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的法律效力，世界各國(guó)民法有以下幾種不同的立法例：
一是登記對(duì)抗主義。認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)物登記并非不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的必須程序。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)依當(dāng)事人的意思表示而發(fā)生法律效力，但非登記不能對(duì)抗第三人。日本國(guó)采此立法例。
二是登記要件主義。認(rèn)為登記是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的要件，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)除了當(dāng)事人之間的合意外，還要進(jìn)行登記，非經(jīng)登記不僅不能對(duì)抗第三人，而且在當(dāng)事人之間也不發(fā)生法律效力。德國(guó)、瑞士采此立法例。
三是地券交付主義。又稱(chēng)托倫斯登記制，該制度采任意登記制，不強(qiáng)制一切土地都必須申請(qǐng)所有權(quán)他項(xiàng)權(quán)利登記。但如申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記，則登記是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的生效要件。澳大利亞采取此種做法。
四是登記公示主義。即以登記作為公示不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)狀態(tài)的方法，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)以當(dāng)事人合意而發(fā)生效力。也就是說(shuō)買(mǎi)賣(mài)合同有效成立，標(biāo)的物所有權(quán)即行轉(zhuǎn)移，無(wú)需登記和交付。如法國(guó)的立法模式，這種立法模式不承認(rèn)物權(quán)行為。
明顯本條取向第二種模式，仍然偏重于國(guó)家干預(yù)管理的色彩。個(gè)人傾向?qū)挂髁x。
2、「制度要點(diǎn)」關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記的統(tǒng)一性規(guī)定
「法條」 第十條 不動(dòng)產(chǎn)登記，由不動(dòng)產(chǎn)所在地的登記機(jī)構(gòu)辦理。
國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定。
「本條解讀」可見(jiàn)我國(guó)仍然實(shí)行土地屬地管轄制度，目前土地登記機(jī)構(gòu)為分級(jí)多頭登記模式，對(duì)房屋、林地、水權(quán)、等不動(dòng)產(chǎn)分別在不同的機(jī)構(gòu)登記?，F(xiàn)在理論界和實(shí)務(wù)界呼聲強(qiáng)烈，要求統(tǒng)一登記機(jī)構(gòu)，目前的登記模式存在機(jī)構(gòu)臃腫，經(jīng)費(fèi)分散，重復(fù)登記，不便查詢(xún)等弊端。這涉及國(guó)家機(jī)構(gòu)改革的敏銳問(wèn)題，本條明確了也順應(yīng)了當(dāng)前要求統(tǒng)一的呼聲，下定決心確立了統(tǒng)一性改革的大方向。本條牽動(dòng)了我中心的前途命運(yùn)，也就是說(shuō)以后涉及到我中心登記職能的整合調(diào)整問(wèn)題?？偟膩?lái)講。物權(quán)法草案從基本法的角度確定了我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記的必要性，也影射了中國(guó)未來(lái)不動(dòng)產(chǎn)登記大有可為。到底怎么個(gè)統(tǒng)一法目前也不是非常明朗，尤其是登記機(jī)構(gòu)統(tǒng)一改革爭(zhēng)議較大，的使命被交給了未來(lái)的《不動(dòng)產(chǎn)登記法》。（1）登記的法律依據(jù)不統(tǒng)一，沒(méi)有專(zhuān)門(mén)制定的不動(dòng)產(chǎn)登記法。而我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的法律依據(jù)主要是單行民事法律、法規(guī)，如《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國(guó)土地管理法》及國(guó)家土地管理局頒行的《土地登記規(guī)則》、《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》，規(guī)定交叉混雜。（2）登記機(jī)關(guān)不統(tǒng)一。根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)類(lèi)型的不同，我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記分為土地物權(quán)登記、房屋物權(quán)登記、礦產(chǎn)物權(quán)登記、水權(quán)登記、漁權(quán)登記和林權(quán)登記，相應(yīng)地，我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的機(jī)關(guān)也有六家之多，分別是國(guó)土管理機(jī)關(guān)、房產(chǎn)管理機(jī)關(guān)、礦產(chǎn)管理機(jī)關(guān)、水行政管理機(jī)關(guān)、漁政管理機(jī)關(guān)以及林業(yè)管理機(jī)關(guān)。登記機(jī)關(guān)不統(tǒng)一，損害了登記制度的基礎(chǔ)權(quán)威。
3、「制度要點(diǎn)」申請(qǐng)登記的材料
「法條」第十一條 當(dāng)事人申請(qǐng)登記，應(yīng)當(dāng)提供權(quán)屬證書(shū)、合同書(shū)、法院判決或者征收決定以及標(biāo)明不動(dòng)產(chǎn)位置、面積等的其他必要材料。
「本條解讀」事實(shí)上是對(duì)《土地登記規(guī)則》（修正版）第十條第一款中權(quán)屬證明或權(quán)屬來(lái)源證明的細(xì)化?！锻恋氐怯浺?guī)則》（修正版）第十條第一款規(guī)定：“土地登記申請(qǐng)者申請(qǐng)土地使用權(quán)、所有權(quán)和土地他項(xiàng)權(quán)利登記，必須向土地管理部門(mén)提交下列文件資料：（一）土地登記申請(qǐng)書(shū)；（二）單位、法定代表人證明，個(gè)人身份證明或者戶(hù)籍證明；（三）土地權(quán)屬來(lái)源證明；（四）地上附著物權(quán)屬證明?！?BR> 4、「制度要點(diǎn)」 不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的職責(zé)
「法條」第十二條 登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)：
（一）查驗(yàn)申請(qǐng)人提交的必要材料；
（二）就有關(guān)登記事項(xiàng)詢(xún)問(wèn)申請(qǐng)人；
（三）如實(shí)、及時(shí)地登記有關(guān)事項(xiàng)；
（四）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。
登記機(jī)構(gòu)認(rèn)為對(duì)申請(qǐng)登記的不動(dòng)產(chǎn)的實(shí)際狀況需要查看的，申請(qǐng)人以及其他有義務(wù)協(xié)助的人應(yīng)當(dāng)協(xié)助。
「本條解讀」目前各國(guó)登記機(jī)關(guān)所采取的審查制度大致可以分為兩種，一為實(shí)質(zhì)審查主義，一為形式審查主義。采形式審查主義的國(guó)家，對(duì)于登記的申請(qǐng)，只進(jìn)行形式上的審查，至于登記證上所載權(quán)利事項(xiàng)有無(wú)瑕疵，則不予過(guò)問(wèn)，這樣的公示不具有公信力。采實(shí)質(zhì)審查主義的國(guó)家的登記具有公信力。依公示公信原則，只要無(wú)異議登記，即使登記所記載的權(quán)利與真實(shí)的權(quán)利狀態(tài)不符，因相信登記正確而與登記名義人進(jìn)行交易的善意第三人，其所得的利益仍受法律保護(hù)。實(shí)質(zhì)審查主義與形式審查主義的主要區(qū)別，在于就作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的基礎(chǔ)原因——債權(quán)關(guān)系，登記機(jī)關(guān)有無(wú)審查權(quán)限。就本條來(lái)講，實(shí)行的是實(shí)質(zhì)審查主義，賦予不動(dòng)產(chǎn)登記以公信力
5、「制度要點(diǎn)」不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的禁止性義務(wù)
「法條」第十三條 登記機(jī)構(gòu)不得有下列行為：
（一）要求對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估；
（二）以年檢等名義進(jìn)行重復(fù)登記；
（三）超出登記職責(zé)范圍的其他行為。
「本條解讀」第（一）（二）略。這里我想強(qiáng)調(diào)一個(gè)法律意識(shí)范疇的東西，很多人包括一些位高權(quán)重的人，也有這么一種意識(shí)或者以此作為借口：就是認(rèn)為法律沒(méi)有明確禁止，那么就可以做，事實(shí)上是混淆了權(quán)利和權(quán)力的區(qū)分，違反行政權(quán)法定原則的。
6、「制度要點(diǎn)」不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)生效的臨界點(diǎn)
「法條」第十四條 不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀模杂涊d于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力。
「本條解讀」所謂不動(dòng)產(chǎn)登記簿，是指記載不動(dòng)產(chǎn)上的權(quán)利狀況并備存于特定機(jī)關(guān)的簿冊(cè)。在登記制度中，不動(dòng)產(chǎn)登記簿具有特殊的地位，即登記簿是證明不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的根據(jù)。在現(xiàn)代不動(dòng)產(chǎn)法律體系中，不動(dòng)產(chǎn)登記簿具有十分重要的作用。本條說(shuō)明提出登記申請(qǐng)或者登記機(jī)構(gòu)同意了登記或者發(fā)了證書(shū)都不是判斷是否發(fā)生物權(quán)效力的節(jié)點(diǎn)，關(guān)鍵看是否有效登記在了不動(dòng)產(chǎn)登記簿上。
7、「制度要點(diǎn)」物權(quán)與債權(quán)效力區(qū)分
「法條」 第十五條 當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。
「本條解讀」本條區(qū)分了物權(quán)變動(dòng)和原因行為，目前的立法把登記作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)移轉(zhuǎn)合同生效的要件，混淆了物權(quán)變動(dòng)和債權(quán)變動(dòng)。如我國(guó)擔(dān)保法第41條規(guī)定：“抵押合同自抵押登記之日起生效”。根據(jù)此條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)抵押合同必須登記才能生效。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)移轉(zhuǎn)合同，是以移轉(zhuǎn)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)為內(nèi)容的債權(quán)合同，該合同只要合同的生效要件，便在訂約當(dāng)事人之間發(fā)生法律效力，即發(fā)生債權(quán)的變動(dòng)，當(dāng)事人開(kāi)始享有債權(quán)法上的請(qǐng)求權(quán)。配合進(jìn)行登記應(yīng)當(dāng)是合同應(yīng)有之義。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)僅是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)移轉(zhuǎn)債權(quán)合同履行效力所致，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記也是合同的履行行為，其法律效力是發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)，本質(zhì)上并不影響合同的效力判斷。因此，沒(méi)有進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記，只是未能發(fā)生物權(quán)變動(dòng)，而不能否認(rèn)有效成立的合同的效力。
8、「制度要點(diǎn)」不動(dòng)產(chǎn)登記簿的證據(jù)資格和登記簿的管理
「法條」 第十六條 不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)，是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。
不動(dòng)產(chǎn)登記簿由登記機(jī)構(gòu)管理。
「本條解讀」不動(dòng)產(chǎn)登記簿在登記的作用下會(huì)產(chǎn)生以下功能：首先，就權(quán)利人而言，不動(dòng)產(chǎn)登記簿是有效的表明權(quán)利人就不動(dòng)產(chǎn)所享有的權(quán)利的源證明文件。，具有權(quán)利推定的效用。其次，就第三人而言，不動(dòng)產(chǎn)登記簿具有公信效果。再次，對(duì)于國(guó)家來(lái)說(shuō)，不動(dòng)產(chǎn)登記簿便于國(guó)家對(duì)有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)的監(jiān)督與管理，更便于人民法院在發(fā)生損害賠償糾紛時(shí)確定責(zé)任的歸屬。
第二款解讀略。
9、「制度要點(diǎn)」不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)的證明力
「法條」第十七條 不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)記載的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)與不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)一致；記載不一致的，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)。
「本條解讀」不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)作為一種國(guó)家機(jī)關(guān)依法出具的文書(shū)，具有較高的證明效力。
既然不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)是以“登記生效主義”為原則，“不經(jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力”，既然其效力如此絕對(duì)，則不動(dòng)產(chǎn)登記簿在訴訟當(dāng)中應(yīng)當(dāng)是關(guān)鍵證據(jù)，應(yīng)當(dāng)具有最終的“證據(jù)資格”。而這就是物權(quán)法草案規(guī)定第十七條第二款的理由。
10、「制度要點(diǎn)」 登記資料的查詢(xún)和保密
「法條」第十八條 登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向權(quán)利人和利害關(guān)系人提供查閱、復(fù)制登記資料的便利，同時(shí)應(yīng)當(dāng)對(duì)涉及國(guó)家秘密、商業(yè)秘密和個(gè)人隱私的內(nèi)容保守秘密。
「本條解讀」到2003年3月1日實(shí)施的《土地登記資料公開(kāi)查詢(xún)辦法》規(guī)定，這里首先需要強(qiáng)調(diào)的是對(duì)土地登記結(jié)果，應(yīng)對(duì)全社會(huì)開(kāi)放，任何單位和個(gè)人都可以按規(guī)定查詢(xún)。其原因是土地登記結(jié)果是政府形成的最終土地確權(quán)結(jié)果，具有公信力。但是原始登記資料采取限制查詢(xún)主體的辦法。第三條對(duì)哪些單位和個(gè)人可以查詢(xún)哪部分原始登記資料作了明確規(guī)定：“本辦法第二條第一款第（二）項(xiàng)規(guī)定的原始登記資料，依照下列規(guī)定查詢(xún)：（一）土地權(quán)利人、取得土地權(quán)利人同意的單位和個(gè)人有權(quán)查詢(xún)其土地權(quán)利范圍內(nèi)的原始登記資料；（二）土地登記代理機(jī)構(gòu)有權(quán)查詢(xún)與其代理業(yè)務(wù)直接相關(guān)的原始登記資料；（三）國(guó)家安全機(jī)關(guān)、公安機(jī)關(guān)、檢察機(jī)關(guān)、審判機(jī)關(guān)和紀(jì)檢監(jiān)察部門(mén)有權(quán)查詢(xún)與調(diào)查、處理案件有關(guān)的原始登記資料?！?其中利害關(guān)系人的規(guī)定實(shí)際上修正了《土地登記資料公開(kāi)查詢(xún)辦法》的不足，利害關(guān)系人的范圍明顯大于土地權(quán)利人、取得土地權(quán)利人同意的單位和個(gè)人的范圍，利害關(guān)系人也不需要征得權(quán)利人的同意。
《土地登記資料公開(kāi)查詢(xún)辦法》第十二條規(guī)定：“涉及國(guó)家秘密的土地登記資料的查詢(xún)，按照保守國(guó)家秘密法的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行?！边@樣的規(guī)定也是不完善的，補(bǔ)全了商業(yè)秘密和個(gè)人隱私的規(guī)定。
11、「制度要點(diǎn)」不動(dòng)產(chǎn)異議登記制度
「法條」第十九條 利害關(guān)系人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的物權(quán)歸屬等事項(xiàng)有異議的，可以申請(qǐng)異議登記。登記簿記載的權(quán)利人書(shū)面同意異議登記或者人民法院裁定予以異議登記的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將該異議記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿。
申請(qǐng)人自登記簿記載的權(quán)利人書(shū)面同意異議登記之日起三個(gè)月內(nèi)不起訴也不申請(qǐng)更正登記的，或者自人民法院異議登記裁定生效之日起十五日內(nèi)不起訴的，異議登記失效。
有證據(jù)證明異議登記不當(dāng)，權(quán)利人有權(quán)申請(qǐng)登記機(jī)構(gòu)注銷(xiāo)異議登記。異議登記造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以向異議登記的申請(qǐng)人請(qǐng)求損害賠償。
「本條解讀」第一款規(guī)定了利害關(guān)系人有提出權(quán)屬異議權(quán)。但是要想產(chǎn)生異議被記載在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上必須要兩種條件：（一）登記簿記載的權(quán)利人書(shū)面同意異議登記。這種情形恐怕較少，現(xiàn)實(shí)中往往記載的權(quán)利人不愿意這么主動(dòng)。（二）向人民法院申請(qǐng)做出異議登記，法院可以在初步審查的基礎(chǔ)上做出予以異議登記的裁定。個(gè)人以為本條規(guī)定弊端主要是登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將該異議記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的條件過(guò)于苛刻，不利于異議人權(quán)利的保護(hù)。如果記載權(quán)利人不同意或者人民法院不做出這樣的裁定，就不予以記載，這樣可能導(dǎo)致?tīng)?zhēng)議期間記載權(quán)利人通過(guò)轉(zhuǎn)移不動(dòng)產(chǎn)給善意第三人，導(dǎo)致異議人喪失未的權(quán)益。第二款規(guī)定了異議登記失效的期限。第三款明確了記載權(quán)利人有反請(qǐng)求權(quán)以及請(qǐng)求錯(cuò)誤異議人予以賠償?shù)臋?quán)利。
12、「制度要點(diǎn)」 不動(dòng)產(chǎn)更正登記制度
「法條」 第二十條 利害關(guān)系人認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載錯(cuò)誤的，可以申請(qǐng)更正登記。有證據(jù)證明登記確有錯(cuò)誤的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以更正。
登記更正后，原權(quán)利人在異議登記期間對(duì)該不動(dòng)產(chǎn)作出的處分，登記更正后的權(quán)利人未追認(rèn)的，不發(fā)生效力。
「本條解讀」第一款明確了當(dāng)事人申請(qǐng)對(duì)錯(cuò)誤登記進(jìn)行更正的請(qǐng)求權(quán)，遺憾的是沒(méi)有明確不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)依職權(quán)啟動(dòng)錯(cuò)誤更正程序的規(guī)定。第二款重申了引發(fā)異議登記之后原權(quán)利人（即記載權(quán)利人）處分的行為效力待定行為。事實(shí)上本款規(guī)定多余，我國(guó)其他法有規(guī)定，尚在權(quán)屬爭(zhēng)議的標(biāo)的物的處分行為是受限制的。
13、「制度要點(diǎn)」不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度
「法條」第二十一條 當(dāng)事人約定買(mǎi)賣(mài)期房或者轉(zhuǎn)讓其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的，債權(quán)人為限制債務(wù)人處分該不動(dòng)產(chǎn)，保障將來(lái)取得物權(quán)，可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。債權(quán)人已經(jīng)支付一半以上價(jià)款或者債務(wù)人書(shū)面同意預(yù)告登記的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行預(yù)告登記。預(yù)告登記后，債務(wù)人未經(jīng)債權(quán)人同意，不得處分該不動(dòng)產(chǎn)。
預(yù)告登記后，債權(quán)人自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，或者債權(quán)消滅的，預(yù)告登記失效。具有預(yù)告登記失效事由的，債務(wù)人有權(quán)申請(qǐng)注銷(xiāo)預(yù)告登記。
「本條解讀」這個(gè)制度設(shè)計(jì)非常好，尤其是對(duì)不懷好意的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商上了絆，保護(hù)了商品房消費(fèi)者的權(quán)利。預(yù)告登記的需要滿(mǎn)足以下條件之一：（一）債權(quán)人已經(jīng)支付一半以上價(jià)款；（二）債務(wù)人書(shū)面同意預(yù)告登記的。那么不得處分的話(huà)，處分可怎么辦，當(dāng)然無(wú)效了，也許有人考慮到善意第三人的問(wèn)題，其實(shí)本條規(guī)定給了購(gòu)房者一個(gè)權(quán)利也是義務(wù)，就是去登記部門(mén)查詢(xún)是否進(jìn)行了預(yù)登記。
14 、「制度要點(diǎn)」 物權(quán)之間的相對(duì)獨(dú)立性
「法條」第二十二條 一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)上有兩個(gè)以上物權(quán)的，一個(gè)物權(quán)變更或者拋棄，不影響其他物權(quán)的效力。
「本條解讀」一物之上并存的兩個(gè)以上內(nèi)容、性質(zhì)都不相抵觸的物權(quán)的變動(dòng)，不影響其他物權(quán)的效力。比如一個(gè)物上有一個(gè)所有權(quán)，有用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)，當(dāng)然是三種權(quán)利互相相容的情況的下，
15、「制度要點(diǎn)」不動(dòng)產(chǎn)登記的善意保護(hù)
「法條」第二十三條 基于不動(dòng)產(chǎn)登記簿享有的物權(quán)受法律保護(hù)，但記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的權(quán)利人在取得權(quán)利時(shí)知道或者應(yīng)當(dāng)知道該權(quán)利有瑕疵的除外。
「本條解讀」依據(jù)不動(dòng)產(chǎn)登記簿取得的物權(quán)不受其他人追奪，這是不動(dòng)產(chǎn)登記公信力衍生出來(lái)的效果，值得強(qiáng)調(diào)的是這里的“但書(shū)”規(guī)定，惡意取得的除外。
16、「制度要點(diǎn)」 登記賠償責(zé)任
「法條」 第二十四條 當(dāng)事人提供虛假的權(quán)屬證書(shū)等證明材料申請(qǐng)登記，給他人造成損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
因登記錯(cuò)誤，給他人造成損害的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任；登記機(jī)構(gòu)賠償后，可以向造成登記錯(cuò)誤的責(zé)任人追償。
「本條解讀」 明確了土地登記機(jī)構(gòu)可以作為賠償主體，嚴(yán)格來(lái)講是一種國(guó)家賠償責(zé)任制。
17、「制度要點(diǎn)」 登記收費(fèi)制度
「法條」第二十五條 不動(dòng)產(chǎn)登記費(fèi)不得按照不動(dòng)產(chǎn)的面積、體積或者價(jià)額的比例收取，具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由國(guó)務(wù)院規(guī)定。
「本條解讀」目前按照《關(guān)于土地登記收費(fèi)及其管理辦法》、《關(guān)于軍隊(duì)土詳查有關(guān)問(wèn)題的通知》和《國(guó)家土地管理局關(guān)于收取土地登記費(fèi)辦法》執(zhí)行。本條主要關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記收費(fèi)的禁止性規(guī)定。
18、「制度要點(diǎn)」 動(dòng)產(chǎn)物權(quán)、權(quán)利質(zhì)權(quán)登記
「法條」第二十六條 依照本法和其他法律的規(guī)定，對(duì)動(dòng)產(chǎn)物權(quán)、權(quán)利質(zhì)權(quán)進(jìn)行登記的，參照不動(dòng)產(chǎn)登記的有關(guān)規(guī)定辦理。
「本條解讀」本條屬準(zhǔn)用性規(guī)定。
1、「制度要點(diǎn)」關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記的法律效力
「法條」第九條 不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當(dāng)?shù)怯?；未?jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力，但法律另有規(guī)定的除外。
依法屬于國(guó)家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記。
「本條解讀」不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的法律效力，世界各國(guó)民法有以下幾種不同的立法例：
一是登記對(duì)抗主義。認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)物登記并非不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的必須程序。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)依當(dāng)事人的意思表示而發(fā)生法律效力，但非登記不能對(duì)抗第三人。日本國(guó)采此立法例。
二是登記要件主義。認(rèn)為登記是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的要件，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)除了當(dāng)事人之間的合意外，還要進(jìn)行登記，非經(jīng)登記不僅不能對(duì)抗第三人，而且在當(dāng)事人之間也不發(fā)生法律效力。德國(guó)、瑞士采此立法例。
三是地券交付主義。又稱(chēng)托倫斯登記制，該制度采任意登記制，不強(qiáng)制一切土地都必須申請(qǐng)所有權(quán)他項(xiàng)權(quán)利登記。但如申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記，則登記是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的生效要件。澳大利亞采取此種做法。
四是登記公示主義。即以登記作為公示不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)狀態(tài)的方法，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)以當(dāng)事人合意而發(fā)生效力。也就是說(shuō)買(mǎi)賣(mài)合同有效成立，標(biāo)的物所有權(quán)即行轉(zhuǎn)移，無(wú)需登記和交付。如法國(guó)的立法模式，這種立法模式不承認(rèn)物權(quán)行為。
明顯本條取向第二種模式，仍然偏重于國(guó)家干預(yù)管理的色彩。個(gè)人傾向?qū)挂髁x。
2、「制度要點(diǎn)」關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記的統(tǒng)一性規(guī)定
「法條」 第十條 不動(dòng)產(chǎn)登記，由不動(dòng)產(chǎn)所在地的登記機(jī)構(gòu)辦理。
國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定。
「本條解讀」可見(jiàn)我國(guó)仍然實(shí)行土地屬地管轄制度，目前土地登記機(jī)構(gòu)為分級(jí)多頭登記模式，對(duì)房屋、林地、水權(quán)、等不動(dòng)產(chǎn)分別在不同的機(jī)構(gòu)登記?，F(xiàn)在理論界和實(shí)務(wù)界呼聲強(qiáng)烈，要求統(tǒng)一登記機(jī)構(gòu)，目前的登記模式存在機(jī)構(gòu)臃腫，經(jīng)費(fèi)分散，重復(fù)登記，不便查詢(xún)等弊端。這涉及國(guó)家機(jī)構(gòu)改革的敏銳問(wèn)題，本條明確了也順應(yīng)了當(dāng)前要求統(tǒng)一的呼聲，下定決心確立了統(tǒng)一性改革的大方向。本條牽動(dòng)了我中心的前途命運(yùn)，也就是說(shuō)以后涉及到我中心登記職能的整合調(diào)整問(wèn)題?？偟膩?lái)講。物權(quán)法草案從基本法的角度確定了我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記的必要性，也影射了中國(guó)未來(lái)不動(dòng)產(chǎn)登記大有可為。到底怎么個(gè)統(tǒng)一法目前也不是非常明朗，尤其是登記機(jī)構(gòu)統(tǒng)一改革爭(zhēng)議較大，的使命被交給了未來(lái)的《不動(dòng)產(chǎn)登記法》。（1）登記的法律依據(jù)不統(tǒng)一，沒(méi)有專(zhuān)門(mén)制定的不動(dòng)產(chǎn)登記法。而我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的法律依據(jù)主要是單行民事法律、法規(guī)，如《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國(guó)土地管理法》及國(guó)家土地管理局頒行的《土地登記規(guī)則》、《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》，規(guī)定交叉混雜。（2）登記機(jī)關(guān)不統(tǒng)一。根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)類(lèi)型的不同，我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記分為土地物權(quán)登記、房屋物權(quán)登記、礦產(chǎn)物權(quán)登記、水權(quán)登記、漁權(quán)登記和林權(quán)登記，相應(yīng)地，我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的機(jī)關(guān)也有六家之多，分別是國(guó)土管理機(jī)關(guān)、房產(chǎn)管理機(jī)關(guān)、礦產(chǎn)管理機(jī)關(guān)、水行政管理機(jī)關(guān)、漁政管理機(jī)關(guān)以及林業(yè)管理機(jī)關(guān)。登記機(jī)關(guān)不統(tǒng)一，損害了登記制度的基礎(chǔ)權(quán)威。
3、「制度要點(diǎn)」申請(qǐng)登記的材料
「法條」第十一條 當(dāng)事人申請(qǐng)登記，應(yīng)當(dāng)提供權(quán)屬證書(shū)、合同書(shū)、法院判決或者征收決定以及標(biāo)明不動(dòng)產(chǎn)位置、面積等的其他必要材料。
「本條解讀」事實(shí)上是對(duì)《土地登記規(guī)則》（修正版）第十條第一款中權(quán)屬證明或權(quán)屬來(lái)源證明的細(xì)化?！锻恋氐怯浺?guī)則》（修正版）第十條第一款規(guī)定：“土地登記申請(qǐng)者申請(qǐng)土地使用權(quán)、所有權(quán)和土地他項(xiàng)權(quán)利登記，必須向土地管理部門(mén)提交下列文件資料：（一）土地登記申請(qǐng)書(shū)；（二）單位、法定代表人證明，個(gè)人身份證明或者戶(hù)籍證明；（三）土地權(quán)屬來(lái)源證明；（四）地上附著物權(quán)屬證明?！?BR> 4、「制度要點(diǎn)」 不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的職責(zé)
「法條」第十二條 登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)：
（一）查驗(yàn)申請(qǐng)人提交的必要材料；
（二）就有關(guān)登記事項(xiàng)詢(xún)問(wèn)申請(qǐng)人；
（三）如實(shí)、及時(shí)地登記有關(guān)事項(xiàng)；
（四）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。
登記機(jī)構(gòu)認(rèn)為對(duì)申請(qǐng)登記的不動(dòng)產(chǎn)的實(shí)際狀況需要查看的，申請(qǐng)人以及其他有義務(wù)協(xié)助的人應(yīng)當(dāng)協(xié)助。
「本條解讀」目前各國(guó)登記機(jī)關(guān)所采取的審查制度大致可以分為兩種，一為實(shí)質(zhì)審查主義，一為形式審查主義。采形式審查主義的國(guó)家，對(duì)于登記的申請(qǐng)，只進(jìn)行形式上的審查，至于登記證上所載權(quán)利事項(xiàng)有無(wú)瑕疵，則不予過(guò)問(wèn)，這樣的公示不具有公信力。采實(shí)質(zhì)審查主義的國(guó)家的登記具有公信力。依公示公信原則，只要無(wú)異議登記，即使登記所記載的權(quán)利與真實(shí)的權(quán)利狀態(tài)不符，因相信登記正確而與登記名義人進(jìn)行交易的善意第三人，其所得的利益仍受法律保護(hù)。實(shí)質(zhì)審查主義與形式審查主義的主要區(qū)別，在于就作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的基礎(chǔ)原因——債權(quán)關(guān)系，登記機(jī)關(guān)有無(wú)審查權(quán)限。就本條來(lái)講，實(shí)行的是實(shí)質(zhì)審查主義，賦予不動(dòng)產(chǎn)登記以公信力
5、「制度要點(diǎn)」不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的禁止性義務(wù)
「法條」第十三條 登記機(jī)構(gòu)不得有下列行為：
（一）要求對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估；
（二）以年檢等名義進(jìn)行重復(fù)登記；
（三）超出登記職責(zé)范圍的其他行為。
「本條解讀」第（一）（二）略。這里我想強(qiáng)調(diào)一個(gè)法律意識(shí)范疇的東西，很多人包括一些位高權(quán)重的人，也有這么一種意識(shí)或者以此作為借口：就是認(rèn)為法律沒(méi)有明確禁止，那么就可以做，事實(shí)上是混淆了權(quán)利和權(quán)力的區(qū)分，違反行政權(quán)法定原則的。
6、「制度要點(diǎn)」不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)生效的臨界點(diǎn)
「法條」第十四條 不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀模杂涊d于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力。
「本條解讀」所謂不動(dòng)產(chǎn)登記簿，是指記載不動(dòng)產(chǎn)上的權(quán)利狀況并備存于特定機(jī)關(guān)的簿冊(cè)。在登記制度中，不動(dòng)產(chǎn)登記簿具有特殊的地位，即登記簿是證明不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的根據(jù)。在現(xiàn)代不動(dòng)產(chǎn)法律體系中，不動(dòng)產(chǎn)登記簿具有十分重要的作用。本條說(shuō)明提出登記申請(qǐng)或者登記機(jī)構(gòu)同意了登記或者發(fā)了證書(shū)都不是判斷是否發(fā)生物權(quán)效力的節(jié)點(diǎn)，關(guān)鍵看是否有效登記在了不動(dòng)產(chǎn)登記簿上。
7、「制度要點(diǎn)」物權(quán)與債權(quán)效力區(qū)分
「法條」 第十五條 當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。
「本條解讀」本條區(qū)分了物權(quán)變動(dòng)和原因行為，目前的立法把登記作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)移轉(zhuǎn)合同生效的要件，混淆了物權(quán)變動(dòng)和債權(quán)變動(dòng)。如我國(guó)擔(dān)保法第41條規(guī)定：“抵押合同自抵押登記之日起生效”。根據(jù)此條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)抵押合同必須登記才能生效。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)移轉(zhuǎn)合同，是以移轉(zhuǎn)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)為內(nèi)容的債權(quán)合同，該合同只要合同的生效要件，便在訂約當(dāng)事人之間發(fā)生法律效力，即發(fā)生債權(quán)的變動(dòng)，當(dāng)事人開(kāi)始享有債權(quán)法上的請(qǐng)求權(quán)。配合進(jìn)行登記應(yīng)當(dāng)是合同應(yīng)有之義。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)僅是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)移轉(zhuǎn)債權(quán)合同履行效力所致，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記也是合同的履行行為，其法律效力是發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)，本質(zhì)上并不影響合同的效力判斷。因此，沒(méi)有進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記，只是未能發(fā)生物權(quán)變動(dòng)，而不能否認(rèn)有效成立的合同的效力。
8、「制度要點(diǎn)」不動(dòng)產(chǎn)登記簿的證據(jù)資格和登記簿的管理
「法條」 第十六條 不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)，是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。
不動(dòng)產(chǎn)登記簿由登記機(jī)構(gòu)管理。
「本條解讀」不動(dòng)產(chǎn)登記簿在登記的作用下會(huì)產(chǎn)生以下功能：首先，就權(quán)利人而言，不動(dòng)產(chǎn)登記簿是有效的表明權(quán)利人就不動(dòng)產(chǎn)所享有的權(quán)利的源證明文件。，具有權(quán)利推定的效用。其次，就第三人而言，不動(dòng)產(chǎn)登記簿具有公信效果。再次，對(duì)于國(guó)家來(lái)說(shuō)，不動(dòng)產(chǎn)登記簿便于國(guó)家對(duì)有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)的監(jiān)督與管理，更便于人民法院在發(fā)生損害賠償糾紛時(shí)確定責(zé)任的歸屬。
第二款解讀略。
9、「制度要點(diǎn)」不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)的證明力
「法條」第十七條 不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)記載的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)與不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)一致；記載不一致的，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)。
「本條解讀」不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)作為一種國(guó)家機(jī)關(guān)依法出具的文書(shū)，具有較高的證明效力。
既然不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)是以“登記生效主義”為原則，“不經(jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力”，既然其效力如此絕對(duì)，則不動(dòng)產(chǎn)登記簿在訴訟當(dāng)中應(yīng)當(dāng)是關(guān)鍵證據(jù)，應(yīng)當(dāng)具有最終的“證據(jù)資格”。而這就是物權(quán)法草案規(guī)定第十七條第二款的理由。
10、「制度要點(diǎn)」 登記資料的查詢(xún)和保密
「法條」第十八條 登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向權(quán)利人和利害關(guān)系人提供查閱、復(fù)制登記資料的便利，同時(shí)應(yīng)當(dāng)對(duì)涉及國(guó)家秘密、商業(yè)秘密和個(gè)人隱私的內(nèi)容保守秘密。
「本條解讀」到2003年3月1日實(shí)施的《土地登記資料公開(kāi)查詢(xún)辦法》規(guī)定，這里首先需要強(qiáng)調(diào)的是對(duì)土地登記結(jié)果，應(yīng)對(duì)全社會(huì)開(kāi)放，任何單位和個(gè)人都可以按規(guī)定查詢(xún)。其原因是土地登記結(jié)果是政府形成的最終土地確權(quán)結(jié)果，具有公信力。但是原始登記資料采取限制查詢(xún)主體的辦法。第三條對(duì)哪些單位和個(gè)人可以查詢(xún)哪部分原始登記資料作了明確規(guī)定：“本辦法第二條第一款第（二）項(xiàng)規(guī)定的原始登記資料，依照下列規(guī)定查詢(xún)：（一）土地權(quán)利人、取得土地權(quán)利人同意的單位和個(gè)人有權(quán)查詢(xún)其土地權(quán)利范圍內(nèi)的原始登記資料；（二）土地登記代理機(jī)構(gòu)有權(quán)查詢(xún)與其代理業(yè)務(wù)直接相關(guān)的原始登記資料；（三）國(guó)家安全機(jī)關(guān)、公安機(jī)關(guān)、檢察機(jī)關(guān)、審判機(jī)關(guān)和紀(jì)檢監(jiān)察部門(mén)有權(quán)查詢(xún)與調(diào)查、處理案件有關(guān)的原始登記資料?！?其中利害關(guān)系人的規(guī)定實(shí)際上修正了《土地登記資料公開(kāi)查詢(xún)辦法》的不足，利害關(guān)系人的范圍明顯大于土地權(quán)利人、取得土地權(quán)利人同意的單位和個(gè)人的范圍，利害關(guān)系人也不需要征得權(quán)利人的同意。
《土地登記資料公開(kāi)查詢(xún)辦法》第十二條規(guī)定：“涉及國(guó)家秘密的土地登記資料的查詢(xún)，按照保守國(guó)家秘密法的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行?！边@樣的規(guī)定也是不完善的，補(bǔ)全了商業(yè)秘密和個(gè)人隱私的規(guī)定。
11、「制度要點(diǎn)」不動(dòng)產(chǎn)異議登記制度
「法條」第十九條 利害關(guān)系人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的物權(quán)歸屬等事項(xiàng)有異議的，可以申請(qǐng)異議登記。登記簿記載的權(quán)利人書(shū)面同意異議登記或者人民法院裁定予以異議登記的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將該異議記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿。
申請(qǐng)人自登記簿記載的權(quán)利人書(shū)面同意異議登記之日起三個(gè)月內(nèi)不起訴也不申請(qǐng)更正登記的，或者自人民法院異議登記裁定生效之日起十五日內(nèi)不起訴的，異議登記失效。
有證據(jù)證明異議登記不當(dāng)，權(quán)利人有權(quán)申請(qǐng)登記機(jī)構(gòu)注銷(xiāo)異議登記。異議登記造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以向異議登記的申請(qǐng)人請(qǐng)求損害賠償。
「本條解讀」第一款規(guī)定了利害關(guān)系人有提出權(quán)屬異議權(quán)。但是要想產(chǎn)生異議被記載在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上必須要兩種條件：（一）登記簿記載的權(quán)利人書(shū)面同意異議登記。這種情形恐怕較少，現(xiàn)實(shí)中往往記載的權(quán)利人不愿意這么主動(dòng)。（二）向人民法院申請(qǐng)做出異議登記，法院可以在初步審查的基礎(chǔ)上做出予以異議登記的裁定。個(gè)人以為本條規(guī)定弊端主要是登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將該異議記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的條件過(guò)于苛刻，不利于異議人權(quán)利的保護(hù)。如果記載權(quán)利人不同意或者人民法院不做出這樣的裁定，就不予以記載，這樣可能導(dǎo)致?tīng)?zhēng)議期間記載權(quán)利人通過(guò)轉(zhuǎn)移不動(dòng)產(chǎn)給善意第三人，導(dǎo)致異議人喪失未的權(quán)益。第二款規(guī)定了異議登記失效的期限。第三款明確了記載權(quán)利人有反請(qǐng)求權(quán)以及請(qǐng)求錯(cuò)誤異議人予以賠償?shù)臋?quán)利。
12、「制度要點(diǎn)」 不動(dòng)產(chǎn)更正登記制度
「法條」 第二十條 利害關(guān)系人認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載錯(cuò)誤的，可以申請(qǐng)更正登記。有證據(jù)證明登記確有錯(cuò)誤的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以更正。
登記更正后，原權(quán)利人在異議登記期間對(duì)該不動(dòng)產(chǎn)作出的處分，登記更正后的權(quán)利人未追認(rèn)的，不發(fā)生效力。
「本條解讀」第一款明確了當(dāng)事人申請(qǐng)對(duì)錯(cuò)誤登記進(jìn)行更正的請(qǐng)求權(quán)，遺憾的是沒(méi)有明確不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)依職權(quán)啟動(dòng)錯(cuò)誤更正程序的規(guī)定。第二款重申了引發(fā)異議登記之后原權(quán)利人（即記載權(quán)利人）處分的行為效力待定行為。事實(shí)上本款規(guī)定多余，我國(guó)其他法有規(guī)定，尚在權(quán)屬爭(zhēng)議的標(biāo)的物的處分行為是受限制的。
13、「制度要點(diǎn)」不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度
「法條」第二十一條 當(dāng)事人約定買(mǎi)賣(mài)期房或者轉(zhuǎn)讓其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的，債權(quán)人為限制債務(wù)人處分該不動(dòng)產(chǎn)，保障將來(lái)取得物權(quán)，可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。債權(quán)人已經(jīng)支付一半以上價(jià)款或者債務(wù)人書(shū)面同意預(yù)告登記的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行預(yù)告登記。預(yù)告登記后，債務(wù)人未經(jīng)債權(quán)人同意，不得處分該不動(dòng)產(chǎn)。
預(yù)告登記后，債權(quán)人自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，或者債權(quán)消滅的，預(yù)告登記失效。具有預(yù)告登記失效事由的，債務(wù)人有權(quán)申請(qǐng)注銷(xiāo)預(yù)告登記。
「本條解讀」這個(gè)制度設(shè)計(jì)非常好，尤其是對(duì)不懷好意的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商上了絆，保護(hù)了商品房消費(fèi)者的權(quán)利。預(yù)告登記的需要滿(mǎn)足以下條件之一：（一）債權(quán)人已經(jīng)支付一半以上價(jià)款；（二）債務(wù)人書(shū)面同意預(yù)告登記的。那么不得處分的話(huà)，處分可怎么辦，當(dāng)然無(wú)效了，也許有人考慮到善意第三人的問(wèn)題，其實(shí)本條規(guī)定給了購(gòu)房者一個(gè)權(quán)利也是義務(wù)，就是去登記部門(mén)查詢(xún)是否進(jìn)行了預(yù)登記。
14 、「制度要點(diǎn)」 物權(quán)之間的相對(duì)獨(dú)立性
「法條」第二十二條 一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)上有兩個(gè)以上物權(quán)的，一個(gè)物權(quán)變更或者拋棄，不影響其他物權(quán)的效力。
「本條解讀」一物之上并存的兩個(gè)以上內(nèi)容、性質(zhì)都不相抵觸的物權(quán)的變動(dòng)，不影響其他物權(quán)的效力。比如一個(gè)物上有一個(gè)所有權(quán)，有用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)，當(dāng)然是三種權(quán)利互相相容的情況的下，
15、「制度要點(diǎn)」不動(dòng)產(chǎn)登記的善意保護(hù)
「法條」第二十三條 基于不動(dòng)產(chǎn)登記簿享有的物權(quán)受法律保護(hù)，但記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的權(quán)利人在取得權(quán)利時(shí)知道或者應(yīng)當(dāng)知道該權(quán)利有瑕疵的除外。
「本條解讀」依據(jù)不動(dòng)產(chǎn)登記簿取得的物權(quán)不受其他人追奪，這是不動(dòng)產(chǎn)登記公信力衍生出來(lái)的效果，值得強(qiáng)調(diào)的是這里的“但書(shū)”規(guī)定，惡意取得的除外。
16、「制度要點(diǎn)」 登記賠償責(zé)任
「法條」 第二十四條 當(dāng)事人提供虛假的權(quán)屬證書(shū)等證明材料申請(qǐng)登記，給他人造成損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
因登記錯(cuò)誤，給他人造成損害的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任；登記機(jī)構(gòu)賠償后，可以向造成登記錯(cuò)誤的責(zé)任人追償。
「本條解讀」 明確了土地登記機(jī)構(gòu)可以作為賠償主體，嚴(yán)格來(lái)講是一種國(guó)家賠償責(zé)任制。
17、「制度要點(diǎn)」 登記收費(fèi)制度
「法條」第二十五條 不動(dòng)產(chǎn)登記費(fèi)不得按照不動(dòng)產(chǎn)的面積、體積或者價(jià)額的比例收取，具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由國(guó)務(wù)院規(guī)定。
「本條解讀」目前按照《關(guān)于土地登記收費(fèi)及其管理辦法》、《關(guān)于軍隊(duì)土詳查有關(guān)問(wèn)題的通知》和《國(guó)家土地管理局關(guān)于收取土地登記費(fèi)辦法》執(zhí)行。本條主要關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記收費(fèi)的禁止性規(guī)定。
18、「制度要點(diǎn)」 動(dòng)產(chǎn)物權(quán)、權(quán)利質(zhì)權(quán)登記
「法條」第二十六條 依照本法和其他法律的規(guī)定，對(duì)動(dòng)產(chǎn)物權(quán)、權(quán)利質(zhì)權(quán)進(jìn)行登記的，參照不動(dòng)產(chǎn)登記的有關(guān)規(guī)定辦理。
「本條解讀」本條屬準(zhǔn)用性規(guī)定。