[商品房銷售廣告和宣傳資料的法律效力][規(guī)定]《人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》之第三條規(guī)定：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任?！?BR> [解讀]對于發(fā)展商所作的商品房的銷售廣告和宣傳資料，購房人有權(quán)要求寫入《認(rèn)購書》及《商品房買賣合同》，以保護(hù)自己的利益。而對于出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。因此，購房人應(yīng)當(dāng)注意保存相關(guān)廣告及資料。
[定金的法律效力][規(guī)定]第四條出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。
[解讀]發(fā)展商在《認(rèn)購書》中單方規(guī)定“認(rèn)購人必須在認(rèn)購后的一定期限內(nèi)交付首期樓款和簽訂正式買賣合同》，否則定金不予退還”的規(guī)定應(yīng)屬無效。只要認(rèn)購人在規(guī)定的期限前去與發(fā)展商商談?wù)胶贤?，但是由于發(fā)展商的原因，例如買賣合同或補(bǔ)充協(xié)議不合法、不對等、不合理造成的合同無法簽訂，發(fā)展商必須將定金退還業(yè)主，而且應(yīng)該賠償業(yè)主的損失。
但是必須注意：購買人必須在規(guī)定的期限去商談合同，并且要盡量取得商談的書面證據(jù)，或有兩個(gè)以上的見證人（是朋友關(guān)系）。為更好保障自己的權(quán)益，能請律師陪同簽約。
[關(guān)于欺詐行為的雙倍賠償]
[規(guī)定]《人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》之第八條規(guī)定：“具有下列情形之一，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任：
（一）商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；
（二）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。
第九條出賣人訂立商品房買賣合同時(shí)，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任：
（一）故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；
（二）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)；
（三）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。
[解讀]雖然之前的法律已經(jīng)對發(fā)展商的以上欺詐行為作了明確的禁止，但由于沒有明確規(guī)定應(yīng)當(dāng)適用雙倍賠償，因此各地法院的處理差別很大。新的司法解釋對雙倍賠償問題作出了明確的規(guī)定，為保障購房人的利益提供了更大的法律保障。
但是，雙倍賠償，也要發(fā)展商有錢可賠才行。對于那些財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營能力、信譽(yù)不好的發(fā)展商，購房人還是要靠預(yù)防為主。
[產(chǎn)權(quán)登記及權(quán)證辦理問題]
[規(guī)定]《人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》之第十八條規(guī)定：由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限；（二）商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。
[解讀]關(guān)于商品房產(chǎn)權(quán)登記問題，現(xiàn)行法律規(guī)定出賣人必須在房屋交付使用后九十日內(nèi)將應(yīng)由其提供的資料報(bào)送房管機(jī)關(guān)登記備案；關(guān)于辦理房產(chǎn)證，則發(fā)展商應(yīng)當(dāng)協(xié)助業(yè)主辦理。但是在實(shí)際操作中，商品房的產(chǎn)權(quán)辦理都是由發(fā)展商一手辦理的，房管局一般不會(huì)直接受理業(yè)主的*申請。關(guān)于違約責(zé)任，建議業(yè)主這樣約定：出賣人應(yīng)當(dāng)在房屋房屋交付使用后九十日內(nèi)將應(yīng)由其提供的資料報(bào)送房管機(jī)關(guān)登記備案；如果因?yàn)槌鲑u人的原因，買受人在房屋交付使用后365天仍不能取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，則出賣人應(yīng)當(dāng)在逾期之日起每日按已付樓款總額的萬分之五向買受人支付違約金（違約金標(biāo)準(zhǔn)也可以按金融機(jī)構(gòu)的逾期貸款利率計(jì)算）。
[定金的法律效力][規(guī)定]第四條出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。
[解讀]發(fā)展商在《認(rèn)購書》中單方規(guī)定“認(rèn)購人必須在認(rèn)購后的一定期限內(nèi)交付首期樓款和簽訂正式買賣合同》，否則定金不予退還”的規(guī)定應(yīng)屬無效。只要認(rèn)購人在規(guī)定的期限前去與發(fā)展商商談?wù)胶贤?，但是由于發(fā)展商的原因，例如買賣合同或補(bǔ)充協(xié)議不合法、不對等、不合理造成的合同無法簽訂，發(fā)展商必須將定金退還業(yè)主，而且應(yīng)該賠償業(yè)主的損失。
但是必須注意：購買人必須在規(guī)定的期限去商談合同，并且要盡量取得商談的書面證據(jù)，或有兩個(gè)以上的見證人（是朋友關(guān)系）。為更好保障自己的權(quán)益，能請律師陪同簽約。
[關(guān)于欺詐行為的雙倍賠償]
[規(guī)定]《人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》之第八條規(guī)定：“具有下列情形之一，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任：
（一）商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；
（二）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。
第九條出賣人訂立商品房買賣合同時(shí)，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任：
（一）故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；
（二）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)；
（三）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。
[解讀]雖然之前的法律已經(jīng)對發(fā)展商的以上欺詐行為作了明確的禁止，但由于沒有明確規(guī)定應(yīng)當(dāng)適用雙倍賠償，因此各地法院的處理差別很大。新的司法解釋對雙倍賠償問題作出了明確的規(guī)定，為保障購房人的利益提供了更大的法律保障。
但是，雙倍賠償，也要發(fā)展商有錢可賠才行。對于那些財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營能力、信譽(yù)不好的發(fā)展商，購房人還是要靠預(yù)防為主。
[產(chǎn)權(quán)登記及權(quán)證辦理問題]
[規(guī)定]《人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》之第十八條規(guī)定：由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限；（二）商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。
[解讀]關(guān)于商品房產(chǎn)權(quán)登記問題，現(xiàn)行法律規(guī)定出賣人必須在房屋交付使用后九十日內(nèi)將應(yīng)由其提供的資料報(bào)送房管機(jī)關(guān)登記備案；關(guān)于辦理房產(chǎn)證，則發(fā)展商應(yīng)當(dāng)協(xié)助業(yè)主辦理。但是在實(shí)際操作中，商品房的產(chǎn)權(quán)辦理都是由發(fā)展商一手辦理的，房管局一般不會(huì)直接受理業(yè)主的*申請。關(guān)于違約責(zé)任，建議業(yè)主這樣約定：出賣人應(yīng)當(dāng)在房屋房屋交付使用后九十日內(nèi)將應(yīng)由其提供的資料報(bào)送房管機(jī)關(guān)登記備案；如果因?yàn)槌鲑u人的原因，買受人在房屋交付使用后365天仍不能取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，則出賣人應(yīng)當(dāng)在逾期之日起每日按已付樓款總額的萬分之五向買受人支付違約金（違約金標(biāo)準(zhǔn)也可以按金融機(jī)構(gòu)的逾期貸款利率計(jì)算）。