第六節(jié) 實地查看估價對象
俗話說“百聞不如一見”，“眼見為實”。對于不可移動、價值與區(qū)位密切相關(guān)、具有獨一無二特性的房地產(chǎn)來說，尤其如此。實地查看估價對象是做好估價的基本前提。因此，任何估價項目，估價師都應(yīng)對估價對象進行實地查看。
實地查看是指負責(zé)某個估價項目的估價師親自到該估價項目的估價對象現(xiàn)場，檢查、觀察估價對象狀況，包括感受估價對象的位置、交通、周圍環(huán)境和景觀、外部配套設(shè)施的優(yōu)劣，對此前獲得的估價對象的坐落、四至、面積、土地形狀、建筑結(jié)構(gòu)、用途等情況進行核對，觀察估價對象的內(nèi)外部狀況（例如，設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修、維修養(yǎng)護、外觀等），拍攝反映估價對象內(nèi)外部狀況以及周圍環(huán)境和景觀或臨路狀況的照片、影像資料，調(diào)查了解估價對象歷史使用狀況（例如，是否存放過污染物）、周邊乃至當(dāng)?shù)仡愃品康禺a(chǎn)的市場行情，并搜集補充估價所需要的其他資料。為了避免在實地查看時遺漏應(yīng)當(dāng)調(diào)查了解的內(nèi)容，在實地查看之前可以制作好《估價對象實地查看記錄》相關(guān)表格。
實地查看有利于估價師加深對估價對象的認知，形成一個直觀、具體的印象，獲取文字、圖紙、照片等資料無法或難以表述的細節(jié)。另外，現(xiàn)實中已出現(xiàn)偽造房地產(chǎn)權(quán)屬證書、偽造估價對象現(xiàn)場要求估價的情況。這類問題只要通過認真的實地查看，與被查看房地產(chǎn)內(nèi)的有關(guān)人員和四鄰進行交談，是可以發(fā)覺的。
在實地查看時，一般需要委托人中熟悉情況的人員或被查看房地產(chǎn)的業(yè)主陪同，估價師要認真聽取陪同人員的介紹，詳細詢問在估價中需要弄清的問題，并將有關(guān)情況和數(shù)據(jù)認真記錄下來，形成《估價對象實地查看記錄》。
許多估價項目的委托人同時是被查看房地產(chǎn)的業(yè)主，在這種情況下進行實地查看通常會較順利。但是，也有一些估價項目的委托人不是被查看房地產(chǎn)的業(yè)主，甚至與被查看房地產(chǎn)的業(yè)主有利益沖突，例如在房地產(chǎn)強制拍賣、變賣、抵債估價中委托人是人民法院或債權(quán)人，在房屋拆遷估價中委托人是征收人。在這些情況下，估價師一是可以要求委托人與被查看房地產(chǎn)的業(yè)主事先做好溝通，二是自己向被查看房地產(chǎn)的業(yè)主說明來意和相關(guān)情況，爭取其理解與配合。
《估價對象實地查看記錄》應(yīng)包括查看對象、查看內(nèi)容、查看結(jié)果、查看人員和查看日期。執(zhí)行實地查看的估價師需用照片等方式證明自己進行了實地查看，并應(yīng)在《估價對象實地查看記錄》上簽名。另外，還應(yīng)盡量要求委托人中協(xié)助實地查看的人員和被查看房地產(chǎn)的業(yè)主在《估價對象實地查看記錄》上簽名認可。其中，房屋拆遷估價應(yīng)按照《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》的要求，由實地查看的注冊房地產(chǎn)估價師、征收人、被征收人在《估價對象實地查看記錄》上簽名認可。如果被征收人不同意在《估價對象實地查看記錄》上簽名的，應(yīng)當(dāng)請除委托人和估價機構(gòu)以外的無利害關(guān)系的第三人見證，并在估價報告中作出相應(yīng)說明。
對于估價對象為已經(jīng)消失的房地產(chǎn)，雖然不能進行完全意義上的實地查看，但也應(yīng)去估價對象原址進行必要的調(diào)查了解。
對于運用市場法、收益法、成本法估價所選取的可比實例房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)參照對估價對象進行實地查看的要求，進行必要的實地查看。
俗話說“百聞不如一見”，“眼見為實”。對于不可移動、價值與區(qū)位密切相關(guān)、具有獨一無二特性的房地產(chǎn)來說，尤其如此。實地查看估價對象是做好估價的基本前提。因此，任何估價項目，估價師都應(yīng)對估價對象進行實地查看。
實地查看是指負責(zé)某個估價項目的估價師親自到該估價項目的估價對象現(xiàn)場，檢查、觀察估價對象狀況，包括感受估價對象的位置、交通、周圍環(huán)境和景觀、外部配套設(shè)施的優(yōu)劣，對此前獲得的估價對象的坐落、四至、面積、土地形狀、建筑結(jié)構(gòu)、用途等情況進行核對，觀察估價對象的內(nèi)外部狀況（例如，設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修、維修養(yǎng)護、外觀等），拍攝反映估價對象內(nèi)外部狀況以及周圍環(huán)境和景觀或臨路狀況的照片、影像資料，調(diào)查了解估價對象歷史使用狀況（例如，是否存放過污染物）、周邊乃至當(dāng)?shù)仡愃品康禺a(chǎn)的市場行情，并搜集補充估價所需要的其他資料。為了避免在實地查看時遺漏應(yīng)當(dāng)調(diào)查了解的內(nèi)容，在實地查看之前可以制作好《估價對象實地查看記錄》相關(guān)表格。
實地查看有利于估價師加深對估價對象的認知，形成一個直觀、具體的印象，獲取文字、圖紙、照片等資料無法或難以表述的細節(jié)。另外，現(xiàn)實中已出現(xiàn)偽造房地產(chǎn)權(quán)屬證書、偽造估價對象現(xiàn)場要求估價的情況。這類問題只要通過認真的實地查看，與被查看房地產(chǎn)內(nèi)的有關(guān)人員和四鄰進行交談，是可以發(fā)覺的。
在實地查看時，一般需要委托人中熟悉情況的人員或被查看房地產(chǎn)的業(yè)主陪同，估價師要認真聽取陪同人員的介紹，詳細詢問在估價中需要弄清的問題，并將有關(guān)情況和數(shù)據(jù)認真記錄下來，形成《估價對象實地查看記錄》。
許多估價項目的委托人同時是被查看房地產(chǎn)的業(yè)主，在這種情況下進行實地查看通常會較順利。但是，也有一些估價項目的委托人不是被查看房地產(chǎn)的業(yè)主，甚至與被查看房地產(chǎn)的業(yè)主有利益沖突，例如在房地產(chǎn)強制拍賣、變賣、抵債估價中委托人是人民法院或債權(quán)人，在房屋拆遷估價中委托人是征收人。在這些情況下，估價師一是可以要求委托人與被查看房地產(chǎn)的業(yè)主事先做好溝通，二是自己向被查看房地產(chǎn)的業(yè)主說明來意和相關(guān)情況，爭取其理解與配合。
《估價對象實地查看記錄》應(yīng)包括查看對象、查看內(nèi)容、查看結(jié)果、查看人員和查看日期。執(zhí)行實地查看的估價師需用照片等方式證明自己進行了實地查看，并應(yīng)在《估價對象實地查看記錄》上簽名。另外，還應(yīng)盡量要求委托人中協(xié)助實地查看的人員和被查看房地產(chǎn)的業(yè)主在《估價對象實地查看記錄》上簽名認可。其中，房屋拆遷估價應(yīng)按照《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》的要求，由實地查看的注冊房地產(chǎn)估價師、征收人、被征收人在《估價對象實地查看記錄》上簽名認可。如果被征收人不同意在《估價對象實地查看記錄》上簽名的，應(yīng)當(dāng)請除委托人和估價機構(gòu)以外的無利害關(guān)系的第三人見證，并在估價報告中作出相應(yīng)說明。
對于估價對象為已經(jīng)消失的房地產(chǎn)，雖然不能進行完全意義上的實地查看，但也應(yīng)去估價對象原址進行必要的調(diào)查了解。
對于運用市場法、收益法、成本法估價所選取的可比實例房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)參照對估價對象進行實地查看的要求，進行必要的實地查看。