一、完整的估價報告(8部分)
1、封面; 2、目錄; 3、致委托人函; 4、注冊估價師聲明;
5、估價的假設(shè)和限制條件; 6、估價結(jié)果報告; 7、估價技術(shù)報告; 8、附件。
(一)封面(7項(xiàng))：
1、報告名稱：房地產(chǎn)估價報告;
2、估價項(xiàng)目名稱; 3、委托人全稱; 4、估價機(jī)構(gòu)全稱;
5、注冊估價師姓名及其注冊號; 6、估價作業(yè)日期; 7、估價報告編號。
(二)目錄
(三)致委托人函(11項(xiàng))：
1、委托人全稱; 2、估價對象; 3、估價目的; 4、估價時點(diǎn);
5、價值類型; 6、估價結(jié)果：大寫和小寫，總價和單價; 7、報告應(yīng)用有效期;
8、提供報告數(shù)量;9、估價機(jī)構(gòu)全稱; 10、法人代表簽名; 11、報告出具日期。
(四)注冊估價師聲明：
1、要列出實(shí)地查勘或未查勘的估價師姓名;
2、至少2名估價師簽名，并注明其注冊號。
(五)估價的假設(shè)和限制條件：假設(shè)前提和限制條件分列說明;確定因素不得假設(shè);
不確定因素的假設(shè)，應(yīng)合理且有依據(jù)。
(六)估價結(jié)果報告+編號(13—15項(xiàng))：
1、委 托 人：單位全稱、法人代表、住所;
或者 個人姓名、身份證號、住所。
2、估價機(jī)構(gòu)：全稱、法人代表、住所、資質(zhì)等級。
3、估價對象：名稱;
(1)區(qū)位狀況;坐落、交通狀況、環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套設(shè)施。
(2)實(shí)物狀況：①建筑物——面積、結(jié)構(gòu)、層數(shù)、利用現(xiàn)狀、裝修、設(shè)施設(shè)備、
建成年月、平面布置等。
②土地——四至、形狀、地勢、規(guī)劃條件等。
(3)權(quán)屬狀況：①建筑物——權(quán)屬(他項(xiàng))證書、所(共)有權(quán)人、用途、面積等。
②土地——權(quán)屬(他項(xiàng)權(quán))證書、使用權(quán)人、性質(zhì)、用途、
(分?jǐn)?面積、使用年限、終止日期等。
4、估價目的：抵押—為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價值。
拆遷—為確定被拆遷房屋貨幣補(bǔ)償金額而評估其房地產(chǎn)市場價值。
表述要規(guī)范。
5、估價時點(diǎn)：不是先有了“評估價值”，再將他說成是某個時間上的價值。
6、價值定義：價值類型及其內(nèi)涵：
(1)市場價值：符合公平自愿、利己、知曉行情、有充裕時間、無附加條件的交易。
(2)快速變現(xiàn)價值：不符合有充裕時間的交易。
(3)謹(jǐn)慎價值：即抵押價值，存在不確定因素而遵守謹(jǐn)慎原則得出的價值;
——應(yīng)說明有無法定優(yōu)先受償款。
(4)清算價值：不符合持續(xù)使用條件。
(5)投資價值：某個投資者角度衡量的價值。
7、估價依據(jù)。
8、估價原則：(1)獨(dú)立、客觀、公正;
(2)合法原則、使用、估價時點(diǎn)、替代原則，謹(jǐn)慎原則(抵押)。
9、估價方法：
(1)估價方法及其定義;應(yīng)選用2種以上的方法;
(2)成本法與市場、收益、假設(shè)法組成2種估價方法的，成本法為首選法不妥當(dāng)。
(3)收益性房地產(chǎn)，應(yīng)采用收益法作為其中一種方法。
10、估價結(jié)果：總價和單價(總價/建面)、大寫和小寫;樓面地價(土地)。
11、估價人員：所有參加估價的人員及其執(zhí)業(yè)資格，并簽名蓋章。
12、估價作業(yè)日期。
13、估價報告應(yīng)用有效期。
(以下為抵押報告)：
14、市場風(fēng)險提示。
15、短期強(qiáng)制處分和變現(xiàn)能力分析：
影響房地產(chǎn)變現(xiàn)能力的因素有：(1)通用性;(2)獨(dú)立使用性;(3)價值大小;
(4)可分割轉(zhuǎn)讓性;(5)開發(fā)程度;(6)區(qū)位;(7)市場狀況。
(七)估價技術(shù)報告
1、個別因素分析;位置、范圍、面積、用途結(jié)構(gòu)、建成年代、裝修、權(quán)屬狀況等。
2、區(qū)位因素分析：估價對象區(qū)域特征、交通狀況、基礎(chǔ)設(shè)施、商服設(shè)施等。
3、市場背景分析：過去、現(xiàn)在和可預(yù)見的未來，影響類似房地產(chǎn)價格的主要因素。
4、使用分析：法律允許、技術(shù)可能、經(jīng)濟(jì)可行、估價對象價值化的使用。
5、估價方法選用：估價思路、采用的估價方法及其理由和定義。
6、估價測算過程;
7、估價結(jié)果確定：要有理由。
(八)附件。
注意：
1、 大堂、自用和服務(wù)部分不另行計價，否則有重復(fù)計算。
2、 收益、市場、假設(shè)法總價值中不減建筑物折舊。
3、 成本、費(fèi)用、租金(有租約除外)、稅費(fèi)等數(shù)據(jù)，不能采用個別、實(shí)際發(fā)生的，應(yīng)采用社會一般或平均、客觀數(shù)額。
4、 用詞準(zhǔn)確、規(guī)范、簡練，不能模棱兩可、帶感情色彩、自相矛盾。
5、 基準(zhǔn)地價法要有評估過程。
6、 要說明基準(zhǔn)地價的內(nèi)涵。
7、 年期修正公式：Vn=基準(zhǔn)地價×[1-1/(1+Y)^n]/ [1-1/(1+Y)^N]。
8、 前后面積是否吻合。
9、 計算數(shù)值是否正確。
10、 房屋改變用途是否經(jīng)政府有關(guān)部門批準(zhǔn)。
11、 抵押報告是否體現(xiàn)謹(jǐn)慎原則。
二、收益法
1、有租約采用租約金，無租約采用客觀未來收益租金，要分析未來租金水平的變化趨勢。
2、年收益天數(shù)為365天，月份為12個月。
3、出租率為100%不合理;要有確定正常出租率的方法和理由。
(一)年凈收益 =有效毛收入—運(yùn)營費(fèi)用;=每平米月租金×12月×可出租面積×(1-空置率)×(1-運(yùn)營費(fèi)率);
1、有效毛收入=潛在毛收入—空置和收租損失(包括扣減押金收入的空置率);
潛在毛收入=潛在毛租金收入+租賃押金收入+其他收入;
2、運(yùn)營費(fèi)用=管理費(fèi)+租賃稅費(fèi)+房地產(chǎn)稅+保險費(fèi)+運(yùn)行維護(hù)維修費(fèi)+設(shè)備家具折舊費(fèi)
(不包含還本付息額、房屋折舊土地攤銷、改擴(kuò)建費(fèi)、所得稅和
劃撥土地上交收益或使用費(fèi));
(1) 管理費(fèi)=人員工資+辦公費(fèi)(管理費(fèi)率的確定要有理由);
(2) 租賃稅費(fèi)=營業(yè)稅及附加(5.5%)+租賃手續(xù)費(fèi)代理費(fèi);
(3) 房地產(chǎn)稅=土地使用稅+房產(chǎn)稅;
(4) 保險費(fèi)=房屋現(xiàn)值×保險費(fèi)率(確定要有理由);
(5) 維修費(fèi)(確定要有理由);
(6) 水電費(fèi)等=水電費(fèi)+有線電視費(fèi)等(說明租金中是否含有，如有要扣除);
(7) 設(shè)備家具折舊費(fèi)=電梯、空調(diào)、電視機(jī)、冰箱、太陽能、家具等折舊費(fèi)
3、商業(yè)和工業(yè)凈收益=銷售收入-生產(chǎn)或銷售成本-銷售費(fèi)用-營業(yè)稅及附加-管理費(fèi)-財務(wù)費(fèi)用-商業(yè)利潤。
(二)收益期限(特別注意)
1、房屋早于土地，取房屋剩余經(jīng)濟(jì)壽命(收益價值另加土地剩余年限價值);
2、房屋晚于土地，約定不可續(xù)期，取土地剩余使用年限;
3、房屋晚于土地，未約定不可續(xù)期，取土地剩余使用年限(收益價值另加房屋殘值);
4、住宅房屋晚于土地，住宅地自動續(xù)期，取房屋剩余經(jīng)濟(jì)壽命。
(三)報酬率Y(資本化率R )=1年期存款利率+風(fēng)險補(bǔ)償;
1、要有充分的依據(jù)和過程;不能只選1個參照實(shí)例，否則客觀性不夠;
2、房屋、土地、房地三者Y或R應(yīng)不同(一般來說房產(chǎn)比土地約大2%)。
(四)根據(jù)過去和現(xiàn)在的情況，判斷說明凈收益流未來各期的變動情況屬于：
1、每年基本固定不變V=A/Y×[1-1/(1+Y)^n];
2、按某個固定數(shù)額遞增或遞減V=(A/Y±b/Y^2)×[1-1/(1+Y)^n] ±b/Y×n/(1+Y)^n;
3、按某個固定比率遞增或遞減V=A/(Y±g)×{1-[(1±g)/(1+Y)]^n};
4、其他有規(guī)則的變動情況V=∑Ai /(1+Y)^i+ A/Y×[1-1/(1+Y)^(n-t)] ×1/(1+Y)^t。
再選用和列出相應(yīng)的報酬資本化公式計算。
三、成本法
(一)要列出公式：
新房地產(chǎn)價值(7項(xiàng))=土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤。
1、 土地取得成本=征地補(bǔ)償安置費(fèi)+相關(guān)稅費(fèi)+出讓金。
(1) 征地補(bǔ)償安置費(fèi)=土地補(bǔ)償費(fèi)(6～10倍)+安置補(bǔ)助費(fèi)(4～6倍，每公頃≤
15倍)+地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)+社會保障費(fèi)。
(2) 相關(guān)稅費(fèi)=征地管理費(fèi)+耕地占用稅+耕地開墾費(fèi)+新菜地開發(fā)建設(shè)基金。
土地取得成本=拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)+費(fèi)用+出讓金;
(1) 拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)=房地產(chǎn)市場價格+裝修+搬遷補(bǔ)助費(fèi)+安置補(bǔ)助費(fèi)
+非住宅停業(yè)補(bǔ)助費(fèi)
(2) 相關(guān)費(fèi)用=拆遷管理費(fèi)+拆遷服務(wù)費(fèi)+拆遷估價費(fèi)+房屋拆除費(fèi)。
2、 開發(fā)成本=勘察設(shè)計和前期工程費(fèi)+建安工程費(fèi)+基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)+公共配套費(fèi)+
其他工程費(fèi)+開發(fā)期間稅費(fèi)。
3、 管理費(fèi)用=(土地取得成本+開發(fā)成本)×管理費(fèi)率(5%，確定要有理由)。
4、 銷售費(fèi)用=房地產(chǎn)價值×銷售費(fèi)率(4%)。
5、 投資利息=(土地取得成本)×[(1+i)開發(fā)期 -1]+(開發(fā)成本+管理費(fèi)用)×
[(1+i)建造期/2 -1] + 銷售費(fèi)用×[(1+i)銷售期/2 -1]。
i——1年期貸款利率，實(shí)際利率按年計息次計算。
資金一次性投入的土地取得成本及其稅費(fèi)的計息期按開發(fā)期全計。
資金均勻投入的建造期內(nèi)、銷售期內(nèi)的計息期減半計。
6、 銷售稅費(fèi)=房地產(chǎn)價值×稅費(fèi)比率 =營業(yè)稅及附加(5.5%)+印花稅+交易手續(xù)費(fèi)。
7、開發(fā)利潤 =(土地取得成本+開發(fā)成本)×直接成本利潤率;
=(土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用)×投資利潤率;
=(土地成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息)×成本利潤率;
=房地產(chǎn)價值×銷售利潤率 =
(土地成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi))×銷售利潤率 。
(1- 銷售利潤率)
8、新房地產(chǎn)價值= (土地成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息)。
(1- 銷售費(fèi)率- 銷售稅費(fèi)- 銷售利潤率)
不減折舊，但要進(jìn)行工程質(zhì)量、環(huán)境等因素調(diào)整。
(二)舊的房地產(chǎn)價值= 土地重新購建價格+ 建筑物重新購建價格- 建筑物折舊。
1、土地重新購建價格= 土地價值。
2、建筑物重新購建價格(6項(xiàng))= 新建筑物價值=開發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+
投資利息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤。
3、建筑物折舊= 物質(zhì)折舊+ 功能折舊+ 經(jīng)濟(jì)折舊。
(1)物質(zhì)折舊：可修復(fù)的，修復(fù)費(fèi)用為折舊額;
長壽命的折舊要減去短壽命的重置價格;
短壽命的折舊額為有效年齡的現(xiàn)值。
(2)功能折舊：功能缺乏——可修復(fù)的，恢復(fù)該功能所需的費(fèi)用;
不可修復(fù)的，租金損失的現(xiàn)值(收益法);
功能落后——可修復(fù)的，修復(fù)該功能所需的費(fèi)用;
不可修復(fù)的，租金損失的現(xiàn)值;
功能過?！~或無效成本;
(3) 經(jīng)濟(jì)折舊：暫時的或永久性的，減價額的現(xiàn)值;
4、建筑物經(jīng)濟(jì)壽命和土地使用期限(特別注意!)
(1)建筑物早于土地結(jié)束：按建筑物經(jīng)濟(jì)壽命計算折舊;
(2)建筑物晚于土地結(jié)束：未約定不可續(xù)期——按建筑物經(jīng)濟(jì)壽命計算;
約定不可續(xù)期——按建筑物經(jīng)濟(jì)壽命減去晚于土地
使用期的那部分壽命的壽命計算;
(3)住宅地的建筑物：住宅地自動續(xù)期——按建筑物經(jīng)濟(jì)壽命計算。
5、要列出公式：建筑物價值=重新購建價格C×[1-(1-殘值率R)×有效年齡t/經(jīng)濟(jì)壽命N]。
建筑物價值=重新購建價格C×成新率q;
建筑物經(jīng)濟(jì)壽命=1/年平均折舊率d。
四、市場法
1、要列出公式：
比準(zhǔn)價格=可比實(shí)例成交價格×交易情況修正系數(shù)×市場狀況調(diào)整系數(shù)×房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)。
=可比實(shí)例成交價格×100/(100±S)×(100±T)/100×100/(100±R)。
2、修正或調(diào)整，單項(xiàng)不得超過20%，綜合不得超過30%。
(一)可比實(shí)例要求
1、數(shù)量為3～10個，低于3個不妥;要說明幣種;注意所選實(shí)例是否有可比性。
2、類似房地產(chǎn)：
(1)區(qū)位在同一供求圈內(nèi);
(2)用途相同：居住、商業(yè)、辦公、旅館、工業(yè)等相同;
(3)規(guī)模相當(dāng)：0.5～2倍;
(4)結(jié)構(gòu)相同：磚混、磚木、框架、鋼結(jié)構(gòu)等相同;
(5)檔次相當(dāng)：等級、裝修、設(shè)施設(shè)備、環(huán)境等相當(dāng);
(6)權(quán)力性質(zhì)相同：國有、集體地，劃撥、出讓地，商品房、房改經(jīng)濟(jì)適
用房等各相同。
3、交易類型吻合：協(xié)議、招標(biāo)、掛牌、拍賣，買賣、租賃等類型吻合;
4、交易日期接近：相隔1年以上不宜采用，或房地產(chǎn)狀況有變化，變化前的不宜采用。
5、成交價格為正常價格或可修正為正常價格。
(二)建立比較基礎(chǔ)
1、統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍:實(shí)物范圍、含非房地產(chǎn)成份、有債權(quán)債務(wù)。
2、統(tǒng)一付款方式：將分期付款折現(xiàn)到成交日一次性付清。正常價=1年后付30/(1+月利率)^12。
3、統(tǒng)一采用單價。
4、統(tǒng)一幣種和貨幣單位。
5、統(tǒng)一面積內(nèi)涵：建筑面積單價=使用面積單價×使用面積÷建筑面積。
6、統(tǒng)一面積單位：平方米價=公頃價÷10000
=畝價÷666.67
=平方英尺價÷0.09290304
=坪價÷3.30579。
(三)交易情況修正：
采用“可比實(shí)例成交價格比其正常市場價格高或低多少”的說法;修正系數(shù)為100/(100±S)，高為+，低為-;注意分子和分母不要顛倒了，其數(shù)值±應(yīng)與前面描述的交易情況一致。
1. 交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)：正常價=賣方得價/(1-賣方稅費(fèi))=買方出價/(1+買方稅費(fèi));
2、強(qiáng)迫買賣(賣低買高); 3、厲害關(guān)系人的交易(一般低;也有大股東高賣給上市公司);
4、缺乏行情(賣低、買高); 5、急于出售或購買(賣低或買高);
6、有偏好(高); 7、相鄰房地產(chǎn)(高);
8、拍賣、招標(biāo)等特殊方式的交易(其成交價不一定比協(xié)議價更高，是否修正要說明理由)。
(四)市場狀況調(diào)整：
以成交日期為基準(zhǔn)，采用“可比實(shí)例在估價時點(diǎn)的價格比在其成交日期的價格高或低多少”的說法;調(diào)整系數(shù)為(100±T)/100，注意分子和分母不要顛倒了。
1、 價格指數(shù)法(采用本地區(qū)同類房地產(chǎn)價格指數(shù)或變動率)：
定基指數(shù)——調(diào)整系數(shù)= 估價時點(diǎn)指數(shù)/成交日期指數(shù)。
環(huán)比指數(shù)—調(diào)整系數(shù)=成交日期下一期指數(shù)×再下一期指數(shù)×……×估價時點(diǎn)指數(shù)。
2、 價格變動率法：期內(nèi)遞增減——調(diào)整系數(shù)=(1±變動率)^期數(shù)。
期內(nèi)平均升降——調(diào)整系數(shù)=(1±變動率×期數(shù))。
(五)房地產(chǎn)狀況調(diào)整：
以估價對象房地產(chǎn)狀況為基準(zhǔn)，采用“可比實(shí)例在成交日的房地產(chǎn)狀況比估價對象在估價時點(diǎn)的房地產(chǎn)狀況優(yōu)或劣多少”的說法，調(diào)整系數(shù)為100/(100±R)，優(yōu)為+，劣為-;注意分子和分母不要顛倒了，其數(shù)值±應(yīng)與前面描述的房地產(chǎn)狀況一致。
1、 區(qū)位狀況比較調(diào)整：位置、樓層、朝向、交通、環(huán)境、外部配套設(shè)施等。
2、 實(shí)物狀況比較調(diào)整：土地——面積、形狀、地基、內(nèi)部基礎(chǔ)設(shè)施、平整程度等。
建筑物—面積、結(jié)構(gòu)、質(zhì)量、設(shè)施、裝修、層高、年齡、
完損程度、外觀、空間布局等。
3、 權(quán)益狀況比較調(diào)整：土地使用年期調(diào)整系數(shù)=[1-1/(1+Y)^n]/ [1-1/(1+Y)^N]。
五、假設(shè)開發(fā)法
要列出公式：待開發(fā)房地產(chǎn)價值=開發(fā)完成后房地產(chǎn)價值-后續(xù)開發(fā)成本-管理費(fèi)用-銷售費(fèi)用-投資利息-
銷售稅費(fèi)-開發(fā)利潤-取得待開發(fā)房地產(chǎn)稅費(fèi)。
(一) 開發(fā)完成后的價值：
1、 用于銷售：(1)采用市場法并考慮類似房地產(chǎn)價格的未來變動趨勢;
(2) 市場法和長期趨勢法求取。
2、用于出租營業(yè)：預(yù)測其租賃或經(jīng)營收入，再用收益法求取。
(二) 后續(xù)開發(fā)必要支出和應(yīng)得利潤(7項(xiàng);同成本法)：
1、后續(xù)開發(fā)成本; 2、管理費(fèi)(以前者為基數(shù)); 3、銷售費(fèi)用(以售價為基數(shù));
4、投資利息(1年期貸款利率，實(shí)際利率按年計息次計算;以上3者為基數(shù));
5、銷售稅費(fèi)(以售價為基數(shù)); 6、開發(fā)利潤;
7、取得待開發(fā)房地產(chǎn)稅費(fèi)(買方繳納的契稅、手續(xù)費(fèi)等，以待開發(fā)房地產(chǎn)價值為基數(shù))。
(三)開發(fā)經(jīng)營期(特別注意!)：
開發(fā)經(jīng)營期
開發(fā)期
用于銷售 前(準(zhǔn)備)期 建造期
經(jīng)營(銷售)期
用于出租營業(yè)自用 前(準(zhǔn)備)期 建造期 經(jīng)(運(yùn))營期
估價時點(diǎn) 開始建造日 開始銷售日 竣工驗(yàn)收日 銷售完成日 經(jīng)營結(jié)束日
(四)傳統(tǒng)方法：不考慮預(yù)售和延遲銷售，計息期到開發(fā)完成時止，根據(jù)以上各項(xiàng)計算后直接相加減。
資金一次性投入的土地取得成本及其稅費(fèi)的計息期按開發(fā)期全計。
資金均勻投入的建造期內(nèi)、銷售期內(nèi)的計息期減半計，期外全計。
(五)現(xiàn)金流量法：將開發(fā)完成后的價值和各項(xiàng)成本、費(fèi)用先折算到估價時點(diǎn)，在相加減;
資金均勻投入的建造期內(nèi)、銷售期內(nèi)的折現(xiàn)期減半計，期外全計。
折現(xiàn)率中包含資金利率和開發(fā)利潤率，不在單獨(dú)計算。
1、封面; 2、目錄; 3、致委托人函; 4、注冊估價師聲明;
5、估價的假設(shè)和限制條件; 6、估價結(jié)果報告; 7、估價技術(shù)報告; 8、附件。
(一)封面(7項(xiàng))：
1、報告名稱：房地產(chǎn)估價報告;
2、估價項(xiàng)目名稱; 3、委托人全稱; 4、估價機(jī)構(gòu)全稱;
5、注冊估價師姓名及其注冊號; 6、估價作業(yè)日期; 7、估價報告編號。
(二)目錄
(三)致委托人函(11項(xiàng))：
1、委托人全稱; 2、估價對象; 3、估價目的; 4、估價時點(diǎn);
5、價值類型; 6、估價結(jié)果：大寫和小寫，總價和單價; 7、報告應(yīng)用有效期;
8、提供報告數(shù)量;9、估價機(jī)構(gòu)全稱; 10、法人代表簽名; 11、報告出具日期。
(四)注冊估價師聲明：
1、要列出實(shí)地查勘或未查勘的估價師姓名;
2、至少2名估價師簽名，并注明其注冊號。
(五)估價的假設(shè)和限制條件：假設(shè)前提和限制條件分列說明;確定因素不得假設(shè);
不確定因素的假設(shè)，應(yīng)合理且有依據(jù)。
(六)估價結(jié)果報告+編號(13—15項(xiàng))：
1、委 托 人：單位全稱、法人代表、住所;
或者 個人姓名、身份證號、住所。
2、估價機(jī)構(gòu)：全稱、法人代表、住所、資質(zhì)等級。
3、估價對象：名稱;
(1)區(qū)位狀況;坐落、交通狀況、環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套設(shè)施。
(2)實(shí)物狀況：①建筑物——面積、結(jié)構(gòu)、層數(shù)、利用現(xiàn)狀、裝修、設(shè)施設(shè)備、
建成年月、平面布置等。
②土地——四至、形狀、地勢、規(guī)劃條件等。
(3)權(quán)屬狀況：①建筑物——權(quán)屬(他項(xiàng))證書、所(共)有權(quán)人、用途、面積等。
②土地——權(quán)屬(他項(xiàng)權(quán))證書、使用權(quán)人、性質(zhì)、用途、
(分?jǐn)?面積、使用年限、終止日期等。
4、估價目的：抵押—為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價值。
拆遷—為確定被拆遷房屋貨幣補(bǔ)償金額而評估其房地產(chǎn)市場價值。
表述要規(guī)范。
5、估價時點(diǎn)：不是先有了“評估價值”，再將他說成是某個時間上的價值。
6、價值定義：價值類型及其內(nèi)涵：
(1)市場價值：符合公平自愿、利己、知曉行情、有充裕時間、無附加條件的交易。
(2)快速變現(xiàn)價值：不符合有充裕時間的交易。
(3)謹(jǐn)慎價值：即抵押價值，存在不確定因素而遵守謹(jǐn)慎原則得出的價值;
——應(yīng)說明有無法定優(yōu)先受償款。
(4)清算價值：不符合持續(xù)使用條件。
(5)投資價值：某個投資者角度衡量的價值。
7、估價依據(jù)。
8、估價原則：(1)獨(dú)立、客觀、公正;
(2)合法原則、使用、估價時點(diǎn)、替代原則，謹(jǐn)慎原則(抵押)。
9、估價方法：
(1)估價方法及其定義;應(yīng)選用2種以上的方法;
(2)成本法與市場、收益、假設(shè)法組成2種估價方法的，成本法為首選法不妥當(dāng)。
(3)收益性房地產(chǎn)，應(yīng)采用收益法作為其中一種方法。
10、估價結(jié)果：總價和單價(總價/建面)、大寫和小寫;樓面地價(土地)。
11、估價人員：所有參加估價的人員及其執(zhí)業(yè)資格，并簽名蓋章。
12、估價作業(yè)日期。
13、估價報告應(yīng)用有效期。
(以下為抵押報告)：
14、市場風(fēng)險提示。
15、短期強(qiáng)制處分和變現(xiàn)能力分析：
影響房地產(chǎn)變現(xiàn)能力的因素有：(1)通用性;(2)獨(dú)立使用性;(3)價值大小;
(4)可分割轉(zhuǎn)讓性;(5)開發(fā)程度;(6)區(qū)位;(7)市場狀況。
(七)估價技術(shù)報告
1、個別因素分析;位置、范圍、面積、用途結(jié)構(gòu)、建成年代、裝修、權(quán)屬狀況等。
2、區(qū)位因素分析：估價對象區(qū)域特征、交通狀況、基礎(chǔ)設(shè)施、商服設(shè)施等。
3、市場背景分析：過去、現(xiàn)在和可預(yù)見的未來，影響類似房地產(chǎn)價格的主要因素。
4、使用分析：法律允許、技術(shù)可能、經(jīng)濟(jì)可行、估價對象價值化的使用。
5、估價方法選用：估價思路、采用的估價方法及其理由和定義。
6、估價測算過程;
7、估價結(jié)果確定：要有理由。
(八)附件。
注意：
1、 大堂、自用和服務(wù)部分不另行計價，否則有重復(fù)計算。
2、 收益、市場、假設(shè)法總價值中不減建筑物折舊。
3、 成本、費(fèi)用、租金(有租約除外)、稅費(fèi)等數(shù)據(jù)，不能采用個別、實(shí)際發(fā)生的，應(yīng)采用社會一般或平均、客觀數(shù)額。
4、 用詞準(zhǔn)確、規(guī)范、簡練，不能模棱兩可、帶感情色彩、自相矛盾。
5、 基準(zhǔn)地價法要有評估過程。
6、 要說明基準(zhǔn)地價的內(nèi)涵。
7、 年期修正公式：Vn=基準(zhǔn)地價×[1-1/(1+Y)^n]/ [1-1/(1+Y)^N]。
8、 前后面積是否吻合。
9、 計算數(shù)值是否正確。
10、 房屋改變用途是否經(jīng)政府有關(guān)部門批準(zhǔn)。
11、 抵押報告是否體現(xiàn)謹(jǐn)慎原則。
二、收益法
1、有租約采用租約金，無租約采用客觀未來收益租金，要分析未來租金水平的變化趨勢。
2、年收益天數(shù)為365天，月份為12個月。
3、出租率為100%不合理;要有確定正常出租率的方法和理由。
(一)年凈收益 =有效毛收入—運(yùn)營費(fèi)用;=每平米月租金×12月×可出租面積×(1-空置率)×(1-運(yùn)營費(fèi)率);
1、有效毛收入=潛在毛收入—空置和收租損失(包括扣減押金收入的空置率);
潛在毛收入=潛在毛租金收入+租賃押金收入+其他收入;
2、運(yùn)營費(fèi)用=管理費(fèi)+租賃稅費(fèi)+房地產(chǎn)稅+保險費(fèi)+運(yùn)行維護(hù)維修費(fèi)+設(shè)備家具折舊費(fèi)
(不包含還本付息額、房屋折舊土地攤銷、改擴(kuò)建費(fèi)、所得稅和
劃撥土地上交收益或使用費(fèi));
(1) 管理費(fèi)=人員工資+辦公費(fèi)(管理費(fèi)率的確定要有理由);
(2) 租賃稅費(fèi)=營業(yè)稅及附加(5.5%)+租賃手續(xù)費(fèi)代理費(fèi);
(3) 房地產(chǎn)稅=土地使用稅+房產(chǎn)稅;
(4) 保險費(fèi)=房屋現(xiàn)值×保險費(fèi)率(確定要有理由);
(5) 維修費(fèi)(確定要有理由);
(6) 水電費(fèi)等=水電費(fèi)+有線電視費(fèi)等(說明租金中是否含有，如有要扣除);
(7) 設(shè)備家具折舊費(fèi)=電梯、空調(diào)、電視機(jī)、冰箱、太陽能、家具等折舊費(fèi)
3、商業(yè)和工業(yè)凈收益=銷售收入-生產(chǎn)或銷售成本-銷售費(fèi)用-營業(yè)稅及附加-管理費(fèi)-財務(wù)費(fèi)用-商業(yè)利潤。
(二)收益期限(特別注意)
1、房屋早于土地，取房屋剩余經(jīng)濟(jì)壽命(收益價值另加土地剩余年限價值);
2、房屋晚于土地，約定不可續(xù)期，取土地剩余使用年限;
3、房屋晚于土地，未約定不可續(xù)期，取土地剩余使用年限(收益價值另加房屋殘值);
4、住宅房屋晚于土地，住宅地自動續(xù)期，取房屋剩余經(jīng)濟(jì)壽命。
(三)報酬率Y(資本化率R )=1年期存款利率+風(fēng)險補(bǔ)償;
1、要有充分的依據(jù)和過程;不能只選1個參照實(shí)例，否則客觀性不夠;
2、房屋、土地、房地三者Y或R應(yīng)不同(一般來說房產(chǎn)比土地約大2%)。
(四)根據(jù)過去和現(xiàn)在的情況，判斷說明凈收益流未來各期的變動情況屬于：
1、每年基本固定不變V=A/Y×[1-1/(1+Y)^n];
2、按某個固定數(shù)額遞增或遞減V=(A/Y±b/Y^2)×[1-1/(1+Y)^n] ±b/Y×n/(1+Y)^n;
3、按某個固定比率遞增或遞減V=A/(Y±g)×{1-[(1±g)/(1+Y)]^n};
4、其他有規(guī)則的變動情況V=∑Ai /(1+Y)^i+ A/Y×[1-1/(1+Y)^(n-t)] ×1/(1+Y)^t。
再選用和列出相應(yīng)的報酬資本化公式計算。
三、成本法
(一)要列出公式：
新房地產(chǎn)價值(7項(xiàng))=土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤。
1、 土地取得成本=征地補(bǔ)償安置費(fèi)+相關(guān)稅費(fèi)+出讓金。
(1) 征地補(bǔ)償安置費(fèi)=土地補(bǔ)償費(fèi)(6～10倍)+安置補(bǔ)助費(fèi)(4～6倍，每公頃≤
15倍)+地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)+社會保障費(fèi)。
(2) 相關(guān)稅費(fèi)=征地管理費(fèi)+耕地占用稅+耕地開墾費(fèi)+新菜地開發(fā)建設(shè)基金。
土地取得成本=拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)+費(fèi)用+出讓金;
(1) 拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)=房地產(chǎn)市場價格+裝修+搬遷補(bǔ)助費(fèi)+安置補(bǔ)助費(fèi)
+非住宅停業(yè)補(bǔ)助費(fèi)
(2) 相關(guān)費(fèi)用=拆遷管理費(fèi)+拆遷服務(wù)費(fèi)+拆遷估價費(fèi)+房屋拆除費(fèi)。
2、 開發(fā)成本=勘察設(shè)計和前期工程費(fèi)+建安工程費(fèi)+基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)+公共配套費(fèi)+
其他工程費(fèi)+開發(fā)期間稅費(fèi)。
3、 管理費(fèi)用=(土地取得成本+開發(fā)成本)×管理費(fèi)率(5%，確定要有理由)。
4、 銷售費(fèi)用=房地產(chǎn)價值×銷售費(fèi)率(4%)。
5、 投資利息=(土地取得成本)×[(1+i)開發(fā)期 -1]+(開發(fā)成本+管理費(fèi)用)×
[(1+i)建造期/2 -1] + 銷售費(fèi)用×[(1+i)銷售期/2 -1]。
i——1年期貸款利率，實(shí)際利率按年計息次計算。
資金一次性投入的土地取得成本及其稅費(fèi)的計息期按開發(fā)期全計。
資金均勻投入的建造期內(nèi)、銷售期內(nèi)的計息期減半計。
6、 銷售稅費(fèi)=房地產(chǎn)價值×稅費(fèi)比率 =營業(yè)稅及附加(5.5%)+印花稅+交易手續(xù)費(fèi)。
7、開發(fā)利潤 =(土地取得成本+開發(fā)成本)×直接成本利潤率;
=(土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用)×投資利潤率;
=(土地成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息)×成本利潤率;
=房地產(chǎn)價值×銷售利潤率 =
(土地成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi))×銷售利潤率 。
(1- 銷售利潤率)
8、新房地產(chǎn)價值= (土地成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息)。
(1- 銷售費(fèi)率- 銷售稅費(fèi)- 銷售利潤率)
不減折舊，但要進(jìn)行工程質(zhì)量、環(huán)境等因素調(diào)整。
(二)舊的房地產(chǎn)價值= 土地重新購建價格+ 建筑物重新購建價格- 建筑物折舊。
1、土地重新購建價格= 土地價值。
2、建筑物重新購建價格(6項(xiàng))= 新建筑物價值=開發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+
投資利息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤。
3、建筑物折舊= 物質(zhì)折舊+ 功能折舊+ 經(jīng)濟(jì)折舊。
(1)物質(zhì)折舊：可修復(fù)的，修復(fù)費(fèi)用為折舊額;
長壽命的折舊要減去短壽命的重置價格;
短壽命的折舊額為有效年齡的現(xiàn)值。
(2)功能折舊：功能缺乏——可修復(fù)的，恢復(fù)該功能所需的費(fèi)用;
不可修復(fù)的，租金損失的現(xiàn)值(收益法);
功能落后——可修復(fù)的，修復(fù)該功能所需的費(fèi)用;
不可修復(fù)的，租金損失的現(xiàn)值;
功能過?！~或無效成本;
(3) 經(jīng)濟(jì)折舊：暫時的或永久性的，減價額的現(xiàn)值;
4、建筑物經(jīng)濟(jì)壽命和土地使用期限(特別注意!)
(1)建筑物早于土地結(jié)束：按建筑物經(jīng)濟(jì)壽命計算折舊;
(2)建筑物晚于土地結(jié)束：未約定不可續(xù)期——按建筑物經(jīng)濟(jì)壽命計算;
約定不可續(xù)期——按建筑物經(jīng)濟(jì)壽命減去晚于土地
使用期的那部分壽命的壽命計算;
(3)住宅地的建筑物：住宅地自動續(xù)期——按建筑物經(jīng)濟(jì)壽命計算。
5、要列出公式：建筑物價值=重新購建價格C×[1-(1-殘值率R)×有效年齡t/經(jīng)濟(jì)壽命N]。
建筑物價值=重新購建價格C×成新率q;
建筑物經(jīng)濟(jì)壽命=1/年平均折舊率d。
四、市場法
1、要列出公式：
比準(zhǔn)價格=可比實(shí)例成交價格×交易情況修正系數(shù)×市場狀況調(diào)整系數(shù)×房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)。
=可比實(shí)例成交價格×100/(100±S)×(100±T)/100×100/(100±R)。
2、修正或調(diào)整，單項(xiàng)不得超過20%，綜合不得超過30%。
(一)可比實(shí)例要求
1、數(shù)量為3～10個，低于3個不妥;要說明幣種;注意所選實(shí)例是否有可比性。
2、類似房地產(chǎn)：
(1)區(qū)位在同一供求圈內(nèi);
(2)用途相同：居住、商業(yè)、辦公、旅館、工業(yè)等相同;
(3)規(guī)模相當(dāng)：0.5～2倍;
(4)結(jié)構(gòu)相同：磚混、磚木、框架、鋼結(jié)構(gòu)等相同;
(5)檔次相當(dāng)：等級、裝修、設(shè)施設(shè)備、環(huán)境等相當(dāng);
(6)權(quán)力性質(zhì)相同：國有、集體地，劃撥、出讓地，商品房、房改經(jīng)濟(jì)適
用房等各相同。
3、交易類型吻合：協(xié)議、招標(biāo)、掛牌、拍賣，買賣、租賃等類型吻合;
4、交易日期接近：相隔1年以上不宜采用，或房地產(chǎn)狀況有變化，變化前的不宜采用。
5、成交價格為正常價格或可修正為正常價格。
(二)建立比較基礎(chǔ)
1、統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍:實(shí)物范圍、含非房地產(chǎn)成份、有債權(quán)債務(wù)。
2、統(tǒng)一付款方式：將分期付款折現(xiàn)到成交日一次性付清。正常價=1年后付30/(1+月利率)^12。
3、統(tǒng)一采用單價。
4、統(tǒng)一幣種和貨幣單位。
5、統(tǒng)一面積內(nèi)涵：建筑面積單價=使用面積單價×使用面積÷建筑面積。
6、統(tǒng)一面積單位：平方米價=公頃價÷10000
=畝價÷666.67
=平方英尺價÷0.09290304
=坪價÷3.30579。
(三)交易情況修正：
采用“可比實(shí)例成交價格比其正常市場價格高或低多少”的說法;修正系數(shù)為100/(100±S)，高為+，低為-;注意分子和分母不要顛倒了，其數(shù)值±應(yīng)與前面描述的交易情況一致。
1. 交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)：正常價=賣方得價/(1-賣方稅費(fèi))=買方出價/(1+買方稅費(fèi));
2、強(qiáng)迫買賣(賣低買高); 3、厲害關(guān)系人的交易(一般低;也有大股東高賣給上市公司);
4、缺乏行情(賣低、買高); 5、急于出售或購買(賣低或買高);
6、有偏好(高); 7、相鄰房地產(chǎn)(高);
8、拍賣、招標(biāo)等特殊方式的交易(其成交價不一定比協(xié)議價更高，是否修正要說明理由)。
(四)市場狀況調(diào)整：
以成交日期為基準(zhǔn)，采用“可比實(shí)例在估價時點(diǎn)的價格比在其成交日期的價格高或低多少”的說法;調(diào)整系數(shù)為(100±T)/100，注意分子和分母不要顛倒了。
1、 價格指數(shù)法(采用本地區(qū)同類房地產(chǎn)價格指數(shù)或變動率)：
定基指數(shù)——調(diào)整系數(shù)= 估價時點(diǎn)指數(shù)/成交日期指數(shù)。
環(huán)比指數(shù)—調(diào)整系數(shù)=成交日期下一期指數(shù)×再下一期指數(shù)×……×估價時點(diǎn)指數(shù)。
2、 價格變動率法：期內(nèi)遞增減——調(diào)整系數(shù)=(1±變動率)^期數(shù)。
期內(nèi)平均升降——調(diào)整系數(shù)=(1±變動率×期數(shù))。
(五)房地產(chǎn)狀況調(diào)整：
以估價對象房地產(chǎn)狀況為基準(zhǔn)，采用“可比實(shí)例在成交日的房地產(chǎn)狀況比估價對象在估價時點(diǎn)的房地產(chǎn)狀況優(yōu)或劣多少”的說法，調(diào)整系數(shù)為100/(100±R)，優(yōu)為+，劣為-;注意分子和分母不要顛倒了，其數(shù)值±應(yīng)與前面描述的房地產(chǎn)狀況一致。
1、 區(qū)位狀況比較調(diào)整：位置、樓層、朝向、交通、環(huán)境、外部配套設(shè)施等。
2、 實(shí)物狀況比較調(diào)整：土地——面積、形狀、地基、內(nèi)部基礎(chǔ)設(shè)施、平整程度等。
建筑物—面積、結(jié)構(gòu)、質(zhì)量、設(shè)施、裝修、層高、年齡、
完損程度、外觀、空間布局等。
3、 權(quán)益狀況比較調(diào)整：土地使用年期調(diào)整系數(shù)=[1-1/(1+Y)^n]/ [1-1/(1+Y)^N]。
五、假設(shè)開發(fā)法
要列出公式：待開發(fā)房地產(chǎn)價值=開發(fā)完成后房地產(chǎn)價值-后續(xù)開發(fā)成本-管理費(fèi)用-銷售費(fèi)用-投資利息-
銷售稅費(fèi)-開發(fā)利潤-取得待開發(fā)房地產(chǎn)稅費(fèi)。
(一) 開發(fā)完成后的價值：
1、 用于銷售：(1)采用市場法并考慮類似房地產(chǎn)價格的未來變動趨勢;
(2) 市場法和長期趨勢法求取。
2、用于出租營業(yè)：預(yù)測其租賃或經(jīng)營收入，再用收益法求取。
(二) 后續(xù)開發(fā)必要支出和應(yīng)得利潤(7項(xiàng);同成本法)：
1、后續(xù)開發(fā)成本; 2、管理費(fèi)(以前者為基數(shù)); 3、銷售費(fèi)用(以售價為基數(shù));
4、投資利息(1年期貸款利率，實(shí)際利率按年計息次計算;以上3者為基數(shù));
5、銷售稅費(fèi)(以售價為基數(shù)); 6、開發(fā)利潤;
7、取得待開發(fā)房地產(chǎn)稅費(fèi)(買方繳納的契稅、手續(xù)費(fèi)等，以待開發(fā)房地產(chǎn)價值為基數(shù))。
(三)開發(fā)經(jīng)營期(特別注意!)：
開發(fā)經(jīng)營期
開發(fā)期
用于銷售 前(準(zhǔn)備)期 建造期
經(jīng)營(銷售)期
用于出租營業(yè)自用 前(準(zhǔn)備)期 建造期 經(jīng)(運(yùn))營期
估價時點(diǎn) 開始建造日 開始銷售日 竣工驗(yàn)收日 銷售完成日 經(jīng)營結(jié)束日
(四)傳統(tǒng)方法：不考慮預(yù)售和延遲銷售，計息期到開發(fā)完成時止，根據(jù)以上各項(xiàng)計算后直接相加減。
資金一次性投入的土地取得成本及其稅費(fèi)的計息期按開發(fā)期全計。
資金均勻投入的建造期內(nèi)、銷售期內(nèi)的計息期減半計，期外全計。
(五)現(xiàn)金流量法：將開發(fā)完成后的價值和各項(xiàng)成本、費(fèi)用先折算到估價時點(diǎn)，在相加減;
資金均勻投入的建造期內(nèi)、銷售期內(nèi)的折現(xiàn)期減半計，期外全計。
折現(xiàn)率中包含資金利率和開發(fā)利潤率，不在單獨(dú)計算。