下面再以房地產(chǎn)抵押估價(jià)為例，說(shuō)明合法原則的具體應(yīng)用：（考試重點(diǎn)，每年都會(huì)以單選、多選判斷題型出現(xiàn)）
法律、法規(guī)、規(guī)章和政策規(guī)定不得抵押的房地產(chǎn)，不應(yīng)作為抵押估價(jià)目的的估價(jià)對(duì)象；如果委托人要求評(píng)估其抵押價(jià)值的，其抵押價(jià)值為零。目前主要有下列法律、法規(guī)和政策規(guī)定了不得抵押的房地產(chǎn)：
①《物權(quán)法》第一百八十四條規(guī)定：“下列財(cái)產(chǎn)不得抵押：（一）土地所有權(quán)；（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，但法律規(guī)定可以抵押的除外；（三）學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會(huì)公益設(shè)施；（四）所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭(zhēng)議的財(cái)產(chǎn)；（五）依法被查封、扣押、監(jiān)管的財(cái)產(chǎn)；（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定不得抵押的其他財(cái)產(chǎn)?！?BR> ②《擔(dān)保法》第三十七條對(duì)不得抵押的財(cái)產(chǎn)作出了與《物權(quán)法》基本相同的規(guī)定，僅在規(guī)定“耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)”不得抵押后，明確“但本法第三十四條第（五）項(xiàng)、第三十六條第三款規(guī)定的除外”。該法第三十四條第（五）項(xiàng)的規(guī)定是：“抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)”。第三十六條第三款的規(guī)定是：“鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的土地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押。以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)抵押”。另外，根據(jù)《人民法院關(guān)于適用{中華人民共和國(guó)擔(dān)保法）若干問(wèn)題的解釋》第五十三條“學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體，以其教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會(huì)公益設(shè)施以外的財(cái)產(chǎn)為自身債務(wù)設(shè)定抵押的，人民法院可以認(rèn)定抵押有效”，學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會(huì)公益設(shè)施以外的財(cái)產(chǎn)，可以作為抵押估價(jià)對(duì)象。
③《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第八條規(guī)定：“下列房地產(chǎn)不得設(shè)定抵押：（一）權(quán)屬有爭(zhēng)議的房地產(chǎn)；（二）用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)；（三）列入文物保護(hù)的建筑物和有重要紀(jì)念意義的其他建筑物；（四）已依法公告列人拆遷范圍的房地產(chǎn)；（五）被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn)；（六）依法不得抵押的其他房地產(chǎn)。”④《國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格意見(jiàn)的通知》（2006年5月24日國(guó)辦發(fā)［［2006］37號(hào)）規(guī)定：“對(duì)空置3年以上的商品房，商業(yè)銀行不得接受其作為貸款的抵押物?！?BR> 例題5．根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)的合法原則，目前我國(guó)有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定不得抵押因而不應(yīng)作為以抵押為目的的估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)有（?。＃?005年試題）
A．土地所有權(quán)
B．國(guó)有工業(yè)用地土地使用權(quán)
C．宅基地土地使用權(quán)
D．大型游樂(lè)場(chǎng)
E．鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用房
答案：AC
（2）法律、法規(guī)和政策規(guī)定抵押無(wú)效的房地產(chǎn)，不應(yīng)作為抵押估價(jià)對(duì)象；如果委托人要求評(píng)估其抵押價(jià)值的，其抵押價(jià)值為零。這是因?yàn)椤度嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用（中華人民共和國(guó)擔(dān)保法）若干問(wèn)題的解釋》第四十八條規(guī)定：“以法定程序確認(rèn)為違法、違章的建筑物抵押的，抵押無(wú)效。”
（3）法律、法規(guī)、規(guī)章和政策規(guī)定應(yīng)當(dāng)符合一定條件才能轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，評(píng)估其抵押價(jià)值時(shí)應(yīng)當(dāng)符合轉(zhuǎn)讓條件。不符合轉(zhuǎn)讓條件的房地產(chǎn)，不應(yīng)作為抵押估價(jià)對(duì)象；如果委托人要求評(píng)估其抵押價(jià)值的，其抵押價(jià)值為零。例如，《城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條規(guī)定：“以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（一）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；（二）按照出讓合同約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開(kāi)發(fā)投資總額的25%以上，屬于成片開(kāi)發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書。”此外，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條關(guān)于共有房地產(chǎn)未經(jīng)其他共有人書面同意不得轉(zhuǎn)讓的規(guī)定，共有房地產(chǎn)只有經(jīng)其他共有人書面同意抵押的情況下，才能作為以抵押為估價(jià)目的的估價(jià)對(duì)象。
法律、法規(guī)、規(guī)章和政策規(guī)定不得抵押的房地產(chǎn)，不應(yīng)作為抵押估價(jià)目的的估價(jià)對(duì)象；如果委托人要求評(píng)估其抵押價(jià)值的，其抵押價(jià)值為零。目前主要有下列法律、法規(guī)和政策規(guī)定了不得抵押的房地產(chǎn)：
①《物權(quán)法》第一百八十四條規(guī)定：“下列財(cái)產(chǎn)不得抵押：（一）土地所有權(quán)；（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，但法律規(guī)定可以抵押的除外；（三）學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會(huì)公益設(shè)施；（四）所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭(zhēng)議的財(cái)產(chǎn)；（五）依法被查封、扣押、監(jiān)管的財(cái)產(chǎn)；（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定不得抵押的其他財(cái)產(chǎn)?！?BR> ②《擔(dān)保法》第三十七條對(duì)不得抵押的財(cái)產(chǎn)作出了與《物權(quán)法》基本相同的規(guī)定，僅在規(guī)定“耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)”不得抵押后，明確“但本法第三十四條第（五）項(xiàng)、第三十六條第三款規(guī)定的除外”。該法第三十四條第（五）項(xiàng)的規(guī)定是：“抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)”。第三十六條第三款的規(guī)定是：“鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的土地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押。以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)抵押”。另外，根據(jù)《人民法院關(guān)于適用{中華人民共和國(guó)擔(dān)保法）若干問(wèn)題的解釋》第五十三條“學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體，以其教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會(huì)公益設(shè)施以外的財(cái)產(chǎn)為自身債務(wù)設(shè)定抵押的，人民法院可以認(rèn)定抵押有效”，學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會(huì)公益設(shè)施以外的財(cái)產(chǎn)，可以作為抵押估價(jià)對(duì)象。
③《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第八條規(guī)定：“下列房地產(chǎn)不得設(shè)定抵押：（一）權(quán)屬有爭(zhēng)議的房地產(chǎn)；（二）用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)；（三）列入文物保護(hù)的建筑物和有重要紀(jì)念意義的其他建筑物；（四）已依法公告列人拆遷范圍的房地產(chǎn)；（五）被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn)；（六）依法不得抵押的其他房地產(chǎn)。”④《國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格意見(jiàn)的通知》（2006年5月24日國(guó)辦發(fā)［［2006］37號(hào)）規(guī)定：“對(duì)空置3年以上的商品房，商業(yè)銀行不得接受其作為貸款的抵押物?！?BR> 例題5．根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)的合法原則，目前我國(guó)有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定不得抵押因而不應(yīng)作為以抵押為目的的估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)有（?。＃?005年試題）
A．土地所有權(quán)
B．國(guó)有工業(yè)用地土地使用權(quán)
C．宅基地土地使用權(quán)
D．大型游樂(lè)場(chǎng)
E．鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用房
答案：AC
（2）法律、法規(guī)和政策規(guī)定抵押無(wú)效的房地產(chǎn)，不應(yīng)作為抵押估價(jià)對(duì)象；如果委托人要求評(píng)估其抵押價(jià)值的，其抵押價(jià)值為零。這是因?yàn)椤度嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用（中華人民共和國(guó)擔(dān)保法）若干問(wèn)題的解釋》第四十八條規(guī)定：“以法定程序確認(rèn)為違法、違章的建筑物抵押的，抵押無(wú)效。”
（3）法律、法規(guī)、規(guī)章和政策規(guī)定應(yīng)當(dāng)符合一定條件才能轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，評(píng)估其抵押價(jià)值時(shí)應(yīng)當(dāng)符合轉(zhuǎn)讓條件。不符合轉(zhuǎn)讓條件的房地產(chǎn)，不應(yīng)作為抵押估價(jià)對(duì)象；如果委托人要求評(píng)估其抵押價(jià)值的，其抵押價(jià)值為零。例如，《城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條規(guī)定：“以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（一）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；（二）按照出讓合同約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開(kāi)發(fā)投資總額的25%以上，屬于成片開(kāi)發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書。”此外，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條關(guān)于共有房地產(chǎn)未經(jīng)其他共有人書面同意不得轉(zhuǎn)讓的規(guī)定，共有房地產(chǎn)只有經(jīng)其他共有人書面同意抵押的情況下，才能作為以抵押為估價(jià)目的的估價(jià)對(duì)象。