二、房地產(chǎn)置業(yè)投資項目的主要不確定性因素（重要考點）
對于房地產(chǎn)置業(yè)投資項目，影響其投資經(jīng)濟效果的主要不確定性因素包括：購買價格、權益投資比率、租金水平、空置率、運營費用、有效面積系數(shù)（史記：指可供出租或經(jīng)營面積占總面積之比，后面沒有介紹）和貸款利率等。由于租金水平和貸款利率對置業(yè)投資項目影響的機理與房地產(chǎn)開發(fā)項目相同，因此這里重點分析其他不確定性因素。
（一）購買價格
購買價格是房地產(chǎn)置業(yè)投資項目的初始資本投資數(shù)額，其高低變化在很大程度上影響著房地產(chǎn)置業(yè)投資經(jīng)營的績效。高估或低估初始購買價格，會使財務評價指標偏低或偏高，可能導致投資者失去投資機會或承擔過多的投資風險。房地產(chǎn)投資分析中購買價格的確定，應該以房地產(chǎn)估價師估算的擬購買房地產(chǎn)資產(chǎn)的公開市場價值為基礎，很顯然，這種基于評估的購買價格有很大的不確定性。
（二）權益投資比率
權益投資比例指投資者所投入的權益資本或資本金占初始資本投資總額的比例。權益投資比率低，意味著投資者使用了高的財務杠桿，使投資者所承擔的投資風險和風險報酬相應增加，權益投資收益率提高（史記：即投資回報率，投資回報率＝每年凈收益/權益資本，權益資本減少，則投資回報率提高）。通常情況下，當長期抵押貸款利率較低、資金可獲得性較好時，風險承受能力較強的投資者喜歡選用較低的權益投資比率。但金融機構出于控制信貸風險的考慮，通常要求投資者權益投資的比率不得低于某一要求的比率。
（三）空置率（史記：還應考慮收租損失率）
空置率是準備出租但還沒有出租出去的建筑面積占全部可出租建筑面積的比例。對于房地產(chǎn)置業(yè)投資項目或建成后用于出租經(jīng)營的房地產(chǎn)開發(fā)項目，空置率的估計對于估算房地產(chǎn)項目的有效毛租金收入非常重要?？罩寐侍岣?，會導致有效毛租金收入減少；空置率降低，會使有效毛租金收入提高。空置率的變化與宏觀社會經(jīng)濟環(huán)境、市場供求關系、租戶支付租金的能力等有關，所以準確估計某類物業(yè)的空置率，也不是一件很容易的事。
（四）運營費用
運營費用是為了保持物業(yè)正常運行，滿足租戶的使用要求而支付的費用。雖然可以通過與物業(yè)管理公司和物業(yè)服務公司簽署長期合約來減少物業(yè)維護管理費用的變動，但仍不能排除通貨膨脹因素對這部分費用的影響。尤其是對于舊有物業(yè)的投資，其大修理費用和設備更新費用，也存在著較大的不確定性。與持有房地產(chǎn)資產(chǎn)相關的房地產(chǎn)稅，也會依不同的年度而有所變化。
三、不確定性因素的相互作用
從以上分析可以看出，房地產(chǎn)開發(fā)過程中所涉及的這些不確定性因素，或者以獨立的形式，或者以相互同步或不同步的形式發(fā)生著變化。這些變化的最終結果，是對房地產(chǎn)開發(fā)投資項目的成本費用和效益產(chǎn)生影響。假如開發(fā)項目的總收入和總費用是以同步形式發(fā)生變化的，那么開發(fā)商的純利潤將基本保持不變。在這種前提下對項目進行不確定性分析的意義不大。
但在房地產(chǎn)開發(fā)投資過程中，總收入和總費用的變化并不同步。因此，有必要對各不確定性因素的變化情況，以及這些變化對開發(fā)商或投資者的收益有何影響、影響程度怎樣，進行詳細分析，為房地產(chǎn)開發(fā)投資決策提供充分依據(jù)。
例題1．房地產(chǎn)開發(fā)項目的主要不確定性因素有（?。?。（2008年試題）
A．開發(fā)期和租售期
B．權益投資比率
C．資本化率
D．貸款利率
E．運營費用
答案：ACD
解析：權益投資比率不是房地產(chǎn)開發(fā)項目的主要不確定性因素。
對于房地產(chǎn)置業(yè)投資項目，影響其投資經(jīng)濟效果的主要不確定性因素包括：購買價格、權益投資比率、租金水平、空置率、運營費用、有效面積系數(shù)（史記：指可供出租或經(jīng)營面積占總面積之比，后面沒有介紹）和貸款利率等。由于租金水平和貸款利率對置業(yè)投資項目影響的機理與房地產(chǎn)開發(fā)項目相同，因此這里重點分析其他不確定性因素。
（一）購買價格
購買價格是房地產(chǎn)置業(yè)投資項目的初始資本投資數(shù)額，其高低變化在很大程度上影響著房地產(chǎn)置業(yè)投資經(jīng)營的績效。高估或低估初始購買價格，會使財務評價指標偏低或偏高，可能導致投資者失去投資機會或承擔過多的投資風險。房地產(chǎn)投資分析中購買價格的確定，應該以房地產(chǎn)估價師估算的擬購買房地產(chǎn)資產(chǎn)的公開市場價值為基礎，很顯然，這種基于評估的購買價格有很大的不確定性。
（二）權益投資比率
權益投資比例指投資者所投入的權益資本或資本金占初始資本投資總額的比例。權益投資比率低，意味著投資者使用了高的財務杠桿，使投資者所承擔的投資風險和風險報酬相應增加，權益投資收益率提高（史記：即投資回報率，投資回報率＝每年凈收益/權益資本，權益資本減少，則投資回報率提高）。通常情況下，當長期抵押貸款利率較低、資金可獲得性較好時，風險承受能力較強的投資者喜歡選用較低的權益投資比率。但金融機構出于控制信貸風險的考慮，通常要求投資者權益投資的比率不得低于某一要求的比率。
（三）空置率（史記：還應考慮收租損失率）
空置率是準備出租但還沒有出租出去的建筑面積占全部可出租建筑面積的比例。對于房地產(chǎn)置業(yè)投資項目或建成后用于出租經(jīng)營的房地產(chǎn)開發(fā)項目，空置率的估計對于估算房地產(chǎn)項目的有效毛租金收入非常重要?？罩寐侍岣?，會導致有效毛租金收入減少；空置率降低，會使有效毛租金收入提高。空置率的變化與宏觀社會經(jīng)濟環(huán)境、市場供求關系、租戶支付租金的能力等有關，所以準確估計某類物業(yè)的空置率，也不是一件很容易的事。
（四）運營費用
運營費用是為了保持物業(yè)正常運行，滿足租戶的使用要求而支付的費用。雖然可以通過與物業(yè)管理公司和物業(yè)服務公司簽署長期合約來減少物業(yè)維護管理費用的變動，但仍不能排除通貨膨脹因素對這部分費用的影響。尤其是對于舊有物業(yè)的投資，其大修理費用和設備更新費用，也存在著較大的不確定性。與持有房地產(chǎn)資產(chǎn)相關的房地產(chǎn)稅，也會依不同的年度而有所變化。
三、不確定性因素的相互作用
從以上分析可以看出，房地產(chǎn)開發(fā)過程中所涉及的這些不確定性因素，或者以獨立的形式，或者以相互同步或不同步的形式發(fā)生著變化。這些變化的最終結果，是對房地產(chǎn)開發(fā)投資項目的成本費用和效益產(chǎn)生影響。假如開發(fā)項目的總收入和總費用是以同步形式發(fā)生變化的，那么開發(fā)商的純利潤將基本保持不變。在這種前提下對項目進行不確定性分析的意義不大。
但在房地產(chǎn)開發(fā)投資過程中，總收入和總費用的變化并不同步。因此，有必要對各不確定性因素的變化情況，以及這些變化對開發(fā)商或投資者的收益有何影響、影響程度怎樣，進行詳細分析，為房地產(chǎn)開發(fā)投資決策提供充分依據(jù)。
例題1．房地產(chǎn)開發(fā)項目的主要不確定性因素有（?。?。（2008年試題）
A．開發(fā)期和租售期
B．權益投資比率
C．資本化率
D．貸款利率
E．運營費用
答案：ACD
解析：權益投資比率不是房地產(chǎn)開發(fā)項目的主要不確定性因素。