第三章 土地增值稅
一、征稅范圍、納稅人和稅率
三個(gè)判斷標(biāo)準(zhǔn)：
（1）土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及其地上建筑物和附著物的行為征稅
（2）土地增值稅是對(duì)國(guó)有土地使用權(quán)及其地上的建筑物和附著物的轉(zhuǎn)讓行為征稅
（3）土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入的行為征稅
是否取得收入是判定是否屬于土地增值稅征稅范圍的標(biāo)準(zhǔn)之三。
二、征稅范圍若干具體規(guī)定
1.不征收土地增值稅的房地產(chǎn)贈(zèng)與行為包括教材213頁(yè)的兩種情況。
2.將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)中時(shí)，暫免征收土地增值稅。對(duì)投資、聯(lián)營(yíng)企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。
三、扣除項(xiàng)目及其金額
掌握下列內(nèi)容是計(jì)算土地增值稅應(yīng)納稅額的關(guān)鍵問(wèn)題。
（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額
一是，以出讓方式取得土地使用權(quán)，為支付的土地出讓金；
二是，以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的，為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時(shí)按規(guī)定補(bǔ)交的土地出讓金；
三是，以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的地價(jià)款。
（2）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本
它是指納稅人開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本。包括土地的征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用等。。
（3）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用
財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類(lèi)同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，則按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的金額之和的5%以?xún)?nèi)計(jì)算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用則按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的金額之和的10%以?xún)?nèi)計(jì)算扣除。計(jì)算扣除的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。
（4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金
與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅5%，城市維護(hù)建設(shè)稅（7%、5%、1%），印花稅0.5‰。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費(fèi)附加3%，也可視同稅金予以扣除。
需要明確的是：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按照《施工、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)制度》的有關(guān)規(guī)定，其在轉(zhuǎn)讓時(shí)繳納的印花稅因已列入管理費(fèi)用中，故在此不允許扣除。其他納稅人繳納的印花稅（按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)所載金額的5‰貼花）允許在此扣除。
（5）財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目
對(duì)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人可按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本金額之和，加計(jì)20%的扣除。
加計(jì)扣除費(fèi)用＝(取得土地使用權(quán)支付的金額＋房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本)×20%
四、評(píng)估價(jià)格及有關(guān)規(guī)定
稅法規(guī)定由下列情形之一的，須對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，并以房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)格來(lái)確定轉(zhuǎn)讓收入、扣除項(xiàng)目的金額：
1、出售舊房及建筑物的；
2、隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的
3、提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的
4、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，又無(wú)正當(dāng)理由的。
五、應(yīng)納稅額的計(jì)算
《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和規(guī)定的稅率計(jì)算征收。土地增值稅的計(jì)算公式是：
應(yīng)納稅額=∑（每級(jí)距的土地增值額×適用稅率）
計(jì)算土地增值稅稅額，可按增值額乘以適用的稅率減去扣除項(xiàng)目金額乘以速算扣除系數(shù)
六、特殊售房方式應(yīng)納稅額的計(jì)算方法：
納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開(kāi)發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，對(duì)允許扣除項(xiàng)目的金額可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計(jì)算分?jǐn)?。若按此辦法難以計(jì)算或明顯不合理的也可按建筑面積或稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他方式計(jì)算分?jǐn)偂?BR> 按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例，計(jì)算分?jǐn)偪鄢?xiàng)目金額的計(jì)算公式為：
除項(xiàng)目金額=扣除項(xiàng)目的總金額×（轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積或建筑面積÷受讓土地使用權(quán)的總面積）
七、減免稅優(yōu)惠
納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅；如果超過(guò)20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。
【解釋】20%是起征點(diǎn)，19.99%都不納稅，21%應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。納稅人既建造普通住宅，又建造其他商品房的，應(yīng)分別核算土地增值額。不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用上述的免稅規(guī)定。
八、從2008年11月1日起，對(duì)個(gè)人銷(xiāo)售住房暫免征收土地增值稅。
九、納稅時(shí)間和繳納方法
項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的考試論壇
納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，無(wú)法據(jù)實(shí)計(jì)算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。
十、納稅地點(diǎn)
十一、土地增值稅的清算條件
符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算：
（1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷(xiāo)售的；
(2)整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的；
(3)直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。
符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：
(1)已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過(guò)85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；
(2)取得銷(xiāo)售（預(yù)售）許可證滿(mǎn)三年仍未銷(xiāo)售完畢的；
(3)納稅人申請(qǐng)注銷(xiāo)稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；
(4)省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。
十二、清算審核
審核前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)時(shí)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注：
（一）前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)是否真實(shí)發(fā)生，是否存在虛列情形?！?BR> （二）是否將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用記入前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)?！?BR> （三）多個(gè)（或分期）項(xiàng)目共同發(fā)生的前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，是否按項(xiàng)目合理分?jǐn)偂?BR>
一、征稅范圍、納稅人和稅率
三個(gè)判斷標(biāo)準(zhǔn)：
（1）土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及其地上建筑物和附著物的行為征稅
（2）土地增值稅是對(duì)國(guó)有土地使用權(quán)及其地上的建筑物和附著物的轉(zhuǎn)讓行為征稅
（3）土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入的行為征稅
是否取得收入是判定是否屬于土地增值稅征稅范圍的標(biāo)準(zhǔn)之三。
二、征稅范圍若干具體規(guī)定
1.不征收土地增值稅的房地產(chǎn)贈(zèng)與行為包括教材213頁(yè)的兩種情況。
2.將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)中時(shí)，暫免征收土地增值稅。對(duì)投資、聯(lián)營(yíng)企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。
三、扣除項(xiàng)目及其金額
掌握下列內(nèi)容是計(jì)算土地增值稅應(yīng)納稅額的關(guān)鍵問(wèn)題。
（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額
一是，以出讓方式取得土地使用權(quán)，為支付的土地出讓金；
二是，以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的，為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時(shí)按規(guī)定補(bǔ)交的土地出讓金；
三是，以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的地價(jià)款。
（2）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本
它是指納稅人開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本。包括土地的征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用等。。
（3）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用
財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類(lèi)同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，則按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的金額之和的5%以?xún)?nèi)計(jì)算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用則按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的金額之和的10%以?xún)?nèi)計(jì)算扣除。計(jì)算扣除的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。
（4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金
與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅5%，城市維護(hù)建設(shè)稅（7%、5%、1%），印花稅0.5‰。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費(fèi)附加3%，也可視同稅金予以扣除。
需要明確的是：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按照《施工、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)制度》的有關(guān)規(guī)定，其在轉(zhuǎn)讓時(shí)繳納的印花稅因已列入管理費(fèi)用中，故在此不允許扣除。其他納稅人繳納的印花稅（按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)所載金額的5‰貼花）允許在此扣除。
（5）財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目
對(duì)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人可按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本金額之和，加計(jì)20%的扣除。
加計(jì)扣除費(fèi)用＝(取得土地使用權(quán)支付的金額＋房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本)×20%
四、評(píng)估價(jià)格及有關(guān)規(guī)定
稅法規(guī)定由下列情形之一的，須對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，并以房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)格來(lái)確定轉(zhuǎn)讓收入、扣除項(xiàng)目的金額：
1、出售舊房及建筑物的；
2、隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的
3、提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的
4、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，又無(wú)正當(dāng)理由的。
五、應(yīng)納稅額的計(jì)算
《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和規(guī)定的稅率計(jì)算征收。土地增值稅的計(jì)算公式是：
應(yīng)納稅額=∑（每級(jí)距的土地增值額×適用稅率）
計(jì)算土地增值稅稅額，可按增值額乘以適用的稅率減去扣除項(xiàng)目金額乘以速算扣除系數(shù)
六、特殊售房方式應(yīng)納稅額的計(jì)算方法：
納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開(kāi)發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，對(duì)允許扣除項(xiàng)目的金額可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計(jì)算分?jǐn)?。若按此辦法難以計(jì)算或明顯不合理的也可按建筑面積或稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他方式計(jì)算分?jǐn)偂?BR> 按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例，計(jì)算分?jǐn)偪鄢?xiàng)目金額的計(jì)算公式為：
除項(xiàng)目金額=扣除項(xiàng)目的總金額×（轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積或建筑面積÷受讓土地使用權(quán)的總面積）
七、減免稅優(yōu)惠
納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅；如果超過(guò)20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。
【解釋】20%是起征點(diǎn)，19.99%都不納稅，21%應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。納稅人既建造普通住宅，又建造其他商品房的，應(yīng)分別核算土地增值額。不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用上述的免稅規(guī)定。
八、從2008年11月1日起，對(duì)個(gè)人銷(xiāo)售住房暫免征收土地增值稅。
九、納稅時(shí)間和繳納方法
項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的考試論壇
納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，無(wú)法據(jù)實(shí)計(jì)算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。
十、納稅地點(diǎn)
十一、土地增值稅的清算條件
符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算：
（1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷(xiāo)售的；
(2)整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的；
(3)直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。
符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：
(1)已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過(guò)85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；
(2)取得銷(xiāo)售（預(yù)售）許可證滿(mǎn)三年仍未銷(xiāo)售完畢的；
(3)納稅人申請(qǐng)注銷(xiāo)稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；
(4)省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。
十二、清算審核
審核前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)時(shí)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注：
（一）前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)是否真實(shí)發(fā)生，是否存在虛列情形?！?BR> （二）是否將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用記入前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)?！?BR> （三）多個(gè)（或分期）項(xiàng)目共同發(fā)生的前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，是否按項(xiàng)目合理分?jǐn)偂?BR>