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（三）其他國有土地使用權變更登記
1、基本概念
出讓、國家作價出資（入股）、國家租賃和授權經(jīng)營國有土地使用權變更登記是對經(jīng)登記的出讓、國家作價出資（入股）、國家租賃和授權經(jīng)營國有土地使用權因轉讓發(fā)生變更而進行的登記。
變更原因如下：
入股方式轉讓、依法轉讓、企業(yè)兼與合、處分抵押財產(chǎn)。
2、法律特征
（1）出讓國有土地使用權變更登記
A：出讓土地使用權的轉讓：以出售、交換和贈予形式將土地使用權再轉移。
必須條件：（重點掌握）
a) 已經(jīng)按照出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地；
b) 轉讓房地產(chǎn)時，已付全部土地使用權出讓金，并有土地證；投資開發(fā)房屋類的完成發(fā)投資總額的25%以上，成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設用地條件；建成房屋應有房產(chǎn)證；
c) 轉讓應當簽書面合同，相關權利、義務隨之轉移；
d) 使用年限不超過出讓合同剩余年限；
e) 土地與地上建筑物、附著物所有一起轉讓。
f) 改變土地用途的應經(jīng)出讓方同意并經(jīng)土地和規(guī)劃部門批準，重簽出讓合同，調整出讓金并登記。
例題：
1、出讓國有土地使用權的使用期限應符合( )。
A．居住用地70年 B．工業(yè)用地40年
C．教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年 D．商業(yè)、旅游、娛樂用地40年
E．綜合或者其他用地50年
答案：ACDE
2．轉讓房地產(chǎn)時，不需具備的條件有( )。
A．按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書
B．按照出讓合同進行投資開發(fā)，屬于房屋建設工程的，完成開發(fā)投資總額的30％以上
C．屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設用地條件
D．轉讓房地產(chǎn)時房屋已經(jīng)建成的，還應當持有房屋所有權證書
答案：B
B：出讓土地使用權的出租：土地使用者作為出租人將土地使用權隨同地上建筑物、其他附著物租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。
必須條件：（重點掌握）
已經(jīng)按照出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地；
出租人與承租人應當簽訂合法租賃合同。
出租后，出租人必須繼續(xù)履行出讓合同。
土地使用權和地上建筑物、其他附著物出租，出租人應當辦理登記。
C：出讓土地使用權的抵押
土地使用權抵押時，其上建筑物、附著物一并抵押：地上建筑物、附著物抵押則只涉及其使用范圍內的土地。
抵押雙方應簽合法抵押合同。
土地使用權抵押、其地上建筑物、其他附著物抵押，應辦抵押登記；處分抵押財產(chǎn)的辦過戶登記；抵押權因債務清償或其他而消滅應辦注銷抵押登記。
（2）國家作價出資（入股）和授權經(jīng)營土地使用權的變更
使用年期內可依法轉讓、作價出資、租賃或抵押，改變用途的應補繳不同用途的土地出讓金差價。
例題：
國有企業(yè)改革中以作價出資(入股)方式處置的，土地使用權在使用年期內可依法轉讓、作價出資、( )，改變用途的應補繳不同用途的土地出讓金差價。
A．租賃 B．抵押 C．租賃或抵押 D．租賃和抵押
答案：C
（3）國家租賃國有土地使用權的變更
A：承租人按規(guī)定支付土地租金并完成開發(fā)建設后，經(jīng)土地部門同意或根據(jù)租賃合同約定，可將承租土地使用權轉租、轉讓或抵押，同時依法登記。
B：轉租、分租第三人的，原承租人持有土地使用權，承租人與第三人建立了附加租賃關系，第三人取得土地的他項權利。
C：轉讓土地租賃合同的，第三人負責租賃合同約定的權利義務，取得土地使用權，原租賃合同更名后繼續(xù)有效。
注意：繳納土地增值稅
出售等方式有償轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，應繳納土地增值稅。但納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20％的；或因國家建設需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，免征土地增值稅。
未繳納土地增值稅不得辦理有關權屬變更手續(xù)。
3、申請人
出讓、國家作價出資（入股）、國家租賃和授權經(jīng)營國有土地使用權變更登記的申請人為相關的轉讓人和受讓人；處分抵押財產(chǎn)的申請人為抵押人(使用者)、抵押權人和受讓人。
例題：
出讓、國家作價出資(入股)、國家租賃和授權經(jīng)營國有土地使用權變更登記的申請人為出讓、國家作價出資(入股)、國家租賃和授權經(jīng)營國有土地使用權的轉讓人和受讓人，其中因處分抵押財產(chǎn)涉及土地使用權轉讓的，申請人為( )。
A．抵押人(使用者) B．抵押權人 C．受讓人 D．以上三項均有
答案：D
4、申請時限
（1）作價出資（入股）合同簽訂之日起30日內。
（2）轉讓的合同或協(xié)議簽訂后30日內，涉及房產(chǎn)變更的在房產(chǎn)變更登記發(fā)證后15日內。
（3）單位合、分、企業(yè)兼并的，在合同簽訂后30日內或接到批準文件后30日內。
（4）處分抵押財產(chǎn)的財產(chǎn)處分后30日內。
5、提交的權屬證明文件（掌握重點）
原《國有土地使用證》；土地稅費交納證明；另外：a）以入股方式轉讓的，提交入股合同；b）土地使用轉的，提交轉讓合同、轉讓地塊投資證明、稅費繳納憑證；c）單位合并、分立和企業(yè)兼并的，提交合同或上級主管部門的批準文件；d）處分抵押財產(chǎn)的，提交處分抵押財產(chǎn)的證明文件
6、權屬審核
申請人與相關證明文件的土地使用者名稱一致，轉讓地塊上的投資已滿足要求，土地使用期限未超限，價格合理，交清相關稅費，土地用途未變或變了有批準；
涉及房產(chǎn)轉移的已辦理房產(chǎn)登記手續(xù)，且有《房屋所有權證》；
授權經(jīng)營國有土地使用者一般不得向集團公司以外的單位和個人轉讓土地。
7、注冊登記與核發(fā)證書
人民政府批準后注冊登記。
整宗地發(fā)生權屬變更的，在原《土地登記卡》上進行登記；宗地分割在新《土地登記卡》登記；
原土地證收回并注銷，核發(fā)新證。
第12講 集體土地權利變更登記與土地他項權利變更登記
一、本講內容
（一）集體土地所有權和集體土地使用權變更登記（重點掌握）
基本概念
法律特征
申請人
申請時限
提交的權屬證明文件
權屬審核
注冊登記與核發(fā)證書
（二）土地他項權利變更登記
基本概念
法律特征
申請人
申請時限
提交的權屬證明文件
權屬審核
注冊登記與核發(fā)證書
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二、內容講解
（一）集體土地所有權和集體土地使用權變更登記
1、基本概念
集體土地所有權和集體土地使用權變更登記是對經(jīng)登記的集體土地所有權和集體土地使用權的權屬變更進行的土地登記。
例題：
集體土地所有權和集體土地使用權發(fā)生變更的情形包括( )。
A．農(nóng)用地調整 B．四荒地集體土地使用權的變更
C．農(nóng)用地買賣 D．農(nóng)民集體內部成員之間的宅基地變更
E．鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村企業(yè)因破產(chǎn)、兼并等原因引起的集體土地使用權變更
答案：ABDE
2、法律特征
集體土地所有權和集體土地使用權權屬變更的限制；集體土地所有權變更； “四荒”土地使用權的變更；農(nóng)民集體內部成員之間的宅基地變更；土地開發(fā)整理涉及的農(nóng)用地調整。
3、申請人：集體土地所有權和集體土地使用權權屬變更前后的權利人（掌握重點）
4、申請時限：30日
5、提交的權屬證明文件
集體土地所有權變更登記：原《集體土地所有權證》；農(nóng)用地交換調整協(xié)議；農(nóng)用地交換調整批準文件；土地征用協(xié)議及批準文件；其他證明文件。
集體土地使用權變更登記：原《集體土地使用證》；集體土地使用權轉移協(xié)議；轉移協(xié)議批準文件；其他證明文件。
6、權屬審核（掌握重點）
（1）對申請人的審核：申請人應與集體土地所有權和集體土地使用權權屬變更有關協(xié)議的簽訂和協(xié)議批準文件被批準方一致；土地證書的權利人應與集體土地所有權和集體土地使用權變更前的權利人一致；
（2）變更范圍；
（3）使用期限：通過拍賣方式取得的“四荒”地集體土地使用權轉讓的，其土地使用期限應小于使用期限減去已使用期限
7、注冊登記與核發(fā)證書
縣級人民政府批準后注冊登記。整宗地發(fā)生權屬變更的，在原《土地登記卡》上進行登記；宗地分割在新《土地登記卡》登記；原土地證收回并注銷，核發(fā)新證。
例題：
1、農(nóng)民集體土地承包經(jīng)營權發(fā)生調整的，應當經(jīng)村民委員會( )以上成員或( )以上村民代表的同意，并報鄉(xiāng)人民政府和縣級農(nóng)業(yè)行政主管部門批準
A．2／3 2／3 B．1／3 2／3 C．1／3 1／3 D．2／3 1／3
答案：A
2、集體土地使用權和集體土地所有權變更登記的申請人為( )。
A．集體土地所有權和集體土地使用權權屬變更前后的權利人
B．集體土地所有權或集體土地使用權權屬變更前后的權利人
C．集體土地所有權權屬變更前后的權利人
D．集體土地使用權權屬變更前后的權利人
答案：A
（二）土地他項權利變更登記
1、基本概念
土地他項權利變更登記是對經(jīng)登記的土地他項權利發(fā)生變更而進行的土地登記。土地他項權利包括抵押權、出租權和其他形式土地他項權利，相應地土地他項權利變更包括三種類型：土地使用權抵押權變更登記、土地使用權出租權變更登記和其他形式土地他項權利變更登記。
2、法律特征（掌握重點）
（1）土地使用權抵押權變更
抵押期間，抵押人轉讓已辦理登記的抵押物的，應當通知抵押權人并告知受讓人轉讓物已經(jīng)抵押的情況；抵押人未通知抵押權人或者未告知受讓人的，轉讓無效。
轉讓抵押物的價款明顯低于其價值的，抵押權人可以要求抵押人提供相應的擔保；抵押人不提供的，不得轉讓抵押物。
抵押權不得與債權分離而單獨轉讓或者作為其他債權的擔保。抵押權與其擔保的債權同時存在，債權消滅的，抵押權也消滅。
抵押合同發(fā)生變更的，抵押當事人應當在抵押合同變更后十五日內，持有關文件到土地行政主管部門辦理變更抵押登記手續(xù)。
（2）土地使用權出租權變更
國有土地的承租人在按規(guī)定支付土地租金并完成開發(fā)建設后，經(jīng)土地行政主管部門同意或根據(jù)租賃同約定，可以將承租土地使用權轉租、轉讓或抵押。
承租土地使用權轉租、轉讓或抵押，必須依法登記。
承租人將承租土地轉租或分租給第三人的，承租土地使用權仍由原承租人持有，承租人與第三人建立了附加租賃關系，第三人取得土地的他項權利。
承租人轉讓土地租賃合同的，租賃合同約定的權利義務隨之轉給第三人，承租土地使用權由第三人取得，租賃合同經(jīng)更名后繼續(xù)有效。
3、申請人
土地他項權利關系人、抵押人和抵押權人、受讓人、出租人、承租人、原土地他項權利關系人和繼承人、當事人（掌握重點）
4、申請時限
依法繼承土地他項權利、其他形式的土地他項權利變更為30日，其他15日
5、提交的權屬證明文件
原抵押合同、租賃合同等；原《國有土地使用證》、《集體土地使用證》、《土地他項權利證明書》；變更后的抵押合同、租賃合同、遺囑等；有關批準文件；其他證明文件。
6、權屬審核
申請人應與合同簽訂各方一致；抵押合同、租賃合同等變更的內容應符合國家的有關規(guī)定；依法繼承土地他項權利的繼承手續(xù)應完備
7、注冊登記與核發(fā)證書
不需報人民政府批準，經(jīng)土地行政主管部門批準后即可直接注冊登記。
登記在原《土地登記卡》上進行。收回并注銷原《土地他項權利證明書》，依據(jù)《土地登記卡》對土地使用者的土地使用證（《國有土地使用證》或《集體土地使用證》）進行記錄和更改，填制新的《土地他項權利證明書》，并由土地登記機關把更改后的土地使用證和新填制的《土地他項權利證明書》分別核發(fā)給土地使用權人和土地他項權利人。
例題：
1、關于土地使用權出租變更，下列說法錯誤的是( )。
A．承租土地使用權轉租、轉讓或抵押必須依法登記
B．承租人轉讓土地租賃合同的，租賃合同約定的權利義務隨之轉給第三人,承租土地使用權由第三人獲得，租賃合同經(jīng)更名后繼續(xù)有效
C．國有土地的承租人在按規(guī)定支付土地租金并完成開發(fā)建設后，經(jīng)土地行政主管部門同意或根據(jù)租賃合同約定，可以將承租土地使用權轉租、轉讓、或抵押
D．承租人將承租土地轉租或分租給第三人的，承租土地使用權由第三人持有
答案：D
解釋：承租人將承租土地轉租或分租給第三人的，承租土地使用權仍歸原承租人持有，承租人與第三人建立附加租賃關系，第三人取得土地的他項權利。
2、下列關于土地他項權利的變更登記，其申請時限為30日的是( )。
A．依法繼承土地他項權利的
B．土地使用權出租期間，租賃合同的項目內容發(fā)生變更的
C．土地使用權出租期滿，續(xù)簽出租合同的
D．土地使用權抵押期間，抵押合同的項目內容發(fā)生變更的
答案：A
解釋：其他選項的期限均為15日。
3、關于出讓土地使用權的抵押，下列說法不正確的是( )。
A．出讓土地使用權抵押時，其地上建筑物、其他附著物隨之抵押
B．地上建筑物、其他附著物抵押時，其適用范圍內的土地也隨之抵押
C．應簽訂抵押合同，合同不得違反國家法律法規(guī)和土地使用權出讓合同的規(guī)定
D．因處分抵押財產(chǎn)而取得土地使用權和地上建筑物、其他附著物所有權的，應當辦理抵押登記
答案：D
解釋：因處分抵押財產(chǎn)而取得土地使用權和地上建筑物、其他附著物所有權的，應當辦理過戶登記，及產(chǎn)權轉移登記。
（三）其他國有土地使用權變更登記
1、基本概念
出讓、國家作價出資（入股）、國家租賃和授權經(jīng)營國有土地使用權變更登記是對經(jīng)登記的出讓、國家作價出資（入股）、國家租賃和授權經(jīng)營國有土地使用權因轉讓發(fā)生變更而進行的登記。
變更原因如下：
入股方式轉讓、依法轉讓、企業(yè)兼與合、處分抵押財產(chǎn)。
2、法律特征
（1）出讓國有土地使用權變更登記
A：出讓土地使用權的轉讓：以出售、交換和贈予形式將土地使用權再轉移。
必須條件：（重點掌握）
a) 已經(jīng)按照出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地；
b) 轉讓房地產(chǎn)時，已付全部土地使用權出讓金，并有土地證；投資開發(fā)房屋類的完成發(fā)投資總額的25%以上，成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設用地條件；建成房屋應有房產(chǎn)證；
c) 轉讓應當簽書面合同，相關權利、義務隨之轉移；
d) 使用年限不超過出讓合同剩余年限；
e) 土地與地上建筑物、附著物所有一起轉讓。
f) 改變土地用途的應經(jīng)出讓方同意并經(jīng)土地和規(guī)劃部門批準，重簽出讓合同，調整出讓金并登記。
例題：
1、出讓國有土地使用權的使用期限應符合( )。
A．居住用地70年 B．工業(yè)用地40年
C．教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年 D．商業(yè)、旅游、娛樂用地40年
E．綜合或者其他用地50年
答案：ACDE
2．轉讓房地產(chǎn)時，不需具備的條件有( )。
A．按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書
B．按照出讓合同進行投資開發(fā)，屬于房屋建設工程的，完成開發(fā)投資總額的30％以上
C．屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設用地條件
D．轉讓房地產(chǎn)時房屋已經(jīng)建成的，還應當持有房屋所有權證書
答案：B
B：出讓土地使用權的出租：土地使用者作為出租人將土地使用權隨同地上建筑物、其他附著物租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。
必須條件：（重點掌握）
已經(jīng)按照出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地；
出租人與承租人應當簽訂合法租賃合同。
出租后，出租人必須繼續(xù)履行出讓合同。
土地使用權和地上建筑物、其他附著物出租，出租人應當辦理登記。
C：出讓土地使用權的抵押
土地使用權抵押時，其上建筑物、附著物一并抵押：地上建筑物、附著物抵押則只涉及其使用范圍內的土地。
抵押雙方應簽合法抵押合同。
土地使用權抵押、其地上建筑物、其他附著物抵押，應辦抵押登記；處分抵押財產(chǎn)的辦過戶登記；抵押權因債務清償或其他而消滅應辦注銷抵押登記。
（2）國家作價出資（入股）和授權經(jīng)營土地使用權的變更
使用年期內可依法轉讓、作價出資、租賃或抵押，改變用途的應補繳不同用途的土地出讓金差價。
例題：
國有企業(yè)改革中以作價出資(入股)方式處置的，土地使用權在使用年期內可依法轉讓、作價出資、( )，改變用途的應補繳不同用途的土地出讓金差價。
A．租賃 B．抵押 C．租賃或抵押 D．租賃和抵押
答案：C
（3）國家租賃國有土地使用權的變更
A：承租人按規(guī)定支付土地租金并完成開發(fā)建設后，經(jīng)土地部門同意或根據(jù)租賃合同約定，可將承租土地使用權轉租、轉讓或抵押，同時依法登記。
B：轉租、分租第三人的，原承租人持有土地使用權，承租人與第三人建立了附加租賃關系，第三人取得土地的他項權利。
C：轉讓土地租賃合同的，第三人負責租賃合同約定的權利義務，取得土地使用權，原租賃合同更名后繼續(xù)有效。
注意：繳納土地增值稅
出售等方式有償轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，應繳納土地增值稅。但納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20％的；或因國家建設需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，免征土地增值稅。
未繳納土地增值稅不得辦理有關權屬變更手續(xù)。
3、申請人
出讓、國家作價出資（入股）、國家租賃和授權經(jīng)營國有土地使用權變更登記的申請人為相關的轉讓人和受讓人；處分抵押財產(chǎn)的申請人為抵押人(使用者)、抵押權人和受讓人。
例題：
出讓、國家作價出資(入股)、國家租賃和授權經(jīng)營國有土地使用權變更登記的申請人為出讓、國家作價出資(入股)、國家租賃和授權經(jīng)營國有土地使用權的轉讓人和受讓人，其中因處分抵押財產(chǎn)涉及土地使用權轉讓的，申請人為( )。
A．抵押人(使用者) B．抵押權人 C．受讓人 D．以上三項均有
答案：D
4、申請時限
（1）作價出資（入股）合同簽訂之日起30日內。
（2）轉讓的合同或協(xié)議簽訂后30日內，涉及房產(chǎn)變更的在房產(chǎn)變更登記發(fā)證后15日內。
（3）單位合、分、企業(yè)兼并的，在合同簽訂后30日內或接到批準文件后30日內。
（4）處分抵押財產(chǎn)的財產(chǎn)處分后30日內。
5、提交的權屬證明文件（掌握重點）
原《國有土地使用證》；土地稅費交納證明；另外：a）以入股方式轉讓的，提交入股合同；b）土地使用轉的，提交轉讓合同、轉讓地塊投資證明、稅費繳納憑證；c）單位合并、分立和企業(yè)兼并的，提交合同或上級主管部門的批準文件；d）處分抵押財產(chǎn)的，提交處分抵押財產(chǎn)的證明文件
6、權屬審核
申請人與相關證明文件的土地使用者名稱一致，轉讓地塊上的投資已滿足要求，土地使用期限未超限，價格合理，交清相關稅費，土地用途未變或變了有批準；
涉及房產(chǎn)轉移的已辦理房產(chǎn)登記手續(xù)，且有《房屋所有權證》；
授權經(jīng)營國有土地使用者一般不得向集團公司以外的單位和個人轉讓土地。
7、注冊登記與核發(fā)證書
人民政府批準后注冊登記。
整宗地發(fā)生權屬變更的，在原《土地登記卡》上進行登記；宗地分割在新《土地登記卡》登記；
原土地證收回并注銷，核發(fā)新證。
第12講 集體土地權利變更登記與土地他項權利變更登記
一、本講內容
（一）集體土地所有權和集體土地使用權變更登記（重點掌握）
基本概念
法律特征
申請人
申請時限
提交的權屬證明文件
權屬審核
注冊登記與核發(fā)證書
（二）土地他項權利變更登記
基本概念
法律特征
申請人
申請時限
提交的權屬證明文件
權屬審核
注冊登記與核發(fā)證書
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二、內容講解
（一）集體土地所有權和集體土地使用權變更登記
1、基本概念
集體土地所有權和集體土地使用權變更登記是對經(jīng)登記的集體土地所有權和集體土地使用權的權屬變更進行的土地登記。
例題：
集體土地所有權和集體土地使用權發(fā)生變更的情形包括( )。
A．農(nóng)用地調整 B．四荒地集體土地使用權的變更
C．農(nóng)用地買賣 D．農(nóng)民集體內部成員之間的宅基地變更
E．鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村企業(yè)因破產(chǎn)、兼并等原因引起的集體土地使用權變更
答案：ABDE
2、法律特征
集體土地所有權和集體土地使用權權屬變更的限制；集體土地所有權變更； “四荒”土地使用權的變更；農(nóng)民集體內部成員之間的宅基地變更；土地開發(fā)整理涉及的農(nóng)用地調整。
3、申請人：集體土地所有權和集體土地使用權權屬變更前后的權利人（掌握重點）
4、申請時限：30日
5、提交的權屬證明文件
集體土地所有權變更登記：原《集體土地所有權證》；農(nóng)用地交換調整協(xié)議；農(nóng)用地交換調整批準文件；土地征用協(xié)議及批準文件；其他證明文件。
集體土地使用權變更登記：原《集體土地使用證》；集體土地使用權轉移協(xié)議；轉移協(xié)議批準文件；其他證明文件。
6、權屬審核（掌握重點）
（1）對申請人的審核：申請人應與集體土地所有權和集體土地使用權權屬變更有關協(xié)議的簽訂和協(xié)議批準文件被批準方一致；土地證書的權利人應與集體土地所有權和集體土地使用權變更前的權利人一致；
（2）變更范圍；
（3）使用期限：通過拍賣方式取得的“四荒”地集體土地使用權轉讓的，其土地使用期限應小于使用期限減去已使用期限
7、注冊登記與核發(fā)證書
縣級人民政府批準后注冊登記。整宗地發(fā)生權屬變更的，在原《土地登記卡》上進行登記；宗地分割在新《土地登記卡》登記；原土地證收回并注銷，核發(fā)新證。
例題：
1、農(nóng)民集體土地承包經(jīng)營權發(fā)生調整的，應當經(jīng)村民委員會( )以上成員或( )以上村民代表的同意，并報鄉(xiāng)人民政府和縣級農(nóng)業(yè)行政主管部門批準
A．2／3 2／3 B．1／3 2／3 C．1／3 1／3 D．2／3 1／3
答案：A
2、集體土地使用權和集體土地所有權變更登記的申請人為( )。
A．集體土地所有權和集體土地使用權權屬變更前后的權利人
B．集體土地所有權或集體土地使用權權屬變更前后的權利人
C．集體土地所有權權屬變更前后的權利人
D．集體土地使用權權屬變更前后的權利人
答案：A
（二）土地他項權利變更登記
1、基本概念
土地他項權利變更登記是對經(jīng)登記的土地他項權利發(fā)生變更而進行的土地登記。土地他項權利包括抵押權、出租權和其他形式土地他項權利，相應地土地他項權利變更包括三種類型：土地使用權抵押權變更登記、土地使用權出租權變更登記和其他形式土地他項權利變更登記。
2、法律特征（掌握重點）
（1）土地使用權抵押權變更
抵押期間，抵押人轉讓已辦理登記的抵押物的，應當通知抵押權人并告知受讓人轉讓物已經(jīng)抵押的情況；抵押人未通知抵押權人或者未告知受讓人的，轉讓無效。
轉讓抵押物的價款明顯低于其價值的，抵押權人可以要求抵押人提供相應的擔保；抵押人不提供的，不得轉讓抵押物。
抵押權不得與債權分離而單獨轉讓或者作為其他債權的擔保。抵押權與其擔保的債權同時存在，債權消滅的，抵押權也消滅。
抵押合同發(fā)生變更的，抵押當事人應當在抵押合同變更后十五日內，持有關文件到土地行政主管部門辦理變更抵押登記手續(xù)。
（2）土地使用權出租權變更
國有土地的承租人在按規(guī)定支付土地租金并完成開發(fā)建設后，經(jīng)土地行政主管部門同意或根據(jù)租賃同約定，可以將承租土地使用權轉租、轉讓或抵押。
承租土地使用權轉租、轉讓或抵押，必須依法登記。
承租人將承租土地轉租或分租給第三人的，承租土地使用權仍由原承租人持有，承租人與第三人建立了附加租賃關系，第三人取得土地的他項權利。
承租人轉讓土地租賃合同的，租賃合同約定的權利義務隨之轉給第三人，承租土地使用權由第三人取得，租賃合同經(jīng)更名后繼續(xù)有效。
3、申請人
土地他項權利關系人、抵押人和抵押權人、受讓人、出租人、承租人、原土地他項權利關系人和繼承人、當事人（掌握重點）
4、申請時限
依法繼承土地他項權利、其他形式的土地他項權利變更為30日，其他15日
5、提交的權屬證明文件
原抵押合同、租賃合同等；原《國有土地使用證》、《集體土地使用證》、《土地他項權利證明書》；變更后的抵押合同、租賃合同、遺囑等；有關批準文件；其他證明文件。
6、權屬審核
申請人應與合同簽訂各方一致；抵押合同、租賃合同等變更的內容應符合國家的有關規(guī)定；依法繼承土地他項權利的繼承手續(xù)應完備
7、注冊登記與核發(fā)證書
不需報人民政府批準，經(jīng)土地行政主管部門批準后即可直接注冊登記。
登記在原《土地登記卡》上進行。收回并注銷原《土地他項權利證明書》，依據(jù)《土地登記卡》對土地使用者的土地使用證（《國有土地使用證》或《集體土地使用證》）進行記錄和更改，填制新的《土地他項權利證明書》，并由土地登記機關把更改后的土地使用證和新填制的《土地他項權利證明書》分別核發(fā)給土地使用權人和土地他項權利人。
例題：
1、關于土地使用權出租變更，下列說法錯誤的是( )。
A．承租土地使用權轉租、轉讓或抵押必須依法登記
B．承租人轉讓土地租賃合同的，租賃合同約定的權利義務隨之轉給第三人,承租土地使用權由第三人獲得，租賃合同經(jīng)更名后繼續(xù)有效
C．國有土地的承租人在按規(guī)定支付土地租金并完成開發(fā)建設后，經(jīng)土地行政主管部門同意或根據(jù)租賃合同約定，可以將承租土地使用權轉租、轉讓、或抵押
D．承租人將承租土地轉租或分租給第三人的，承租土地使用權由第三人持有
答案：D
解釋：承租人將承租土地轉租或分租給第三人的，承租土地使用權仍歸原承租人持有，承租人與第三人建立附加租賃關系，第三人取得土地的他項權利。
2、下列關于土地他項權利的變更登記，其申請時限為30日的是( )。
A．依法繼承土地他項權利的
B．土地使用權出租期間，租賃合同的項目內容發(fā)生變更的
C．土地使用權出租期滿，續(xù)簽出租合同的
D．土地使用權抵押期間，抵押合同的項目內容發(fā)生變更的
答案：A
解釋：其他選項的期限均為15日。
3、關于出讓土地使用權的抵押，下列說法不正確的是( )。
A．出讓土地使用權抵押時，其地上建筑物、其他附著物隨之抵押
B．地上建筑物、其他附著物抵押時，其適用范圍內的土地也隨之抵押
C．應簽訂抵押合同，合同不得違反國家法律法規(guī)和土地使用權出讓合同的規(guī)定
D．因處分抵押財產(chǎn)而取得土地使用權和地上建筑物、其他附著物所有權的，應當辦理抵押登記
答案：D
解釋：因處分抵押財產(chǎn)而取得土地使用權和地上建筑物、其他附著物所有權的，應當辦理過戶登記，及產(chǎn)權轉移登記。