總費用的測算方法
(一)總費用的概念
總費用是指業(yè)主為取得總收益而必須支付的有關(guān)費用。
(二)不同條件下土地年總費用的構(gòu)成及計算方法
根據(jù)總收益的產(chǎn)生形式不同，總費用的計算也分為以下幾種情況：
l．土地租賃中總費用的計算
一般這種單純的土地租賃時，發(fā)生的總費用包括以下幾項：
(1)土地稅。指因土地使用和租賃發(fā)生的，由評估土地負擔(dān)的稅賦。如我國的城鎮(zhèn)土地使用稅等。
(2)管理費。指管理人員的薪水及其他費用。一般以年租金額的3％計算。
(3)維護費。指維護土地使用所發(fā)生的費用，如給排水及道路的修繕費等。
2．房地出租中總費用的計算
依據(jù)房地出租中租金的構(gòu)成因素分析，計算土地純收益時的總費用包括以下幾項：
(1)管理費。指對出租房屋進行的必要管理所需的費用。分為兩部分：一是出租經(jīng)營過程中消耗品價值的貨幣支出；另一是管理人員工資的支出。管理費的計算有兩種方法：一是依管理面積平均計算；二是依租金的一定比例計算，通常以年租金的2％一5％計。
(2)維修費。指為保證房屋正常使用每年需支付的修繕費。它的計算方法比較復(fù)雜，一般有造價比例法、定期輪修法、經(jīng)驗估計法等，為計算方便，通?？砂唇ㄖ镏刂脙r的1．5％～2％計算。
(3)保險費。指房產(chǎn)所有人為使自己的房產(chǎn)避免意外損失而向保險公司支付的費用。一般可按房屋重置價或現(xiàn)值乘以保險費率計算。我國房屋的保險費率是1．5‰—2‰。
注意：保險費的單位是千分之1．5‰—2‰。這一點有時考試中也是給出具體數(shù)值，但是還是因為時間緊，有時候有考生會記錯單位，按照百分數(shù)進行計算，結(jié)果出現(xiàn)計算錯誤。
(4)稅金。指房產(chǎn)所有人按有關(guān)規(guī)定向稅務(wù)機關(guān)繳納的房產(chǎn)稅和營業(yè)稅等。關(guān)于稅收標準，國家及各城市均有規(guī)定。一般月租金在120元以下者只繳納12％的房產(chǎn)稅。月租金在120元以上者除繳納房產(chǎn)稅外，還要按租金額繳納營業(yè)稅5％、附加城建稅0．35％、教育稅附加0．05％等。
(5)計算房屋折舊費。折舊費是指房屋在使用過程中因損耗而在租金中補償?shù)哪遣糠謨r值。其計算公式為：
年折舊費=房屋重置價-殘值/耐用年限=房屋重置價×（1-殘值率）/耐用年限
式中房屋建筑重置價、耐用年限和殘值是隨房屋結(jié)構(gòu)及等級不同而變化的，一般各城市均有規(guī)定標準。
如果房屋耐用年限超過了出讓的土地使用權(quán)年限，即土地使用者可使用土地的年期小于房屋耐用年限，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》和國務(wù)院(1990)55號令規(guī)定，土地使用期滿而使用者未申請續(xù)期的，土地使用權(quán)由國家無償收回，關(guān)于地上建筑物的處置，《城市房地產(chǎn)管理法》未作具體規(guī)定，而國務(wù)院55號令則規(guī)定由國家無償取得。因此，土地使用者可使用房屋和土地的年限不能超過土地使用權(quán)出讓年期。這樣，當(dāng)房屋耐用年限超過土地使用權(quán)出讓年期時，按土地使用權(quán)出讓年限調(diào)整確定房屋可使用年限，在計算年折舊時也不應(yīng)考慮殘值。相應(yīng)的計算公式為：
年折舊費=房屋重置價/房屋可使用年限
房屋可使用年限=土地出讓前房屋已使用年限+土地出讓年限
3．企業(yè)經(jīng)營費用的計算
企業(yè)經(jīng)營費用是指在企業(yè)經(jīng)營過程中為獲取經(jīng)營收益而必須支付的一切費用，通常包括原料費、運輸費、折舊費、工資、稅金、應(yīng)攤提費用以及其他應(yīng)扣除的費用。
根據(jù)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的方式不同，一般可分為經(jīng)營性企業(yè)(如賓館、飯店、商場等商業(yè)服務(wù)業(yè)企業(yè))和生產(chǎn)性企業(yè)(如工廠、礦山等工業(yè)企業(yè))兩大類。經(jīng)營性企業(yè)在經(jīng)營過程中的總費用主要包括銷售成本、銷售費用、經(jīng)營管理費、銷售稅金、財務(wù)費用和經(jīng)營利潤等；生產(chǎn)性企業(yè)在經(jīng)營過程中的總費用主要包括生產(chǎn)成本(包括原材料費、人工費、運輸費等)、產(chǎn)品銷售費、產(chǎn)品銷售稅金及附加、財務(wù)費用、管理費用等。
企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營費用的計算通常有以下兩種方法：
(1)根據(jù)企業(yè)的財務(wù)報表進行分析調(diào)整計算
客觀的企業(yè)財務(wù)報表是企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營過程的基本反映，因此可根據(jù)企業(yè)財務(wù)報表中的損益表及有關(guān)財務(wù)資料分析計算企業(yè)經(jīng)營總費用，但需要詳細分析企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營和管理的整個過程，扣除不正常的生產(chǎn)經(jīng)營和管理費用，計算客觀的生產(chǎn)經(jīng)營費用。
(2)根據(jù)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營或服務(wù)的項目計算企業(yè)經(jīng)營費用
如工業(yè)企業(yè)可根據(jù)其生產(chǎn)的各種產(chǎn)品的平均成本計算總成本，采用這種方式計算總費用需要詳細了解企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營過程和各種成本費用的支出狀況。
(一)總費用的概念
總費用是指業(yè)主為取得總收益而必須支付的有關(guān)費用。
(二)不同條件下土地年總費用的構(gòu)成及計算方法
根據(jù)總收益的產(chǎn)生形式不同，總費用的計算也分為以下幾種情況：
l．土地租賃中總費用的計算
一般這種單純的土地租賃時，發(fā)生的總費用包括以下幾項：
(1)土地稅。指因土地使用和租賃發(fā)生的，由評估土地負擔(dān)的稅賦。如我國的城鎮(zhèn)土地使用稅等。
(2)管理費。指管理人員的薪水及其他費用。一般以年租金額的3％計算。
(3)維護費。指維護土地使用所發(fā)生的費用，如給排水及道路的修繕費等。
2．房地出租中總費用的計算
依據(jù)房地出租中租金的構(gòu)成因素分析，計算土地純收益時的總費用包括以下幾項：
(1)管理費。指對出租房屋進行的必要管理所需的費用。分為兩部分：一是出租經(jīng)營過程中消耗品價值的貨幣支出；另一是管理人員工資的支出。管理費的計算有兩種方法：一是依管理面積平均計算；二是依租金的一定比例計算，通常以年租金的2％一5％計。
(2)維修費。指為保證房屋正常使用每年需支付的修繕費。它的計算方法比較復(fù)雜，一般有造價比例法、定期輪修法、經(jīng)驗估計法等，為計算方便，通?？砂唇ㄖ镏刂脙r的1．5％～2％計算。
(3)保險費。指房產(chǎn)所有人為使自己的房產(chǎn)避免意外損失而向保險公司支付的費用。一般可按房屋重置價或現(xiàn)值乘以保險費率計算。我國房屋的保險費率是1．5‰—2‰。
注意：保險費的單位是千分之1．5‰—2‰。這一點有時考試中也是給出具體數(shù)值，但是還是因為時間緊，有時候有考生會記錯單位，按照百分數(shù)進行計算，結(jié)果出現(xiàn)計算錯誤。
(4)稅金。指房產(chǎn)所有人按有關(guān)規(guī)定向稅務(wù)機關(guān)繳納的房產(chǎn)稅和營業(yè)稅等。關(guān)于稅收標準，國家及各城市均有規(guī)定。一般月租金在120元以下者只繳納12％的房產(chǎn)稅。月租金在120元以上者除繳納房產(chǎn)稅外，還要按租金額繳納營業(yè)稅5％、附加城建稅0．35％、教育稅附加0．05％等。
(5)計算房屋折舊費。折舊費是指房屋在使用過程中因損耗而在租金中補償?shù)哪遣糠謨r值。其計算公式為：
年折舊費=房屋重置價-殘值/耐用年限=房屋重置價×（1-殘值率）/耐用年限
式中房屋建筑重置價、耐用年限和殘值是隨房屋結(jié)構(gòu)及等級不同而變化的，一般各城市均有規(guī)定標準。
如果房屋耐用年限超過了出讓的土地使用權(quán)年限，即土地使用者可使用土地的年期小于房屋耐用年限，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》和國務(wù)院(1990)55號令規(guī)定，土地使用期滿而使用者未申請續(xù)期的，土地使用權(quán)由國家無償收回，關(guān)于地上建筑物的處置，《城市房地產(chǎn)管理法》未作具體規(guī)定，而國務(wù)院55號令則規(guī)定由國家無償取得。因此，土地使用者可使用房屋和土地的年限不能超過土地使用權(quán)出讓年期。這樣，當(dāng)房屋耐用年限超過土地使用權(quán)出讓年期時，按土地使用權(quán)出讓年限調(diào)整確定房屋可使用年限，在計算年折舊時也不應(yīng)考慮殘值。相應(yīng)的計算公式為：
年折舊費=房屋重置價/房屋可使用年限
房屋可使用年限=土地出讓前房屋已使用年限+土地出讓年限
3．企業(yè)經(jīng)營費用的計算
企業(yè)經(jīng)營費用是指在企業(yè)經(jīng)營過程中為獲取經(jīng)營收益而必須支付的一切費用，通常包括原料費、運輸費、折舊費、工資、稅金、應(yīng)攤提費用以及其他應(yīng)扣除的費用。
根據(jù)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的方式不同，一般可分為經(jīng)營性企業(yè)(如賓館、飯店、商場等商業(yè)服務(wù)業(yè)企業(yè))和生產(chǎn)性企業(yè)(如工廠、礦山等工業(yè)企業(yè))兩大類。經(jīng)營性企業(yè)在經(jīng)營過程中的總費用主要包括銷售成本、銷售費用、經(jīng)營管理費、銷售稅金、財務(wù)費用和經(jīng)營利潤等；生產(chǎn)性企業(yè)在經(jīng)營過程中的總費用主要包括生產(chǎn)成本(包括原材料費、人工費、運輸費等)、產(chǎn)品銷售費、產(chǎn)品銷售稅金及附加、財務(wù)費用、管理費用等。
企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營費用的計算通常有以下兩種方法：
(1)根據(jù)企業(yè)的財務(wù)報表進行分析調(diào)整計算
客觀的企業(yè)財務(wù)報表是企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營過程的基本反映，因此可根據(jù)企業(yè)財務(wù)報表中的損益表及有關(guān)財務(wù)資料分析計算企業(yè)經(jīng)營總費用，但需要詳細分析企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營和管理的整個過程，扣除不正常的生產(chǎn)經(jīng)營和管理費用，計算客觀的生產(chǎn)經(jīng)營費用。
(2)根據(jù)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營或服務(wù)的項目計算企業(yè)經(jīng)營費用
如工業(yè)企業(yè)可根據(jù)其生產(chǎn)的各種產(chǎn)品的平均成本計算總成本，采用這種方式計算總費用需要詳細了解企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營過程和各種成本費用的支出狀況。