第五部分 不同估價目的下的估價：(《基本制度與政策》《案例分析》)
針對不同的估價目的進行房地產(chǎn)估價時要考慮的一個首要問題，是確定估價的價值標準，而不是選擇估價方法。
一、土地使用權(quán)出讓價格評估
1、法律依據(jù)?！吨腥A人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》以及當?shù)刂贫ǖ膶嵤┺k法和其他有關(guān)規(guī)定。
2、出讓方式及價格管理。采取拍賣、招標、協(xié)議方式出讓。采取協(xié)議方式出讓國有土地使用權(quán)的出讓金不得低于國家規(guī)定所確定的。通常不低于按照土地的基礎(chǔ)設施完備程度、平整程度等所對應的正常成本價格。
3、國有土地使用權(quán)出讓評估的特點：
①土地出讓拍賣底價評估應采用公開市場價值標準。土地出讓拍賣屬于自主性拍賣，拍賣的時機、底價都由土地供應方根據(jù)市場情況自主確定，如果未達到拍賣底價，出讓方可以收回拍賣標的，另行拍賣;與強制拍賣則不同，強制拍賣底價評估時要考慮其短期強制處分標的物時造成的價值折減，而土地出讓拍賣底價評估則可以完全采用公開市場價值標準。
②估價時點一般為估價作業(yè)日期以后某一時點。拍賣方式出讓國有土地使用權(quán)時，其拍賣底價估價時點為宗地拍賣出讓日;招標方式出讓國有土地使用權(quán)時，其招標底價估價時點為宗地招標出讓日;協(xié)議方式出讓國有土地使用權(quán)時，其協(xié)議底價估價時點為宗地協(xié)議出讓日;以劃撥方式取得的土地使用權(quán)準予轉(zhuǎn)讓時，補交土地使用權(quán)出讓金的估價時點，為受讓方可辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)開始日。
③不同出讓方式可側(cè)重采用不同的估價方法。國有土地使用權(quán)出讓價格評估為政策性估價范圍。拍賣方式出讓土地使用權(quán)時，宜重點選取市場比較法、假設開發(fā)法兩種評估方法;協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)時，宜重點選取成本法、基準地價系數(shù)修正法。
④搜集市場資料時，尤其應注重所選實例的可替代性。注意所選取的可比實例和待估宗地有相同的土地利用方式和處于相同特征的同一區(qū)域或鄰近地區(qū)，或處于同一供求圈內(nèi)或同一等級土地內(nèi)。
4、成本法在國有土地使用權(quán)出讓價格評估上的應用。
《規(guī)范》規(guī)定，土地取得費用包括：①征地(土地補償費、安置補助費及地上附著物和青苗補償費)和房屋拆遷補償費(被拆除房屋及附屬物補償費、購建拆遷安置用房費、安置補助費、被拆遷單位或個人停產(chǎn)、停業(yè)期間損失補助費、房屋拆遷服務費及管理費、政策規(guī)定的其他有關(guān)稅費);②土地使用權(quán)出讓金或者地價款;③有關(guān)土地取得的手續(xù)費和稅金。
二、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格評估
1、法律依據(jù)?！吨腥A人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國土地管理法》、《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》以及當?shù)刂贫ǖ膶嵤┘殑t和其他有關(guān)規(guī)定。
2、轉(zhuǎn)讓方式。買賣、贈與和其他方式。包括：①以房地產(chǎn)作價入股、與他人成立企業(yè)法人，房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的;②一方提供土地使用權(quán)，另一方或多方提供資金，合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)，而使房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的;③因企業(yè)被收購、兼并或合并，房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移的;④以房地產(chǎn)抵債的;⑤法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。
3、轉(zhuǎn)讓評估的特點。
①從估價時點上看，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價多數(shù)是在轉(zhuǎn)讓前進行，估價時點則在估價作業(yè)日期之后。
②從委托人和評估主體上講，委托人既可能是買方或賣方單獨委托，也可能是買賣雙方共同委托，是一種自愿行為。
③從估價目的上看，只是為了了解、掌握房地產(chǎn)交易行情，其目的只是為了在進行房地產(chǎn)交易時有一個參考價格，帶有一定的咨詢性。估價人員只對估價信息和結(jié)論合乎估價技術(shù)規(guī)范和職業(yè)規(guī)范負責，而對房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓定價決策不負直接責任。
4、宜采用的評估方法。宜市場比較法和收益法，可采用成本法，其中待開發(fā)房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓價格評估應采用假設開發(fā)法。
5、以劃撥方式取得的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應當符合國家法律、法規(guī)的規(guī)定，其轉(zhuǎn)讓價格評估應另外給出轉(zhuǎn)讓價格中所含的土地收益值，并應注意國家對土地收益的處理規(guī)定(土地出讓金按規(guī)定全額上交財政。相當于土地出讓金和價款和所得收益，已購公有住房產(chǎn)權(quán)屬行政機關(guān)的，全額上交財政;屬事業(yè)單位的，50%上交財政，50%返還事業(yè)單位;屬企業(yè)的，全額返還企業(yè)。)，同時在報告中予以說明。