征地和房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)(法規(guī)第三章)
1、法律依據(jù)?！吨腥A人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國土地管理法》、《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》以及當(dāng)?shù)刂贫ǖ膶?shí)施細(xì)則和其他有關(guān)規(guī)定。
2、征地和拆遷補(bǔ)償估價(jià)是政策性、群眾性很強(qiáng)的一項(xiàng)估價(jià)工作。法律對補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、補(bǔ)償范圍、補(bǔ)償方式等都作了詳細(xì)的規(guī)定，估價(jià)師在此類估價(jià)時(shí)，要牢牢掌握國家相關(guān)法律、法規(guī)和政策以及當(dāng)?shù)卣挠嘘P(guān)規(guī)定，更要準(zhǔn)確界定拆遷房屋及其所占土地的權(quán)益性質(zhì)。
3、征地補(bǔ)償估價(jià)。①土地補(bǔ)償費(fèi)(前三年平均產(chǎn)值的6-10倍);②征用耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)(4-6倍);③青苗補(bǔ)償費(fèi);④地上附著物補(bǔ)償費(fèi);⑤房屋拆遷補(bǔ)償費(fèi)。
4、房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)。①補(bǔ)償對象。房屋所有人(被拆遷人);②補(bǔ)償方式。貨幣補(bǔ)償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換;③補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。貨幣補(bǔ)償?shù)?，根?jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價(jià)確定;④估價(jià)時(shí)點(diǎn)。拆遷人取得房屋拆遷許可證之日。
5、幾種拆遷類型的處理方法。①在集體土地上進(jìn)行開發(fā)建設(shè)的集體土地及地上房屋的估價(jià)，應(yīng)先行辦理征用土地，將集體土地國有化，然后再進(jìn)行房屋拆遷與補(bǔ)償。
②依法以有償出讓、轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)，可視為提前收回處理，在估價(jià)中應(yīng)包括土地使用權(quán)的補(bǔ)償估價(jià)，根據(jù)該土地使用權(quán)剩余年限所對應(yīng)的正常市場價(jià)格進(jìn)行。
③依法以劃撥方式取得的土地使用權(quán)，在估價(jià)中不應(yīng)包括出讓金部分，只含該宗地基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)和土地開發(fā)以及其他費(fèi)用。
④對取得所有權(quán)的房屋及構(gòu)筑物，估價(jià)時(shí)應(yīng)從占有、使用、收益、處分四個(gè)方面綜合認(rèn)定其合法性，不能僅僅依據(jù)估價(jià)時(shí)點(diǎn)的用途估價(jià)。
⑤拆除違章建筑和超過批準(zhǔn)權(quán)限的臨時(shí)建筑，不予補(bǔ)償。拆除未超過批準(zhǔn)權(quán)限的臨時(shí)建筑，應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補(bǔ)償。估價(jià)時(shí)應(yīng)按使用期限的殘存價(jià)值參考剩余期限給予估價(jià)。
⑥對于一宗房地產(chǎn)拆遷補(bǔ)償估價(jià)，凡屬于被拆遷人合法擁有的房屋內(nèi)外裝修、裝飾、設(shè)備及其附屬物等，都不可遺落。
6、幾中特殊產(chǎn)別房屋的估價(jià)。①代管房。估價(jià)時(shí)應(yīng)將現(xiàn)狀拍照或攝影存檔，并辦理證據(jù)保全。
②軍產(chǎn)、港澳臺產(chǎn)、涉外產(chǎn)、宗教、寺廟、文物古跡等應(yīng)將估價(jià)對象拍照或攝影存檔，并依照有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定辦理。
7、拆遷補(bǔ)償估時(shí)應(yīng)注意的幾個(gè)問題。
①拆遷估價(jià)委托人必須合法(取得房屋拆遷許可證);②拆遷對象必須合法(應(yīng)為拆遷許可證范圍內(nèi)的土地和房屋);③拆遷范圍確定后，拆遷范圍內(nèi)的單位和個(gè)人，不得進(jìn)行下列活動：新建、擴(kuò)建、改建房屋;改變房屋和土地用途;租賃房屋。④拆遷補(bǔ)償估價(jià)不應(yīng)包括拆遷人對被拆遷人或者房屋承租人應(yīng)付的搬遷補(bǔ)助費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)和拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)停業(yè)綜合補(bǔ)助費(fèi)。⑤估價(jià)目的：拆遷補(bǔ)償估價(jià);⑥價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)：公開市場價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。
房地產(chǎn)的分割、合并估價(jià)
1、房地產(chǎn)合并估價(jià)時(shí)應(yīng)注意。
①房地產(chǎn)是否符合法定的轉(zhuǎn)讓條件。如不符合規(guī)定，可能會導(dǎo)致合并預(yù)期價(jià)值無法實(shí)現(xiàn)，或由于要支付額外費(fèi)用使待合并房地產(chǎn)達(dá)到可轉(zhuǎn)讓條件而使得合并預(yù)期價(jià)值減損，在估價(jià)過程中必須考慮和說明。
②待合并房地產(chǎn)的土地使用權(quán)取得方式。強(qiáng)調(diào)以劃撥方式取得土地使用權(quán)的處置方式。
③待合并房地產(chǎn)的土地用途。合并前后用途不一致對合并房地產(chǎn)價(jià)值的影響。
④待合并房地產(chǎn)的土地使用剩余年限。 ⑤注意合并方式，增值的分配等。
2、房地產(chǎn)合并估價(jià)方法。
①房地產(chǎn)合并前后價(jià)格的計(jì)算要客觀、準(zhǔn)確。一定要注意合并前后各項(xiàng)因素的變化導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格水平的差異。選用適當(dāng)?shù)姆椒?，?jì)算合并前后的價(jià)格。
②增值額的分配要準(zhǔn)確、合理。A 以合并前地塊各自的單價(jià)為基礎(chǔ)進(jìn)行分配：各自所占增值額的分配比例為a1/(a1+a2)×100%和a2/(a1+a2)×100%，a1、a2為合并前各自的單價(jià)。
B 以合并前地塊各自的面積比例為基礎(chǔ)進(jìn)行分配：各自所占增值額的分配比例為S1/(S1+S2)×100%和S2/(S1+S2)×100%，S1、S2為合并前各自的面積。
C 以合并前地塊各自的總價(jià)為基礎(chǔ)進(jìn)行分配：各自所占增值額的分配比例為A1/(A1+A2)×100%和A2/(A1+A2)×100%，A1、A2為合并前各自的總價(jià)。
三種方法計(jì)算結(jié)果加權(quán)平均，得出最終的增值分配率。第一種方法的計(jì)算結(jié)果應(yīng)占有較大的權(quán)重，因?yàn)閷υ鲋殿~進(jìn)行分配，應(yīng)當(dāng)遵循房地產(chǎn)估價(jià)中的貢獻(xiàn)原則，即應(yīng)當(dāng)根據(jù)地塊對增值額的貢獻(xiàn)程度來決定各自應(yīng)得地分配額，單價(jià)是反映出地塊對增值額的貢獻(xiàn)程度的主要因素。
分割估價(jià)應(yīng)對分割后的各部分分別估價(jià)。合并估價(jià)應(yīng)對合并后的整體進(jìn)行估價(jià)。