九、房地產(chǎn)糾紛估價(jià)
1、房地產(chǎn)糾紛估價(jià)的類(lèi)型。
①針對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)值、交易價(jià)格、造價(jià)、成本、租金、補(bǔ)償金額、賠償金額的糾紛，這類(lèi)糾紛稱(chēng)之為房地產(chǎn)價(jià)格類(lèi)糾紛。由法院、仲裁機(jī)構(gòu)請(qǐng)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)完成。
②針對(duì)估價(jià)結(jié)果本身的糾紛，這類(lèi)糾紛可稱(chēng)之為估價(jià)結(jié)果糾紛。由專(zhuān)門(mén)的估價(jià)仲裁部門(mén)出面對(duì)估價(jià)結(jié)果做出鑒定和裁決。
2、房地產(chǎn)價(jià)格類(lèi)糾紛的特點(diǎn)。
①房地產(chǎn)糾紛中的民事法律關(guān)系較復(fù)雜。一宗房地產(chǎn)糾紛案件中往往同時(shí)存在兩個(gè)以上的民事法律關(guān)系，并且還彼此牽連。更為復(fù)雜的是引起房地產(chǎn)糾紛的原因中有許多是歷的行為和事件，我們不能用現(xiàn)行的民事法律政策去硬套用過(guò)去法制不健全年代的行為。而且，由于年代久遠(yuǎn)，不少房屋的自然狀況及其管理、使用情況、權(quán)屬更迭較多，變化較大。同時(shí)，房地產(chǎn)證書(shū)資料也有不少已流失湮滅，查證工作難度較大。
②房地產(chǎn)糾紛爭(zhēng)議標(biāo)的價(jià)值一般較大。
③房地產(chǎn)糾紛涉及面廣。糾紛中常常涉及規(guī)劃部門(mén)、城建部門(mén)、土地管理部門(mén)、房產(chǎn)管理部門(mén)等，這些部門(mén)有時(shí)以第三者的身份對(duì)房地產(chǎn)糾紛進(jìn)行調(diào)處，有時(shí)直接是糾紛中的一方當(dāng)事人，處理糾紛時(shí)注意協(xié)調(diào)各方關(guān)系。
④房地產(chǎn)糾紛政策性強(qiáng)，適用法律的難度較大。
3、房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果糾紛的特點(diǎn)。
①房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果糾紛是針對(duì)估價(jià)機(jī)構(gòu)已經(jīng)做出的估價(jià)結(jié)論的糾紛。
②房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果糾紛地調(diào)處必須由專(zhuān)門(mén)的估價(jià)仲裁機(jī)構(gòu)進(jìn)行，否則無(wú)法讓原來(lái)提供估價(jià)結(jié)果報(bào)告的估價(jià)機(jī)構(gòu)信服，也無(wú)法讓糾紛其他當(dāng)事人接受。
4、房地產(chǎn)糾紛估價(jià)及其特點(diǎn)。
房地產(chǎn)糾紛的解決方式有：協(xié)議、調(diào)解、仲裁、訴訟等。
①除為抵押貸款目的評(píng)定房地產(chǎn)的抵押價(jià)值外，其他價(jià)格評(píng)估的時(shí)點(diǎn)一般不是當(dāng)前或未來(lái)某一時(shí)間，而是過(guò)去某一時(shí)間。
A 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓與租賃繳納稅費(fèi)糾紛、房地產(chǎn)交易價(jià)格糾紛、房地產(chǎn)拆遷補(bǔ)償糾紛估價(jià)時(shí)，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為房地產(chǎn)交易協(xié)議、拆遷補(bǔ)償協(xié)議的簽字日期或協(xié)議所載日期;
B 遺產(chǎn)、共有財(cái)產(chǎn)中房地產(chǎn)分配估價(jià)時(shí)，估價(jià)時(shí)點(diǎn)一般應(yīng)以繼承關(guān)系、共有財(cái)產(chǎn)關(guān)系確定日期;
C 土地共有人占有共有份額糾紛，一般應(yīng)以最近一次確定共有土地納稅金額的日期為估價(jià)時(shí)點(diǎn);
D 房地產(chǎn)估價(jià)服務(wù)糾紛，以原估價(jià)報(bào)告所載估價(jià)日期作為檢驗(yàn)、評(píng)估的估價(jià)時(shí)點(diǎn)。
②價(jià)格評(píng)估依據(jù)的資料，一般來(lái)說(shuō)，只能是房地產(chǎn)糾紛發(fā)生前的近期客觀資料。
③不能以當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際價(jià)格作為原估價(jià)結(jié)論是否真、客觀、合理的判斷標(biāo)準(zhǔn)。
④糾紛估價(jià)的評(píng)估依據(jù)是估價(jià)時(shí)點(diǎn)對(duì)應(yīng)的房地產(chǎn)狀況。
十、房地產(chǎn)拍賣(mài)底價(jià)評(píng)估
1、法律依據(jù)。《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》、《中華人民共和國(guó)拍賣(mài)法》以及其他有關(guān)規(guī)定。
2、幾條相關(guān)法律。
①《擔(dān)保法》第五十五條規(guī)定：城市房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押物。需要拍賣(mài)該抵押房地產(chǎn)時(shí)，可以依法將該土地上新增的房屋與抵押物一同拍賣(mài)，但對(duì)拍賣(mài)后新增房屋所得，抵押權(quán)人無(wú)權(quán)優(yōu)先受償。
以承包的荒地的土地使用權(quán)抵押的，或者以鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村企業(yè)的廠房等建筑物占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)抵押的，以實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)后，未經(jīng)法定程序不得改變土地集體所有和土地用途。=
②《拍賣(mài)法》第六條規(guī)定：拍賣(mài)標(biāo)的應(yīng)當(dāng)是委托人所有或者依法可以處分的物品或者財(cái)產(chǎn)。
第五十六條規(guī)定：委托人、買(mǎi)受人與拍賣(mài)人約定傭金的比例。
委托人、買(mǎi)受人與拍賣(mài)人對(duì)傭金比例未作約定，拍賣(mài)成交的，拍賣(mài)人可以向委托人、買(mǎi)受人各收取不超過(guò)拍賣(mài)或者成交價(jià)5%的傭金。收取傭金的比例按照同拍賣(mài)成交價(jià)成反比的原則確定。
拍賣(mài)未成交的，拍賣(mài)人可以向委托人收取約定的費(fèi)用，未作約定的，可以向委托人收取為拍賣(mài)支出的合理費(fèi)用。
3、房地產(chǎn)拍賣(mài)底價(jià)評(píng)估的特點(diǎn)。
①?gòu)?qiáng)制處分。處分行為要在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)完成，如果拍賣(mài)不成，通常會(huì)由法院主持將拍賣(mài)標(biāo)的物折價(jià)抵償債務(wù)。采集者退散
②快速變現(xiàn)。買(mǎi)受人無(wú)時(shí)間充分了解標(biāo)的物，因此出價(jià)一般低于正常交易價(jià)格。
③市場(chǎng)需求面窄，推廣力度小。
④消費(fèi)者心理因素。認(rèn)為處分被拍賣(mài)的房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)低于正常房地產(chǎn)價(jià)格。
⑤購(gòu)買(mǎi)者的額外支出。拍賣(mài)時(shí)所發(fā)生的費(fèi)用以及產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)所發(fā)生的費(fèi)用，由于競(jìng)買(mǎi)者要支付拍賣(mài)機(jī)構(gòu)傭金，成為購(gòu)買(mǎi)者的額外成本。估價(jià)時(shí)應(yīng)該考慮是否扣除。
4、拍賣(mài)底價(jià)評(píng)估的技術(shù)路線。先確定拍賣(mài)市場(chǎng)的成交價(jià)格比正常市場(chǎng)成交價(jià)格偏低的幅度，然后可以先按正常市場(chǎng)價(jià)格對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行估價(jià)，再按照這個(gè)偏低幅度對(duì)估價(jià)結(jié)果調(diào)減。
5、在建工程拍賣(mài)底價(jià)的評(píng)估。應(yīng)充分考慮后續(xù)工程需投入的成本、費(fèi)用，交接帶來(lái)的額外支出及不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用，估價(jià)方法可選用假設(shè)開(kāi)發(fā)法、成本法、市場(chǎng)比較法。