住宅小區(qū)規(guī)劃的審批與管理二
住宅小區(qū)規(guī)劃審批辦理程序
對(duì)住宅小區(qū)規(guī)劃應(yīng)依照國(guó)家和地方規(guī)劃管理的法規(guī)實(shí)施統(tǒng)一管理，并依次辦理各種手續(xù)。堅(jiān)持小區(qū)規(guī)劃審批辦理程序能夠更好地實(shí)施住宅小區(qū)規(guī)劃，推動(dòng)住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，為社會(huì)經(jīng)濟(jì)事業(yè)發(fā)展服務(wù)。住宅小區(qū)規(guī)劃管理程序的繁簡(jiǎn)取決于城市的大小及城市專(zhuān)業(yè)管理部門(mén)設(shè)置的多少，建設(shè)項(xiàng)目的大小難易等。各城市規(guī)劃管理體制雖有相同的原則性要求，但具體規(guī)劃審批程序的復(fù)雜程度也有所不同。目前，較典型的住宅小區(qū)規(guī)劃審批辦理程序?yàn)椋?BR> 1.建設(shè)單位提出申請(qǐng)報(bào)告；
2.規(guī)劃管理部門(mén)立項(xiàng)并核發(fā)工程選址意見(jiàn)書(shū)；
3.規(guī)劃管理部門(mén)審定小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)并發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證；
4.經(jīng)各有關(guān)部門(mén)審核小區(qū)內(nèi)建設(shè)工程圖紙，發(fā)放建設(shè)工程規(guī)劃許可證；
5.各有關(guān)部門(mén)核準(zhǔn)全部稅費(fèi)和施工許可證；
6.施工放線驗(yàn)線；
7.施工監(jiān)督；
8.工程驗(yàn)收；
9.竣工圖歸檔。
總的來(lái)說(shuō)住宅小區(qū)規(guī)劃審批管理主要包括兩個(gè)部分內(nèi)容，首先小區(qū)建設(shè)用地規(guī)劃管理，其次為建設(shè)工程規(guī)劃管理，包括建筑管理和市政公用設(shè)施管理。
住宅小區(qū)建設(shè)用地的規(guī)劃審批管理
建設(shè)用地的規(guī)劃審批管理是小區(qū)規(guī)劃實(shí)施管理的重要環(huán)節(jié)之一。其任務(wù)是使小區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)一切建設(shè)項(xiàng)目用地，必須符合城市規(guī)劃和規(guī)劃實(shí)施管理的要求。
1.我國(guó)建設(shè)用地管理主要由三部分組成：（1）土地使用的規(guī)劃管理；（2）地政地籍管理；（3）土地開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理。
2.三個(gè)部分雖分屬于三個(gè)主管部門(mén)即規(guī)劃管理部門(mén)、土地管理部門(mén)及房地產(chǎn)管理部門(mén)管理，三者關(guān)系有待協(xié)調(diào)，但卻是相互聯(lián)系的。住宅小區(qū)內(nèi)各項(xiàng)建設(shè)的土地使用必須符合城市規(guī)劃要求，服從城市規(guī)劃實(shí)施管理。城市規(guī)劃管理部門(mén)與土地管理部門(mén)在小區(qū)用地規(guī)劃審批管理上的銜接在于：建設(shè)用地單位向城市規(guī)劃主管部門(mén)申請(qǐng)選址。經(jīng)過(guò)城市規(guī)劃管理部門(mén)核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證后，方可向土地管理部門(mén)申請(qǐng)辦理土地征用、劃撥和發(fā)放土地使用手續(xù)。小區(qū)建設(shè)需要使用國(guó)有土地或征用集體所有制土地進(jìn)行綜合開(kāi)發(fā)時(shí)，要由城市綜合開(kāi)發(fā)主管部門(mén)統(tǒng)一向規(guī)劃部門(mén)辦理申請(qǐng)，取得規(guī)劃批件后，向房地產(chǎn)和土地部門(mén)申請(qǐng)動(dòng)遷、劃撥和征用。
住宅小區(qū)規(guī)劃的編制與審定
住宅小區(qū)選址定點(diǎn)之后，由建設(shè)單位委托有資質(zhì)的設(shè)計(jì)單位開(kāi)展小區(qū)規(guī)劃圖的設(shè)計(jì)。城市綜合開(kāi)發(fā)的新區(qū)和舊城改造區(qū)，應(yīng)由綜合開(kāi)發(fā)管理部門(mén)（或綜合開(kāi)發(fā)公司）委托有資質(zhì)的設(shè)計(jì)單位開(kāi)展小區(qū)規(guī)劃圖設(shè)計(jì)。住宅小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)也可以采用方案招標(biāo)的方法，以利于方案評(píng)優(yōu)，提高小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)的質(zhì)量，更好地適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的要求。住宅小區(qū)規(guī)劃總圖從小區(qū)規(guī)劃管理的角度應(yīng)反映：小區(qū)建設(shè)擬用地范圍；標(biāo)明規(guī)劃管理部門(mén)劃定的道路紅線及其他外部限制條件；標(biāo)明小區(qū)道路的位置走向、標(biāo)高、坡度及轉(zhuǎn)彎半徑；標(biāo)明小區(qū)建筑物（包括住宅、公共建筑等）的位置、形狀、層數(shù)及室內(nèi)外地坪設(shè)計(jì)標(biāo)高等；明確小區(qū)各種市政工程管網(wǎng)的平面位置，管徑、控制點(diǎn)坐標(biāo)及標(biāo)高、豎向規(guī)劃等；標(biāo)明小區(qū)內(nèi)各類(lèi)型停車(chē)場(chǎng)地的布置形式；明確小區(qū)綠化及室外環(huán)境布置等。此外，小區(qū)規(guī)劃總圖還應(yīng)注明主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)如：居住人口，小區(qū)總用地面積，小區(qū)規(guī)劃用地平衡，總建筑面積，住宅建設(shè)面積，公共建筑面積，建筑密度，容積率，綠地率等。住宅小區(qū)規(guī)劃圖應(yīng)向城市規(guī)劃管理部門(mén)申報(bào)審查，由城市規(guī)劃部門(mén)會(huì)同各有關(guān)部門(mén)共同審查，審查的內(nèi)容包括小區(qū)總體布局、城市景觀、管網(wǎng)綜合布置和技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)等。由城市規(guī)劃管理部門(mén)提出住宅小區(qū)規(guī)劃圖審查意見(jiàn)通知書(shū)，作為下階段設(shè)計(jì)修改和規(guī)劃圖審批的依據(jù)。住宅小區(qū)規(guī)劃審批內(nèi)容包括原則同意的意見(jiàn)，綜合各方面審查應(yīng)予修改補(bǔ)充的意見(jiàn)。審批權(quán)由當(dāng)?shù)厝嗣裾?guī)定，一般由城市規(guī)劃管理部門(mén)審批，較重要的小區(qū)由市規(guī)劃管理部門(mén)提出審查意見(jiàn)，報(bào)市（縣）人民政府批準(zhǔn)。住宅小區(qū)規(guī)劃圖成果內(nèi)容包括：小區(qū)規(guī)劃說(shuō)明書(shū)；小區(qū)規(guī)劃總平面圖及各專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃平面圖；小區(qū)豎向規(guī)劃圖；小區(qū)主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)；各項(xiàng)市政工程規(guī)劃；小區(qū)整體或局部效果圖等。審批通過(guò)及修改通過(guò)后的住宅小區(qū)規(guī)劃圖，應(yīng)注明時(shí)間，并加蓋審批機(jī)構(gòu)公章，否則不具備法律效力。
住宅小區(qū)建設(shè)用地規(guī)劃許可證的辦理
建設(shè)用地規(guī)劃許可證是建設(shè)單位在向土地管理部門(mén)申請(qǐng)征用、劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門(mén)確認(rèn)建設(shè)項(xiàng)目位置、面積、范圍，符合城市規(guī)劃的法定憑證?！吨腥A人民共和國(guó)城市規(guī)劃法》第31條明確規(guī)定：“建設(shè)單位或者個(gè)人在取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證后，方可向縣級(jí)以上地方人民政府土地管理部門(mén)申請(qǐng)用地”。第39條規(guī)定：“在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，未取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證而取得建設(shè)用地批準(zhǔn)文件占用土地的，批準(zhǔn)文件無(wú)效”。建設(shè)用地規(guī)劃許可證是維護(hù)建設(shè)用地單位合法權(quán)益的法律證據(jù)。住宅小區(qū)建設(shè)或開(kāi)發(fā)單位只有在獲得建設(shè)用地規(guī)劃許可證后，才表明小區(qū)建設(shè)用地符合城市規(guī)劃要求，是受到法律保護(hù)的。由城市規(guī)劃管理部門(mén)發(fā)給的建設(shè)用地規(guī)劃許可證應(yīng)當(dāng)包括標(biāo)有住宅小區(qū)建設(shè)用地具體界線的附圖和具體規(guī)劃要求的附件。附圖和附件是建設(shè)用地規(guī)劃許可證的配套證件，具有同等法律效力。
住宅小區(qū)建筑工程規(guī)劃管理
建筑工程規(guī)劃管理是住宅小區(qū)規(guī)劃審批過(guò)程中的重要環(huán)節(jié)之一。住宅小區(qū)建設(shè)中各項(xiàng)建設(shè)工程如建筑工程、市政公用設(shè)施工程等必須符合城市規(guī)劃，由城市規(guī)劃管理部門(mén)實(shí)施統(tǒng)一的建筑工程規(guī)劃管理。住宅小區(qū)內(nèi)各項(xiàng)建設(shè)工程項(xiàng)目向城市規(guī)劃部門(mén)申請(qǐng)辦理建設(shè)工程許可證手續(xù)，并按照建設(shè)工程許可證的要求進(jìn)行建設(shè)。住宅小區(qū)建筑工程規(guī)劃管理內(nèi)容包括：
1.確定住宅小區(qū)建筑工程規(guī)劃設(shè)計(jì)要求，發(fā)放規(guī)劃設(shè)計(jì)要求通知書(shū)，這些要求主要根據(jù)已審批的住宅小區(qū)規(guī)劃圖而提出的，以此作為各建設(shè)工程初步設(shè)計(jì)方案的依據(jù)。
2.審定各建設(shè)工程（包括住宅，公共建筑，市政公用設(shè)施等）初步設(shè)計(jì)方案，發(fā)放初步設(shè)計(jì)方案規(guī)劃審定書(shū)，作為施工圖設(shè)計(jì)的依據(jù)。
3.審查施工設(shè)計(jì)圖，發(fā)放建設(shè)工程許可證，作為批準(zhǔn)開(kāi)工的依據(jù)。經(jīng)過(guò)這些程序后，建設(shè)部門(mén)方可開(kāi)始辦理稅費(fèi)手續(xù)，獲得施工許可證，進(jìn)而開(kāi)始施工。
住宅小區(qū)規(guī)劃審批辦理程序
對(duì)住宅小區(qū)規(guī)劃應(yīng)依照國(guó)家和地方規(guī)劃管理的法規(guī)實(shí)施統(tǒng)一管理，并依次辦理各種手續(xù)。堅(jiān)持小區(qū)規(guī)劃審批辦理程序能夠更好地實(shí)施住宅小區(qū)規(guī)劃，推動(dòng)住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，為社會(huì)經(jīng)濟(jì)事業(yè)發(fā)展服務(wù)。住宅小區(qū)規(guī)劃管理程序的繁簡(jiǎn)取決于城市的大小及城市專(zhuān)業(yè)管理部門(mén)設(shè)置的多少，建設(shè)項(xiàng)目的大小難易等。各城市規(guī)劃管理體制雖有相同的原則性要求，但具體規(guī)劃審批程序的復(fù)雜程度也有所不同。目前，較典型的住宅小區(qū)規(guī)劃審批辦理程序?yàn)椋?BR> 1.建設(shè)單位提出申請(qǐng)報(bào)告；
2.規(guī)劃管理部門(mén)立項(xiàng)并核發(fā)工程選址意見(jiàn)書(shū)；
3.規(guī)劃管理部門(mén)審定小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)并發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證；
4.經(jīng)各有關(guān)部門(mén)審核小區(qū)內(nèi)建設(shè)工程圖紙，發(fā)放建設(shè)工程規(guī)劃許可證；
5.各有關(guān)部門(mén)核準(zhǔn)全部稅費(fèi)和施工許可證；
6.施工放線驗(yàn)線；
7.施工監(jiān)督；
8.工程驗(yàn)收；
9.竣工圖歸檔。
總的來(lái)說(shuō)住宅小區(qū)規(guī)劃審批管理主要包括兩個(gè)部分內(nèi)容，首先小區(qū)建設(shè)用地規(guī)劃管理，其次為建設(shè)工程規(guī)劃管理，包括建筑管理和市政公用設(shè)施管理。
住宅小區(qū)建設(shè)用地的規(guī)劃審批管理
建設(shè)用地的規(guī)劃審批管理是小區(qū)規(guī)劃實(shí)施管理的重要環(huán)節(jié)之一。其任務(wù)是使小區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)一切建設(shè)項(xiàng)目用地，必須符合城市規(guī)劃和規(guī)劃實(shí)施管理的要求。
1.我國(guó)建設(shè)用地管理主要由三部分組成：（1）土地使用的規(guī)劃管理；（2）地政地籍管理；（3）土地開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理。
2.三個(gè)部分雖分屬于三個(gè)主管部門(mén)即規(guī)劃管理部門(mén)、土地管理部門(mén)及房地產(chǎn)管理部門(mén)管理，三者關(guān)系有待協(xié)調(diào)，但卻是相互聯(lián)系的。住宅小區(qū)內(nèi)各項(xiàng)建設(shè)的土地使用必須符合城市規(guī)劃要求，服從城市規(guī)劃實(shí)施管理。城市規(guī)劃管理部門(mén)與土地管理部門(mén)在小區(qū)用地規(guī)劃審批管理上的銜接在于：建設(shè)用地單位向城市規(guī)劃主管部門(mén)申請(qǐng)選址。經(jīng)過(guò)城市規(guī)劃管理部門(mén)核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證后，方可向土地管理部門(mén)申請(qǐng)辦理土地征用、劃撥和發(fā)放土地使用手續(xù)。小區(qū)建設(shè)需要使用國(guó)有土地或征用集體所有制土地進(jìn)行綜合開(kāi)發(fā)時(shí)，要由城市綜合開(kāi)發(fā)主管部門(mén)統(tǒng)一向規(guī)劃部門(mén)辦理申請(qǐng)，取得規(guī)劃批件后，向房地產(chǎn)和土地部門(mén)申請(qǐng)動(dòng)遷、劃撥和征用。
住宅小區(qū)規(guī)劃的編制與審定
住宅小區(qū)選址定點(diǎn)之后，由建設(shè)單位委托有資質(zhì)的設(shè)計(jì)單位開(kāi)展小區(qū)規(guī)劃圖的設(shè)計(jì)。城市綜合開(kāi)發(fā)的新區(qū)和舊城改造區(qū)，應(yīng)由綜合開(kāi)發(fā)管理部門(mén)（或綜合開(kāi)發(fā)公司）委托有資質(zhì)的設(shè)計(jì)單位開(kāi)展小區(qū)規(guī)劃圖設(shè)計(jì)。住宅小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)也可以采用方案招標(biāo)的方法，以利于方案評(píng)優(yōu)，提高小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)的質(zhì)量，更好地適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的要求。住宅小區(qū)規(guī)劃總圖從小區(qū)規(guī)劃管理的角度應(yīng)反映：小區(qū)建設(shè)擬用地范圍；標(biāo)明規(guī)劃管理部門(mén)劃定的道路紅線及其他外部限制條件；標(biāo)明小區(qū)道路的位置走向、標(biāo)高、坡度及轉(zhuǎn)彎半徑；標(biāo)明小區(qū)建筑物（包括住宅、公共建筑等）的位置、形狀、層數(shù)及室內(nèi)外地坪設(shè)計(jì)標(biāo)高等；明確小區(qū)各種市政工程管網(wǎng)的平面位置，管徑、控制點(diǎn)坐標(biāo)及標(biāo)高、豎向規(guī)劃等；標(biāo)明小區(qū)內(nèi)各類(lèi)型停車(chē)場(chǎng)地的布置形式；明確小區(qū)綠化及室外環(huán)境布置等。此外，小區(qū)規(guī)劃總圖還應(yīng)注明主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)如：居住人口，小區(qū)總用地面積，小區(qū)規(guī)劃用地平衡，總建筑面積，住宅建設(shè)面積，公共建筑面積，建筑密度，容積率，綠地率等。住宅小區(qū)規(guī)劃圖應(yīng)向城市規(guī)劃管理部門(mén)申報(bào)審查，由城市規(guī)劃部門(mén)會(huì)同各有關(guān)部門(mén)共同審查，審查的內(nèi)容包括小區(qū)總體布局、城市景觀、管網(wǎng)綜合布置和技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)等。由城市規(guī)劃管理部門(mén)提出住宅小區(qū)規(guī)劃圖審查意見(jiàn)通知書(shū)，作為下階段設(shè)計(jì)修改和規(guī)劃圖審批的依據(jù)。住宅小區(qū)規(guī)劃審批內(nèi)容包括原則同意的意見(jiàn)，綜合各方面審查應(yīng)予修改補(bǔ)充的意見(jiàn)。審批權(quán)由當(dāng)?shù)厝嗣裾?guī)定，一般由城市規(guī)劃管理部門(mén)審批，較重要的小區(qū)由市規(guī)劃管理部門(mén)提出審查意見(jiàn)，報(bào)市（縣）人民政府批準(zhǔn)。住宅小區(qū)規(guī)劃圖成果內(nèi)容包括：小區(qū)規(guī)劃說(shuō)明書(shū)；小區(qū)規(guī)劃總平面圖及各專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃平面圖；小區(qū)豎向規(guī)劃圖；小區(qū)主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)；各項(xiàng)市政工程規(guī)劃；小區(qū)整體或局部效果圖等。審批通過(guò)及修改通過(guò)后的住宅小區(qū)規(guī)劃圖，應(yīng)注明時(shí)間，并加蓋審批機(jī)構(gòu)公章，否則不具備法律效力。
住宅小區(qū)建設(shè)用地規(guī)劃許可證的辦理
建設(shè)用地規(guī)劃許可證是建設(shè)單位在向土地管理部門(mén)申請(qǐng)征用、劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門(mén)確認(rèn)建設(shè)項(xiàng)目位置、面積、范圍，符合城市規(guī)劃的法定憑證?！吨腥A人民共和國(guó)城市規(guī)劃法》第31條明確規(guī)定：“建設(shè)單位或者個(gè)人在取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證后，方可向縣級(jí)以上地方人民政府土地管理部門(mén)申請(qǐng)用地”。第39條規(guī)定：“在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，未取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證而取得建設(shè)用地批準(zhǔn)文件占用土地的，批準(zhǔn)文件無(wú)效”。建設(shè)用地規(guī)劃許可證是維護(hù)建設(shè)用地單位合法權(quán)益的法律證據(jù)。住宅小區(qū)建設(shè)或開(kāi)發(fā)單位只有在獲得建設(shè)用地規(guī)劃許可證后，才表明小區(qū)建設(shè)用地符合城市規(guī)劃要求，是受到法律保護(hù)的。由城市規(guī)劃管理部門(mén)發(fā)給的建設(shè)用地規(guī)劃許可證應(yīng)當(dāng)包括標(biāo)有住宅小區(qū)建設(shè)用地具體界線的附圖和具體規(guī)劃要求的附件。附圖和附件是建設(shè)用地規(guī)劃許可證的配套證件，具有同等法律效力。
住宅小區(qū)建筑工程規(guī)劃管理
建筑工程規(guī)劃管理是住宅小區(qū)規(guī)劃審批過(guò)程中的重要環(huán)節(jié)之一。住宅小區(qū)建設(shè)中各項(xiàng)建設(shè)工程如建筑工程、市政公用設(shè)施工程等必須符合城市規(guī)劃，由城市規(guī)劃管理部門(mén)實(shí)施統(tǒng)一的建筑工程規(guī)劃管理。住宅小區(qū)內(nèi)各項(xiàng)建設(shè)工程項(xiàng)目向城市規(guī)劃部門(mén)申請(qǐng)辦理建設(shè)工程許可證手續(xù)，并按照建設(shè)工程許可證的要求進(jìn)行建設(shè)。住宅小區(qū)建筑工程規(guī)劃管理內(nèi)容包括：
1.確定住宅小區(qū)建筑工程規(guī)劃設(shè)計(jì)要求，發(fā)放規(guī)劃設(shè)計(jì)要求通知書(shū)，這些要求主要根據(jù)已審批的住宅小區(qū)規(guī)劃圖而提出的，以此作為各建設(shè)工程初步設(shè)計(jì)方案的依據(jù)。
2.審定各建設(shè)工程（包括住宅，公共建筑，市政公用設(shè)施等）初步設(shè)計(jì)方案，發(fā)放初步設(shè)計(jì)方案規(guī)劃審定書(shū)，作為施工圖設(shè)計(jì)的依據(jù)。
3.審查施工設(shè)計(jì)圖，發(fā)放建設(shè)工程許可證，作為批準(zhǔn)開(kāi)工的依據(jù)。經(jīng)過(guò)這些程序后，建設(shè)部門(mén)方可開(kāi)始辦理稅費(fèi)手續(xù)，獲得施工許可證，進(jìn)而開(kāi)始施工。