房地產(chǎn)項(xiàng)目在開發(fā)的前期應(yīng)對(duì)地塊的價(jià)值、投資開發(fā)環(huán)境、市場(chǎng)供需狀況、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況等各種市場(chǎng)變量進(jìn)行分析和研究，以期對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行整體的可行性分析并對(duì)市場(chǎng)定位提供依據(jù)回避風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)房地產(chǎn)因?yàn)槠淇蛻粜枨蟮奶厥庑?、利益協(xié)調(diào)的多樣性和開發(fā)商贏利模式的不確定性，所以更需要在開發(fā)前期進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查和研究。但是，從市場(chǎng)調(diào)查和研究本身并不能得出市場(chǎng)定位的結(jié)論，他們的作用僅限于驗(yàn)證或者為市場(chǎng)定位尋找依據(jù)。
從我們?cè)诳蛻舻念檰柕倪^程中總結(jié)包括經(jīng)濟(jì)環(huán)境的分析和研究、區(qū)域城市結(jié)構(gòu)調(diào)查與發(fā)展規(guī)劃、商業(yè)發(fā)展規(guī)劃和政策研究、區(qū)域零售市場(chǎng)調(diào)查與分析、典型性調(diào)查與研究、未來商業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)量分析、消費(fèi)者消費(fèi)行為的調(diào)查與研究、立地條件研究、商圈的確定和研究以下幾方面內(nèi)容，希望和大家一起探討。
立地條件研究
除對(duì)區(qū)域內(nèi)各種因素進(jìn)行研究外，具體項(xiàng)目所處位置的立地能力也是非常重要的一個(gè)研究要素。立地力是指擬規(guī)劃商業(yè)周圍的環(huán)境和其本身的因素對(duì)商業(yè)經(jīng)營(yíng)的影響。所謂“一步三市”，立地差之毫厘，會(huì)導(dǎo)致業(yè)績(jī)失之千里。
一個(gè)商店的立地力，首先和他的周邊環(huán)境密切相關(guān)，主要包括門前道路的類別、顧客來店的方便度、鄰居的類別等。
1.道路類別。道路類別是立地力的第一要素，它直接影響消費(fèi)行為。道路依用途可分為交通樞紐、連接通道、交通干道、商業(yè)干道。像王府井大街是全國(guó)的商業(yè)干道；朝外大街兼具有商業(yè)干道和交通干道的雙重功能。對(duì)商業(yè)選址來說，商業(yè)干道是的道路類別，其次就是靠近商業(yè)區(qū)的交通干道。
2.顧客是否容易達(dá)到商業(yè)區(qū)。除了道路類別以外，還要考慮道路是否有障礙物，比如交通欄隔。以大家非常熟悉北京國(guó)際展覽中心家樂福為例。以前沒有中間交通欄隔的時(shí)候，從兩個(gè)方向來的人流都比較容易去購(gòu)物，而增加欄隔后對(duì)西面來的顧客非常不方便，交通欄隔對(duì)家樂福的影響怎么樣，我們暫不理論，但是對(duì)面的許多專賣店和飯館生意肯定會(huì)因此受到影響，即使增加了過街天橋，這種影響也難被消除。
3.周邊環(huán)境和目前的商業(yè)設(shè)施。這也是為什么北京的家具廣場(chǎng)都喜歡選擇在玉泉營(yíng)的原因。同業(yè)經(jīng)營(yíng)雖然會(huì)使新店面臨強(qiáng)大的競(jìng)爭(zhēng)，但也能形成集合效應(yīng)，帶來單一消費(fèi)人流；業(yè)態(tài)的錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)或者互補(bǔ)性也很關(guān)鍵，玉泉營(yíng)周邊的花卉市場(chǎng)就具備業(yè)態(tài)的交叉性，有利于共同聚集人氣。
4.商業(yè)的能見度和日照情況。商業(yè)建筑能否容易找到即商業(yè)的能見度也是一個(gè)非常關(guān)鍵的要素，尤其是大型商業(yè)建筑。因?yàn)樯虡I(yè)的根本目的是吸引顧客來消費(fèi)，如果商業(yè)建筑不容易被找到或能見度差，就會(huì)影響到以后的經(jīng)營(yíng)。日照情況對(duì)商業(yè)經(jīng)營(yíng)也非常關(guān)鍵。據(jù)7月5日中央電視臺(tái)報(bào)道，由于長(zhǎng)沙市持續(xù)高溫，在周末，許多消費(fèi)者選擇在商場(chǎng)購(gòu)物躲避天氣，商業(yè)街區(qū)東面門庭若市，而西面因?yàn)槲鲿竦脑蚶淅淝迩?。但是在北方地區(qū)商業(yè)選址時(shí)，西南面的商業(yè)店鋪會(huì)非常好，因?yàn)楸狈教鞖饫浠驔龅臅r(shí)間長(zhǎng)，顧客更喜歡光顧西南面的商業(yè)。
從我們?cè)诳蛻舻念檰柕倪^程中總結(jié)包括經(jīng)濟(jì)環(huán)境的分析和研究、區(qū)域城市結(jié)構(gòu)調(diào)查與發(fā)展規(guī)劃、商業(yè)發(fā)展規(guī)劃和政策研究、區(qū)域零售市場(chǎng)調(diào)查與分析、典型性調(diào)查與研究、未來商業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)量分析、消費(fèi)者消費(fèi)行為的調(diào)查與研究、立地條件研究、商圈的確定和研究以下幾方面內(nèi)容，希望和大家一起探討。
立地條件研究
除對(duì)區(qū)域內(nèi)各種因素進(jìn)行研究外，具體項(xiàng)目所處位置的立地能力也是非常重要的一個(gè)研究要素。立地力是指擬規(guī)劃商業(yè)周圍的環(huán)境和其本身的因素對(duì)商業(yè)經(jīng)營(yíng)的影響。所謂“一步三市”，立地差之毫厘，會(huì)導(dǎo)致業(yè)績(jī)失之千里。
一個(gè)商店的立地力，首先和他的周邊環(huán)境密切相關(guān)，主要包括門前道路的類別、顧客來店的方便度、鄰居的類別等。
1.道路類別。道路類別是立地力的第一要素，它直接影響消費(fèi)行為。道路依用途可分為交通樞紐、連接通道、交通干道、商業(yè)干道。像王府井大街是全國(guó)的商業(yè)干道；朝外大街兼具有商業(yè)干道和交通干道的雙重功能。對(duì)商業(yè)選址來說，商業(yè)干道是的道路類別，其次就是靠近商業(yè)區(qū)的交通干道。
2.顧客是否容易達(dá)到商業(yè)區(qū)。除了道路類別以外，還要考慮道路是否有障礙物，比如交通欄隔。以大家非常熟悉北京國(guó)際展覽中心家樂福為例。以前沒有中間交通欄隔的時(shí)候，從兩個(gè)方向來的人流都比較容易去購(gòu)物，而增加欄隔后對(duì)西面來的顧客非常不方便，交通欄隔對(duì)家樂福的影響怎么樣，我們暫不理論，但是對(duì)面的許多專賣店和飯館生意肯定會(huì)因此受到影響，即使增加了過街天橋，這種影響也難被消除。
3.周邊環(huán)境和目前的商業(yè)設(shè)施。這也是為什么北京的家具廣場(chǎng)都喜歡選擇在玉泉營(yíng)的原因。同業(yè)經(jīng)營(yíng)雖然會(huì)使新店面臨強(qiáng)大的競(jìng)爭(zhēng)，但也能形成集合效應(yīng)，帶來單一消費(fèi)人流；業(yè)態(tài)的錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)或者互補(bǔ)性也很關(guān)鍵，玉泉營(yíng)周邊的花卉市場(chǎng)就具備業(yè)態(tài)的交叉性，有利于共同聚集人氣。
4.商業(yè)的能見度和日照情況。商業(yè)建筑能否容易找到即商業(yè)的能見度也是一個(gè)非常關(guān)鍵的要素，尤其是大型商業(yè)建筑。因?yàn)樯虡I(yè)的根本目的是吸引顧客來消費(fèi)，如果商業(yè)建筑不容易被找到或能見度差，就會(huì)影響到以后的經(jīng)營(yíng)。日照情況對(duì)商業(yè)經(jīng)營(yíng)也非常關(guān)鍵。據(jù)7月5日中央電視臺(tái)報(bào)道，由于長(zhǎng)沙市持續(xù)高溫，在周末，許多消費(fèi)者選擇在商場(chǎng)購(gòu)物躲避天氣，商業(yè)街區(qū)東面門庭若市，而西面因?yàn)槲鲿竦脑蚶淅淝迩?。但是在北方地區(qū)商業(yè)選址時(shí)，西南面的商業(yè)店鋪會(huì)非常好，因?yàn)楸狈教鞖饫浠驔龅臅r(shí)間長(zhǎng)，顧客更喜歡光顧西南面的商業(yè)。