1、問(wèn)：什么是房地產(chǎn)抵押？
答：房地產(chǎn)抵押，是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人債務(wù)履行擔(dān)保的行為。債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)以抵押的房地產(chǎn)處分所得的價(jià)款優(yōu)先受償。
2、問(wèn)：辦理房地產(chǎn)抵押為什么要到房地管理部門(mén)進(jìn)行登記？
答：房地產(chǎn)抵押須到房地產(chǎn)管理部門(mén)進(jìn)行登記制度，是維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序、保障房地產(chǎn)抵押人和抵押權(quán)人合法權(quán)益和切身利益的需要，是杜絕房地產(chǎn)抵押違法行為發(fā)生的有效手段。根據(jù)建設(shè)部《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》和《青島市房地產(chǎn)抵押例》規(guī)定：當(dāng)事人須在房地產(chǎn)抵押合同簽定之日起三十日內(nèi)到房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理抵押登記手續(xù)，房地產(chǎn)抵押合同自登記之日起生效。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的建立，房地產(chǎn)抵擋日益增多，房地產(chǎn)抵押貸款欺詐行為時(shí)有發(fā)生，少數(shù)不法分子偽造《房屋所有權(quán)證》，騙取抵押款；也有的將一處房產(chǎn)重復(fù)抵押，或?qū)⒁训盅毫说姆慨a(chǎn)私自出賣等情況。發(fā)生這些欺詐行為的主要原因是，當(dāng)事人雙方?jīng)]有到房地產(chǎn)管理部門(mén)申請(qǐng)辦理抵押登記，致使違法人有機(jī)可乘。如果當(dāng)事人雙方辦理了抵押登記，房地產(chǎn)管理部門(mén)將依法對(duì)抵押人的產(chǎn)權(quán)進(jìn)行查檔核實(shí)，辯別《房屋所有權(quán)證》真?zhèn)?，?jīng)核實(shí)確認(rèn)后，才能頒發(fā)《房屋他項(xiàng)權(quán)證》，并在原《房屋所有權(quán)證》上填注他項(xiàng)權(quán)摘要，在抵押期間，依法禁止抵押人將抵押的房屋辦理過(guò)戶轉(zhuǎn)讓等手續(xù)，有效地防止房地產(chǎn)抵押貸款中欺詐行為的發(fā)生。
3、問(wèn)：設(shè)定房地產(chǎn)抵押時(shí)抵押物應(yīng)具備什么條件？
答：設(shè)定房地產(chǎn)抵押時(shí)，抵押物應(yīng)具備兩個(gè)條件：一是依法取得的房屋所有權(quán)連同該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)設(shè)定抵押權(quán)；二是以單純土地使用權(quán)抵押的，要求土地必須是以出讓方式取得的。
4、問(wèn)：哪些房地產(chǎn)不能進(jìn)行抵押？
答：下列房地產(chǎn)不得設(shè)定抵押：1.權(quán)屬有爭(zhēng)議的房地產(chǎn)；2.已列入規(guī)劃拆遷范圍且用地范圍已核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證的房地產(chǎn)；3.學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和市政、公用等社會(huì)公益設(shè)施；4.被依法查封，扣押或采取其他強(qiáng)制措施的房地產(chǎn)；5.其他依法不得抵押的房地產(chǎn)。
答：房地產(chǎn)抵押，是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人債務(wù)履行擔(dān)保的行為。債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)以抵押的房地產(chǎn)處分所得的價(jià)款優(yōu)先受償。
2、問(wèn)：辦理房地產(chǎn)抵押為什么要到房地管理部門(mén)進(jìn)行登記？
答：房地產(chǎn)抵押須到房地產(chǎn)管理部門(mén)進(jìn)行登記制度，是維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序、保障房地產(chǎn)抵押人和抵押權(quán)人合法權(quán)益和切身利益的需要，是杜絕房地產(chǎn)抵押違法行為發(fā)生的有效手段。根據(jù)建設(shè)部《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》和《青島市房地產(chǎn)抵押例》規(guī)定：當(dāng)事人須在房地產(chǎn)抵押合同簽定之日起三十日內(nèi)到房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理抵押登記手續(xù)，房地產(chǎn)抵押合同自登記之日起生效。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的建立，房地產(chǎn)抵擋日益增多，房地產(chǎn)抵押貸款欺詐行為時(shí)有發(fā)生，少數(shù)不法分子偽造《房屋所有權(quán)證》，騙取抵押款；也有的將一處房產(chǎn)重復(fù)抵押，或?qū)⒁训盅毫说姆慨a(chǎn)私自出賣等情況。發(fā)生這些欺詐行為的主要原因是，當(dāng)事人雙方?jīng)]有到房地產(chǎn)管理部門(mén)申請(qǐng)辦理抵押登記，致使違法人有機(jī)可乘。如果當(dāng)事人雙方辦理了抵押登記，房地產(chǎn)管理部門(mén)將依法對(duì)抵押人的產(chǎn)權(quán)進(jìn)行查檔核實(shí)，辯別《房屋所有權(quán)證》真?zhèn)?，?jīng)核實(shí)確認(rèn)后，才能頒發(fā)《房屋他項(xiàng)權(quán)證》，并在原《房屋所有權(quán)證》上填注他項(xiàng)權(quán)摘要，在抵押期間，依法禁止抵押人將抵押的房屋辦理過(guò)戶轉(zhuǎn)讓等手續(xù)，有效地防止房地產(chǎn)抵押貸款中欺詐行為的發(fā)生。
3、問(wèn)：設(shè)定房地產(chǎn)抵押時(shí)抵押物應(yīng)具備什么條件？
答：設(shè)定房地產(chǎn)抵押時(shí)，抵押物應(yīng)具備兩個(gè)條件：一是依法取得的房屋所有權(quán)連同該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)設(shè)定抵押權(quán)；二是以單純土地使用權(quán)抵押的，要求土地必須是以出讓方式取得的。
4、問(wèn)：哪些房地產(chǎn)不能進(jìn)行抵押？
答：下列房地產(chǎn)不得設(shè)定抵押：1.權(quán)屬有爭(zhēng)議的房地產(chǎn)；2.已列入規(guī)劃拆遷范圍且用地范圍已核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證的房地產(chǎn)；3.學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和市政、公用等社會(huì)公益設(shè)施；4.被依法查封，扣押或采取其他強(qiáng)制措施的房地產(chǎn)；5.其他依法不得抵押的房地產(chǎn)。