第七章 成本法及其運(yùn)用
【本章的特點(diǎn)】
考題所占分值大
理論性非常強(qiáng)，技術(shù)含量高
計(jì)算題多，難度大
【本章主要內(nèi)容】
1．成本法概述
2．房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成
3．成本法的基本公式
4．重新購建價(jià)格的求取
5．建設(shè)物折舊的求取
6．成本法應(yīng)用中涉及的有關(guān)規(guī)定
7．成本法總結(jié)和例題
1．成本法概述
1.1成本法的含義
1.2成本法的理論依據(jù)
1.3成本法適用的估價(jià)對象
1.4成本法估價(jià)需要具備的條件
1.5 成本法估價(jià)的操作步驟
1.1成本法的含義
概念
是用估價(jià)對象的重新購建價(jià)格減去折舊來求取估價(jià)以象價(jià)值的方法
先把房地產(chǎn)價(jià)格分成各個(gè)組成部分，分別求取處各個(gè)組成部分的價(jià)值，再將其相加
本質(zhì)
是以房地產(chǎn)的重新開發(fā)建設(shè)成本為導(dǎo)向來求取房地產(chǎn)價(jià)值，測算出的價(jià)格稱為積算價(jià)格
優(yōu)點(diǎn)
價(jià)值易于區(qū)別項(xiàng)目構(gòu)成，測算有依據(jù)
1.2成本法的理論依據(jù)
生產(chǎn)費(fèi)用理論
商品的價(jià)格是依據(jù)其生產(chǎn)所必要的費(fèi)用而決定的
賣方的角度
價(jià)格不能低于他為開發(fā)建設(shè)所付出的代價(jià)，包括必要支出和利潤
買方角度
房地產(chǎn)的價(jià)格基于社會(huì)上的生產(chǎn)費(fèi)用，如果高于，但購買不合適而不如自己開發(fā)
均衡點(diǎn)
賣方不于開發(fā)建設(shè)已花費(fèi)的代價(jià)，買方是不高于預(yù)計(jì)的重新開發(fā)建設(shè)的必要支出及利潤，則可接受的共同點(diǎn)是正常的開發(fā)建設(shè)代價(jià)，包括必要支出及應(yīng)得利潤
1.3成本法適用的估價(jià)對象
適用對象
新開發(fā)的房地產(chǎn)
舊的房地產(chǎn)
在建工程
計(jì)劃開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)
很少發(fā)生交易而不適用市場法，沒有經(jīng)濟(jì)收益或沒有潛在經(jīng)濟(jì)收益而不適用收益法的房地產(chǎn)
有獨(dú)特設(shè)計(jì)或者只針對個(gè)別使用者的特殊需要而開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)
單純的建筑物或者其裝修部分
房地產(chǎn)保險(xiǎn)及房地產(chǎn)損害賠償
房地產(chǎn)市場不活躍或類似房地產(chǎn)交易較少無法使用市場法的項(xiàng)目
不適用的對象
建筑物過于老舊的房地產(chǎn)
【2006年真題】
下列各類房地產(chǎn)中，特別適用于成本法估價(jià)的是（ ）。
A．某標(biāo)準(zhǔn)廠房
B．某酒廠廠房
C．某待出讓土地
D．某寫字樓
【答案】 B
1.4成本法估價(jià)需要具備的條件
條件
自由競爭
商品本身可以大量重復(fù)生產(chǎn)
注意事項(xiàng)
一是應(yīng)采用客觀成本而非實(shí)際成本
二是應(yīng)在客觀成本的基礎(chǔ)上結(jié)合選址、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件等的分析進(jìn)行調(diào)整
三應(yīng)在客觀成本的基礎(chǔ)上結(jié)合市場供求分析進(jìn)行調(diào)整
【2006年真題】
在運(yùn)用成本法時(shí)最主要的有（ ?。?BR> A．區(qū)分計(jì)劃成本和實(shí)際成本
B．區(qū)分實(shí)際成本和客觀成本
C．結(jié)合實(shí)際成本來確定評估價(jià)值
D．結(jié)合實(shí)際開發(fā)利潤來確定評估價(jià)值
E．結(jié)合市場供求分析來確定評估價(jià)值
【答案】BE
1.5 成本法估價(jià)的操作步驟
弄清估價(jià)對象房地產(chǎn)的價(jià)格構(gòu)成
測算估價(jià)對象重新購建價(jià)格
測算建筑物折舊
求取估價(jià)對象積算價(jià)格
【本章的特點(diǎn)】
考題所占分值大
理論性非常強(qiáng)，技術(shù)含量高
計(jì)算題多，難度大
【本章主要內(nèi)容】
1．成本法概述
2．房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成
3．成本法的基本公式
4．重新購建價(jià)格的求取
5．建設(shè)物折舊的求取
6．成本法應(yīng)用中涉及的有關(guān)規(guī)定
7．成本法總結(jié)和例題
1．成本法概述
1.1成本法的含義
1.2成本法的理論依據(jù)
1.3成本法適用的估價(jià)對象
1.4成本法估價(jià)需要具備的條件
1.5 成本法估價(jià)的操作步驟
1.1成本法的含義
概念
是用估價(jià)對象的重新購建價(jià)格減去折舊來求取估價(jià)以象價(jià)值的方法
先把房地產(chǎn)價(jià)格分成各個(gè)組成部分，分別求取處各個(gè)組成部分的價(jià)值，再將其相加
本質(zhì)
是以房地產(chǎn)的重新開發(fā)建設(shè)成本為導(dǎo)向來求取房地產(chǎn)價(jià)值，測算出的價(jià)格稱為積算價(jià)格
優(yōu)點(diǎn)
價(jià)值易于區(qū)別項(xiàng)目構(gòu)成，測算有依據(jù)
1.2成本法的理論依據(jù)
生產(chǎn)費(fèi)用理論
商品的價(jià)格是依據(jù)其生產(chǎn)所必要的費(fèi)用而決定的
賣方的角度
價(jià)格不能低于他為開發(fā)建設(shè)所付出的代價(jià)，包括必要支出和利潤
買方角度
房地產(chǎn)的價(jià)格基于社會(huì)上的生產(chǎn)費(fèi)用，如果高于，但購買不合適而不如自己開發(fā)
均衡點(diǎn)
賣方不于開發(fā)建設(shè)已花費(fèi)的代價(jià)，買方是不高于預(yù)計(jì)的重新開發(fā)建設(shè)的必要支出及利潤，則可接受的共同點(diǎn)是正常的開發(fā)建設(shè)代價(jià)，包括必要支出及應(yīng)得利潤
1.3成本法適用的估價(jià)對象
適用對象
新開發(fā)的房地產(chǎn)
舊的房地產(chǎn)
在建工程
計(jì)劃開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)
很少發(fā)生交易而不適用市場法，沒有經(jīng)濟(jì)收益或沒有潛在經(jīng)濟(jì)收益而不適用收益法的房地產(chǎn)
有獨(dú)特設(shè)計(jì)或者只針對個(gè)別使用者的特殊需要而開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)
單純的建筑物或者其裝修部分
房地產(chǎn)保險(xiǎn)及房地產(chǎn)損害賠償
房地產(chǎn)市場不活躍或類似房地產(chǎn)交易較少無法使用市場法的項(xiàng)目
不適用的對象
建筑物過于老舊的房地產(chǎn)
【2006年真題】
下列各類房地產(chǎn)中，特別適用于成本法估價(jià)的是（ ）。
A．某標(biāo)準(zhǔn)廠房
B．某酒廠廠房
C．某待出讓土地
D．某寫字樓
【答案】 B
1.4成本法估價(jià)需要具備的條件
條件
自由競爭
商品本身可以大量重復(fù)生產(chǎn)
注意事項(xiàng)
一是應(yīng)采用客觀成本而非實(shí)際成本
二是應(yīng)在客觀成本的基礎(chǔ)上結(jié)合選址、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件等的分析進(jìn)行調(diào)整
三應(yīng)在客觀成本的基礎(chǔ)上結(jié)合市場供求分析進(jìn)行調(diào)整
【2006年真題】
在運(yùn)用成本法時(shí)最主要的有（ ?。?BR> A．區(qū)分計(jì)劃成本和實(shí)際成本
B．區(qū)分實(shí)際成本和客觀成本
C．結(jié)合實(shí)際成本來確定評估價(jià)值
D．結(jié)合實(shí)際開發(fā)利潤來確定評估價(jià)值
E．結(jié)合市場供求分析來確定評估價(jià)值
【答案】BE
1.5 成本法估價(jià)的操作步驟
弄清估價(jià)對象房地產(chǎn)的價(jià)格構(gòu)成
測算估價(jià)對象重新購建價(jià)格
測算建筑物折舊
求取估價(jià)對象積算價(jià)格