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某房地產(chǎn)開發(fā)公司擬以出讓方式取得某宗地土地使用權(quán)。具體條件如下：宗地面積4500平方米，商住綜合樓用途，出讓年限為50年；規(guī)劃限制條件和涉及方案為總建筑面積15600平方米，其中地下兩層，地下二層1000平方米為設(shè)備層；地下一層1000平方米為停車場，設(shè)有汽車位60個。地上1～4層為商場，面積4000平方米，5—16層為住宅，面積9600平方米，地上尚有車位50個。根據(jù)當(dāng)?shù)匾?guī)定，交足40％地價款后即可開工，剩余地價款應(yīng)在建筑物建成后一次性交清。
又根據(jù)市場調(diào)查，有以下數(shù)據(jù)：該項目開發(fā)建設(shè)周期為兩年，建成后住宅部分可一次性全部售完，其售價為5000元／平方米，銷售稅費為售價9％；商場和車位用于出租，同類型、同檔次商場日租金按可出租面積計算為5元／平方米，可出租面積占總建筑面積的70％，每個汽車位租金為地下480元／月，地上400元／月，有關(guān)稅費及經(jīng)營管理費按租金的30％計。此類建筑物的建安綜合成本分別為：商場及地下部分2500元／平方米，住宅2000元／平方米，地上車位平均為500元／個，專業(yè)費為建安綜合成本的3％，假設(shè)資金投入方式為第一年60％，第二年40％。目前貸款年利率為8％，投資回報率為20％，土地還原率為7．5％，商場的房地產(chǎn)綜合還原率為7％，建筑物還原率為8．5％，試算該開發(fā)公司開工時應(yīng)交納的最低地價款。
(一)審題
該題與上述綜合計算題5有許多類似之處，所不同的是：①對預(yù)期開發(fā)價值題目中給出的是銷售和租金資料，而不是交易案例，在求取方法上存在差異；②投資回報率未給出計算基數(shù)。審題時還要特別注意題目中所提到的“地價款”的具體含義。
(二)解題思路與方法選擇 ，
根據(jù)題目所給條件可想到采用剩余法，預(yù)期開發(fā)價值可通過收益還原法間接求出。因地價款為分期支付，可能會給應(yīng)試者帶來疑惑，是否需要分期計算利息。但仔細(xì)分析不難發(fā)現(xiàn)，盡管地價款為分期支付，但實際上題目中所提到的“地價款”即為開發(fā)前一次性投入的地價款。因此，仍可按正常情況，用剩余法求得所應(yīng)支付的地價款總額，乘以40%即可得到開工時應(yīng)交納的地價款。
(三)公式與計算步驟
1．適用公式
全額地價=不動產(chǎn)總價—建安費—專業(yè)費—不可預(yù)見費—利息—稅金—利潤
2．計算步驟
(1)解題思路：先用收益還原法計算不動產(chǎn)價格，再用剩余法計算土地價格。
(2)計算開發(fā)總價值
住宅部分：5000×9600=4800(萬元)
商場和地下停車場部分：
商場租金：5×4000×365×70％=511(萬元)
地下停車場租金：60×480×12=34．56(萬元)
租金總收入：511+34．56=545．56(萬元)
有關(guān)稅費和經(jīng)營管理費：545．56×30％=163．668(萬元)
租金純收入=545．56—163．668=381．892(萬元)
價格=381．892/7%[1-1/（1+7.5%）48]=5243．56(萬元)
地上停車位部分：
租金收入：400× 50×12=24(萬元)
稅費：24×30％=7．2(萬元)
租金純收入：24—7．2=16．8(萬元)
價格：16．8/7.5%× [1—1/（1+7.5%）48]=217．04(萬元)
合計：4800+5243．56+217．04=10260．60(萬元)
(3)建安成本及專業(yè)費
商場和地下部分：2500×6000×(1+3％)=1545(萬元)
住宅部分：2000×9600×(1+3％)=1977．6(萬元)
地上停車位部分：50×500×(1+3％)=2．58(萬元)
合計：1545十1977．6+2．58=3525．18(萬元)
(4)銷售稅費
5000×9600×9％=432(萬元)
(5)利息
利息=總地價×[(1+8％)2—1]+3525．18×60％×[(1+8％)1.5—1]
+3525．18×40％×[(1+8％)0.5—1]
=0．1664×總地價十314．14(萬元)
(6)利潤
利潤=(總地價+3525．18) ×20％=0．2×總地價+705．04(萬元)
(7)余值
余值=總價值—建安成本及專業(yè)費—銷售稅費—利息—利潤
即 總地價：10260．60—3525．18—432—(0．1664×總地價+314．14)
—(0．2×總地價+705．04)
1．3664總地價=5284．24
總地價=3867．27(萬元)
(8)開發(fā)商須交納總地價的40％，即
3867．27X40％=1546．91(萬元)
(四)難點與常見錯誤分析
1．試題難點
(1)剩余法中利息、利潤計算基數(shù)與計息期的確定。該題計算利潤的基數(shù)應(yīng)為待估地價、建安成本與專業(yè)費之和，關(guān)于利息計算基數(shù)及計息期的確定，參見綜合計算題5中的有關(guān)說明。
(2)收益還原法計算中收益年期和還原率的取值，參見簡單計算題7中的有關(guān)說明。
2．常見錯誤
應(yīng)試者常犯的錯誤是：①被分期支付地價款所迷惑，僅對地價款的40％計算利息；
②在計算地上停車位價值時，錯誤的采用了綜合還原率；③對用于出租的商場、停車位也計算了銷售稅費。
某房地產(chǎn)開發(fā)公司擬以出讓方式取得某宗地土地使用權(quán)。具體條件如下：宗地面積4500平方米，商住綜合樓用途，出讓年限為50年；規(guī)劃限制條件和涉及方案為總建筑面積15600平方米，其中地下兩層，地下二層1000平方米為設(shè)備層；地下一層1000平方米為停車場，設(shè)有汽車位60個。地上1～4層為商場，面積4000平方米，5—16層為住宅，面積9600平方米，地上尚有車位50個。根據(jù)當(dāng)?shù)匾?guī)定，交足40％地價款后即可開工，剩余地價款應(yīng)在建筑物建成后一次性交清。
又根據(jù)市場調(diào)查，有以下數(shù)據(jù)：該項目開發(fā)建設(shè)周期為兩年，建成后住宅部分可一次性全部售完，其售價為5000元／平方米，銷售稅費為售價9％；商場和車位用于出租，同類型、同檔次商場日租金按可出租面積計算為5元／平方米，可出租面積占總建筑面積的70％，每個汽車位租金為地下480元／月，地上400元／月，有關(guān)稅費及經(jīng)營管理費按租金的30％計。此類建筑物的建安綜合成本分別為：商場及地下部分2500元／平方米，住宅2000元／平方米，地上車位平均為500元／個，專業(yè)費為建安綜合成本的3％，假設(shè)資金投入方式為第一年60％，第二年40％。目前貸款年利率為8％，投資回報率為20％，土地還原率為7．5％，商場的房地產(chǎn)綜合還原率為7％，建筑物還原率為8．5％，試算該開發(fā)公司開工時應(yīng)交納的最低地價款。
(一)審題
該題與上述綜合計算題5有許多類似之處，所不同的是：①對預(yù)期開發(fā)價值題目中給出的是銷售和租金資料，而不是交易案例，在求取方法上存在差異；②投資回報率未給出計算基數(shù)。審題時還要特別注意題目中所提到的“地價款”的具體含義。
(二)解題思路與方法選擇 ，
根據(jù)題目所給條件可想到采用剩余法，預(yù)期開發(fā)價值可通過收益還原法間接求出。因地價款為分期支付，可能會給應(yīng)試者帶來疑惑，是否需要分期計算利息。但仔細(xì)分析不難發(fā)現(xiàn)，盡管地價款為分期支付，但實際上題目中所提到的“地價款”即為開發(fā)前一次性投入的地價款。因此，仍可按正常情況，用剩余法求得所應(yīng)支付的地價款總額，乘以40%即可得到開工時應(yīng)交納的地價款。
(三)公式與計算步驟
1．適用公式
全額地價=不動產(chǎn)總價—建安費—專業(yè)費—不可預(yù)見費—利息—稅金—利潤
2．計算步驟
(1)解題思路：先用收益還原法計算不動產(chǎn)價格，再用剩余法計算土地價格。
(2)計算開發(fā)總價值
住宅部分：5000×9600=4800(萬元)
商場和地下停車場部分：
商場租金：5×4000×365×70％=511(萬元)
地下停車場租金：60×480×12=34．56(萬元)
租金總收入：511+34．56=545．56(萬元)
有關(guān)稅費和經(jīng)營管理費：545．56×30％=163．668(萬元)
租金純收入=545．56—163．668=381．892(萬元)
價格=381．892/7%[1-1/（1+7.5%）48]=5243．56(萬元)
地上停車位部分：
租金收入：400× 50×12=24(萬元)
稅費：24×30％=7．2(萬元)
租金純收入：24—7．2=16．8(萬元)
價格：16．8/7.5%× [1—1/（1+7.5%）48]=217．04(萬元)
合計：4800+5243．56+217．04=10260．60(萬元)
(3)建安成本及專業(yè)費
商場和地下部分：2500×6000×(1+3％)=1545(萬元)
住宅部分：2000×9600×(1+3％)=1977．6(萬元)
地上停車位部分：50×500×(1+3％)=2．58(萬元)
合計：1545十1977．6+2．58=3525．18(萬元)
(4)銷售稅費
5000×9600×9％=432(萬元)
(5)利息
利息=總地價×[(1+8％)2—1]+3525．18×60％×[(1+8％)1.5—1]
+3525．18×40％×[(1+8％)0.5—1]
=0．1664×總地價十314．14(萬元)
(6)利潤
利潤=(總地價+3525．18) ×20％=0．2×總地價+705．04(萬元)
(7)余值
余值=總價值—建安成本及專業(yè)費—銷售稅費—利息—利潤
即 總地價：10260．60—3525．18—432—(0．1664×總地價+314．14)
—(0．2×總地價+705．04)
1．3664總地價=5284．24
總地價=3867．27(萬元)
(8)開發(fā)商須交納總地價的40％，即
3867．27X40％=1546．91(萬元)
(四)難點與常見錯誤分析
1．試題難點
(1)剩余法中利息、利潤計算基數(shù)與計息期的確定。該題計算利潤的基數(shù)應(yīng)為待估地價、建安成本與專業(yè)費之和，關(guān)于利息計算基數(shù)及計息期的確定，參見綜合計算題5中的有關(guān)說明。
(2)收益還原法計算中收益年期和還原率的取值，參見簡單計算題7中的有關(guān)說明。
2．常見錯誤
應(yīng)試者常犯的錯誤是：①被分期支付地價款所迷惑，僅對地價款的40％計算利息；
②在計算地上停車位價值時，錯誤的采用了綜合還原率；③對用于出租的商場、停車位也計算了銷售稅費。