6. 相關(guān)計算總結(jié)
6.1 全部投資和資本金盈利能力指標計算
6.2 考慮通貨膨脹時實際盈利指標的計算
6.3 項目建成后出售或預售的靜態(tài)盈利指標計算
6.4 項目建成后出租經(jīng)營的靜態(tài)盈利指標計算
6.5 考慮土地增值稅的指標計算
6.6 現(xiàn)金流評估法
6.1 全部投資和資本金盈利能力指標計算
題型
每出案例，要求計算全部投資和資本金的財務凈現(xiàn)值和財務內(nèi)部收益率
步驟
計算動態(tài)盈利指標的前提是必須求出各年的凈現(xiàn)金流量，所以如何求凈現(xiàn)金就很關(guān)系
難點
計算全部投資和計算資本金的凈現(xiàn)金流是有區(qū)別的，全部投資中不用扣除還本付息額，而計算資本金時要求扣除還本付息額
6.3 項目建成后出售或預售的靜態(tài)盈利指標計算
1 項目總開發(fā)價值 （1.1-1.2）
1.1 項目總銷售收入
1.2 銷售稅費
2 項目總開發(fā)成本 以下1～7項合計
2.1 土地費用
2.2 建造費用
2.3 專業(yè)人員費用
2.4 其它工程費
2.5 管理費用
2.6 財務費用
2.7 銷售費用（也稱為市場推廣及銷售代理費用）
3 開發(fā)利潤（銷售利潤） （1-2）
4 成本利潤率 （3/2）
5 銷售利潤率 （3/1）
6.4 項目建成后出租經(jīng)營的靜態(tài)盈利指標計算
1 項目總開發(fā)價值 對1.3進行A～P
1.1 項目有效毛租金收入（扣除空置之后）
1.2 運營費用
1.3 項目每年凈租金收入 （1.1-1.2）
2 項目總開發(fā)成本 以下1～7項合計
2.1 土地費用
2.2 建造費用
2.3 專業(yè)人員費用
2.4 其它工程費
2.5 管理費用
2.6 財務費用
2.7 銷售費用（也稱為市場推廣及銷售代理費用）
3 開發(fā)利潤（銷售利潤） （1-2）
4 成本利潤率 （3/2）
5 銷售利潤率 （3/1）
6.5 考慮土地增值稅的指標計算
6.6 現(xiàn)金流評估法
現(xiàn)金流法適用的項目類型
居住小區(qū)綜合開發(fā)項目
商業(yè)區(qū)開發(fā)項目
工業(yè)開發(fā)項目
新區(qū)開發(fā)和舊城改造項目
6.1 全部投資和資本金盈利能力指標計算
6.2 考慮通貨膨脹時實際盈利指標的計算
6.3 項目建成后出售或預售的靜態(tài)盈利指標計算
6.4 項目建成后出租經(jīng)營的靜態(tài)盈利指標計算
6.5 考慮土地增值稅的指標計算
6.6 現(xiàn)金流評估法
6.1 全部投資和資本金盈利能力指標計算
題型
每出案例，要求計算全部投資和資本金的財務凈現(xiàn)值和財務內(nèi)部收益率
步驟
計算動態(tài)盈利指標的前提是必須求出各年的凈現(xiàn)金流量，所以如何求凈現(xiàn)金就很關(guān)系
難點
計算全部投資和計算資本金的凈現(xiàn)金流是有區(qū)別的，全部投資中不用扣除還本付息額，而計算資本金時要求扣除還本付息額
6.3 項目建成后出售或預售的靜態(tài)盈利指標計算
1 項目總開發(fā)價值 （1.1-1.2）
1.1 項目總銷售收入
1.2 銷售稅費
2 項目總開發(fā)成本 以下1～7項合計
2.1 土地費用
2.2 建造費用
2.3 專業(yè)人員費用
2.4 其它工程費
2.5 管理費用
2.6 財務費用
2.7 銷售費用（也稱為市場推廣及銷售代理費用）
3 開發(fā)利潤（銷售利潤） （1-2）
4 成本利潤率 （3/2）
5 銷售利潤率 （3/1）
6.4 項目建成后出租經(jīng)營的靜態(tài)盈利指標計算
1 項目總開發(fā)價值 對1.3進行A～P
1.1 項目有效毛租金收入（扣除空置之后）
1.2 運營費用
1.3 項目每年凈租金收入 （1.1-1.2）
2 項目總開發(fā)成本 以下1～7項合計
2.1 土地費用
2.2 建造費用
2.3 專業(yè)人員費用
2.4 其它工程費
2.5 管理費用
2.6 財務費用
2.7 銷售費用（也稱為市場推廣及銷售代理費用）
3 開發(fā)利潤（銷售利潤） （1-2）
4 成本利潤率 （3/2）
5 銷售利潤率 （3/1）
6.5 考慮土地增值稅的指標計算
6.6 現(xiàn)金流評估法
現(xiàn)金流法適用的項目類型
居住小區(qū)綜合開發(fā)項目
商業(yè)區(qū)開發(fā)項目
工業(yè)開發(fā)項目
新區(qū)開發(fā)和舊城改造項目