第二節(jié)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅
一、物權(quán)變動(dòng)的含義與原因
(一)物權(quán)變動(dòng)的含義
所謂物權(quán)的變動(dòng)，是指物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅。
物權(quán)的設(shè)立，是指當(dāng)事人按照法律規(guī)定的物權(quán)類型、物權(quán)設(shè)定的類型和條件，通過(guò)法律行為或其他方式創(chuàng)設(shè)某項(xiàng)物權(quán)。從物權(quán)人的角度，也叫物權(quán)的取得。
物權(quán)的變更包括廣義和狹義兩重含義：廣義的物權(quán)變更，包括了物權(quán)主體、內(nèi)容、客體的變化;狹義的物權(quán)變更不包括物權(quán)主體的變化，主要是指物權(quán)內(nèi)容和客體的變化。
物權(quán)的轉(zhuǎn)讓是指當(dāng)事人基于法律和合同規(guī)定移轉(zhuǎn)物權(quán)，從而使物權(quán)的主體發(fā)生變化。
物權(quán)的消滅就是指當(dāng)事人依據(jù)法律或合同的規(guī)定，通過(guò)實(shí)施一定的行為暫時(shí)或永久性地消滅物權(quán)。
(二)物權(quán)變動(dòng)的原因
物權(quán)變動(dòng)區(qū)分為因法律行為發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)和非依法律行為發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)。前者是指因法律行為或當(dāng)事人的意思表示而發(fā)生的物權(quán)變動(dòng);后者是指因法律行為以外的因素而發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)。
因法律行為引起的物權(quán)變動(dòng)存在兩個(gè)不同的法律事實(shí)，當(dāng)事人之間所訂立的合同被稱為原因性的事實(shí)，而物權(quán)變動(dòng)的事實(shí)被稱為結(jié)果性的事實(shí)，即不動(dòng)產(chǎn)登記和動(dòng)產(chǎn)的占有交付所表現(xiàn)的事實(shí)。這兩種不同事實(shí)的成立和生效依據(jù)不同的法律規(guī)定。原因行為遵守債權(quán)法律行為的生效條件，物權(quán)是否發(fā)生變動(dòng)，不是該行為的生效要件;物權(quán)變動(dòng)的結(jié)果依靠物權(quán)法的規(guī)則來(lái)解決：合同生效、物權(quán)未變動(dòng)時(shí)，違約方應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。區(qū)分原因性的事實(shí)和結(jié)果性的事實(shí)而適用不同的法律規(guī)則，被稱為區(qū)分原則。例如，我國(guó)《物權(quán)法》第6條和第9條規(guī)定的，是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)依據(jù)登記發(fā)生法律效果即排他性效果;而第15條規(guī)定，作為這些物權(quán)變動(dòng)的原因的合同行為的生效，與物權(quán)變動(dòng)無(wú)關(guān)：“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效;未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力0”
二、不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記
不動(dòng)產(chǎn)登記是國(guó)家登記機(jī)構(gòu)將不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和變動(dòng)的事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿并供公眾查閱。
(一)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的效力
所謂登記的效力，是指在登記之后產(chǎn)生何種法律上的效果。我國(guó)《物權(quán)法》第9條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力;未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。依法屬于國(guó)家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記?！边@就從法律上正式采納了登記要件作為一般原則，而以登記對(duì)抗作為例外。
1.不動(dòng)產(chǎn)登記的效力。
(1)自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿之日起，發(fā)生物權(quán)設(shè)定和變動(dòng)的效力。
《物權(quán)法》第14條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?，自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力。”登記的生效時(shí)間應(yīng)當(dāng)以記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的時(shí)間為準(zhǔn)。
(2)權(quán)利推定效力。
登記記載的權(quán)利人應(yīng)當(dāng)推定為法律上的權(quán)利人。登記可能發(fā)生錯(cuò)誤，但在錯(cuò)誤沒有更正之前，只能依據(jù)登記作出誰(shuí)是權(quán)利人的推定。當(dāng)然，推定只是法律上的假定，如果其他利害關(guān)系人有足夠的證據(jù)可以證明自己是真正的權(quán)利人，可以申請(qǐng)登記機(jī)構(gòu)更正登記，也可以通過(guò)訴訟程序請(qǐng)求人民法院重新確權(quán)。
(3)善意保護(hù)的效力。
所謂公信力，是指登記記載的權(quán)利人在法律上推定其為真正的權(quán)利人，即便以后事實(shí)證明登記記載的物權(quán)不存在或存有瑕疵，對(duì)于信賴該物權(quán)存在并已從事了物權(quán)交易的人，法律仍然承認(rèn)其具有與真實(shí)的物權(quán)相同的法律效果。在登記申請(qǐng)人辦理了登記之后，任何人因?yàn)樾刨嚨怯洠c登記權(quán)利人就登記的財(cái)產(chǎn)從事了交易行為，符合善意取得的構(gòu)成要件，應(yīng)當(dāng)受到善意取得制度的保護(hù)。
2·不動(dòng)產(chǎn)登記簿和不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書。不動(dòng)產(chǎn)登記簿是專門記載不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)事項(xiàng)的專用簿冊(cè)。根據(jù)我國(guó)《物權(quán)法》第16條，不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。不動(dòng)產(chǎn)登記簿由登記機(jī)構(gòu)管理。
不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書是指登記機(jī)構(gòu)頒發(fā)給權(quán)利人作為其享有權(quán)利的證據(jù)的證書。根據(jù)我國(guó)《物權(quán)法》第17條，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書記載的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)與不動(dòng)產(chǎn)登記簿一致;記載不一致的，除有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿確有錯(cuò)誤外，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)。
《物權(quán)法》第18條規(guī)定，權(quán)利人、利害關(guān)系人可以申請(qǐng)查詢、復(fù)制登記資料，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)提供。
(二)不動(dòng)產(chǎn)登記的基本要求(重點(diǎn)掌握)
1.不動(dòng)產(chǎn)登記的管轄。根據(jù)《物權(quán)法》第10條第1款的規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記，由不動(dòng)產(chǎn)所在地的登記機(jī)構(gòu)辦理。
2.統(tǒng)一登記。我國(guó)《物權(quán)法》第10條第2款規(guī)定：“國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定?！y(tǒng)一的登記制度應(yīng)該包括統(tǒng)一法律依據(jù)、統(tǒng)一登記機(jī)關(guān)、統(tǒng)一登記效力。
3.不動(dòng)產(chǎn)登記的收費(fèi)。根據(jù)《物權(quán)法》第22條的規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記費(fèi)按件收取，不得按照不動(dòng)產(chǎn)的面積、體積或者價(jià)款的比例收取。具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由國(guó)務(wù)院有關(guān)部門會(huì)同價(jià)格主管部門規(guī)定。
一、物權(quán)變動(dòng)的含義與原因
(一)物權(quán)變動(dòng)的含義
所謂物權(quán)的變動(dòng)，是指物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅。
物權(quán)的設(shè)立，是指當(dāng)事人按照法律規(guī)定的物權(quán)類型、物權(quán)設(shè)定的類型和條件，通過(guò)法律行為或其他方式創(chuàng)設(shè)某項(xiàng)物權(quán)。從物權(quán)人的角度，也叫物權(quán)的取得。
物權(quán)的變更包括廣義和狹義兩重含義：廣義的物權(quán)變更，包括了物權(quán)主體、內(nèi)容、客體的變化;狹義的物權(quán)變更不包括物權(quán)主體的變化，主要是指物權(quán)內(nèi)容和客體的變化。
物權(quán)的轉(zhuǎn)讓是指當(dāng)事人基于法律和合同規(guī)定移轉(zhuǎn)物權(quán)，從而使物權(quán)的主體發(fā)生變化。
物權(quán)的消滅就是指當(dāng)事人依據(jù)法律或合同的規(guī)定，通過(guò)實(shí)施一定的行為暫時(shí)或永久性地消滅物權(quán)。
(二)物權(quán)變動(dòng)的原因
物權(quán)變動(dòng)區(qū)分為因法律行為發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)和非依法律行為發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)。前者是指因法律行為或當(dāng)事人的意思表示而發(fā)生的物權(quán)變動(dòng);后者是指因法律行為以外的因素而發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)。
因法律行為引起的物權(quán)變動(dòng)存在兩個(gè)不同的法律事實(shí)，當(dāng)事人之間所訂立的合同被稱為原因性的事實(shí)，而物權(quán)變動(dòng)的事實(shí)被稱為結(jié)果性的事實(shí)，即不動(dòng)產(chǎn)登記和動(dòng)產(chǎn)的占有交付所表現(xiàn)的事實(shí)。這兩種不同事實(shí)的成立和生效依據(jù)不同的法律規(guī)定。原因行為遵守債權(quán)法律行為的生效條件，物權(quán)是否發(fā)生變動(dòng)，不是該行為的生效要件;物權(quán)變動(dòng)的結(jié)果依靠物權(quán)法的規(guī)則來(lái)解決：合同生效、物權(quán)未變動(dòng)時(shí)，違約方應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。區(qū)分原因性的事實(shí)和結(jié)果性的事實(shí)而適用不同的法律規(guī)則，被稱為區(qū)分原則。例如，我國(guó)《物權(quán)法》第6條和第9條規(guī)定的，是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)依據(jù)登記發(fā)生法律效果即排他性效果;而第15條規(guī)定，作為這些物權(quán)變動(dòng)的原因的合同行為的生效，與物權(quán)變動(dòng)無(wú)關(guān)：“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效;未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力0”
二、不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記
不動(dòng)產(chǎn)登記是國(guó)家登記機(jī)構(gòu)將不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和變動(dòng)的事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿并供公眾查閱。
(一)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的效力
所謂登記的效力，是指在登記之后產(chǎn)生何種法律上的效果。我國(guó)《物權(quán)法》第9條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力;未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。依法屬于國(guó)家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記?！边@就從法律上正式采納了登記要件作為一般原則，而以登記對(duì)抗作為例外。
1.不動(dòng)產(chǎn)登記的效力。
(1)自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿之日起，發(fā)生物權(quán)設(shè)定和變動(dòng)的效力。
《物權(quán)法》第14條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?，自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力。”登記的生效時(shí)間應(yīng)當(dāng)以記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的時(shí)間為準(zhǔn)。
(2)權(quán)利推定效力。
登記記載的權(quán)利人應(yīng)當(dāng)推定為法律上的權(quán)利人。登記可能發(fā)生錯(cuò)誤，但在錯(cuò)誤沒有更正之前，只能依據(jù)登記作出誰(shuí)是權(quán)利人的推定。當(dāng)然，推定只是法律上的假定，如果其他利害關(guān)系人有足夠的證據(jù)可以證明自己是真正的權(quán)利人，可以申請(qǐng)登記機(jī)構(gòu)更正登記，也可以通過(guò)訴訟程序請(qǐng)求人民法院重新確權(quán)。
(3)善意保護(hù)的效力。
所謂公信力，是指登記記載的權(quán)利人在法律上推定其為真正的權(quán)利人，即便以后事實(shí)證明登記記載的物權(quán)不存在或存有瑕疵，對(duì)于信賴該物權(quán)存在并已從事了物權(quán)交易的人，法律仍然承認(rèn)其具有與真實(shí)的物權(quán)相同的法律效果。在登記申請(qǐng)人辦理了登記之后，任何人因?yàn)樾刨嚨怯洠c登記權(quán)利人就登記的財(cái)產(chǎn)從事了交易行為，符合善意取得的構(gòu)成要件，應(yīng)當(dāng)受到善意取得制度的保護(hù)。
2·不動(dòng)產(chǎn)登記簿和不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書。不動(dòng)產(chǎn)登記簿是專門記載不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)事項(xiàng)的專用簿冊(cè)。根據(jù)我國(guó)《物權(quán)法》第16條，不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。不動(dòng)產(chǎn)登記簿由登記機(jī)構(gòu)管理。
不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書是指登記機(jī)構(gòu)頒發(fā)給權(quán)利人作為其享有權(quán)利的證據(jù)的證書。根據(jù)我國(guó)《物權(quán)法》第17條，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書記載的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)與不動(dòng)產(chǎn)登記簿一致;記載不一致的，除有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿確有錯(cuò)誤外，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)。
《物權(quán)法》第18條規(guī)定，權(quán)利人、利害關(guān)系人可以申請(qǐng)查詢、復(fù)制登記資料，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)提供。
(二)不動(dòng)產(chǎn)登記的基本要求(重點(diǎn)掌握)
1.不動(dòng)產(chǎn)登記的管轄。根據(jù)《物權(quán)法》第10條第1款的規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記，由不動(dòng)產(chǎn)所在地的登記機(jī)構(gòu)辦理。
2.統(tǒng)一登記。我國(guó)《物權(quán)法》第10條第2款規(guī)定：“國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定?！y(tǒng)一的登記制度應(yīng)該包括統(tǒng)一法律依據(jù)、統(tǒng)一登記機(jī)關(guān)、統(tǒng)一登記效力。
3.不動(dòng)產(chǎn)登記的收費(fèi)。根據(jù)《物權(quán)法》第22條的規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記費(fèi)按件收取，不得按照不動(dòng)產(chǎn)的面積、體積或者價(jià)款的比例收取。具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由國(guó)務(wù)院有關(guān)部門會(huì)同價(jià)格主管部門規(guī)定。