三、物業(yè)市場(chǎng)低水平競(jìng)爭(zhēng)，壓價(jià)競(jìng)價(jià)投標(biāo)
有些招標(biāo)業(yè)主不考慮物業(yè)服務(wù)價(jià)格與質(zhì)量的綜合優(yōu)化，片面強(qiáng)調(diào)價(jià)格低，有些參與投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)惡性競(jìng)爭(zhēng)，不計(jì)成本，壓價(jià)競(jìng)標(biāo)或以不切實(shí)際的贏取中標(biāo)，“壓價(jià)競(jìng)價(jià)投標(biāo)”事實(shí)上形成了物業(yè)市場(chǎng)上的價(jià)格壁壘，通過(guò)不合理，甚至低于成本的價(jià)格，來(lái)阻止其它企業(yè)進(jìn)入市場(chǎng)，是一種對(duì)市場(chǎng)化背道而弛的行為。對(duì)上述問(wèn)題，首先要樹(shù)立依法招投標(biāo)的意識(shí)，《招投標(biāo)法》和《前期物業(yè)管理招投標(biāo)管理暫行辦法》提供了法律依據(jù)，必須嚴(yán)格遵守。同時(shí)要制定符合本地實(shí)際的招投標(biāo)細(xì)則，建立信息公開(kāi)制度和物業(yè)招投標(biāo)專(zhuān)家?guī)?，發(fā)揮行業(yè)協(xié)會(huì)自律的作用，行業(yè)主管部門(mén)應(yīng)避免以行政手段干涉市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，但也不能“缺位”，對(duì)招投標(biāo)過(guò)程中的違法違規(guī)行為應(yīng)堅(jiān)決依法予以查處。
四、小區(qū)物業(yè)管理“搭便車(chē)”現(xiàn)象
在特定物業(yè)小區(qū)范圍內(nèi)，物業(yè)管理的外部性表現(xiàn)為，類(lèi)似公共產(chǎn)品的兩個(gè)特性，非排斥性和非競(jìng)爭(zhēng)性。作為住宅小區(qū)的業(yè)主，可以享受住宅環(huán)境的舒適、安全、優(yōu)雅，對(duì)單個(gè)業(yè)主而言，即使是其故意未交納物業(yè)管理費(fèi)，也不能排除其享受。因而，在小區(qū)物業(yè)管理中也存在“搭便車(chē)”現(xiàn)象：有些業(yè)主對(duì)業(yè)主大會(huì)漠不關(guān)心，不積極配合和支持業(yè)主委員會(huì)的工作；有些業(yè)主故意拖欠物業(yè)管理費(fèi)，想讓其他業(yè)主承擔(dān)成本，坐享其成等。另一方面，物業(yè)管理的內(nèi)部性表明，物業(yè)管理是屬于個(gè)體消費(fèi)，只有成為這個(gè)小區(qū)業(yè)主，擁有該小區(qū)住房的使用權(quán)，才能享受這個(gè)小區(qū)的物業(yè)管理。物業(yè)管理并不是公共產(chǎn)品，不能無(wú)償享用，也不能由政府部門(mén)提供，只有認(rèn)識(shí)到這一點(diǎn)，才能通過(guò)激發(fā)小區(qū)業(yè)主的參與業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)自治管理的積極性，形成成熟的物業(yè)管理消費(fèi)市場(chǎng)，促進(jìn)物業(yè)管理市場(chǎng)健康的發(fā)展。個(gè)別業(yè)主拖欠的物業(yè)管理費(fèi)，事實(shí)上是侵害了小區(qū)其他業(yè)主的經(jīng)濟(jì)利益。因此，行業(yè)主管部門(mén)要加強(qiáng)宣傳教育和政策引導(dǎo)，要教育和引導(dǎo)相關(guān)業(yè)主的行為符合大多數(shù)人的利益，對(duì)侵害他人利益的違法、違規(guī)行為要依法通過(guò)行政和法律手段解決。
五、物業(yè)管理“貴族化”現(xiàn)象
當(dāng)前，新開(kāi)發(fā)的中高檔商品住宅的物業(yè)管理實(shí)施面廣，服務(wù)水平高，是物業(yè)管理中的“貴族”。在上世紀(jì)九十年代之前，由各單位興建的福利公房和開(kāi)發(fā)較早的老住宅小區(qū)，面臨著物業(yè)無(wú)人肯管的危機(jī)，究其原因，不外乎利潤(rùn)差，物業(yè)費(fèi)收繳不上，物業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)備不配套等原因。當(dāng)然，物業(yè)公司追逐利潤(rùn)應(yīng)屬正常現(xiàn)象，但那些利潤(rùn)較少，或無(wú)錢(qián)可賺的住宅小區(qū)難道就不需要物業(yè)管理嗎？這種物業(yè)管理“貴族化”的現(xiàn)象，是不符合“以人為本”的科學(xué)發(fā)展觀的客觀要求的。在物業(yè)管理市場(chǎng)化過(guò)程中，如何克服這種障礙，成為一個(gè)迫切解決的課題。應(yīng)當(dāng)說(shuō)，物業(yè)管理的市場(chǎng)化給業(yè)主和住戶(hù)帶來(lái)了優(yōu)質(zhì)的物業(yè)環(huán)境，也應(yīng)當(dāng)走入老住宅小區(qū)。老住宅小區(qū)無(wú)法實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理這種市場(chǎng)失靈現(xiàn)象，需要政府或公共部門(mén)這只“有形的手”進(jìn)行調(diào)節(jié)，由物業(yè)管理行業(yè)主管部門(mén)或社區(qū)牽頭，重新按城市區(qū)塊規(guī)劃劃分老住宅小區(qū)，投入一定的公共財(cái)政資金，改造老住宅小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施，推動(dòng)老住宅小區(qū)物業(yè)管理的起步，適當(dāng)調(diào)高相應(yīng)小區(qū)的物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并運(yùn)用政府部門(mén)的公信力，通過(guò)各種媒體宣傳，改變老住宅小區(qū)住戶(hù)傳統(tǒng)的福利公房的消費(fèi)觀念，樹(shù)立起“花錢(qián)買(mǎi)服務(wù)”、“質(zhì)價(jià)相符”的物業(yè)消費(fèi)理念，讓更多的業(yè)主和住戶(hù)能夠享受物業(yè)管理帶來(lái)的舒適的居住環(huán)境。
綜上所述，物業(yè)管理市場(chǎng)化進(jìn)程中不可缺少的一個(gè)環(huán)節(jié)是政府和公共部門(mén)的參與，從公共管理的角度來(lái)分析，其市場(chǎng)化進(jìn)程從開(kāi)始到發(fā)展，始終貫穿著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和公共服務(wù)的兩大理念。在大力提倡物業(yè)管理市場(chǎng)化為主導(dǎo)的今天，要逾越上述幾種障礙，要在公眾和物業(yè)公司之間架設(shè)協(xié)調(diào)和溝通的橋梁，不僅需要一個(gè)開(kāi)放、競(jìng)爭(zhēng)、有序的物業(yè)管理市場(chǎng)，而且要以法律法規(guī)為保障，以貫徹落實(shí)新出臺(tái)的《浙江省物業(yè)管理?xiàng)l例》為契機(jī)，政府與公共部門(mén)共同參與、引導(dǎo)和推動(dòng)，進(jìn)而轉(zhuǎn)變業(yè)主的消費(fèi)理念，從而構(gòu)建一個(gè)和諧、競(jìng)爭(zhēng)、有序的市場(chǎng)化的物業(yè)管理體系。
有些招標(biāo)業(yè)主不考慮物業(yè)服務(wù)價(jià)格與質(zhì)量的綜合優(yōu)化，片面強(qiáng)調(diào)價(jià)格低，有些參與投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)惡性競(jìng)爭(zhēng)，不計(jì)成本，壓價(jià)競(jìng)標(biāo)或以不切實(shí)際的贏取中標(biāo)，“壓價(jià)競(jìng)價(jià)投標(biāo)”事實(shí)上形成了物業(yè)市場(chǎng)上的價(jià)格壁壘，通過(guò)不合理，甚至低于成本的價(jià)格，來(lái)阻止其它企業(yè)進(jìn)入市場(chǎng)，是一種對(duì)市場(chǎng)化背道而弛的行為。對(duì)上述問(wèn)題，首先要樹(shù)立依法招投標(biāo)的意識(shí)，《招投標(biāo)法》和《前期物業(yè)管理招投標(biāo)管理暫行辦法》提供了法律依據(jù)，必須嚴(yán)格遵守。同時(shí)要制定符合本地實(shí)際的招投標(biāo)細(xì)則，建立信息公開(kāi)制度和物業(yè)招投標(biāo)專(zhuān)家?guī)?，發(fā)揮行業(yè)協(xié)會(huì)自律的作用，行業(yè)主管部門(mén)應(yīng)避免以行政手段干涉市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，但也不能“缺位”，對(duì)招投標(biāo)過(guò)程中的違法違規(guī)行為應(yīng)堅(jiān)決依法予以查處。
四、小區(qū)物業(yè)管理“搭便車(chē)”現(xiàn)象
在特定物業(yè)小區(qū)范圍內(nèi)，物業(yè)管理的外部性表現(xiàn)為，類(lèi)似公共產(chǎn)品的兩個(gè)特性，非排斥性和非競(jìng)爭(zhēng)性。作為住宅小區(qū)的業(yè)主，可以享受住宅環(huán)境的舒適、安全、優(yōu)雅，對(duì)單個(gè)業(yè)主而言，即使是其故意未交納物業(yè)管理費(fèi)，也不能排除其享受。因而，在小區(qū)物業(yè)管理中也存在“搭便車(chē)”現(xiàn)象：有些業(yè)主對(duì)業(yè)主大會(huì)漠不關(guān)心，不積極配合和支持業(yè)主委員會(huì)的工作；有些業(yè)主故意拖欠物業(yè)管理費(fèi)，想讓其他業(yè)主承擔(dān)成本，坐享其成等。另一方面，物業(yè)管理的內(nèi)部性表明，物業(yè)管理是屬于個(gè)體消費(fèi)，只有成為這個(gè)小區(qū)業(yè)主，擁有該小區(qū)住房的使用權(quán)，才能享受這個(gè)小區(qū)的物業(yè)管理。物業(yè)管理并不是公共產(chǎn)品，不能無(wú)償享用，也不能由政府部門(mén)提供，只有認(rèn)識(shí)到這一點(diǎn)，才能通過(guò)激發(fā)小區(qū)業(yè)主的參與業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)自治管理的積極性，形成成熟的物業(yè)管理消費(fèi)市場(chǎng)，促進(jìn)物業(yè)管理市場(chǎng)健康的發(fā)展。個(gè)別業(yè)主拖欠的物業(yè)管理費(fèi)，事實(shí)上是侵害了小區(qū)其他業(yè)主的經(jīng)濟(jì)利益。因此，行業(yè)主管部門(mén)要加強(qiáng)宣傳教育和政策引導(dǎo)，要教育和引導(dǎo)相關(guān)業(yè)主的行為符合大多數(shù)人的利益，對(duì)侵害他人利益的違法、違規(guī)行為要依法通過(guò)行政和法律手段解決。
五、物業(yè)管理“貴族化”現(xiàn)象
當(dāng)前，新開(kāi)發(fā)的中高檔商品住宅的物業(yè)管理實(shí)施面廣，服務(wù)水平高，是物業(yè)管理中的“貴族”。在上世紀(jì)九十年代之前，由各單位興建的福利公房和開(kāi)發(fā)較早的老住宅小區(qū)，面臨著物業(yè)無(wú)人肯管的危機(jī)，究其原因，不外乎利潤(rùn)差，物業(yè)費(fèi)收繳不上，物業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)備不配套等原因。當(dāng)然，物業(yè)公司追逐利潤(rùn)應(yīng)屬正常現(xiàn)象，但那些利潤(rùn)較少，或無(wú)錢(qián)可賺的住宅小區(qū)難道就不需要物業(yè)管理嗎？這種物業(yè)管理“貴族化”的現(xiàn)象，是不符合“以人為本”的科學(xué)發(fā)展觀的客觀要求的。在物業(yè)管理市場(chǎng)化過(guò)程中，如何克服這種障礙，成為一個(gè)迫切解決的課題。應(yīng)當(dāng)說(shuō)，物業(yè)管理的市場(chǎng)化給業(yè)主和住戶(hù)帶來(lái)了優(yōu)質(zhì)的物業(yè)環(huán)境，也應(yīng)當(dāng)走入老住宅小區(qū)。老住宅小區(qū)無(wú)法實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理這種市場(chǎng)失靈現(xiàn)象，需要政府或公共部門(mén)這只“有形的手”進(jìn)行調(diào)節(jié)，由物業(yè)管理行業(yè)主管部門(mén)或社區(qū)牽頭，重新按城市區(qū)塊規(guī)劃劃分老住宅小區(qū)，投入一定的公共財(cái)政資金，改造老住宅小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施，推動(dòng)老住宅小區(qū)物業(yè)管理的起步，適當(dāng)調(diào)高相應(yīng)小區(qū)的物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并運(yùn)用政府部門(mén)的公信力，通過(guò)各種媒體宣傳，改變老住宅小區(qū)住戶(hù)傳統(tǒng)的福利公房的消費(fèi)觀念，樹(shù)立起“花錢(qián)買(mǎi)服務(wù)”、“質(zhì)價(jià)相符”的物業(yè)消費(fèi)理念，讓更多的業(yè)主和住戶(hù)能夠享受物業(yè)管理帶來(lái)的舒適的居住環(huán)境。
綜上所述，物業(yè)管理市場(chǎng)化進(jìn)程中不可缺少的一個(gè)環(huán)節(jié)是政府和公共部門(mén)的參與，從公共管理的角度來(lái)分析，其市場(chǎng)化進(jìn)程從開(kāi)始到發(fā)展，始終貫穿著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和公共服務(wù)的兩大理念。在大力提倡物業(yè)管理市場(chǎng)化為主導(dǎo)的今天，要逾越上述幾種障礙，要在公眾和物業(yè)公司之間架設(shè)協(xié)調(diào)和溝通的橋梁，不僅需要一個(gè)開(kāi)放、競(jìng)爭(zhēng)、有序的物業(yè)管理市場(chǎng)，而且要以法律法規(guī)為保障，以貫徹落實(shí)新出臺(tái)的《浙江省物業(yè)管理?xiàng)l例》為契機(jī)，政府與公共部門(mén)共同參與、引導(dǎo)和推動(dòng)，進(jìn)而轉(zhuǎn)變業(yè)主的消費(fèi)理念，從而構(gòu)建一個(gè)和諧、競(jìng)爭(zhēng)、有序的市場(chǎng)化的物業(yè)管理體系。