（三）招標(biāo)、拍賣和掛牌出讓方式及程序
1.招標(biāo)、拍賣和掛牌出讓方式的一般規(guī)定
（1）出讓文件的編制。文件應(yīng)當(dāng)包括出讓公告、投標(biāo)或者競買須知、土地使用條件、標(biāo)書或者競買申請書、報價單、中標(biāo)通知書或成交確認(rèn)書、出讓合同文本。
（2）出讓公告的發(fā)布。
（3）出讓公告的內(nèi)容。
①出讓人的名稱和地址；
②出讓宗地的面積、界址、空間范圍、現(xiàn)狀、用途、使用期限、規(guī)劃指標(biāo)要求；
③投標(biāo)人、競買人的資格要求及申請取得投標(biāo)、競買資格的辦法；
④索取招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓文件的時間、地點(diǎn)及方式；
⑤招標(biāo)、拍賣、掛牌時間、地點(diǎn)、投標(biāo)掛牌期限、投標(biāo)和競價方式等；
⑥確定中標(biāo)人、競得人的標(biāo)準(zhǔn)和方法；
⑦投標(biāo)、競買保證金；
⑧其他需要公告的事項(xiàng)。
（4）出讓底價的確定。標(biāo)底或者底價不低于國家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。集體決策確定招標(biāo)標(biāo)底，拍賣和掛牌的起叫價、起始價、底價，投標(biāo)、競買保證金。
（5）資格審查。
2.受讓人的確定程序
（1）招標(biāo)出讓的程序：
①投標(biāo)。投標(biāo)人應(yīng)在投標(biāo)截止時間前將投標(biāo)文件投入標(biāo)箱。招標(biāo)公告允許郵寄投標(biāo)文件的，投標(biāo)人可以郵寄，但出讓人在投標(biāo)截止時間前收到的方為有效。投 標(biāo)文件投入標(biāo)箱后，不可撤回。投標(biāo)人應(yīng)對投標(biāo)文件和有關(guān)書面承諾承擔(dān)責(zé)任。
②開標(biāo)。出 讓人按照招標(biāo)公告規(guī)定的時間、地點(diǎn)開標(biāo)，邀請所有投標(biāo)人參加。由投標(biāo)人或者其推選的代表 檢查標(biāo)箱的密封情況，當(dāng)眾開啟標(biāo)箱點(diǎn)算投標(biāo)文件。投標(biāo)人少于3人的，出讓人應(yīng)終止招標(biāo)活動。投標(biāo)人不少于3人的，應(yīng)逐一宣布投標(biāo)人名稱、投標(biāo)價格和投標(biāo)文件的主要內(nèi)容。
③評標(biāo)。由出讓人代表、有關(guān)專家組成評標(biāo)小組進(jìn)行評標(biāo)，評標(biāo)小組人數(shù)為5人以上的單數(shù)。
④中標(biāo)。招標(biāo)人根據(jù)評標(biāo)結(jié)果，確定中標(biāo)人。按照價高者得的原則確定中標(biāo)人的，可以不成立評標(biāo)小組，由招標(biāo)主持人根據(jù)開標(biāo)結(jié)果，確定中標(biāo)人。對能夠限度地滿足招標(biāo)文件中規(guī)定的各項(xiàng)綜合評價標(biāo)準(zhǔn)，或者能夠滿足招標(biāo)文件的實(shí)質(zhì)性要求且價格的投標(biāo)人，應(yīng)被確定為中標(biāo)人。
（2）拍賣出讓的程序：
①主持人點(diǎn)算競買人；
②主持人介紹拍賣宗地的面積、界址、空間范圍、現(xiàn)狀、用途、使用期限、規(guī)劃指標(biāo)要求、開工時間和竣工時間以及其他有關(guān)事項(xiàng)；
③主持人宣布起叫價和增價規(guī)則及增價幅度。沒有底價的，應(yīng)當(dāng)明確提示；
④主持人報出起叫價；
人事考試教育網(wǎng) ⑤競買人舉牌應(yīng)價或者報價；
⑥主持人確認(rèn)該應(yīng)價后繼續(xù)競價；
⑦主持人連續(xù)三次宣布同一應(yīng)價而沒有再應(yīng)價的，主持人落槌表示拍賣成交；
⑧主持人宣布應(yīng)價者為競得人。
競買人的應(yīng)價或者報價未達(dá)到底價時，主持人應(yīng)當(dāng)終止拍賣。拍賣主持人在拍賣中可根據(jù)競買人競價情況調(diào)整拍賣增價幅度。
（3）掛牌出讓的程序：
①在掛牌公告規(guī)定的掛牌起始日，出讓人將掛牌宗地的面積、界址、空間范圍、現(xiàn)狀、用途、使用期限、規(guī)劃指標(biāo)要求、開工時間和竣工時間、起始價、增價規(guī)則及增價幅度等，在掛牌公告規(guī)定的土地交易場所掛牌公布。掛牌時間不得少于10個工作日，掛牌時間可根據(jù)競買人競價情況調(diào)整增加幅度。
②符合條件的競買人填寫報價單報價。
③出讓人確認(rèn)該報價后，更新顯示掛牌價格。
④掛牌主持人在掛牌公告規(guī)定的掛牌截止時間確定競得人。⑤掛牌截止應(yīng)當(dāng)由掛牌主持人主持確定。掛牌期限屆滿，掛牌主持人現(xiàn)場宣布報價及其報價者，并詢問競買人是否愿意繼續(xù)競價。有競買人表示愿意繼續(xù)競價的，掛牌出讓轉(zhuǎn)入現(xiàn)場競價，通過現(xiàn)場競價確定競得人。掛牌主持人連續(xù)三次報出掛牌價格，沒有競買人表示愿意繼續(xù)競價的，按照下列規(guī)定確定是否成交：一是在掛牌期限內(nèi)只有一個競買人報價，且報價不低于底價，并符合其他條件的，掛牌成交。二是在掛牌期限內(nèi)有兩個或者兩個以上的競買人報價的，出價者為競得人；報價相同的，先提交報價單者為競得人，但報價低于底價者除外。三是在掛牌期限內(nèi)無應(yīng)價者或者競買人的報價均低于底價或均不符合其他條件的，掛牌不成交。
3.建設(shè)用地使用權(quán)的受讓
（1）成交確認(rèn)書的簽訂。
（2）出讓合同的簽訂。
（3）出讓結(jié)果的公布。出讓人公布出讓結(jié)果，不得向受讓人收取費(fèi)用。
（4）建設(shè)用地使用權(quán)證書的領(lǐng)取。受讓人依照出讓合同的約定付清全部建設(shè)用地使用權(quán)出讓金后，方可依法申請辦理土地登記，領(lǐng)取建設(shè)用地使用權(quán)證書。未按照出讓合同約定繳清全部土地出讓價款的，不得發(fā)放建設(shè)用地使用權(quán)證書，也不得按出讓價款繳納比例分割發(fā)放建設(shè)用地使用權(quán)證書。
（四）協(xié)議出讓方式及程序
1.協(xié)議出讓的組織實(shí)施管理
建設(shè)用地使用權(quán)的協(xié)議出讓由市、縣國土資源管理部門組織實(shí)施。
2.協(xié)議出讓的范圍
①供應(yīng)工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地以外用途的用地，其供地計(jì)劃公布后同一宗地只有一個意向用地者的，可以采取協(xié)議方式。這里的工業(yè)用地包括倉儲用地，但不包括采礦用地。②原劃撥、承租土地使用權(quán)人申請辦理協(xié)議出讓，經(jīng)依法批準(zhǔn)，可以采取協(xié)議方式，但《國有土地劃撥決定書》、《國有土地租賃合同》、法律法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)重新公開出讓的除外。③劃撥建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓申請辦理協(xié)議出讓，經(jīng)依法批準(zhǔn)，可以采取協(xié)議方式，但《國有土地劃撥決定書》、法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)重新公開出讓的除外。④出讓土地使用權(quán)人申請續(xù)期，經(jīng)審查準(zhǔn)予續(xù)期的，可以采用協(xié)議方式。⑤通過出讓協(xié)調(diào)決策機(jī)構(gòu)集體認(rèn)定實(shí)行協(xié)議出讓方式的，可以采取協(xié)議方式。
3.協(xié)議出讓的類型
（1）政府供地環(huán)節(jié)的協(xié)議出讓：①集體農(nóng)用地辦理轉(zhuǎn)讓和土地征收審批后形成的國有建設(shè)用地，依法可以協(xié)議出讓的；②政府收回收購的國有建設(shè)用地，依法可以協(xié)議出讓的。
（2）原劃撥、承租建設(shè)用地使用權(quán)人申請辦理協(xié)議出讓：①原劃撥建設(shè)用地使用權(quán)人申請辦理協(xié)議出讓的；②原承租建設(shè)用地使用權(quán)人申請辦理協(xié)議出讓的。
（3）劃撥建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓申請辦理協(xié)議出讓。
（4）出讓建設(shè)用地使用權(quán)改變用途申請辦理協(xié)議出讓。
（5）出讓建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期申請辦理協(xié)議出讓。
4.協(xié)議出讓的
①協(xié)議出讓不得低于新增建設(shè)用地的土地有償使用費(fèi)、征地（拆遷）補(bǔ)償費(fèi)用以及按照國家規(guī)定應(yīng)當(dāng)繳納的有關(guān)稅費(fèi)之和。②有基準(zhǔn)地價的地區(qū)，協(xié)議出讓不得低于出讓地塊所在級別基準(zhǔn)地價的70%.
5.協(xié)議出讓的程序
受讓人支付全部出讓金后，向土地管理機(jī)關(guān)申請辦理建設(shè)用地使用權(quán)登記，領(lǐng)取建設(shè)用地使用證，取得建設(shè)用地使用權(quán)。
以協(xié)議方式取得建設(shè)用地使用權(quán)的土地使用者，需要將出讓合同約定的土地用途改變?yōu)樯虡I(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用途的，應(yīng)當(dāng)取得出讓人和市、縣人民政府城市規(guī)劃部門的同意，簽訂出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂出讓合同，按變更后的土地用途，以變更時的土地市場價格補(bǔ)交相應(yīng)的出讓金，并依法辦理建設(shè)用地使用權(quán)變更登記手續(xù)。
1.招標(biāo)、拍賣和掛牌出讓方式的一般規(guī)定
（1）出讓文件的編制。文件應(yīng)當(dāng)包括出讓公告、投標(biāo)或者競買須知、土地使用條件、標(biāo)書或者競買申請書、報價單、中標(biāo)通知書或成交確認(rèn)書、出讓合同文本。
（2）出讓公告的發(fā)布。
（3）出讓公告的內(nèi)容。
①出讓人的名稱和地址；
②出讓宗地的面積、界址、空間范圍、現(xiàn)狀、用途、使用期限、規(guī)劃指標(biāo)要求；
③投標(biāo)人、競買人的資格要求及申請取得投標(biāo)、競買資格的辦法；
④索取招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓文件的時間、地點(diǎn)及方式；
⑤招標(biāo)、拍賣、掛牌時間、地點(diǎn)、投標(biāo)掛牌期限、投標(biāo)和競價方式等；
⑥確定中標(biāo)人、競得人的標(biāo)準(zhǔn)和方法；
⑦投標(biāo)、競買保證金；
⑧其他需要公告的事項(xiàng)。
（4）出讓底價的確定。標(biāo)底或者底價不低于國家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。集體決策確定招標(biāo)標(biāo)底，拍賣和掛牌的起叫價、起始價、底價，投標(biāo)、競買保證金。
（5）資格審查。
2.受讓人的確定程序
（1）招標(biāo)出讓的程序：
①投標(biāo)。投標(biāo)人應(yīng)在投標(biāo)截止時間前將投標(biāo)文件投入標(biāo)箱。招標(biāo)公告允許郵寄投標(biāo)文件的，投標(biāo)人可以郵寄，但出讓人在投標(biāo)截止時間前收到的方為有效。投 標(biāo)文件投入標(biāo)箱后，不可撤回。投標(biāo)人應(yīng)對投標(biāo)文件和有關(guān)書面承諾承擔(dān)責(zé)任。
②開標(biāo)。出 讓人按照招標(biāo)公告規(guī)定的時間、地點(diǎn)開標(biāo)，邀請所有投標(biāo)人參加。由投標(biāo)人或者其推選的代表 檢查標(biāo)箱的密封情況，當(dāng)眾開啟標(biāo)箱點(diǎn)算投標(biāo)文件。投標(biāo)人少于3人的，出讓人應(yīng)終止招標(biāo)活動。投標(biāo)人不少于3人的，應(yīng)逐一宣布投標(biāo)人名稱、投標(biāo)價格和投標(biāo)文件的主要內(nèi)容。
③評標(biāo)。由出讓人代表、有關(guān)專家組成評標(biāo)小組進(jìn)行評標(biāo)，評標(biāo)小組人數(shù)為5人以上的單數(shù)。
④中標(biāo)。招標(biāo)人根據(jù)評標(biāo)結(jié)果，確定中標(biāo)人。按照價高者得的原則確定中標(biāo)人的，可以不成立評標(biāo)小組，由招標(biāo)主持人根據(jù)開標(biāo)結(jié)果，確定中標(biāo)人。對能夠限度地滿足招標(biāo)文件中規(guī)定的各項(xiàng)綜合評價標(biāo)準(zhǔn)，或者能夠滿足招標(biāo)文件的實(shí)質(zhì)性要求且價格的投標(biāo)人，應(yīng)被確定為中標(biāo)人。
（2）拍賣出讓的程序：
①主持人點(diǎn)算競買人；
②主持人介紹拍賣宗地的面積、界址、空間范圍、現(xiàn)狀、用途、使用期限、規(guī)劃指標(biāo)要求、開工時間和竣工時間以及其他有關(guān)事項(xiàng)；
③主持人宣布起叫價和增價規(guī)則及增價幅度。沒有底價的，應(yīng)當(dāng)明確提示；
④主持人報出起叫價；
人事考試教育網(wǎng) ⑤競買人舉牌應(yīng)價或者報價；
⑥主持人確認(rèn)該應(yīng)價后繼續(xù)競價；
⑦主持人連續(xù)三次宣布同一應(yīng)價而沒有再應(yīng)價的，主持人落槌表示拍賣成交；
⑧主持人宣布應(yīng)價者為競得人。
競買人的應(yīng)價或者報價未達(dá)到底價時，主持人應(yīng)當(dāng)終止拍賣。拍賣主持人在拍賣中可根據(jù)競買人競價情況調(diào)整拍賣增價幅度。
（3）掛牌出讓的程序：
①在掛牌公告規(guī)定的掛牌起始日，出讓人將掛牌宗地的面積、界址、空間范圍、現(xiàn)狀、用途、使用期限、規(guī)劃指標(biāo)要求、開工時間和竣工時間、起始價、增價規(guī)則及增價幅度等，在掛牌公告規(guī)定的土地交易場所掛牌公布。掛牌時間不得少于10個工作日，掛牌時間可根據(jù)競買人競價情況調(diào)整增加幅度。
②符合條件的競買人填寫報價單報價。
③出讓人確認(rèn)該報價后，更新顯示掛牌價格。
④掛牌主持人在掛牌公告規(guī)定的掛牌截止時間確定競得人。⑤掛牌截止應(yīng)當(dāng)由掛牌主持人主持確定。掛牌期限屆滿，掛牌主持人現(xiàn)場宣布報價及其報價者，并詢問競買人是否愿意繼續(xù)競價。有競買人表示愿意繼續(xù)競價的，掛牌出讓轉(zhuǎn)入現(xiàn)場競價，通過現(xiàn)場競價確定競得人。掛牌主持人連續(xù)三次報出掛牌價格，沒有競買人表示愿意繼續(xù)競價的，按照下列規(guī)定確定是否成交：一是在掛牌期限內(nèi)只有一個競買人報價，且報價不低于底價，并符合其他條件的，掛牌成交。二是在掛牌期限內(nèi)有兩個或者兩個以上的競買人報價的，出價者為競得人；報價相同的，先提交報價單者為競得人，但報價低于底價者除外。三是在掛牌期限內(nèi)無應(yīng)價者或者競買人的報價均低于底價或均不符合其他條件的，掛牌不成交。
3.建設(shè)用地使用權(quán)的受讓
（1）成交確認(rèn)書的簽訂。
（2）出讓合同的簽訂。
（3）出讓結(jié)果的公布。出讓人公布出讓結(jié)果，不得向受讓人收取費(fèi)用。
（4）建設(shè)用地使用權(quán)證書的領(lǐng)取。受讓人依照出讓合同的約定付清全部建設(shè)用地使用權(quán)出讓金后，方可依法申請辦理土地登記，領(lǐng)取建設(shè)用地使用權(quán)證書。未按照出讓合同約定繳清全部土地出讓價款的，不得發(fā)放建設(shè)用地使用權(quán)證書，也不得按出讓價款繳納比例分割發(fā)放建設(shè)用地使用權(quán)證書。
（四）協(xié)議出讓方式及程序
1.協(xié)議出讓的組織實(shí)施管理
建設(shè)用地使用權(quán)的協(xié)議出讓由市、縣國土資源管理部門組織實(shí)施。
2.協(xié)議出讓的范圍
①供應(yīng)工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地以外用途的用地，其供地計(jì)劃公布后同一宗地只有一個意向用地者的，可以采取協(xié)議方式。這里的工業(yè)用地包括倉儲用地，但不包括采礦用地。②原劃撥、承租土地使用權(quán)人申請辦理協(xié)議出讓，經(jīng)依法批準(zhǔn)，可以采取協(xié)議方式，但《國有土地劃撥決定書》、《國有土地租賃合同》、法律法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)重新公開出讓的除外。③劃撥建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓申請辦理協(xié)議出讓，經(jīng)依法批準(zhǔn)，可以采取協(xié)議方式，但《國有土地劃撥決定書》、法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)重新公開出讓的除外。④出讓土地使用權(quán)人申請續(xù)期，經(jīng)審查準(zhǔn)予續(xù)期的，可以采用協(xié)議方式。⑤通過出讓協(xié)調(diào)決策機(jī)構(gòu)集體認(rèn)定實(shí)行協(xié)議出讓方式的，可以采取協(xié)議方式。
3.協(xié)議出讓的類型
（1）政府供地環(huán)節(jié)的協(xié)議出讓：①集體農(nóng)用地辦理轉(zhuǎn)讓和土地征收審批后形成的國有建設(shè)用地，依法可以協(xié)議出讓的；②政府收回收購的國有建設(shè)用地，依法可以協(xié)議出讓的。
（2）原劃撥、承租建設(shè)用地使用權(quán)人申請辦理協(xié)議出讓：①原劃撥建設(shè)用地使用權(quán)人申請辦理協(xié)議出讓的；②原承租建設(shè)用地使用權(quán)人申請辦理協(xié)議出讓的。
（3）劃撥建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓申請辦理協(xié)議出讓。
（4）出讓建設(shè)用地使用權(quán)改變用途申請辦理協(xié)議出讓。
（5）出讓建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期申請辦理協(xié)議出讓。
4.協(xié)議出讓的
①協(xié)議出讓不得低于新增建設(shè)用地的土地有償使用費(fèi)、征地（拆遷）補(bǔ)償費(fèi)用以及按照國家規(guī)定應(yīng)當(dāng)繳納的有關(guān)稅費(fèi)之和。②有基準(zhǔn)地價的地區(qū)，協(xié)議出讓不得低于出讓地塊所在級別基準(zhǔn)地價的70%.
5.協(xié)議出讓的程序
受讓人支付全部出讓金后，向土地管理機(jī)關(guān)申請辦理建設(shè)用地使用權(quán)登記，領(lǐng)取建設(shè)用地使用證，取得建設(shè)用地使用權(quán)。
以協(xié)議方式取得建設(shè)用地使用權(quán)的土地使用者，需要將出讓合同約定的土地用途改變?yōu)樯虡I(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用途的，應(yīng)當(dāng)取得出讓人和市、縣人民政府城市規(guī)劃部門的同意，簽訂出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂出讓合同，按變更后的土地用途，以變更時的土地市場價格補(bǔ)交相應(yīng)的出讓金，并依法辦理建設(shè)用地使用權(quán)變更登記手續(xù)。