2010年土地估價實務(wù)基礎(chǔ)輔導(dǎo)講義:土地估價的原則(3)

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三、利用原則
    由于土地具有用途的多樣性,不同的利用方式能為權(quán)利人帶來不同的收益量,且土地權(quán)利人都期望從其所占有的土地上獲取更多的收益,并以能滿足這一目的為確定土地利用方式的依據(jù)。
    所以,土地價格是以該地塊的效用發(fā)揮為前提的。一般情況下,現(xiàn)在城市內(nèi)的土地應(yīng)處于使用狀態(tài),但事實并非如此。許多城市土地的利用并不一定合理,尤其是我國的一些城鎮(zhèn),由于過去長期無償無限期使用制度,這種現(xiàn)象就更為普遍。
    根據(jù)土地價格以其使用為前提的原則進行估價時,就不應(yīng)該受現(xiàn)實的使用狀況所限制,而應(yīng)對何種情況下才能使用作出正確的判斷。例如,市區(qū)的農(nóng)田,其利用方式并非農(nóng)業(yè)而可能是居住用地,對此地塊就不能用農(nóng)田的估價方法來估價。
    判斷土地是否為使用時,應(yīng)考慮的因素是:該地塊的利用方式是什么;目前的利用方式是否為使用;如果不是,轉(zhuǎn)換為使用的可能性如何;使用方式能持續(xù)多久等。其中使用方式持續(xù)性的判定至關(guān)重要,因為這直接影響將來的使用方式及收益量,這里又涉及到預(yù)期收益原則的運用。
    總之,使用應(yīng)當以預(yù)期收益原則和變動原則為基礎(chǔ),就過去、現(xiàn)在以至將來作長遠的考慮后予以確定。