一、物業(yè)管理市場化經(jīng)營的基本概況
自 1981 年我國成立第一家物業(yè)管理公司以來，據(jù)不完全統(tǒng)計，全國物業(yè)管理企業(yè)已逾 2 萬家，從業(yè)人員達(dá) 200 余萬人。到 2000 年底，全國城鎮(zhèn)住宅總量的 30% 實行社會化、市場化管理，其中發(fā)展規(guī)模較大，運作較好的仍集中在一些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的大城市中，如：深圳、上海、廣州、大連、青島等。隨著近幾年城市化進(jìn)程的加速，城市建設(shè)迅猛發(fā)展，在廣大中小城市房地產(chǎn)業(yè)逐年升溫，開發(fā)建設(shè)的規(guī)模不斷擴(kuò)大，物業(yè)管理行業(yè)也在迅猛地發(fā)展，從而加劇了物業(yè)管理的市場化進(jìn)程。
我國物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展趨勢主要體現(xiàn)在市場化、法制化、規(guī)模化和科技化四個方面。市場化就是轉(zhuǎn)變觀念，促進(jìn)房屋修繕管理體制轉(zhuǎn)軌，將房地產(chǎn)售后服務(wù)推向市場，通過市場競爭，培養(yǎng)一大批優(yōu)秀的物業(yè)管理企業(yè)和專業(yè)分包商，滿足社會對物業(yè)管理服務(wù)的需求。
物業(yè)管理市場化經(jīng)營是以市場和客戶需求為導(dǎo)向，運用市場化經(jīng)營機(jī)制和科學(xué)的管理手段，通過化的資源組合，產(chǎn)生高品質(zhì)的服務(wù)性產(chǎn)品。
二、物業(yè)管理市場化經(jīng)營的基本特征
目前我國的物業(yè)管理市場化經(jīng)營呈現(xiàn)以下兩個基本特征：
1 ．物業(yè)管理的主體是企業(yè)，不是政府，在物業(yè)管理活動中，政府只起監(jiān)督和指導(dǎo)作用。
2 ．物業(yè)管理集服務(wù)性、生產(chǎn)性和經(jīng)營性于一體。
在經(jīng)營過程中，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)以提供滿足物業(yè)使用者的高品質(zhì)服務(wù)為宗旨；同時物業(yè)管理是房地產(chǎn)業(yè)在消費領(lǐng)域的延伸，是生產(chǎn)過程的延續(xù)，在這一過程中，為了使物業(yè)達(dá)到使用的目的，需要對物業(yè)進(jìn)行裝修、維護(hù)、改造、綠化等生產(chǎn)性投入。此外，企業(yè)作為物業(yè)管理的主體，采取市場化的經(jīng)營原則，在物業(yè)管理過程中也必然體現(xiàn)出追求利潤化的經(jīng)營本性，而不是向業(yè)主提供傳統(tǒng)的福利性服務(wù)。所以，以上三個方面相互交織，使物業(yè)管理具有了服務(wù)性、生產(chǎn)性和經(jīng)營性一體化的特征。
在我國，物業(yè)管理行業(yè)是生產(chǎn)力發(fā)展和社會進(jìn)步達(dá)到一定水平后所興起的一種朝陽產(chǎn)業(yè)，而物業(yè)管理市場化經(jīng)營模式是緊隨著國內(nèi)物業(yè)管理行業(yè)的產(chǎn)生而產(chǎn)生的， 20 多年來，隨著政策法規(guī)的逐步出臺和落實，社會及業(yè)主對物業(yè)管理的逐漸熟悉和住房消費意識的逐步形成，競爭有序的物業(yè)管理市場在一些城市和地區(qū)也初步形成，目前其市場化經(jīng)營模式已經(jīng)成為物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的主要趨勢，在物業(yè)管理和城市建設(shè)中發(fā)揮著愈來愈重要的作用。但是，由于歷史的和現(xiàn)實的諸多原因，物業(yè)管理市場化的程度還不夠深，步伐還不夠快，還面臨著諸多需要迫切解決的問題。
三、物業(yè)管理市場化經(jīng)營的重要性
1 ．對政府來說，物業(yè)管理市場化經(jīng)營有利于轉(zhuǎn)變政府職能，減輕國家經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。
推行物業(yè)管理市場化經(jīng)營，是以物業(yè)管理企業(yè)取代政府成為物業(yè)管理經(jīng)營的主體，通過企業(yè)開展多種經(jīng)營，實現(xiàn)服務(wù)的有償性，進(jìn)行合理收費，這就為企業(yè)走以業(yè)養(yǎng)業(yè)、自我發(fā)展的道路奠定了堅實的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，這種企業(yè)參與市場的行為無疑可以減少政府主管部門的財政經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，同時使政府在物業(yè)管理中所起的作用從主管職能向監(jiān)管職能過渡，從具體的事務(wù)性管理到政策性監(jiān)管轉(zhuǎn)變。
2 ．對社會來說，在物業(yè)管理市場化過程中，對各種技術(shù)資源的有效利用不但可以使環(huán)境清潔、美麗、舒適，而且可以大大降低因自然災(zāi)難、生態(tài)環(huán)境破壞或暫時失衡對整體環(huán)境造成的影響，從而改善市容市貌和城市環(huán)境，提高城市現(xiàn)代化水平。
3．市場化經(jīng)營的物業(yè)管理更有利于滿足消費者的需求，通過圍繞消費者需求開展的物業(yè)管理服務(wù)，將切實保證消費者的利益，真正做到為他們排憂解難。
4．物業(yè)管理市場化還有利于順應(yīng)國家人事體制改革，分流政府機(jī)關(guān)事業(yè)單位冗余人員，為社會提供就業(yè)機(jī)會。顯而易見，物業(yè)管理關(guān)系到千家萬戶，它今日的覆蓋率還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能適應(yīng)社會現(xiàn)代化和文明程度的需要，物業(yè)管理的市場是非常大的。物業(yè)管理的市場化可以為社會提供大量的就業(yè)機(jī)會，減輕社會就業(yè)壓力。
四、物業(yè)管理市場化經(jīng)營存在的問題
1．觀念意識問題。
在一些地區(qū)，尤其是經(jīng)濟(jì)水平低下，居民收入也不高的地區(qū)，面對收費性物業(yè)管理，很多居民都存在著那種視物業(yè)管理為發(fā)達(dá)地區(qū)、高尚物業(yè)才需要的“奢侈品”的熟悉誤區(qū)，意識不到物業(yè)管理走向社會化是一種必然，從而無法接受它的出現(xiàn)，并以種種理由拖延或拒交應(yīng)交納的物業(yè)管理費用，抵觸物業(yè)管理公司開展正常的管理活動，甚至抵御物業(yè)管理公司入場。
2．行政體制問題。
在目前的行政管理體制下，政府職能與市場職能存在許多交叉的地方。作為代表政府的街道組織，主要職能應(yīng)該是貫徹執(zhí)行國家政策法規(guī)，承擔(dān)對社區(qū)管理的計劃、組織、協(xié)調(diào)、監(jiān)督、指導(dǎo)和服務(wù)的政府職能，對社區(qū)內(nèi)出現(xiàn)的市場經(jīng)濟(jì)活動予以支持，正確發(fā)揮其監(jiān)督作用。但是，目前一些街道組織卻是同時行[FS:PAGE]使著兩種管理性質(zhì)截然不同的職能，既要承擔(dān)行政性的社會管理職責(zé)，又要承擔(dān)本應(yīng)由物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)管理（事務(wù)性）職責(zé)，這就延緩了物業(yè)管理的市場化進(jìn)程。
3．物業(yè)硬件問題。
物業(yè)硬件問題是由物業(yè)的現(xiàn)有實物形態(tài)造成的物業(yè)管理障礙，大都是房地產(chǎn)開發(fā)遺留下的“后遺癥”。近些年來，我國的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，但有相當(dāng)一部分開發(fā)商重建設(shè)、輕管理，追求短期經(jīng)濟(jì)效益，設(shè)計規(guī)劃缺乏長遠(yuǎn)考慮，建筑施工質(zhì)量低下，以至造成了大量遺留問題，例如未預(yù)留足夠車位 ( 停車空間不足是現(xiàn)在最難解決的遺留問題 ) ；大廈內(nèi)部附屬設(shè)備，非凡是電梯質(zhì)量差，經(jīng)常出現(xiàn)故障等。
五、解決物業(yè)管理市場化經(jīng)營問題的對策
1 ．加強(qiáng)市場主體的建設(shè)。
物業(yè)管理市場化經(jīng)營需要特定的市場主體作為市場介質(zhì)和載體，如要有物業(yè)管理公司、家政服務(wù)公司、經(jīng)紀(jì)公司等物業(yè)管理服務(wù)與交易的中介組織，以承擔(dān)具體的物業(yè)管理工作。
2 ．進(jìn)一步豐富物業(yè)管理形式，開辟多種物業(yè)管理途徑和模式。
對開發(fā)商開發(fā)的商品房，要擺脫長期以來建管不分的模式，避免由自組的物業(yè)管理企業(yè)參與到對“母體”的管理中，而完全可以按照市場原則，通過招投標(biāo)的方式面向社會選擇物業(yè)管理企業(yè)，促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)的市場化。
3 ．依托現(xiàn)實進(jìn) 一步完善相關(guān)法律法規(guī)。
物業(yè)管理行業(yè)要以建設(shè)部頒布的 《 物業(yè)管理條例 》 和其他相關(guān)法律、法規(guī)為依托，加強(qiáng)物業(yè)管理行業(yè)的法治化管理，調(diào)整并規(guī)范政府的行政行為，加強(qiáng)政府的監(jiān)督管理職責(zé)，進(jìn)一步規(guī)范開發(fā)商、物業(yè)管理公司和業(yè)主等不同主體的市場行為，為物業(yè)管理市場化做好法律鋪墊并營造出良好的市場環(huán)境氛圍。
4．提高物業(yè)管理企業(yè)素質(zhì)，加快引入競爭機(jī)制。
加快引入競爭機(jī)制。政府要運用行政管理手段和市場規(guī)律，積極扶持和引進(jìn)一批真正有實力、有信譽、水平高、規(guī)范好的物業(yè)管理企業(yè)，創(chuàng)造條件改變自建自管的模式，逐步形成物業(yè)管理市場。
自 1981 年我國成立第一家物業(yè)管理公司以來，據(jù)不完全統(tǒng)計，全國物業(yè)管理企業(yè)已逾 2 萬家，從業(yè)人員達(dá) 200 余萬人。到 2000 年底，全國城鎮(zhèn)住宅總量的 30% 實行社會化、市場化管理，其中發(fā)展規(guī)模較大，運作較好的仍集中在一些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的大城市中，如：深圳、上海、廣州、大連、青島等。隨著近幾年城市化進(jìn)程的加速，城市建設(shè)迅猛發(fā)展，在廣大中小城市房地產(chǎn)業(yè)逐年升溫，開發(fā)建設(shè)的規(guī)模不斷擴(kuò)大，物業(yè)管理行業(yè)也在迅猛地發(fā)展，從而加劇了物業(yè)管理的市場化進(jìn)程。
我國物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展趨勢主要體現(xiàn)在市場化、法制化、規(guī)模化和科技化四個方面。市場化就是轉(zhuǎn)變觀念，促進(jìn)房屋修繕管理體制轉(zhuǎn)軌，將房地產(chǎn)售后服務(wù)推向市場，通過市場競爭，培養(yǎng)一大批優(yōu)秀的物業(yè)管理企業(yè)和專業(yè)分包商，滿足社會對物業(yè)管理服務(wù)的需求。
物業(yè)管理市場化經(jīng)營是以市場和客戶需求為導(dǎo)向，運用市場化經(jīng)營機(jī)制和科學(xué)的管理手段，通過化的資源組合，產(chǎn)生高品質(zhì)的服務(wù)性產(chǎn)品。
二、物業(yè)管理市場化經(jīng)營的基本特征
目前我國的物業(yè)管理市場化經(jīng)營呈現(xiàn)以下兩個基本特征：
1 ．物業(yè)管理的主體是企業(yè)，不是政府，在物業(yè)管理活動中，政府只起監(jiān)督和指導(dǎo)作用。
2 ．物業(yè)管理集服務(wù)性、生產(chǎn)性和經(jīng)營性于一體。
在經(jīng)營過程中，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)以提供滿足物業(yè)使用者的高品質(zhì)服務(wù)為宗旨；同時物業(yè)管理是房地產(chǎn)業(yè)在消費領(lǐng)域的延伸，是生產(chǎn)過程的延續(xù)，在這一過程中，為了使物業(yè)達(dá)到使用的目的，需要對物業(yè)進(jìn)行裝修、維護(hù)、改造、綠化等生產(chǎn)性投入。此外，企業(yè)作為物業(yè)管理的主體，采取市場化的經(jīng)營原則，在物業(yè)管理過程中也必然體現(xiàn)出追求利潤化的經(jīng)營本性，而不是向業(yè)主提供傳統(tǒng)的福利性服務(wù)。所以，以上三個方面相互交織，使物業(yè)管理具有了服務(wù)性、生產(chǎn)性和經(jīng)營性一體化的特征。
在我國，物業(yè)管理行業(yè)是生產(chǎn)力發(fā)展和社會進(jìn)步達(dá)到一定水平后所興起的一種朝陽產(chǎn)業(yè)，而物業(yè)管理市場化經(jīng)營模式是緊隨著國內(nèi)物業(yè)管理行業(yè)的產(chǎn)生而產(chǎn)生的， 20 多年來，隨著政策法規(guī)的逐步出臺和落實，社會及業(yè)主對物業(yè)管理的逐漸熟悉和住房消費意識的逐步形成，競爭有序的物業(yè)管理市場在一些城市和地區(qū)也初步形成，目前其市場化經(jīng)營模式已經(jīng)成為物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的主要趨勢，在物業(yè)管理和城市建設(shè)中發(fā)揮著愈來愈重要的作用。但是，由于歷史的和現(xiàn)實的諸多原因，物業(yè)管理市場化的程度還不夠深，步伐還不夠快，還面臨著諸多需要迫切解決的問題。
三、物業(yè)管理市場化經(jīng)營的重要性
1 ．對政府來說，物業(yè)管理市場化經(jīng)營有利于轉(zhuǎn)變政府職能，減輕國家經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。
推行物業(yè)管理市場化經(jīng)營，是以物業(yè)管理企業(yè)取代政府成為物業(yè)管理經(jīng)營的主體，通過企業(yè)開展多種經(jīng)營，實現(xiàn)服務(wù)的有償性，進(jìn)行合理收費，這就為企業(yè)走以業(yè)養(yǎng)業(yè)、自我發(fā)展的道路奠定了堅實的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，這種企業(yè)參與市場的行為無疑可以減少政府主管部門的財政經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，同時使政府在物業(yè)管理中所起的作用從主管職能向監(jiān)管職能過渡，從具體的事務(wù)性管理到政策性監(jiān)管轉(zhuǎn)變。
2 ．對社會來說，在物業(yè)管理市場化過程中，對各種技術(shù)資源的有效利用不但可以使環(huán)境清潔、美麗、舒適，而且可以大大降低因自然災(zāi)難、生態(tài)環(huán)境破壞或暫時失衡對整體環(huán)境造成的影響，從而改善市容市貌和城市環(huán)境，提高城市現(xiàn)代化水平。
3．市場化經(jīng)營的物業(yè)管理更有利于滿足消費者的需求，通過圍繞消費者需求開展的物業(yè)管理服務(wù)，將切實保證消費者的利益，真正做到為他們排憂解難。
4．物業(yè)管理市場化還有利于順應(yīng)國家人事體制改革，分流政府機(jī)關(guān)事業(yè)單位冗余人員，為社會提供就業(yè)機(jī)會。顯而易見，物業(yè)管理關(guān)系到千家萬戶，它今日的覆蓋率還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能適應(yīng)社會現(xiàn)代化和文明程度的需要，物業(yè)管理的市場是非常大的。物業(yè)管理的市場化可以為社會提供大量的就業(yè)機(jī)會，減輕社會就業(yè)壓力。
四、物業(yè)管理市場化經(jīng)營存在的問題
1．觀念意識問題。
在一些地區(qū)，尤其是經(jīng)濟(jì)水平低下，居民收入也不高的地區(qū)，面對收費性物業(yè)管理，很多居民都存在著那種視物業(yè)管理為發(fā)達(dá)地區(qū)、高尚物業(yè)才需要的“奢侈品”的熟悉誤區(qū)，意識不到物業(yè)管理走向社會化是一種必然，從而無法接受它的出現(xiàn)，并以種種理由拖延或拒交應(yīng)交納的物業(yè)管理費用，抵觸物業(yè)管理公司開展正常的管理活動，甚至抵御物業(yè)管理公司入場。
2．行政體制問題。
在目前的行政管理體制下，政府職能與市場職能存在許多交叉的地方。作為代表政府的街道組織，主要職能應(yīng)該是貫徹執(zhí)行國家政策法規(guī)，承擔(dān)對社區(qū)管理的計劃、組織、協(xié)調(diào)、監(jiān)督、指導(dǎo)和服務(wù)的政府職能，對社區(qū)內(nèi)出現(xiàn)的市場經(jīng)濟(jì)活動予以支持，正確發(fā)揮其監(jiān)督作用。但是，目前一些街道組織卻是同時行[FS:PAGE]使著兩種管理性質(zhì)截然不同的職能，既要承擔(dān)行政性的社會管理職責(zé)，又要承擔(dān)本應(yīng)由物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)管理（事務(wù)性）職責(zé)，這就延緩了物業(yè)管理的市場化進(jìn)程。
3．物業(yè)硬件問題。
物業(yè)硬件問題是由物業(yè)的現(xiàn)有實物形態(tài)造成的物業(yè)管理障礙，大都是房地產(chǎn)開發(fā)遺留下的“后遺癥”。近些年來，我國的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，但有相當(dāng)一部分開發(fā)商重建設(shè)、輕管理，追求短期經(jīng)濟(jì)效益，設(shè)計規(guī)劃缺乏長遠(yuǎn)考慮，建筑施工質(zhì)量低下，以至造成了大量遺留問題，例如未預(yù)留足夠車位 ( 停車空間不足是現(xiàn)在最難解決的遺留問題 ) ；大廈內(nèi)部附屬設(shè)備，非凡是電梯質(zhì)量差，經(jīng)常出現(xiàn)故障等。
五、解決物業(yè)管理市場化經(jīng)營問題的對策
1 ．加強(qiáng)市場主體的建設(shè)。
物業(yè)管理市場化經(jīng)營需要特定的市場主體作為市場介質(zhì)和載體，如要有物業(yè)管理公司、家政服務(wù)公司、經(jīng)紀(jì)公司等物業(yè)管理服務(wù)與交易的中介組織，以承擔(dān)具體的物業(yè)管理工作。
2 ．進(jìn)一步豐富物業(yè)管理形式，開辟多種物業(yè)管理途徑和模式。
對開發(fā)商開發(fā)的商品房，要擺脫長期以來建管不分的模式，避免由自組的物業(yè)管理企業(yè)參與到對“母體”的管理中，而完全可以按照市場原則，通過招投標(biāo)的方式面向社會選擇物業(yè)管理企業(yè)，促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)的市場化。
3 ．依托現(xiàn)實進(jìn) 一步完善相關(guān)法律法規(guī)。
物業(yè)管理行業(yè)要以建設(shè)部頒布的 《 物業(yè)管理條例 》 和其他相關(guān)法律、法規(guī)為依托，加強(qiáng)物業(yè)管理行業(yè)的法治化管理，調(diào)整并規(guī)范政府的行政行為，加強(qiáng)政府的監(jiān)督管理職責(zé)，進(jìn)一步規(guī)范開發(fā)商、物業(yè)管理公司和業(yè)主等不同主體的市場行為，為物業(yè)管理市場化做好法律鋪墊并營造出良好的市場環(huán)境氛圍。
4．提高物業(yè)管理企業(yè)素質(zhì)，加快引入競爭機(jī)制。
加快引入競爭機(jī)制。政府要運用行政管理手段和市場規(guī)律，積極扶持和引進(jìn)一批真正有實力、有信譽、水平高、規(guī)范好的物業(yè)管理企業(yè)，創(chuàng)造條件改變自建自管的模式，逐步形成物業(yè)管理市場。