四、關(guān)于工業(yè)廠房的拆遷評(píng)估
工業(yè)廠房作抵押評(píng)估時(shí)，往往采用重置成本法，其中基本重置價(jià)、城市建設(shè)配套費(fèi)、投資管理費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)，建設(shè)工程后三通費(fèi)用，稅金采用當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)管理部門發(fā)布的指標(biāo)，這樣做通常不夠精確。例如工業(yè)廠房建設(shè)規(guī)模不大，后三通費(fèi)細(xì)化為道路、場(chǎng)地、綠化、上下水道等，這樣做會(huì)更精確一點(diǎn)。
工業(yè)廠房評(píng)估工作中還會(huì)遇到一個(gè)廠區(qū)里，有些單位建筑物作了報(bào)建而且取得了房產(chǎn)證，有些未作報(bào)建，例如，門衛(wèi)、食堂、配電房、泵房等，那么評(píng)估方法是否應(yīng)該一樣呢？這時(shí)應(yīng)查規(guī)劃許可容積率，如果這些建筑面積加起來超過容積率，就應(yīng)該道路，場(chǎng)地一樣計(jì)算費(fèi)用，而且應(yīng)當(dāng)考慮投資管理費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)，對(duì)于城市建設(shè)配套費(fèi)，利潤(rùn)不作考慮。
房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)有政策性強(qiáng)、影響大、涉及面廣、時(shí)間緊迫等特性。房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)與其他估價(jià)目的下的估價(jià)有一定的區(qū)別，不同于真正意義上的房地產(chǎn)公開市場(chǎng)價(jià)值的估價(jià)，如果不從實(shí)際出發(fā)，生搬硬套新《條例》規(guī)定，逐戶進(jìn)行拆遷補(bǔ)償估價(jià)，不僅給估價(jià)工作增加難度和業(yè)務(wù)量，估價(jià)效率低，還會(huì)造成拆遷標(biāo)準(zhǔn)的混亂現(xiàn)象，因此房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)該認(rèn)真領(lǐng)會(huì)新《條例》精神，把握拆遷補(bǔ)償估價(jià)的特性，拆遷法律法規(guī)以及地方政策，嚴(yán)守職業(yè)道德，及時(shí)了解掌握本地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)行情、特點(diǎn)，要有大局意識(shí)，全面平衡，使估價(jià)結(jié)果盡可能接近實(shí)際。