第六節(jié) 固定資產及投資性房地產
一、固定資產
(一)固定資產概述
1.固定資產的概念和特征
固定資產是指同時具有以下特征的有形資產：(1)為生產商品、提供勞務、出租或經營管理而持有的;(2)使用壽命超過一個會計年度。
2.固定資產的分類(了解)
3.固定資產核算的科目設置
為了核算固定資產，企業(yè)一般需要設置“固定資產”、“累計折舊”、“在建工程”、“工程物資”、“固定資產清理”等科目，核算固定資產取得、計提折舊、處置等情況。
(二)取得固定資產
1.外購固定資產
企業(yè)外購的固定資產，應按實際支付的購買價款、相關稅費、使固定資產達到預定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的可歸屬于該項資產的運輸費、裝卸費、安裝費和專業(yè)人員服務費等，作為固定資產的取得成本。一般納稅企業(yè)購入機器設備等固定資產的增值稅應作為進項稅額抵扣，不計入固定資產成本。具體賬務處理如下：
企業(yè)購入需要安裝的固定資產，先通過“在建工程”科目核算，待安裝完畢達到預定可使用狀態(tài)時，再由“在建工程”科目轉入“固定資產”科目。
企業(yè)購入固定資產時，按實際支付的購買價款、運輸費、裝卸費和其他相關稅費等，借記“在建工程”科目、“應交稅費——應交增值稅(進項稅額)”，貸記“銀行存款”等科目;支付安裝費用等時，借記“在建工程”科目，貸記“銀行存款”等科目;安裝完畢達到預定可使用狀態(tài)時，按其實際成本，借記“固定資產”科目，貸記“在建工程”科目。
注意：企業(yè)購入固定資產時支付的增值稅是否作為進項稅額抵扣應遵從稅法相關規(guī)定，如購入的小轎車支付的增值稅就不能作為進項稅額抵扣。
企業(yè)基于產品價格等因素的考慮，可能以一筆款項購入多項沒有單獨標價的固定資產。如果這些資產均符合固定資產的定義，并滿足固定資產的確認條件，則應將各項資產單獨確認為固定資產，并按各項固定資產公允價值的比例對總成本進行分配，分別確定各項固定資產的成本。
【例題85·判斷題】企業(yè)以一筆款項購入多項沒有單獨標價的固定資產時，應按各項固定資產公允價值的比例對總成本進行分配，分別確定各項固定資產的成本。( )(2009年)
【答案】√
2.建造固定資產
企業(yè)自行建造固定資產，應按建造該項資產達到預定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出，作為固定資產的成本。
自建固定資產應先通過“在建工程”科目核算，工程達到預定可使用狀態(tài)時，再從“在建工程”科目轉入“固定資產”科目。企業(yè)自建固定資產，主要有自營和出包兩種方式，由于采用的建設方式不同，其會計處理也不同。
(1)自營工程
自營工程是指企業(yè)自行組織工程材料采購、自行組織施工人員施工的建筑工程和安裝工程。購入工程物資時，借記“工程物資”科目，貸記“銀行存款”等科目。領用工程物資時，借記“在建工程”科目，貸記“工程物資”科目。在建工程領用本企業(yè)原材料時，借記“在建工程”科目，貸記“原材料”等科目。在建工程領用本企業(yè)生產的商品時，借記“在建工程”科目，貸記“庫存商品”等科目。自營工程發(fā)生的其他費用(如分配工程人員工資等)，借記“在建工程”科目，貸記“銀行存款”、“應付職工薪酬”等科目。自營工程達到預定可使用狀態(tài)時，按其成本，借記“固定資產”科目，貸記“在建工程”科目。
【例題88·單選題】某增值稅一般納稅企業(yè)自建倉庫一幢，購入工程物資200萬元，增值稅稅額為34萬元，已全部用于建造倉庫;耗用庫存材料50萬元，應負擔的增值稅稅額為8.5萬元;支付建筑工人工資36萬元。該倉庫建造完成并達到預定可使用狀態(tài)，其入賬價值為( )萬元。(2011年)
A.250
B.292.5
C.286
D.328.5
【答案】D
【解析】入賬價值=200+34+50+8.5+36=328.5(萬元)。
(2)出包工程
出包工程是指企業(yè)通過招標等方式將工程項目發(fā)包給建造承包商，由建造承包商組織施工的建筑工程和安裝工程。企業(yè)采用出包方式進行的固定資產工程，其工程的具體支出主要由建造承包商核算，在這種方式下，“在建工程”科目主要是企業(yè)與建造承包商辦理工程價款的結算科目，企業(yè)支付給建造承包商的工程價款作為工程成本，通過“在建工程”科目核算。企業(yè)按合理估計的發(fā)包工程進度和合同規(guī)定向建造承包商結算的進度款，借記“在建工程”科目，貸記“銀行存款”等科目;工程完成時按合同規(guī)定補付的工程款，借記“在建工程”科目，貸記“銀行存款”等科目;工程達到預定可使用狀態(tài)時，按其成本，借記“固定資產”科目，貸記“在建工程”科目。
(三)固定資產的折舊
1.固定資產折舊概述
(1)折舊的概念
折舊是指在固定資產使用壽命內，按照確定的方法對應計折舊額進行系統分攤。應計折舊額是指應當計提折舊的固定資產的原價扣除其預計凈殘值后的金額。已計提減值準備的固定資產，還應當扣除已計提的固定資產減值準備累計金額。
(2)影響固定資產折舊的因素
影響折舊的因素主要有以下幾個方面：
①固定資產原價，是指固定資產的成本。
②預計凈殘值，是指假定固定資產預計使用壽命已滿并處于使用壽命終了時的預期狀態(tài)，企業(yè)目前從該項資產處置中獲得的扣除預計處置費用后的金額。
③固定資產減值準備，是指固定資產已計提的固定資產減值準備累計金額。
④固定資產的使用壽命，是指企業(yè)使用固定資產的預計期間，或者該固定資產所能生產產品或提供勞務的數量。
(3)計提折舊的范圍
除以下情況外，企業(yè)應當對所有固定資產計提折舊：
第一，已提足折舊仍繼續(xù)使用的固定資產;
第二，單獨計價入賬的土地。
在確定計提折舊的范圍時，還應注意以下幾點：
①固定資產應當按月計提折舊，當月增加的固定資產，當月不計提折舊，從下月起計提折舊;當月減少的固定資產，當月仍計提折舊，從下月起停止計提折舊。
②固定資產提足折舊后，不論能否繼續(xù)使用，均不再計提折舊;提前報廢的固定資產，也不再補提折舊。所謂提足折舊，是指已經提足該項固定資產的應計折舊額。
③已達到預定可使用狀態(tài)但尚未辦理竣工決算的固定資產，應當按照估計價值確定其成本，并計提折舊;待辦理竣工決算后，再按實際成本調整原來的暫估價值，但不需要調整原已計提的折舊額。
企業(yè)至少應當于每年年度終了，對固定資產的使用壽命、預計凈殘值和折舊方法進行復核。使用壽命預計數與原先估計數有差異的，應當調整固定資產使用壽命。預計凈殘值預計數與原先估計數有差異的，應當調整預計凈殘值。與固定資產有關的經濟利益預期實現方式有重大改變的，應當改變固定資產折舊方法。
固定資產使用壽命、預計凈殘值和折舊方法的改變應當作為會計估計變更。
【例題90·多選題】下列各項中，應計提固定資產折舊的有( )。(2011年)
A.經營租入的設備
B.融資租入的辦公樓
C.已投入使用但未辦理竣工決算的廠房
D.已達到預定可使用狀態(tài)但未投產的生產線
【答案】BCD
【解析】以經營租賃方式租入的設備不計提折舊，因為該設備企業(yè)不擁有所有權，選項A不應計提折舊。
【例題91·多選題】下列各項中，企業(yè)需暫估入賬的有( )。(2011年)
A.月末已驗收入庫但發(fā)票賬單未到的原材料
B.已發(fā)出商品但貨款很可能無法收回的商品銷售
C.已達到預定可使用狀態(tài)但尚未辦理竣工決算的辦公樓
D.董事會已通過但股東大會尚未批準的擬分配現金股利
【答案】AC
【解析】選項A應暫估入賬;選項B應將庫存商品轉入發(fā)出商品;選項C應先暫估入賬;選項D無需進行賬務處理。
【例題92·多選題】下列關于固定資產計提折舊的表述，正確的有( )。(2009年)
A.提前報廢的固定資產不再補提折舊
B.固定資產折舊方法一經確定不得改變
C.已提足折舊但仍繼續(xù)使用的固定資產不再計提折舊
D.自行建造的固定資產應自辦理竣工決算時開始計提折舊
【答案】AC
【解析】選項B固定資產的折舊方法一經確定不得隨意變更，當與固定資產有關的經濟利益預期實現方式有重大變更的，應當改變固定資產折舊方法;選項D自行建造的固定資產，已經達到預定可使用狀態(tài)但尚未辦理竣工決算的，應當按照估計價值確定其成本，并計提折舊。
【例題93·多選題】下列各項固定資產，應當計提折舊的有( )。(2007年)
A.閑置的固定資產 B.單獨計價入賬的土地
C.經營租出的固定資產 D.已提足折舊仍繼續(xù)使用的固定資產
【答案】AC
【解析】單獨計價入賬的土地和已提足折舊仍繼續(xù)使用的固定資產不能計提折舊。
【例題94·判斷題】對于已達到預定可使用狀態(tài)但尚未辦理竣工決算的固定資產，待辦理竣工決算后，若實際成本與原暫估價值存在差異的，應調整已計提的折舊。 ( )(2007年)
【答案】×
【解析】不應調整已計提的折舊。
2.固定資產的折舊方法
企業(yè)應當根據與固定資產有關的經濟利益的預期實現方式，合理選擇固定資產折舊方法。可選用的折舊方法包括年限平均法、工作量法、雙倍余額遞減法和年數總和法等。
(1)年限平均法(直線法)
年折舊額
=(原價-預計凈殘值)÷預計使用年限
=原價×(1-預計凈殘值/原價)÷預計使用年限
=原價×年折舊率
注：預計凈殘值率=預計凈殘值/原價×100%
3)雙倍余額遞減法
年折舊率=2/預計使用年限×100%(不考慮殘值率的直線法折舊率的兩倍)
折舊額=期初固定資產賬面凈值×折舊率
在固定資產折舊年限到期的前兩年內，將固定資產的賬面凈值扣除預計凈殘值后的凈值平均攤銷。
(
【例題96·單選題】2009年12月31日，甲公司購入一臺設備并投入使用，其成本為25萬元，預計使用年限5年，預計凈殘值1萬元，采用雙倍余額遞減法計提折舊。假定不考慮其他因素，2010年度該設備應計提的折舊為( )萬元。(2011年)
A.4.8 B.8
C.9.6 D.10
【答案】D
【解析】2010年度該設備應計提的折舊=25×2/5=10(萬元)。
【例題97·單選題】某企業(yè)于20×6年12月31日購入一項固定資產，其原價為200萬元，預計使用年限為5年，預計凈殘值為0.8萬元，采用雙倍余額遞減法計提折舊。20×7年度該項固定資產應計提的年折舊額為( )萬元。(2007年)
A.39.84 B.66.4
C.79.68 D.80
【答案】D
【解析】應計提的年折舊額=200×2/5=80(萬元)。
3.固定資產折舊的核算
固定資產應當按月計提折舊，計提的折舊應當記入“累計折舊”科目，并根據用途計入相關資產的成本或者當期損益。企業(yè)自行建造固定資產過程中使用的固定資產，其計提的折舊應計入在建工程成本;基本生產車間所使用的固定資產，其計提的折舊應計入制造費用;管理部門所使用的固定資產，其計提的折舊應計入管理費用;銷售部門所使用的固定資產，其計提的折舊應計入銷售費用;經營租出的固定資產，其應提的折舊額應計入其他業(yè)務成本。企業(yè)計提固定資產折舊時，借記“制造費用”、“銷售費用”、“管理費用”等科目，貸記“累計折舊”科目。
【例題101·多選題】企業(yè)計提固定資產折舊時，下列會計分錄正確的有( )。(2010年)
A.計提行政管理部門固定資產折舊：借記“管理費用”科目，貸記“累計折舊”科目
B.計提生產車間固定資產折舊：借記“制造費用”科目，貸記“累計折舊”科目
C.計提專設銷售機構固定資產折舊：借記“銷售費用”科目，貸記“累計折舊”科目
D.計提自建工程使用的固定資產折舊：借記“在建工程”科目，貸記“累計折舊”科目
【答案】ABCD
【解析】行政管理部門固定資產折舊記入“管理費用”科目;生產車間固定資產折舊記入“制造費用”科目;專設銷售機構固定資產折舊記入“銷售費用”科目;自建工程使用的固定資產折舊記入“在建工程”科目。
(四)固定資產的后續(xù)支出
固定資產的更新改造等后續(xù)支出，滿足固定資產確認條件的，應當計入固定資產成本，如有被替換的部分，應同時將被替換部分的賬面價值從該固定資產原賬面價值中扣除;不滿足固定資產確認條件的固定資產修理費用等，應當在發(fā)生時計入當期損益。
在對固定資產發(fā)生可資本化的后續(xù)支出后，企業(yè)應將固定資產的原價、已計提的累計折舊和減值準備轉銷，將固定資產的賬面價值計入在建工程。固定資產發(fā)生的可資本化的后續(xù)支出，通過“在建工程”科目核算。在固定資產發(fā)生的后續(xù)支出完工并達到預定可使用狀態(tài)時，從“在建工程”科目轉入“固定資產”科目。
企業(yè)生產車間(部門)和行政管理部門等發(fā)生的固定資產修理費用等后續(xù)支出，借記“管理費用”等科目，貸記“銀行存款”等科目;企業(yè)發(fā)生的與專設銷售機構相關的固定資產修理費用等后續(xù)支出，借記“銷售費用”科目，貸記“銀行存款”科目。
(五)固定資產的處置
固定資產處置包括固定資產的出售、報廢、毀損、對外投資、非貨幣性資產交換、債務重組等。處置固定資產應通過“固定資產清理”科目核算。
企業(yè)出售、報廢或者毀損等固定資產通過“固定資產清理”核算，清理的凈損益計入當期營業(yè)外收支。
【例題104·多選題】下列各項中，影響固定資產清理凈損益的有( )。(2010年)
A.清理固定資產發(fā)生的稅費
B.清理固定資產的變價收入
C.清理固定資產的賬面價值
D.清理固定資產耗用的材料成本
【答案】ABCD
【解析】固定資產清理首先要將賬面價值轉入固定資產清理科目的借方，清理過程中發(fā)生的各項稅費、支出記入固定資產清理科目的借方，變價收入記入固定資產清理科目的貸方，將固定資產清理科目的金額合計起來得到的就是固定資產清理的凈損益。
(六)固定資產清查
企業(yè)應定期或者至少于每年年末對固定資產進行清查盤點，以保證固定資產核算的真實性，充分挖掘企業(yè)現有固定資產的潛力。在固定資產清查過程中，如果發(fā)現盤盈、盤虧的固定資產，應填制固定資產盤盈盤虧報告表。清查固定資產的損溢，應及時查明原因，并按照規(guī)定程序報批處理。
1.固定資產盤盈
企業(yè)在財產清查中盤盈的固定資產，作為前期差錯處理。企業(yè)在財產清查中盤盈的固定資產，在按管理權限報經批準處理前應先通過“以前年度損益調整”科目核算。盤盈的固定資產，應按以下規(guī)定確定其入賬價值：如果同類或類似固定資產存在活躍市場的，按同類或類似固定資產的市場價格，減去按該項資產的新舊程度估計的價值損耗后的余額，作為入賬價值;如果同類或類似固定資產不存在活躍市場的，按該項固定資產的預計未來現金流量的現值，作為入賬價值。
企業(yè)應按上述規(guī)定確定的入賬價值，借記“固定資產”科目，貸記“以前年度損益調整”科目。
2.固定資產盤虧
企業(yè)在財產清查中盤虧的固定資產，按盤虧固定資產的賬面價值，借記“待處理財產損溢”科目，按已計提的累計折舊，借記“累計折舊”科目，按已計提的減值準備，借記“固定資產減值準備”科目，按固定資產的原價，貸記“固定資產”科目。按管理權限報經批準后處理時，按可收回的保險賠償或過失人賠償，借記“其他應收款”科目，按應計入營業(yè)外支出的金額，借記“營業(yè)外支出—盤虧損失”科目，貸記“待處理財產損溢”科目。
(七)固定資產減值
1.固定資產減值金額的確定
固定資產在資產負債表日存在可能發(fā)生減值的跡象時，其可收回金額低于賬面價值的，企業(yè)應當將該固定資產的賬面價值減記至可收回金額，減記的金額確認為減值損失，計入當期損益，同時計提相應的資產減值準備。
2.固定資產減值會計處理
企業(yè)計提固定資產減值準備，應當設置“固定資產減值準備”科目核算。企業(yè)按應減記的金額，借記“資產減值損失——計提的固定資產減值準備”科目，貸記“固定資產減值準備”科目。
【例題106·單選題】某企業(yè)2007年12月31日購入一臺設備，入賬價值為200萬元，預計使用壽命為10年，預計凈殘值為20萬元，采用年限平均法計提折舊。2008年12月31日該設備存在減值跡象，經測試預計可收回金額為120萬元。2008年12月31日該設備賬面價值應為( )萬元。(2009年)
A.120 B.160 C.180 D.182
【答案】A
【解析】計提減值準備前固定資產的賬面價值=200-(200-20)÷10=182(萬元)，大于可收回金額120萬元，因此該設備賬面價值為120萬元。
二、投資性房地產
(一)投資性房地產概述
投資性房地產，是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產。投資性房地產主要包括：已出租的土地使用權、持有并準備增值后轉讓的土地使用權和已出租的建筑物。
某項房地產，部分用于賺取租金或資本增值、部分用于生產商品、提供勞務或經營管理，能夠單獨計量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，應當確認為投資性房地產;不能夠單獨計量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，不確認為投資性房地產。
【提示】不屬于投資性房地產的項目還包括：(1)準備出租但沒有出租的土地使用權;(2)以經營租賃方式租入后再轉租的建筑物;(3)按照國家有關規(guī)定認定的閑置土地。
下列各項不屬于投資性房地產：(1)自用房地產;(2)作為存貨的房地產。
【例題108·單選題】下列各項中，屬于投資性房地產的有( )。(2011年)
A.房地產企業(yè)持有的待售商品房
B.以經營租賃方式出租的商品房
C.以經營租賃方式出租的土地使用權
D.以經營租賃方式租入后再轉租的建筑物
【答案】BC
【解析】房地產企業(yè)持有的待售商品房應作為企業(yè)的存貨，選項A錯誤;以經營租賃方式租入后再轉租的建筑物，因為承租人對該項資產沒有所有權，所以不屬于投資性房地產，選項D錯誤。
(二)投資性房地產的取得
1.外購的投資性房地產
外購投資性房地產的成本，包括購買價款、相關稅費和可直接歸屬于該資產的其他支出。
借：投資性房地產
貸：銀行存款
2.自行建造的投資性房地產
自行建造投資性房地產的成本，由建造該項房地產達到預定可使用狀態(tài)前發(fā)生的必要支出構成。包括土地開發(fā)費、建筑成本、安裝成本、應予資本化的借款費用、支付的其他費用和分攤的間接費用等。
(三)投資性房地產的后續(xù)計量
企業(yè)通常應當采用成本模式對投資性房地產進行后續(xù)計量，也可以采用公允價值模式對投資性房地產進行后續(xù)計量。但是，同一企業(yè)只能采用一種模式對所有投資性房地產進行后續(xù)計量，不得同時采用兩種計量模式。
1.采用成本模式進行后續(xù)計量的投資性房地產
科目設置：(1)投資性房地產
(2)投資性房地產累計折舊(攤銷)
(3)投資性房地產減值準備
(1)計提折舊或攤銷
借：其他業(yè)務成本
貸：投資性房地產累計折舊(攤銷)
(2)取得租金收入
借：銀行存款
貸：其他業(yè)務收入
(3)計提減值準備
借：資產減值損失
貸：投資性房地產減值準備
【提示】投資性房地產減值準備一經計提，在持有期間不得轉回。
【提示】注意投資性房地產中的房產折舊參照固定資產準則;地產攤銷參照無形資產準則。
2.采用公允價值模式進行后續(xù)計量的投資性房地產
科目設置：(1)投資性房地產——成本
——公允價值變動
(2)公允價值變動損益
企業(yè)采用公允價值模式進行后續(xù)計量的，不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷，應當以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益(公允價值變動損益)。投資性房地產取得的租金收入，確認為其他業(yè)務收入。
資產負債表日，投資性房地產的公允價值高于其賬面余額的差額，借記“投資性房地產(公允價值變動)”科目，貸記“公允價值變動損益”科目;公允價值低于其賬面余額的差額做相反的會計分錄。
【例題113·單選題】投資性房地產采用公允價值模式進行后續(xù)計量的，應按資產負債表日該資產的公允價值調整其賬面價值。( )(2011年)
【答案】√
3.投資性房地產后續(xù)計量模式的變更
為保證會計信息的可比性，企業(yè)對投資性房地產的計量模式一經確定，不得隨意變更。存在確鑿的證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續(xù)可靠取得、且能夠滿足采用公允價值模式條件的情況下，才允許企業(yè)對投資性房地產從成本模式計量變更為公允價值模式計量。成本模式轉為公允價值模式的，應當作為會計政策變更處理，將計量模式變更時公允價值與賬面價值的差額，調整期初留存收益。已采用公允價值模式計量的投資性房地產，不得從公允價值模式轉為成本模式。
(四)投資性房地產的處置
當投資性房地產被處置，或者永久退出使用且預計不能從其處置中取得經濟利益時，應當終止確認該項投資性房地產。
企業(yè)出售、轉讓、報廢投資性房地產或者發(fā)生投資性房地產毀損時，應當將處置收入扣除其賬面價值和相關稅費后的金額計入當期損益(將實際收到的處置收入計入其他業(yè)務收入，所處置投資性房地產的賬面價值計入其他業(yè)務成本)。
1.采用成本模式計量
借：銀行存款
貸：其他業(yè)務收入
借：其他業(yè)務成本
投資性房地產累計折舊(攤銷)
投資性房地產減值準備
貸：投資性房地產
2.采用公允價值模式計量
借：銀行存款
貸：其他業(yè)務收入
借：其他業(yè)務成本
貸：投資性房地產——成本
——公允價值變動
借：資本公積——其他資本公積
貸：其他業(yè)務成本
借：公允價值變動損益
貸：其他業(yè)務成本
一、固定資產
(一)固定資產概述
1.固定資產的概念和特征
固定資產是指同時具有以下特征的有形資產：(1)為生產商品、提供勞務、出租或經營管理而持有的;(2)使用壽命超過一個會計年度。
2.固定資產的分類(了解)
3.固定資產核算的科目設置
為了核算固定資產，企業(yè)一般需要設置“固定資產”、“累計折舊”、“在建工程”、“工程物資”、“固定資產清理”等科目，核算固定資產取得、計提折舊、處置等情況。
(二)取得固定資產
1.外購固定資產
企業(yè)外購的固定資產，應按實際支付的購買價款、相關稅費、使固定資產達到預定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的可歸屬于該項資產的運輸費、裝卸費、安裝費和專業(yè)人員服務費等，作為固定資產的取得成本。一般納稅企業(yè)購入機器設備等固定資產的增值稅應作為進項稅額抵扣，不計入固定資產成本。具體賬務處理如下：
企業(yè)購入需要安裝的固定資產，先通過“在建工程”科目核算，待安裝完畢達到預定可使用狀態(tài)時，再由“在建工程”科目轉入“固定資產”科目。
企業(yè)購入固定資產時，按實際支付的購買價款、運輸費、裝卸費和其他相關稅費等，借記“在建工程”科目、“應交稅費——應交增值稅(進項稅額)”，貸記“銀行存款”等科目;支付安裝費用等時，借記“在建工程”科目，貸記“銀行存款”等科目;安裝完畢達到預定可使用狀態(tài)時，按其實際成本，借記“固定資產”科目，貸記“在建工程”科目。
注意：企業(yè)購入固定資產時支付的增值稅是否作為進項稅額抵扣應遵從稅法相關規(guī)定，如購入的小轎車支付的增值稅就不能作為進項稅額抵扣。
企業(yè)基于產品價格等因素的考慮，可能以一筆款項購入多項沒有單獨標價的固定資產。如果這些資產均符合固定資產的定義，并滿足固定資產的確認條件，則應將各項資產單獨確認為固定資產，并按各項固定資產公允價值的比例對總成本進行分配，分別確定各項固定資產的成本。
【例題85·判斷題】企業(yè)以一筆款項購入多項沒有單獨標價的固定資產時，應按各項固定資產公允價值的比例對總成本進行分配，分別確定各項固定資產的成本。( )(2009年)
【答案】√
2.建造固定資產
企業(yè)自行建造固定資產，應按建造該項資產達到預定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出，作為固定資產的成本。
自建固定資產應先通過“在建工程”科目核算，工程達到預定可使用狀態(tài)時，再從“在建工程”科目轉入“固定資產”科目。企業(yè)自建固定資產，主要有自營和出包兩種方式，由于采用的建設方式不同，其會計處理也不同。
(1)自營工程
自營工程是指企業(yè)自行組織工程材料采購、自行組織施工人員施工的建筑工程和安裝工程。購入工程物資時，借記“工程物資”科目，貸記“銀行存款”等科目。領用工程物資時，借記“在建工程”科目，貸記“工程物資”科目。在建工程領用本企業(yè)原材料時，借記“在建工程”科目，貸記“原材料”等科目。在建工程領用本企業(yè)生產的商品時，借記“在建工程”科目，貸記“庫存商品”等科目。自營工程發(fā)生的其他費用(如分配工程人員工資等)，借記“在建工程”科目，貸記“銀行存款”、“應付職工薪酬”等科目。自營工程達到預定可使用狀態(tài)時，按其成本，借記“固定資產”科目，貸記“在建工程”科目。
【例題88·單選題】某增值稅一般納稅企業(yè)自建倉庫一幢，購入工程物資200萬元，增值稅稅額為34萬元，已全部用于建造倉庫;耗用庫存材料50萬元，應負擔的增值稅稅額為8.5萬元;支付建筑工人工資36萬元。該倉庫建造完成并達到預定可使用狀態(tài)，其入賬價值為( )萬元。(2011年)
A.250
B.292.5
C.286
D.328.5
【答案】D
【解析】入賬價值=200+34+50+8.5+36=328.5(萬元)。
(2)出包工程
出包工程是指企業(yè)通過招標等方式將工程項目發(fā)包給建造承包商，由建造承包商組織施工的建筑工程和安裝工程。企業(yè)采用出包方式進行的固定資產工程，其工程的具體支出主要由建造承包商核算，在這種方式下，“在建工程”科目主要是企業(yè)與建造承包商辦理工程價款的結算科目，企業(yè)支付給建造承包商的工程價款作為工程成本，通過“在建工程”科目核算。企業(yè)按合理估計的發(fā)包工程進度和合同規(guī)定向建造承包商結算的進度款，借記“在建工程”科目，貸記“銀行存款”等科目;工程完成時按合同規(guī)定補付的工程款，借記“在建工程”科目，貸記“銀行存款”等科目;工程達到預定可使用狀態(tài)時，按其成本，借記“固定資產”科目，貸記“在建工程”科目。
(三)固定資產的折舊
1.固定資產折舊概述
(1)折舊的概念
折舊是指在固定資產使用壽命內，按照確定的方法對應計折舊額進行系統分攤。應計折舊額是指應當計提折舊的固定資產的原價扣除其預計凈殘值后的金額。已計提減值準備的固定資產，還應當扣除已計提的固定資產減值準備累計金額。
(2)影響固定資產折舊的因素
影響折舊的因素主要有以下幾個方面：
①固定資產原價，是指固定資產的成本。
②預計凈殘值，是指假定固定資產預計使用壽命已滿并處于使用壽命終了時的預期狀態(tài)，企業(yè)目前從該項資產處置中獲得的扣除預計處置費用后的金額。
③固定資產減值準備，是指固定資產已計提的固定資產減值準備累計金額。
④固定資產的使用壽命，是指企業(yè)使用固定資產的預計期間，或者該固定資產所能生產產品或提供勞務的數量。
(3)計提折舊的范圍
除以下情況外，企業(yè)應當對所有固定資產計提折舊：
第一，已提足折舊仍繼續(xù)使用的固定資產;
第二，單獨計價入賬的土地。
在確定計提折舊的范圍時，還應注意以下幾點：
①固定資產應當按月計提折舊，當月增加的固定資產，當月不計提折舊，從下月起計提折舊;當月減少的固定資產，當月仍計提折舊，從下月起停止計提折舊。
②固定資產提足折舊后，不論能否繼續(xù)使用，均不再計提折舊;提前報廢的固定資產，也不再補提折舊。所謂提足折舊，是指已經提足該項固定資產的應計折舊額。
③已達到預定可使用狀態(tài)但尚未辦理竣工決算的固定資產，應當按照估計價值確定其成本，并計提折舊;待辦理竣工決算后，再按實際成本調整原來的暫估價值，但不需要調整原已計提的折舊額。
企業(yè)至少應當于每年年度終了，對固定資產的使用壽命、預計凈殘值和折舊方法進行復核。使用壽命預計數與原先估計數有差異的，應當調整固定資產使用壽命。預計凈殘值預計數與原先估計數有差異的，應當調整預計凈殘值。與固定資產有關的經濟利益預期實現方式有重大改變的，應當改變固定資產折舊方法。
固定資產使用壽命、預計凈殘值和折舊方法的改變應當作為會計估計變更。
【例題90·多選題】下列各項中，應計提固定資產折舊的有( )。(2011年)
A.經營租入的設備
B.融資租入的辦公樓
C.已投入使用但未辦理竣工決算的廠房
D.已達到預定可使用狀態(tài)但未投產的生產線
【答案】BCD
【解析】以經營租賃方式租入的設備不計提折舊，因為該設備企業(yè)不擁有所有權，選項A不應計提折舊。
【例題91·多選題】下列各項中，企業(yè)需暫估入賬的有( )。(2011年)
A.月末已驗收入庫但發(fā)票賬單未到的原材料
B.已發(fā)出商品但貨款很可能無法收回的商品銷售
C.已達到預定可使用狀態(tài)但尚未辦理竣工決算的辦公樓
D.董事會已通過但股東大會尚未批準的擬分配現金股利
【答案】AC
【解析】選項A應暫估入賬;選項B應將庫存商品轉入發(fā)出商品;選項C應先暫估入賬;選項D無需進行賬務處理。
【例題92·多選題】下列關于固定資產計提折舊的表述，正確的有( )。(2009年)
A.提前報廢的固定資產不再補提折舊
B.固定資產折舊方法一經確定不得改變
C.已提足折舊但仍繼續(xù)使用的固定資產不再計提折舊
D.自行建造的固定資產應自辦理竣工決算時開始計提折舊
【答案】AC
【解析】選項B固定資產的折舊方法一經確定不得隨意變更，當與固定資產有關的經濟利益預期實現方式有重大變更的，應當改變固定資產折舊方法;選項D自行建造的固定資產，已經達到預定可使用狀態(tài)但尚未辦理竣工決算的，應當按照估計價值確定其成本，并計提折舊。
【例題93·多選題】下列各項固定資產，應當計提折舊的有( )。(2007年)
A.閑置的固定資產 B.單獨計價入賬的土地
C.經營租出的固定資產 D.已提足折舊仍繼續(xù)使用的固定資產
【答案】AC
【解析】單獨計價入賬的土地和已提足折舊仍繼續(xù)使用的固定資產不能計提折舊。
【例題94·判斷題】對于已達到預定可使用狀態(tài)但尚未辦理竣工決算的固定資產，待辦理竣工決算后，若實際成本與原暫估價值存在差異的，應調整已計提的折舊。 ( )(2007年)
【答案】×
【解析】不應調整已計提的折舊。
2.固定資產的折舊方法
企業(yè)應當根據與固定資產有關的經濟利益的預期實現方式，合理選擇固定資產折舊方法。可選用的折舊方法包括年限平均法、工作量法、雙倍余額遞減法和年數總和法等。
(1)年限平均法(直線法)
年折舊額
=(原價-預計凈殘值)÷預計使用年限
=原價×(1-預計凈殘值/原價)÷預計使用年限
=原價×年折舊率
注：預計凈殘值率=預計凈殘值/原價×100%
3)雙倍余額遞減法
年折舊率=2/預計使用年限×100%(不考慮殘值率的直線法折舊率的兩倍)
折舊額=期初固定資產賬面凈值×折舊率
在固定資產折舊年限到期的前兩年內，將固定資產的賬面凈值扣除預計凈殘值后的凈值平均攤銷。
(
【例題96·單選題】2009年12月31日，甲公司購入一臺設備并投入使用，其成本為25萬元，預計使用年限5年，預計凈殘值1萬元，采用雙倍余額遞減法計提折舊。假定不考慮其他因素，2010年度該設備應計提的折舊為( )萬元。(2011年)
A.4.8 B.8
C.9.6 D.10
【答案】D
【解析】2010年度該設備應計提的折舊=25×2/5=10(萬元)。
【例題97·單選題】某企業(yè)于20×6年12月31日購入一項固定資產，其原價為200萬元，預計使用年限為5年，預計凈殘值為0.8萬元，采用雙倍余額遞減法計提折舊。20×7年度該項固定資產應計提的年折舊額為( )萬元。(2007年)
A.39.84 B.66.4
C.79.68 D.80
【答案】D
【解析】應計提的年折舊額=200×2/5=80(萬元)。
3.固定資產折舊的核算
固定資產應當按月計提折舊，計提的折舊應當記入“累計折舊”科目，并根據用途計入相關資產的成本或者當期損益。企業(yè)自行建造固定資產過程中使用的固定資產，其計提的折舊應計入在建工程成本;基本生產車間所使用的固定資產，其計提的折舊應計入制造費用;管理部門所使用的固定資產，其計提的折舊應計入管理費用;銷售部門所使用的固定資產，其計提的折舊應計入銷售費用;經營租出的固定資產，其應提的折舊額應計入其他業(yè)務成本。企業(yè)計提固定資產折舊時，借記“制造費用”、“銷售費用”、“管理費用”等科目，貸記“累計折舊”科目。
【例題101·多選題】企業(yè)計提固定資產折舊時，下列會計分錄正確的有( )。(2010年)
A.計提行政管理部門固定資產折舊：借記“管理費用”科目，貸記“累計折舊”科目
B.計提生產車間固定資產折舊：借記“制造費用”科目，貸記“累計折舊”科目
C.計提專設銷售機構固定資產折舊：借記“銷售費用”科目，貸記“累計折舊”科目
D.計提自建工程使用的固定資產折舊：借記“在建工程”科目，貸記“累計折舊”科目
【答案】ABCD
【解析】行政管理部門固定資產折舊記入“管理費用”科目;生產車間固定資產折舊記入“制造費用”科目;專設銷售機構固定資產折舊記入“銷售費用”科目;自建工程使用的固定資產折舊記入“在建工程”科目。
(四)固定資產的后續(xù)支出
固定資產的更新改造等后續(xù)支出，滿足固定資產確認條件的，應當計入固定資產成本，如有被替換的部分，應同時將被替換部分的賬面價值從該固定資產原賬面價值中扣除;不滿足固定資產確認條件的固定資產修理費用等，應當在發(fā)生時計入當期損益。
在對固定資產發(fā)生可資本化的后續(xù)支出后，企業(yè)應將固定資產的原價、已計提的累計折舊和減值準備轉銷，將固定資產的賬面價值計入在建工程。固定資產發(fā)生的可資本化的后續(xù)支出，通過“在建工程”科目核算。在固定資產發(fā)生的后續(xù)支出完工并達到預定可使用狀態(tài)時，從“在建工程”科目轉入“固定資產”科目。
企業(yè)生產車間(部門)和行政管理部門等發(fā)生的固定資產修理費用等后續(xù)支出，借記“管理費用”等科目，貸記“銀行存款”等科目;企業(yè)發(fā)生的與專設銷售機構相關的固定資產修理費用等后續(xù)支出，借記“銷售費用”科目，貸記“銀行存款”科目。
(五)固定資產的處置
固定資產處置包括固定資產的出售、報廢、毀損、對外投資、非貨幣性資產交換、債務重組等。處置固定資產應通過“固定資產清理”科目核算。
企業(yè)出售、報廢或者毀損等固定資產通過“固定資產清理”核算，清理的凈損益計入當期營業(yè)外收支。
【例題104·多選題】下列各項中，影響固定資產清理凈損益的有( )。(2010年)
A.清理固定資產發(fā)生的稅費
B.清理固定資產的變價收入
C.清理固定資產的賬面價值
D.清理固定資產耗用的材料成本
【答案】ABCD
【解析】固定資產清理首先要將賬面價值轉入固定資產清理科目的借方，清理過程中發(fā)生的各項稅費、支出記入固定資產清理科目的借方，變價收入記入固定資產清理科目的貸方，將固定資產清理科目的金額合計起來得到的就是固定資產清理的凈損益。
(六)固定資產清查
企業(yè)應定期或者至少于每年年末對固定資產進行清查盤點，以保證固定資產核算的真實性，充分挖掘企業(yè)現有固定資產的潛力。在固定資產清查過程中，如果發(fā)現盤盈、盤虧的固定資產，應填制固定資產盤盈盤虧報告表。清查固定資產的損溢，應及時查明原因，并按照規(guī)定程序報批處理。
1.固定資產盤盈
企業(yè)在財產清查中盤盈的固定資產，作為前期差錯處理。企業(yè)在財產清查中盤盈的固定資產，在按管理權限報經批準處理前應先通過“以前年度損益調整”科目核算。盤盈的固定資產，應按以下規(guī)定確定其入賬價值：如果同類或類似固定資產存在活躍市場的，按同類或類似固定資產的市場價格，減去按該項資產的新舊程度估計的價值損耗后的余額，作為入賬價值;如果同類或類似固定資產不存在活躍市場的，按該項固定資產的預計未來現金流量的現值，作為入賬價值。
企業(yè)應按上述規(guī)定確定的入賬價值，借記“固定資產”科目，貸記“以前年度損益調整”科目。
2.固定資產盤虧
企業(yè)在財產清查中盤虧的固定資產，按盤虧固定資產的賬面價值，借記“待處理財產損溢”科目，按已計提的累計折舊，借記“累計折舊”科目，按已計提的減值準備，借記“固定資產減值準備”科目，按固定資產的原價，貸記“固定資產”科目。按管理權限報經批準后處理時，按可收回的保險賠償或過失人賠償，借記“其他應收款”科目，按應計入營業(yè)外支出的金額，借記“營業(yè)外支出—盤虧損失”科目，貸記“待處理財產損溢”科目。
(七)固定資產減值
1.固定資產減值金額的確定
固定資產在資產負債表日存在可能發(fā)生減值的跡象時，其可收回金額低于賬面價值的，企業(yè)應當將該固定資產的賬面價值減記至可收回金額，減記的金額確認為減值損失，計入當期損益，同時計提相應的資產減值準備。
2.固定資產減值會計處理
企業(yè)計提固定資產減值準備，應當設置“固定資產減值準備”科目核算。企業(yè)按應減記的金額，借記“資產減值損失——計提的固定資產減值準備”科目，貸記“固定資產減值準備”科目。
【例題106·單選題】某企業(yè)2007年12月31日購入一臺設備，入賬價值為200萬元，預計使用壽命為10年，預計凈殘值為20萬元，采用年限平均法計提折舊。2008年12月31日該設備存在減值跡象，經測試預計可收回金額為120萬元。2008年12月31日該設備賬面價值應為( )萬元。(2009年)
A.120 B.160 C.180 D.182
【答案】A
【解析】計提減值準備前固定資產的賬面價值=200-(200-20)÷10=182(萬元)，大于可收回金額120萬元，因此該設備賬面價值為120萬元。
二、投資性房地產
(一)投資性房地產概述
投資性房地產，是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產。投資性房地產主要包括：已出租的土地使用權、持有并準備增值后轉讓的土地使用權和已出租的建筑物。
某項房地產，部分用于賺取租金或資本增值、部分用于生產商品、提供勞務或經營管理，能夠單獨計量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，應當確認為投資性房地產;不能夠單獨計量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，不確認為投資性房地產。
【提示】不屬于投資性房地產的項目還包括：(1)準備出租但沒有出租的土地使用權;(2)以經營租賃方式租入后再轉租的建筑物;(3)按照國家有關規(guī)定認定的閑置土地。
下列各項不屬于投資性房地產：(1)自用房地產;(2)作為存貨的房地產。
【例題108·單選題】下列各項中，屬于投資性房地產的有( )。(2011年)
A.房地產企業(yè)持有的待售商品房
B.以經營租賃方式出租的商品房
C.以經營租賃方式出租的土地使用權
D.以經營租賃方式租入后再轉租的建筑物
【答案】BC
【解析】房地產企業(yè)持有的待售商品房應作為企業(yè)的存貨，選項A錯誤;以經營租賃方式租入后再轉租的建筑物，因為承租人對該項資產沒有所有權，所以不屬于投資性房地產，選項D錯誤。
(二)投資性房地產的取得
1.外購的投資性房地產
外購投資性房地產的成本，包括購買價款、相關稅費和可直接歸屬于該資產的其他支出。
借：投資性房地產
貸：銀行存款
2.自行建造的投資性房地產
自行建造投資性房地產的成本，由建造該項房地產達到預定可使用狀態(tài)前發(fā)生的必要支出構成。包括土地開發(fā)費、建筑成本、安裝成本、應予資本化的借款費用、支付的其他費用和分攤的間接費用等。
(三)投資性房地產的后續(xù)計量
企業(yè)通常應當采用成本模式對投資性房地產進行后續(xù)計量，也可以采用公允價值模式對投資性房地產進行后續(xù)計量。但是，同一企業(yè)只能采用一種模式對所有投資性房地產進行后續(xù)計量，不得同時采用兩種計量模式。
1.采用成本模式進行后續(xù)計量的投資性房地產
科目設置：(1)投資性房地產
(2)投資性房地產累計折舊(攤銷)
(3)投資性房地產減值準備
(1)計提折舊或攤銷
借：其他業(yè)務成本
貸：投資性房地產累計折舊(攤銷)
(2)取得租金收入
借：銀行存款
貸：其他業(yè)務收入
(3)計提減值準備
借：資產減值損失
貸：投資性房地產減值準備
【提示】投資性房地產減值準備一經計提，在持有期間不得轉回。
【提示】注意投資性房地產中的房產折舊參照固定資產準則;地產攤銷參照無形資產準則。
2.采用公允價值模式進行后續(xù)計量的投資性房地產
科目設置：(1)投資性房地產——成本
——公允價值變動
(2)公允價值變動損益
企業(yè)采用公允價值模式進行后續(xù)計量的，不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷，應當以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益(公允價值變動損益)。投資性房地產取得的租金收入，確認為其他業(yè)務收入。
資產負債表日，投資性房地產的公允價值高于其賬面余額的差額，借記“投資性房地產(公允價值變動)”科目，貸記“公允價值變動損益”科目;公允價值低于其賬面余額的差額做相反的會計分錄。
【例題113·單選題】投資性房地產采用公允價值模式進行后續(xù)計量的，應按資產負債表日該資產的公允價值調整其賬面價值。( )(2011年)
【答案】√
3.投資性房地產后續(xù)計量模式的變更
為保證會計信息的可比性，企業(yè)對投資性房地產的計量模式一經確定，不得隨意變更。存在確鑿的證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續(xù)可靠取得、且能夠滿足采用公允價值模式條件的情況下，才允許企業(yè)對投資性房地產從成本模式計量變更為公允價值模式計量。成本模式轉為公允價值模式的，應當作為會計政策變更處理，將計量模式變更時公允價值與賬面價值的差額，調整期初留存收益。已采用公允價值模式計量的投資性房地產，不得從公允價值模式轉為成本模式。
(四)投資性房地產的處置
當投資性房地產被處置，或者永久退出使用且預計不能從其處置中取得經濟利益時，應當終止確認該項投資性房地產。
企業(yè)出售、轉讓、報廢投資性房地產或者發(fā)生投資性房地產毀損時，應當將處置收入扣除其賬面價值和相關稅費后的金額計入當期損益(將實際收到的處置收入計入其他業(yè)務收入，所處置投資性房地產的賬面價值計入其他業(yè)務成本)。
1.采用成本模式計量
借：銀行存款
貸：其他業(yè)務收入
借：其他業(yè)務成本
投資性房地產累計折舊(攤銷)
投資性房地產減值準備
貸：投資性房地產
2.采用公允價值模式計量
借：銀行存款
貸：其他業(yè)務收入
借：其他業(yè)務成本
貸：投資性房地產——成本
——公允價值變動
借：資本公積——其他資本公積
貸：其他業(yè)務成本
借：公允價值變動損益
貸：其他業(yè)務成本