☆☆☆考點40：
對某種房地產供給量是由許多因素共同決定的，其中主要有：
1.該種房地產的價格水平。
2.該種房地產的開發(fā)成本。
3.該種房地產的開發(fā)技術水平。
4.開發(fā)商對未來的預期。
它們對房地產供給量的影響分別如下：
1.該種房地產的價格水平。一般來說，某種房地產的價格越高，開發(fā)該種房地產就越有利可圖，開發(fā)商愿意開發(fā)的數量就會越多；相反，開發(fā)商愿意開發(fā)的數量就會越少。
2.該種房地產的開發(fā)成本。在某種房地產自身的價格保持不變的情況下，開發(fā)成本上升會減少開發(fā)利潤，從而會使該種房地產的供給減少；相反，會使該種房地產的供給增加。
3.該種房地產的開發(fā)技術水平。在一般情況下，開發(fā)技術水平的提高可以降低開發(fā)成本，增加開發(fā)利潤，開發(fā)商就會開發(fā)更多數量的房地產。
4.開發(fā)商對未來的預期。如果開發(fā)商對未來的預期看好，如開發(fā)商預期該種房地產的價格會上漲，則在制定投資開發(fā)計劃時會增加開發(fā)量，從而會使未來的供給增加，同時會把現在開發(fā)的房地產留著不賣，待價而沽，從而會減少該種房地產的現期供給；如果開發(fā)商對未來的預期是悲觀的，其結果會相反。
☆考點41：
現金流量是指一個項目在某一特定時期內收入或支出的資金數額。從房地產投資項目經濟評價的角度來看，現金流量是指由于房地產投資項目實施而引起的資金收支的改變量。
現金流量分為現金流入量、現金流出量和凈現金流量。
現金流入通常表示為正現金流量，現金流出通常表示為負現金流量。凈現金流量是指某一時點上的正現金流量與負現金流量的代數和，即：
凈現金流量=現金流入量-現金流出量
☆考點42：
房地產的需求曲線表示房地產的需求量與其價格之間的關系。
橫軸表示需求數量，縱軸表示價格。由于價格下降導致需求增加，因此需求曲線向右下方傾斜。如果考慮影響需求量的其他因素，則需求量不再是沿著需求曲線上下移動，而是整個需求曲線發(fā)生位移。
在影響房地產需求的其他因素不變的前提下，如果消費者的收入水平提高，整個需求曲線將由D0向右位移到D1；如果消費者的收入水平下降，整個需求曲線將由D0向左位移到D2.
☆考點43：
是指房地產開發(fā)商和擁有者（賣者）在特定時間、以特定價格所愿意且能夠出售的該種房地產的數量。
▲形成供給有兩個條件：一是開發(fā)商或擁有者愿意供給，二是開發(fā)商或擁有者有能力供給。
☆☆☆考點44：
為直觀地反映現金流量與時間的關系，便于分析和計算，通常將現金流入、現金流出及其量值的大小、發(fā)生的時點用圖形描繪出來，該圖即是現金流量圖。
現金流量圖的習慣表示方法是：
1.用一水平線表示時間，將該水平線劃分為長短相同的間隔，每一間隔代表一個時間單位，即計息周期，它可以是年、半年、季、月等，通常為年；
2.劃分了時間間隔后的水平線，表示一個從0開始到n結束的時間序列，在該線的左端，以0表示時間序列的起點，同時它也是第一個計息周期的起始點，依次向右延伸，從1到n 分別代表各計息周期的終點。前一個計息周期的終點同時也是后一個計息周期的起點。
3.用帶箭頭的垂直線段代表現金流量，箭頭向上表示現金流入，箭頭向下表示現金流出，以垂直線的長短來表示現金流量的絕對值大小，即現金流量越大，垂直線越長。
房地產狀況調整
（1）房地產狀況調整的含義
進行房地產狀況調整，是將可比實例在其房地產狀況下的價格，調整為在估價對象房地產狀況下的價格。
（2）房地產狀況調整的內容
a 區(qū)位狀況調整的內容區(qū)位狀況是對房地產價格有影響的房地產區(qū)位因素的狀況。
區(qū)位狀況比較、調整的內容主要包括：繁華程度、交通便捷程度、環(huán)境景觀、公共服務設施完備程度、臨路狀況、朝向、樓層等影響房地產價格的因素。
b 權益狀況調整的內容權益狀況是對房地產價格有影響的房地產權益因素的狀況。
權益狀況比較、調整的內容主要包括：土地使用年限，城市規(guī)劃限制條件（如容積率）等影響房地產價格的因素。在實際估價中，遇到最多的是土地使用年限調整。
c 實物狀況調整的內容實物狀況是對房地產價格有影響的房地產實物因素的狀況。進行實物狀況調整，是將可比實例房地產在其實物狀況下的價格，調整為在估價對象房地產實物狀況下的價格。
實物狀況比較、調整的內容很多，對于土地來說，主要包括：面積大小、形狀、基礎設施完備程度（屬于可比實例、估價對象之內的部分）、土地平整程度、地勢、地質水文狀況等影響房地產價格的因素；對于建筑物來說，主要包括：新舊程度、建筑規(guī)模、建筑結構、設備、裝修、平面格局、工程質量等影響房地產價格的因素。
（3）房地產狀況調整的思路和方法
房地產狀況調整的思路是：首先列出對估價對象這類房地產的價格有影響的房地產狀況各方面的因素，包括區(qū)位方面的、權益方面的和實物方面的；其次判定估價對象房地產和可比實例房地產在這些因素方面的狀況；然后將可比實例房地產與估價對象房地產在這些因素方面的狀況進行逐項比較，找出它們之間的差異所造成的價格差異程度；最后根據價格差異程度對可比實例價格進行調整。總的來說，如果可比實例房地產優(yōu)于估價對象房地產，則應對可比實例價格做減價調整；反之，則應做增價調整。
具體進行房地產狀況調整的方法，有直接比較調整和間接比較調整兩種。
（1）直接比較調整一般是采用評分的辦法，以估價對象房地產狀況為基準（通常定為100分），將可比實例房地產狀況與它逐項進行比較、打分。如果可比實例房地產狀況比估價對象房地產狀況差，則打的分數就低于100；相反，打的分數就高于100.然后將所得的分數轉化為調整價格的比率。采用直接比較進行房地產狀況調整的表達式為：
可比實例在其房地產狀況下的價格 x 100/（）=在估價對象房地產狀況下的價格上式括號內應填寫的數字，為可比實例房地產狀況相對于估價對象房地產狀況的得分。
（2）間接比較調整與直接比較調整相似，所不同的是設想一個標準房地產狀況，然后以此標準房地產狀況為基準（通常定為100分），將估價對象及可比實例的房地產狀況均與它逐項進行比較、打分。如果估價對象、可比實例的房地產狀況比標準房地產狀況差，則打的分數就低于100；相反，打的分數就高于100采用間接比較進行房地產狀況調整的表達式為：
可比實例在其房地產狀況下的價格 x 100/（）x （）/100=在估價對象房地產狀況下的價格上式位于分母的括號內應填寫的數字為可比實例房地產狀況相對于標準房地產狀況的得分，位于分子的括號內應填寫的數字為估價對象房地產狀況相對于標準房地產狀況的得分。
（4）房地產狀況調整應注意的問題
（1）可比實例的房地產狀況，無論是區(qū)位狀況、權益狀況還是實物狀況，都應是成交價格所對應或反映的房地產狀況，而不是在估價時點或其他時候的狀況。因為在估價時點或其他時候，可比實例房地產狀況可能發(fā)生了變化，從而其成交價格就不能反映了。除了期房交易的成交價格之外，可比實例的房地產狀況一般是可比實例房地產在其成交日期時的狀況。
（2）由于不同使用性質的房地產，影響其價格的區(qū)位和實物因素不同，即使某些因素相同，但其對價格的影響程度也不一定相同。因此，在進行區(qū)位狀況和實物狀況的比較、調整時，具體比較、調整的內容及權重應有所不同。例如，居住房地產講求寧靜、安全、舒適；商業(yè)房地產著重繁華程度、交通條件；工業(yè)房地產強調對外交通運輸；農業(yè)房地產重視土壤、排水和灌溉條件等。
對某種房地產供給量是由許多因素共同決定的，其中主要有：
1.該種房地產的價格水平。
2.該種房地產的開發(fā)成本。
3.該種房地產的開發(fā)技術水平。
4.開發(fā)商對未來的預期。
它們對房地產供給量的影響分別如下：
1.該種房地產的價格水平。一般來說，某種房地產的價格越高，開發(fā)該種房地產就越有利可圖，開發(fā)商愿意開發(fā)的數量就會越多；相反，開發(fā)商愿意開發(fā)的數量就會越少。
2.該種房地產的開發(fā)成本。在某種房地產自身的價格保持不變的情況下，開發(fā)成本上升會減少開發(fā)利潤，從而會使該種房地產的供給減少；相反，會使該種房地產的供給增加。
3.該種房地產的開發(fā)技術水平。在一般情況下，開發(fā)技術水平的提高可以降低開發(fā)成本，增加開發(fā)利潤，開發(fā)商就會開發(fā)更多數量的房地產。
4.開發(fā)商對未來的預期。如果開發(fā)商對未來的預期看好，如開發(fā)商預期該種房地產的價格會上漲，則在制定投資開發(fā)計劃時會增加開發(fā)量，從而會使未來的供給增加，同時會把現在開發(fā)的房地產留著不賣，待價而沽，從而會減少該種房地產的現期供給；如果開發(fā)商對未來的預期是悲觀的，其結果會相反。
☆考點41：
現金流量是指一個項目在某一特定時期內收入或支出的資金數額。從房地產投資項目經濟評價的角度來看，現金流量是指由于房地產投資項目實施而引起的資金收支的改變量。
現金流量分為現金流入量、現金流出量和凈現金流量。
現金流入通常表示為正現金流量，現金流出通常表示為負現金流量。凈現金流量是指某一時點上的正現金流量與負現金流量的代數和，即：
凈現金流量=現金流入量-現金流出量
☆考點42：
房地產的需求曲線表示房地產的需求量與其價格之間的關系。
橫軸表示需求數量，縱軸表示價格。由于價格下降導致需求增加，因此需求曲線向右下方傾斜。如果考慮影響需求量的其他因素，則需求量不再是沿著需求曲線上下移動，而是整個需求曲線發(fā)生位移。
在影響房地產需求的其他因素不變的前提下，如果消費者的收入水平提高，整個需求曲線將由D0向右位移到D1；如果消費者的收入水平下降，整個需求曲線將由D0向左位移到D2.
☆考點43：
是指房地產開發(fā)商和擁有者（賣者）在特定時間、以特定價格所愿意且能夠出售的該種房地產的數量。
▲形成供給有兩個條件：一是開發(fā)商或擁有者愿意供給，二是開發(fā)商或擁有者有能力供給。
☆☆☆考點44：
為直觀地反映現金流量與時間的關系，便于分析和計算，通常將現金流入、現金流出及其量值的大小、發(fā)生的時點用圖形描繪出來，該圖即是現金流量圖。
現金流量圖的習慣表示方法是：
1.用一水平線表示時間，將該水平線劃分為長短相同的間隔，每一間隔代表一個時間單位，即計息周期，它可以是年、半年、季、月等，通常為年；
2.劃分了時間間隔后的水平線，表示一個從0開始到n結束的時間序列，在該線的左端，以0表示時間序列的起點，同時它也是第一個計息周期的起始點，依次向右延伸，從1到n 分別代表各計息周期的終點。前一個計息周期的終點同時也是后一個計息周期的起點。
3.用帶箭頭的垂直線段代表現金流量，箭頭向上表示現金流入，箭頭向下表示現金流出，以垂直線的長短來表示現金流量的絕對值大小，即現金流量越大，垂直線越長。
房地產狀況調整
（1）房地產狀況調整的含義
進行房地產狀況調整，是將可比實例在其房地產狀況下的價格，調整為在估價對象房地產狀況下的價格。
（2）房地產狀況調整的內容
a 區(qū)位狀況調整的內容區(qū)位狀況是對房地產價格有影響的房地產區(qū)位因素的狀況。
區(qū)位狀況比較、調整的內容主要包括：繁華程度、交通便捷程度、環(huán)境景觀、公共服務設施完備程度、臨路狀況、朝向、樓層等影響房地產價格的因素。
b 權益狀況調整的內容權益狀況是對房地產價格有影響的房地產權益因素的狀況。
權益狀況比較、調整的內容主要包括：土地使用年限，城市規(guī)劃限制條件（如容積率）等影響房地產價格的因素。在實際估價中，遇到最多的是土地使用年限調整。
c 實物狀況調整的內容實物狀況是對房地產價格有影響的房地產實物因素的狀況。進行實物狀況調整，是將可比實例房地產在其實物狀況下的價格，調整為在估價對象房地產實物狀況下的價格。
實物狀況比較、調整的內容很多，對于土地來說，主要包括：面積大小、形狀、基礎設施完備程度（屬于可比實例、估價對象之內的部分）、土地平整程度、地勢、地質水文狀況等影響房地產價格的因素；對于建筑物來說，主要包括：新舊程度、建筑規(guī)模、建筑結構、設備、裝修、平面格局、工程質量等影響房地產價格的因素。
（3）房地產狀況調整的思路和方法
房地產狀況調整的思路是：首先列出對估價對象這類房地產的價格有影響的房地產狀況各方面的因素，包括區(qū)位方面的、權益方面的和實物方面的；其次判定估價對象房地產和可比實例房地產在這些因素方面的狀況；然后將可比實例房地產與估價對象房地產在這些因素方面的狀況進行逐項比較，找出它們之間的差異所造成的價格差異程度；最后根據價格差異程度對可比實例價格進行調整。總的來說，如果可比實例房地產優(yōu)于估價對象房地產，則應對可比實例價格做減價調整；反之，則應做增價調整。
具體進行房地產狀況調整的方法，有直接比較調整和間接比較調整兩種。
（1）直接比較調整一般是采用評分的辦法，以估價對象房地產狀況為基準（通常定為100分），將可比實例房地產狀況與它逐項進行比較、打分。如果可比實例房地產狀況比估價對象房地產狀況差，則打的分數就低于100；相反，打的分數就高于100.然后將所得的分數轉化為調整價格的比率。采用直接比較進行房地產狀況調整的表達式為：
可比實例在其房地產狀況下的價格 x 100/（）=在估價對象房地產狀況下的價格上式括號內應填寫的數字，為可比實例房地產狀況相對于估價對象房地產狀況的得分。
（2）間接比較調整與直接比較調整相似，所不同的是設想一個標準房地產狀況，然后以此標準房地產狀況為基準（通常定為100分），將估價對象及可比實例的房地產狀況均與它逐項進行比較、打分。如果估價對象、可比實例的房地產狀況比標準房地產狀況差，則打的分數就低于100；相反，打的分數就高于100采用間接比較進行房地產狀況調整的表達式為：
可比實例在其房地產狀況下的價格 x 100/（）x （）/100=在估價對象房地產狀況下的價格上式位于分母的括號內應填寫的數字為可比實例房地產狀況相對于標準房地產狀況的得分，位于分子的括號內應填寫的數字為估價對象房地產狀況相對于標準房地產狀況的得分。
（4）房地產狀況調整應注意的問題
（1）可比實例的房地產狀況，無論是區(qū)位狀況、權益狀況還是實物狀況，都應是成交價格所對應或反映的房地產狀況，而不是在估價時點或其他時候的狀況。因為在估價時點或其他時候，可比實例房地產狀況可能發(fā)生了變化，從而其成交價格就不能反映了。除了期房交易的成交價格之外，可比實例的房地產狀況一般是可比實例房地產在其成交日期時的狀況。
（2）由于不同使用性質的房地產，影響其價格的區(qū)位和實物因素不同，即使某些因素相同，但其對價格的影響程度也不一定相同。因此，在進行區(qū)位狀況和實物狀況的比較、調整時，具體比較、調整的內容及權重應有所不同。例如，居住房地產講求寧靜、安全、舒適；商業(yè)房地產著重繁華程度、交通條件；工業(yè)房地產強調對外交通運輸；農業(yè)房地產重視土壤、排水和灌溉條件等。