一、選址與規(guī)劃
零售商業(yè)物業(yè)在選址和規(guī)劃時(shí)主要應(yīng)考慮市場(chǎng)容量、進(jìn)出交通、地點(diǎn)顯著、零售商業(yè)物業(yè)規(guī)模、內(nèi)部設(shè)施等因素。
（一）市場(chǎng)容量
購(gòu)物中心在選址時(shí)，應(yīng)當(dāng)選擇有足夠市場(chǎng)潛力的地方。它所在地區(qū)應(yīng)有大量的人口，且購(gòu)買(mǎi)力旺盛。從發(fā)達(dá)國(guó)家購(gòu)物中心布局的發(fā)展歷史來(lái)看，一般都經(jīng)歷了以下幾個(gè)階段：在城市建設(shè)初期，主要在市中心集中建設(shè)；隨著城市建設(shè)的發(fā)展，市區(qū)面積的擴(kuò)大，開(kāi)始建設(shè)區(qū)域性的購(gòu)物中心；接下來(lái)由于城市化所帶來(lái)的交通不暢、地價(jià)昂貴等問(wèn)題，設(shè)在郊外交通要道的購(gòu)物中心紛紛興建；最后，城市人口向郊區(qū)衛(wèi)星城鎮(zhèn)分流，出現(xiàn)了所謂的“城市空心化”現(xiàn)象，新的社區(qū)性的商業(yè)中心建設(shè)后來(lái)居上。
在Shopping Mall選址的問(wèn)題上，美國(guó)和香港、新加坡的模式有所區(qū)別。在美國(guó)，二戰(zhàn)之后聯(lián)邦政府修建了連接各州的繁密的公路系統(tǒng)，它大大降低了由城市前往近郊和遠(yuǎn)郊的交通成本，加上汽車(chē)在家庭中的普及和居民的郊區(qū)化進(jìn)程，所以Shopping Mall一般建設(shè)在郊區(qū)公路的旁邊，且規(guī)模較大。香港和新加坡的私車(chē)擁有量遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于美國(guó)，但它們都擁有發(fā)達(dá)的地鐵和公交系統(tǒng)，因此香港和新加坡的Shopping Mall大部分集中在臨近地鐵站的城市中心商業(yè)區(qū)，規(guī)模比美國(guó)的稍小。我國(guó)城市中Shopping Mall的選址究竟應(yīng)當(dāng)采取哪種形式，需要依據(jù)具體情況而定。
（二）進(jìn)出交通
交通便利和停車(chē)方便也是影響購(gòu)物中心成功經(jīng)營(yíng)的重要因素。一般購(gòu)物中心都會(huì)選在主要道路交叉口或路邊，特別是公交車(chē)站附近，這樣可以保證大量的客流。同時(shí)，購(gòu)物中心還應(yīng)有足夠面積的停車(chē)場(chǎng)，便于開(kāi)車(chē)前來(lái)購(gòu)物的消費(fèi)者停車(chē)。如果停車(chē)場(chǎng)不夠大，就會(huì)打消開(kāi)車(chē)購(gòu)物顧客的積極性，而且商場(chǎng)周?chē)鷷?huì)變得過(guò)分擁堵。購(gòu)物中心的設(shè)計(jì)還應(yīng)便于消費(fèi)者進(jìn)出，例如正門(mén)要很顯著、要有多個(gè)出入口、中心內(nèi)的道路標(biāo)識(shí)要明顯突出等。
（三）地點(diǎn)顯著
地點(diǎn)顯著是指購(gòu)物中心所處的位置、建筑風(fēng)格以及特有標(biāo)識(shí)應(yīng)當(dāng)很容易獲得路人的關(guān)注，并將他們吸引到中心里來(lái)。因此建筑設(shè)計(jì)和外立面裝修應(yīng)新穎別致，標(biāo)志物和廣告牌應(yīng)引人注目。有關(guān)調(diào)查研究發(fā)現(xiàn)，零售店店主在選擇入住的零售商業(yè)物業(yè)時(shí)，首要考慮的因素就是交通的便利性和零售商業(yè)物業(yè)的顯著性。
（四）規(guī)模大小
零售商業(yè)物業(yè)規(guī)模也是影響其吸引力的重要因素。研究表明，零售商業(yè)物業(yè)規(guī)模越大，其內(nèi)部各個(gè)零售店之間相互促進(jìn)的能力就越強(qiáng)。
（五）內(nèi)部設(shè)施因素
零售商業(yè)物業(yè)應(yīng)擁有高質(zhì)量的內(nèi)部設(shè)施，室內(nèi)環(huán)境應(yīng)十分舒適，以延長(zhǎng)消費(fèi)者在其中的逗留時(shí)間。例如先進(jìn)的空調(diào)系統(tǒng)、充足的照明和寬闊的道路等。二、經(jīng)營(yíng)與運(yùn)作
零售商業(yè)物業(yè)運(yùn)作的相關(guān)理論主要集中在三個(gè)領(lǐng)域：中心地理論、同類(lèi)零售商聚集理論和需求外部效應(yīng)理論。
（一）中心地理論（Central Place Theory）
中心地理論最早由美國(guó)學(xué)者Christaller在20世紀(jì)30年代提出。該理論最初主要分析消費(fèi)者的單一目的購(gòu)物行為，發(fā)現(xiàn)如果消費(fèi)者只購(gòu)買(mǎi)一件商品，那么他們通常會(huì)到離家最近的商店去購(gòu)物。這個(gè)結(jié)論比較符合購(gòu)買(mǎi)日用商品和標(biāo)準(zhǔn)化商品的情況。這些商品的質(zhì)量通常不會(huì)有很大差別，因此不必到其他的更遠(yuǎn)的商店去購(gòu)買(mǎi)，否則較高的交通成本和時(shí)間成本會(huì)抵消低價(jià)格所帶來(lái)的收益。
然而消費(fèi)者在購(gòu)物活動(dòng)中也是要追求效用化的，因此通常在一次購(gòu)物中會(huì)購(gòu)買(mǎi)多種不同的商品，這樣可以節(jié)約購(gòu)物成本（包括交通成本、時(shí)間成本等）。為了滿足消費(fèi)者多目的購(gòu)物（“一站式”購(gòu)物）的需要，出售不同商品的零售商店往往會(huì)聚集在一起，形成一個(gè)商業(yè)區(qū)。在商業(yè)區(qū)存在的情況下，消費(fèi)者通常就會(huì)放棄前往最近的商店購(gòu)物，而到這個(gè)商業(yè)區(qū)來(lái)。這就是為什么零售商業(yè)物業(yè)要引入很多不同類(lèi)型的零售店入住的原因。
（二）同類(lèi)零售店聚集理論（Homogeneotls Retailer Agglomeration）
雖然中心地理論可以很好地解釋不同種類(lèi)零售店聚集在一起的原因，但它卻無(wú)法解釋為什么在零售商業(yè)物業(yè)內(nèi)還同時(shí)會(huì)聚集著很多出售同種或者類(lèi)似商品的零售店（例如女士服裝、鞋、珠寶等），同類(lèi)零售商聚集理論專(zhuān)門(mén)討論了這個(gè)問(wèn)題。
在70多年之前，美國(guó)學(xué)者Hotelling提出了同類(lèi)零售商聚集理論。在他之前許多學(xué)者都認(rèn)為，如果銷(xiāo)售同種商品的零售店聚集在一起，一旦其中一家商店稍微降低一點(diǎn)價(jià)格，它就會(huì)在市場(chǎng)中取得壟斷地位，從而破壞市場(chǎng)平衡，因此它們被認(rèn)為是不可能穩(wěn)定地聚集在一起的。但Hotelling認(rèn)為，只要所出售的商品或所提供的服務(wù)之間存在著較小的差異（這也就是所謂的“最小差異化”概念），那么僅靠降低價(jià)格是無(wú)法壟斷整個(gè)市場(chǎng)的，因此銷(xiāo)售同種商品的零售店可以穩(wěn)定地共存。這是因?yàn)橄M(fèi)者除了考慮價(jià)格以外，還注重商品的質(zhì)量、特色、品牌、銷(xiāo)售方式等多個(gè)非價(jià)格因素，他們往往會(huì)到這些方面都比較符合自己口味的店鋪里去購(gòu)物。因此，同類(lèi)零售店聚集在一起是可能的。
從另一個(gè)角度——消費(fèi)者的比較購(gòu)物行為（Comparison Shopping）來(lái)看，同類(lèi)零售店聚集在一起可以降低消費(fèi)者購(gòu)物中的不確定性，因此會(huì)得到消費(fèi)者的歡迎。如果一個(gè)零售商業(yè)物業(yè)中銷(xiāo)售某類(lèi)商品的只有一家商店，那么消費(fèi)者未必能夠在這家商店里買(mǎi)到符合自己心愿的商品，這就增加了消費(fèi)者在購(gòu)物過(guò)程中的不確定性。但是如果在零售商業(yè)物業(yè)里聚集了多家出售該類(lèi)商品、又存在著一些差異的零售店，消費(fèi)者在購(gòu)買(mǎi)之前就可以到這些商店里面進(jìn)行充分的比選，在比較各家商品之后選擇最適合自己口味的那件。減少了購(gòu)物中的不確定性就等于減小了購(gòu)物成本，增加了消費(fèi)者的效用，這樣就會(huì)吸引更多的消費(fèi)者前來(lái)。因此，同類(lèi)零售店聚集在一起是有益的。美國(guó)學(xué)者在對(duì)威斯康星麥迪遜的五家零售商業(yè)物業(yè)所進(jìn)行的調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，同類(lèi)零售店的個(gè)數(shù)與零售商業(yè)物業(yè)的銷(xiāo)售額之間存在著明顯的正相關(guān)關(guān)系。
零售商業(yè)物業(yè)在選址和規(guī)劃時(shí)主要應(yīng)考慮市場(chǎng)容量、進(jìn)出交通、地點(diǎn)顯著、零售商業(yè)物業(yè)規(guī)模、內(nèi)部設(shè)施等因素。
（一）市場(chǎng)容量
購(gòu)物中心在選址時(shí)，應(yīng)當(dāng)選擇有足夠市場(chǎng)潛力的地方。它所在地區(qū)應(yīng)有大量的人口，且購(gòu)買(mǎi)力旺盛。從發(fā)達(dá)國(guó)家購(gòu)物中心布局的發(fā)展歷史來(lái)看，一般都經(jīng)歷了以下幾個(gè)階段：在城市建設(shè)初期，主要在市中心集中建設(shè)；隨著城市建設(shè)的發(fā)展，市區(qū)面積的擴(kuò)大，開(kāi)始建設(shè)區(qū)域性的購(gòu)物中心；接下來(lái)由于城市化所帶來(lái)的交通不暢、地價(jià)昂貴等問(wèn)題，設(shè)在郊外交通要道的購(gòu)物中心紛紛興建；最后，城市人口向郊區(qū)衛(wèi)星城鎮(zhèn)分流，出現(xiàn)了所謂的“城市空心化”現(xiàn)象，新的社區(qū)性的商業(yè)中心建設(shè)后來(lái)居上。
在Shopping Mall選址的問(wèn)題上，美國(guó)和香港、新加坡的模式有所區(qū)別。在美國(guó)，二戰(zhàn)之后聯(lián)邦政府修建了連接各州的繁密的公路系統(tǒng)，它大大降低了由城市前往近郊和遠(yuǎn)郊的交通成本，加上汽車(chē)在家庭中的普及和居民的郊區(qū)化進(jìn)程，所以Shopping Mall一般建設(shè)在郊區(qū)公路的旁邊，且規(guī)模較大。香港和新加坡的私車(chē)擁有量遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于美國(guó)，但它們都擁有發(fā)達(dá)的地鐵和公交系統(tǒng)，因此香港和新加坡的Shopping Mall大部分集中在臨近地鐵站的城市中心商業(yè)區(qū)，規(guī)模比美國(guó)的稍小。我國(guó)城市中Shopping Mall的選址究竟應(yīng)當(dāng)采取哪種形式，需要依據(jù)具體情況而定。
（二）進(jìn)出交通
交通便利和停車(chē)方便也是影響購(gòu)物中心成功經(jīng)營(yíng)的重要因素。一般購(gòu)物中心都會(huì)選在主要道路交叉口或路邊，特別是公交車(chē)站附近，這樣可以保證大量的客流。同時(shí)，購(gòu)物中心還應(yīng)有足夠面積的停車(chē)場(chǎng)，便于開(kāi)車(chē)前來(lái)購(gòu)物的消費(fèi)者停車(chē)。如果停車(chē)場(chǎng)不夠大，就會(huì)打消開(kāi)車(chē)購(gòu)物顧客的積極性，而且商場(chǎng)周?chē)鷷?huì)變得過(guò)分擁堵。購(gòu)物中心的設(shè)計(jì)還應(yīng)便于消費(fèi)者進(jìn)出，例如正門(mén)要很顯著、要有多個(gè)出入口、中心內(nèi)的道路標(biāo)識(shí)要明顯突出等。
（三）地點(diǎn)顯著
地點(diǎn)顯著是指購(gòu)物中心所處的位置、建筑風(fēng)格以及特有標(biāo)識(shí)應(yīng)當(dāng)很容易獲得路人的關(guān)注，并將他們吸引到中心里來(lái)。因此建筑設(shè)計(jì)和外立面裝修應(yīng)新穎別致，標(biāo)志物和廣告牌應(yīng)引人注目。有關(guān)調(diào)查研究發(fā)現(xiàn)，零售店店主在選擇入住的零售商業(yè)物業(yè)時(shí)，首要考慮的因素就是交通的便利性和零售商業(yè)物業(yè)的顯著性。
（四）規(guī)模大小
零售商業(yè)物業(yè)規(guī)模也是影響其吸引力的重要因素。研究表明，零售商業(yè)物業(yè)規(guī)模越大，其內(nèi)部各個(gè)零售店之間相互促進(jìn)的能力就越強(qiáng)。
（五）內(nèi)部設(shè)施因素
零售商業(yè)物業(yè)應(yīng)擁有高質(zhì)量的內(nèi)部設(shè)施，室內(nèi)環(huán)境應(yīng)十分舒適，以延長(zhǎng)消費(fèi)者在其中的逗留時(shí)間。例如先進(jìn)的空調(diào)系統(tǒng)、充足的照明和寬闊的道路等。二、經(jīng)營(yíng)與運(yùn)作
零售商業(yè)物業(yè)運(yùn)作的相關(guān)理論主要集中在三個(gè)領(lǐng)域：中心地理論、同類(lèi)零售商聚集理論和需求外部效應(yīng)理論。
（一）中心地理論（Central Place Theory）
中心地理論最早由美國(guó)學(xué)者Christaller在20世紀(jì)30年代提出。該理論最初主要分析消費(fèi)者的單一目的購(gòu)物行為，發(fā)現(xiàn)如果消費(fèi)者只購(gòu)買(mǎi)一件商品，那么他們通常會(huì)到離家最近的商店去購(gòu)物。這個(gè)結(jié)論比較符合購(gòu)買(mǎi)日用商品和標(biāo)準(zhǔn)化商品的情況。這些商品的質(zhì)量通常不會(huì)有很大差別，因此不必到其他的更遠(yuǎn)的商店去購(gòu)買(mǎi)，否則較高的交通成本和時(shí)間成本會(huì)抵消低價(jià)格所帶來(lái)的收益。
然而消費(fèi)者在購(gòu)物活動(dòng)中也是要追求效用化的，因此通常在一次購(gòu)物中會(huì)購(gòu)買(mǎi)多種不同的商品，這樣可以節(jié)約購(gòu)物成本（包括交通成本、時(shí)間成本等）。為了滿足消費(fèi)者多目的購(gòu)物（“一站式”購(gòu)物）的需要，出售不同商品的零售商店往往會(huì)聚集在一起，形成一個(gè)商業(yè)區(qū)。在商業(yè)區(qū)存在的情況下，消費(fèi)者通常就會(huì)放棄前往最近的商店購(gòu)物，而到這個(gè)商業(yè)區(qū)來(lái)。這就是為什么零售商業(yè)物業(yè)要引入很多不同類(lèi)型的零售店入住的原因。
（二）同類(lèi)零售店聚集理論（Homogeneotls Retailer Agglomeration）
雖然中心地理論可以很好地解釋不同種類(lèi)零售店聚集在一起的原因，但它卻無(wú)法解釋為什么在零售商業(yè)物業(yè)內(nèi)還同時(shí)會(huì)聚集著很多出售同種或者類(lèi)似商品的零售店（例如女士服裝、鞋、珠寶等），同類(lèi)零售商聚集理論專(zhuān)門(mén)討論了這個(gè)問(wèn)題。
在70多年之前，美國(guó)學(xué)者Hotelling提出了同類(lèi)零售商聚集理論。在他之前許多學(xué)者都認(rèn)為，如果銷(xiāo)售同種商品的零售店聚集在一起，一旦其中一家商店稍微降低一點(diǎn)價(jià)格，它就會(huì)在市場(chǎng)中取得壟斷地位，從而破壞市場(chǎng)平衡，因此它們被認(rèn)為是不可能穩(wěn)定地聚集在一起的。但Hotelling認(rèn)為，只要所出售的商品或所提供的服務(wù)之間存在著較小的差異（這也就是所謂的“最小差異化”概念），那么僅靠降低價(jià)格是無(wú)法壟斷整個(gè)市場(chǎng)的，因此銷(xiāo)售同種商品的零售店可以穩(wěn)定地共存。這是因?yàn)橄M(fèi)者除了考慮價(jià)格以外，還注重商品的質(zhì)量、特色、品牌、銷(xiāo)售方式等多個(gè)非價(jià)格因素，他們往往會(huì)到這些方面都比較符合自己口味的店鋪里去購(gòu)物。因此，同類(lèi)零售店聚集在一起是可能的。
從另一個(gè)角度——消費(fèi)者的比較購(gòu)物行為（Comparison Shopping）來(lái)看，同類(lèi)零售店聚集在一起可以降低消費(fèi)者購(gòu)物中的不確定性，因此會(huì)得到消費(fèi)者的歡迎。如果一個(gè)零售商業(yè)物業(yè)中銷(xiāo)售某類(lèi)商品的只有一家商店，那么消費(fèi)者未必能夠在這家商店里買(mǎi)到符合自己心愿的商品，這就增加了消費(fèi)者在購(gòu)物過(guò)程中的不確定性。但是如果在零售商業(yè)物業(yè)里聚集了多家出售該類(lèi)商品、又存在著一些差異的零售店，消費(fèi)者在購(gòu)買(mǎi)之前就可以到這些商店里面進(jìn)行充分的比選，在比較各家商品之后選擇最適合自己口味的那件。減少了購(gòu)物中的不確定性就等于減小了購(gòu)物成本，增加了消費(fèi)者的效用，這樣就會(huì)吸引更多的消費(fèi)者前來(lái)。因此，同類(lèi)零售店聚集在一起是有益的。美國(guó)學(xué)者在對(duì)威斯康星麥迪遜的五家零售商業(yè)物業(yè)所進(jìn)行的調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，同類(lèi)零售店的個(gè)數(shù)與零售商業(yè)物業(yè)的銷(xiāo)售額之間存在著明顯的正相關(guān)關(guān)系。