第三節(jié) 國家作價出資(入股)國有土地使用權(quán)設(shè)定登記
國家作價出資(入股)國有土地使用權(quán)設(shè)定登記是對一宗地上新確認的以作價出資或者入股方式取得的國有土地使用權(quán)進行的土地登記。
一、 基本概念
國有土地使用權(quán)作價出資(入股)是國家為了支持國有企業(yè)改革和發(fā)展，進一步推行土地有償使用制度，明晰土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系，盤活和顯化土地資產(chǎn)，對改制的國有企業(yè)涉及的劃撥土地使用權(quán)進行資產(chǎn)處置的一種方式。它是指國家以一定年期的國有土地使用權(quán)作價，作為出資投入改組后的新設(shè)企業(yè)，該土地使用權(quán)由新設(shè)企業(yè)持有，可以依照土地管理法律、法規(guī)關(guān)于出讓土地使用權(quán)的規(guī)定轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。土地使用權(quán)作價出資(入股)形成的國家股股權(quán)，按照國有資產(chǎn)投資主體由有批準權(quán)的人民政府土地行政主管部門委托有資格的國有股權(quán)持股單位統(tǒng)一持有。[1]
二、法律特征
(一)國有土地使用權(quán)作價出資(入股)必須依法審批
根據(jù)《中華人民共和國公司法》第七十七條規(guī)定，股份有限公司的設(shè)立，必須經(jīng)過國務(wù)院授權(quán)的部門或者省級人民政府批準。
國有土地使用權(quán)作價出資(入股)的審批權(quán)為，省級以上人民政府批準實行國家控股公司試點的企業(yè)，方可采用國家作價出資(入股)方式配置土地。改制企業(yè)根據(jù)批準文件，擬訂土地資產(chǎn)處置總體方案，向有批準權(quán)的土地行政主管部門申請核準。其中，經(jīng)國務(wù)院批準改制的企業(yè)，土地資產(chǎn)處置方案應(yīng)報國土資源部審批，其他企業(yè)的土地資產(chǎn)處置方案應(yīng)報土地所在的省級以上土地行政主管部門審批。同一企業(yè)涉及在兩個以上省(自治區(qū)、直轄市)審批土地資產(chǎn)處置的，企業(yè)可持有關(guān)省(自治區(qū)、直轄市)的處置批準文件到國土資源部轉(zhuǎn)辦統(tǒng)一的公函。[2]
(二)國有土地使用權(quán)作價出資(入股)方式受范圍限制
國有企業(yè)改革時，經(jīng)土地行政主管部門批準，可根據(jù)根據(jù)行業(yè)、企業(yè)類型和改革的需要，采取不同的土地資產(chǎn)處置方式和管理政策。其中可以采取國有土地使用權(quán)作價出資(入股)的行業(yè)、企業(yè)有：[3]
(1)自然壟斷的行業(yè)、提供重要公共產(chǎn)品和服務(wù)的行業(yè)，以及支柱產(chǎn)業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)中的重要骨干企業(yè)，根據(jù)企業(yè)改革和發(fā)展需要，主要采取授權(quán)經(jīng)營和國家出資入股的方式，向集團公司或企業(yè)注入土地資產(chǎn);
(2)對于一般競爭性行業(yè)，應(yīng)堅持以出讓、租賃等方式配置土地。當非國有資本購買、兼并、參股原國有企業(yè)時，可將企業(yè)原劃撥土地評估作價后同其他國有資產(chǎn)一并轉(zhuǎn)為國有股，逐步通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓變現(xiàn);
(3)對承擔國家計劃內(nèi)重點技術(shù)改造項目的國有企業(yè)，原劃撥土地可以繼續(xù)以劃撥方式使用，也可以作價出資(入股)方式向企業(yè)注入土地資產(chǎn)。
(三)國有土地使用權(quán)作價出資(入股)前必須進行地價評估，估價結(jié)果要備案
根據(jù)1999年12月29日修正的《中華人民共和國公司法》第二十四條、第八十條、第八十一條規(guī)定，公司設(shè)立時，股東以土地使用權(quán)作價出資的必須進行評估作價，核實財產(chǎn)，并折合為股份。不得高估或者低估作價。國有企業(yè)改建為股份有限公司時，嚴禁將國有資產(chǎn)低價折股、低價出售或者無償分給個人。
采用國有土地使用權(quán)作價出資(入股)方式進行資產(chǎn)處置的，在改制企業(yè)擬訂的土地資產(chǎn)處置總體方案核準后，企業(yè)應(yīng)自主委托具備相應(yīng)土地估價資質(zhì)的機構(gòu)進行評估，并依據(jù)土地狀況和估價結(jié)果，擬訂土地資產(chǎn)處置的具體方案。土地估價報告經(jīng)企業(yè)所在市、縣土地行政主管部門初審后，應(yīng)在省級以上土地行政主管部門辦理土地資產(chǎn)處置審批時備案。[4]
(四)作價出資(入股)取得的土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓、作價出資、租賃或抵押
國土資源部《關(guān)于加強土地資產(chǎn)管理促進國有企業(yè)改革和發(fā)展的若干意見》(國土資發(fā)[1999]433號)明確了國家作價出資(入股)土地使用權(quán)的權(quán)益，即以作價出資(入股)方式處置的，土地使用權(quán)在使用年限內(nèi)可以依法轉(zhuǎn)讓、作價出資、租賃或抵押，改變用途的應(yīng)補繳不同用途的土地出讓金差價。
(五)土地行政主管部門應(yīng)與國有股權(quán)持股單位簽訂委托持股合同
[1] 1998年2月17日原國家土地管理局令第8號《國有企業(yè)改革中劃撥土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定》第三條第四款
[2] 1998年2月17日原國家土地管理局令第8號《國有企業(yè)改革中劃撥土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定》第三條第四款
[3]1999年11月25日國土資源部發(fā)布的《關(guān)于加強土地資產(chǎn)管理促進國有企業(yè)改革和發(fā)展的若干意見》
[4] 國土資發(fā)[2001]44號《關(guān)于改革土地估價結(jié)果確認和土地資產(chǎn)處置審批辦法的通知》
國家作價出資(入股)國有土地使用權(quán)設(shè)定登記是對一宗地上新確認的以作價出資或者入股方式取得的國有土地使用權(quán)進行的土地登記。
一、 基本概念
國有土地使用權(quán)作價出資(入股)是國家為了支持國有企業(yè)改革和發(fā)展，進一步推行土地有償使用制度，明晰土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系，盤活和顯化土地資產(chǎn)，對改制的國有企業(yè)涉及的劃撥土地使用權(quán)進行資產(chǎn)處置的一種方式。它是指國家以一定年期的國有土地使用權(quán)作價，作為出資投入改組后的新設(shè)企業(yè)，該土地使用權(quán)由新設(shè)企業(yè)持有，可以依照土地管理法律、法規(guī)關(guān)于出讓土地使用權(quán)的規(guī)定轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。土地使用權(quán)作價出資(入股)形成的國家股股權(quán)，按照國有資產(chǎn)投資主體由有批準權(quán)的人民政府土地行政主管部門委托有資格的國有股權(quán)持股單位統(tǒng)一持有。[1]
二、法律特征
(一)國有土地使用權(quán)作價出資(入股)必須依法審批
根據(jù)《中華人民共和國公司法》第七十七條規(guī)定，股份有限公司的設(shè)立，必須經(jīng)過國務(wù)院授權(quán)的部門或者省級人民政府批準。
國有土地使用權(quán)作價出資(入股)的審批權(quán)為，省級以上人民政府批準實行國家控股公司試點的企業(yè)，方可采用國家作價出資(入股)方式配置土地。改制企業(yè)根據(jù)批準文件，擬訂土地資產(chǎn)處置總體方案，向有批準權(quán)的土地行政主管部門申請核準。其中，經(jīng)國務(wù)院批準改制的企業(yè)，土地資產(chǎn)處置方案應(yīng)報國土資源部審批，其他企業(yè)的土地資產(chǎn)處置方案應(yīng)報土地所在的省級以上土地行政主管部門審批。同一企業(yè)涉及在兩個以上省(自治區(qū)、直轄市)審批土地資產(chǎn)處置的，企業(yè)可持有關(guān)省(自治區(qū)、直轄市)的處置批準文件到國土資源部轉(zhuǎn)辦統(tǒng)一的公函。[2]
(二)國有土地使用權(quán)作價出資(入股)方式受范圍限制
國有企業(yè)改革時，經(jīng)土地行政主管部門批準，可根據(jù)根據(jù)行業(yè)、企業(yè)類型和改革的需要，采取不同的土地資產(chǎn)處置方式和管理政策。其中可以采取國有土地使用權(quán)作價出資(入股)的行業(yè)、企業(yè)有：[3]
(1)自然壟斷的行業(yè)、提供重要公共產(chǎn)品和服務(wù)的行業(yè)，以及支柱產(chǎn)業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)中的重要骨干企業(yè)，根據(jù)企業(yè)改革和發(fā)展需要，主要采取授權(quán)經(jīng)營和國家出資入股的方式，向集團公司或企業(yè)注入土地資產(chǎn);
(2)對于一般競爭性行業(yè)，應(yīng)堅持以出讓、租賃等方式配置土地。當非國有資本購買、兼并、參股原國有企業(yè)時，可將企業(yè)原劃撥土地評估作價后同其他國有資產(chǎn)一并轉(zhuǎn)為國有股，逐步通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓變現(xiàn);
(3)對承擔國家計劃內(nèi)重點技術(shù)改造項目的國有企業(yè)，原劃撥土地可以繼續(xù)以劃撥方式使用，也可以作價出資(入股)方式向企業(yè)注入土地資產(chǎn)。
(三)國有土地使用權(quán)作價出資(入股)前必須進行地價評估，估價結(jié)果要備案
根據(jù)1999年12月29日修正的《中華人民共和國公司法》第二十四條、第八十條、第八十一條規(guī)定，公司設(shè)立時，股東以土地使用權(quán)作價出資的必須進行評估作價，核實財產(chǎn)，并折合為股份。不得高估或者低估作價。國有企業(yè)改建為股份有限公司時，嚴禁將國有資產(chǎn)低價折股、低價出售或者無償分給個人。
采用國有土地使用權(quán)作價出資(入股)方式進行資產(chǎn)處置的，在改制企業(yè)擬訂的土地資產(chǎn)處置總體方案核準后，企業(yè)應(yīng)自主委托具備相應(yīng)土地估價資質(zhì)的機構(gòu)進行評估，并依據(jù)土地狀況和估價結(jié)果，擬訂土地資產(chǎn)處置的具體方案。土地估價報告經(jīng)企業(yè)所在市、縣土地行政主管部門初審后，應(yīng)在省級以上土地行政主管部門辦理土地資產(chǎn)處置審批時備案。[4]
(四)作價出資(入股)取得的土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓、作價出資、租賃或抵押
國土資源部《關(guān)于加強土地資產(chǎn)管理促進國有企業(yè)改革和發(fā)展的若干意見》(國土資發(fā)[1999]433號)明確了國家作價出資(入股)土地使用權(quán)的權(quán)益，即以作價出資(入股)方式處置的，土地使用權(quán)在使用年限內(nèi)可以依法轉(zhuǎn)讓、作價出資、租賃或抵押，改變用途的應(yīng)補繳不同用途的土地出讓金差價。
(五)土地行政主管部門應(yīng)與國有股權(quán)持股單位簽訂委托持股合同
[1] 1998年2月17日原國家土地管理局令第8號《國有企業(yè)改革中劃撥土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定》第三條第四款
[2] 1998年2月17日原國家土地管理局令第8號《國有企業(yè)改革中劃撥土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定》第三條第四款
[3]1999年11月25日國土資源部發(fā)布的《關(guān)于加強土地資產(chǎn)管理促進國有企業(yè)改革和發(fā)展的若干意見》
[4] 國土資發(fā)[2001]44號《關(guān)于改革土地估價結(jié)果確認和土地資產(chǎn)處置審批辦法的通知》