二、2000年應(yīng)用市場(chǎng)比較法計(jì)算題解析
題目略(出自2000年土地估價(jià)理論與方法試卷第5大題計(jì)算題的第3小題)
(一)審題
1、明確題目要求。
兩個(gè)要求：編制地價(jià)指數(shù)表和計(jì)算宗地在評(píng)估時(shí)點(diǎn)的單位土地面積價(jià)格。
2、明確地價(jià)指數(shù)變化情況、容積率修正系數(shù)、土地還原率及其他資料。
3、明確比較基準(zhǔn)，以待沽宗地為基準(zhǔn)。
(二)方法選擇與解題思路
1、方法選擇
根據(jù)題目提供的資料，適用市場(chǎng)比較法。
2、解題思路
第一步：根據(jù)地價(jià)增長(zhǎng)情況編制地價(jià)指數(shù)表
第二步：計(jì)算土地使用權(quán)年期修正指數(shù)
公式為：年期修正系數(shù)K=[1-1/(1+r)m]/ [1-1/(1+r)n]
其中：r—土地還原率，M—待沽宗地使用權(quán)年限N—比較案例宗地使用權(quán)年限
第三步：根據(jù)所確定的各因素條件指數(shù)，分別對(duì)5個(gè)交易案例進(jìn)行因素修正，得到5個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格
第四步：采用適當(dāng)方法處理這5個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格，得出待沽宗地單位面積價(jià)格
(三)公式與計(jì)算步驟
1、適用公式(同上題，但多了年期修正，少了位置和形狀修正)
2、計(jì)算步驟
(1)選擇計(jì)算方法
(2)編制該城市住宅地價(jià)指數(shù)表(每月增長(zhǎng)1個(gè)百分點(diǎn)，非遞增)
(3)計(jì)算土地使用權(quán)年期修正指數(shù)
土地還原率為7%，年期修正指數(shù)計(jì)算有兩種處理方法：
第一種，以住宅用地法定年期(70年)的指數(shù)為基值100。
50年期修正指數(shù)為100×[1-1/(1+7%)50]/ [1-1/(1+7%)70]=97.46
第二種，以無(wú)限年期住宅用地價(jià)格指數(shù)為100。
N年期修正指數(shù)為100×[1-1/(1+7%)N]
(4)確定容積率修正系數(shù)
(5)確定區(qū)域因素和個(gè)別因素條件指數(shù)，注意比較基準(zhǔn)
(6)比較修正各交易案例價(jià)格
(7)采用算術(shù)平均法計(jì)算待估宗地單位土地面積價(jià)格
(四)解題過(guò)程中應(yīng)注意問(wèn)題
1、必須清楚寫(xiě)出各計(jì)算步驟及計(jì)算公式。
2、兩種土地使用權(quán)年期修正指數(shù)計(jì)算方法得出的最后結(jié)果完全相同。
3、計(jì)算區(qū)域因素和個(gè)別因素條件指數(shù)時(shí)，一定要注意題目中關(guān)于待估宗地與比較案例之間比較關(guān)系的說(shuō)明。
4、在所有修正指數(shù)確定后，計(jì)算各比較案例的比準(zhǔn)價(jià)格時(shí)，要寫(xiě)清楚計(jì)算公式，明確哪個(gè)修正指數(shù)在分子，哪個(gè)在分母。
5、最終評(píng)估結(jié)果一般采用簡(jiǎn)單算術(shù)平均法求得，一般要說(shuō)明理由。
題目略(出自2000年土地估價(jià)理論與方法試卷第5大題計(jì)算題的第3小題)
(一)審題
1、明確題目要求。
兩個(gè)要求：編制地價(jià)指數(shù)表和計(jì)算宗地在評(píng)估時(shí)點(diǎn)的單位土地面積價(jià)格。
2、明確地價(jià)指數(shù)變化情況、容積率修正系數(shù)、土地還原率及其他資料。
3、明確比較基準(zhǔn)，以待沽宗地為基準(zhǔn)。
(二)方法選擇與解題思路
1、方法選擇
根據(jù)題目提供的資料，適用市場(chǎng)比較法。
2、解題思路
第一步：根據(jù)地價(jià)增長(zhǎng)情況編制地價(jià)指數(shù)表
第二步：計(jì)算土地使用權(quán)年期修正指數(shù)
公式為：年期修正系數(shù)K=[1-1/(1+r)m]/ [1-1/(1+r)n]
其中：r—土地還原率，M—待沽宗地使用權(quán)年限N—比較案例宗地使用權(quán)年限
第三步：根據(jù)所確定的各因素條件指數(shù)，分別對(duì)5個(gè)交易案例進(jìn)行因素修正，得到5個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格
第四步：采用適當(dāng)方法處理這5個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格，得出待沽宗地單位面積價(jià)格
(三)公式與計(jì)算步驟
1、適用公式(同上題，但多了年期修正，少了位置和形狀修正)
2、計(jì)算步驟
(1)選擇計(jì)算方法
(2)編制該城市住宅地價(jià)指數(shù)表(每月增長(zhǎng)1個(gè)百分點(diǎn)，非遞增)
(3)計(jì)算土地使用權(quán)年期修正指數(shù)
土地還原率為7%，年期修正指數(shù)計(jì)算有兩種處理方法：
第一種，以住宅用地法定年期(70年)的指數(shù)為基值100。
50年期修正指數(shù)為100×[1-1/(1+7%)50]/ [1-1/(1+7%)70]=97.46
第二種，以無(wú)限年期住宅用地價(jià)格指數(shù)為100。
N年期修正指數(shù)為100×[1-1/(1+7%)N]
(4)確定容積率修正系數(shù)
(5)確定區(qū)域因素和個(gè)別因素條件指數(shù)，注意比較基準(zhǔn)
(6)比較修正各交易案例價(jià)格
(7)采用算術(shù)平均法計(jì)算待估宗地單位土地面積價(jià)格
(四)解題過(guò)程中應(yīng)注意問(wèn)題
1、必須清楚寫(xiě)出各計(jì)算步驟及計(jì)算公式。
2、兩種土地使用權(quán)年期修正指數(shù)計(jì)算方法得出的最后結(jié)果完全相同。
3、計(jì)算區(qū)域因素和個(gè)別因素條件指數(shù)時(shí)，一定要注意題目中關(guān)于待估宗地與比較案例之間比較關(guān)系的說(shuō)明。
4、在所有修正指數(shù)確定后，計(jì)算各比較案例的比準(zhǔn)價(jià)格時(shí)，要寫(xiě)清楚計(jì)算公式，明確哪個(gè)修正指數(shù)在分子，哪個(gè)在分母。
5、最終評(píng)估結(jié)果一般采用簡(jiǎn)單算術(shù)平均法求得，一般要說(shuō)明理由。