一、1998年應用市場比較法計算題解析
題目(出自1998年土地估價理論與方法試卷第5大題計算題的第2小題)：
某城市有宗地F需要評估，現(xiàn)有類似土地5宗，條件如下。
項目宗地成交價(元/m2)交易時間/年容積率位置
比較形狀
比較區(qū)域
因素個別
因素
A78019951.30+3%0-5%
B80019951.2+2%0-1%0
C86019961.2+3%-1%0+1%
D83019971.10-2%+5%0
E95019971.6+5%0+3%0
F 19981.4
該城市地價指數(shù)如以1995年為100，則1996年比1995年增長15個百分點，以后每年增長10個百分點;此類用地的最低容積率為1，容積率在1—1.5之間時，容積率每增長0.1，宗地單位地價比容積率為1時增長5%，超過1.5后容積率每增長0.1，單位地價比容積率為1時增長3%。表中位置、形狀、區(qū)域因素、個別因素的修正都是待沽宗地與案例宗地的比較，表中數(shù)字為負時，表示待沽宗地的條件比案例宗地條件差，表中數(shù)字為正時，表示待沽宗地的條件比案例宗地條件好，數(shù)字表示對宗地地價的修正幅度。
根據(jù)上述條件，按下列要求完成計算：
(1) 編制地價指數(shù)表
(2) 編制容積率修正系數(shù)表
(3) 計算宗地F在1998年時的單位地價(計算結果保留兩位小數(shù))
(一)審題
1、審清題目，確定解題方法
2、明確地價指數(shù)及地價隨容積率的變化是增長還是遞增
3、明確各因素比較基準
(二)解題方法與思路
方法選擇：從題目中給出的條件看，應該采用市場比較法
基本思路：第一步，根據(jù)地價增長情況及容積率與地價的關系，編制地價指數(shù)表和容積率修正系數(shù)表;第二步，對5個交易案例分別進行各項因素修正求得比準價格;第三步，用適當方法對這5個比準價格進行處理，得出待沽宗地價格。
(三)公式與計算步驟
125 1.28 100
1、適用公式
待沽宗地價格=比較案例宗地價格×交易期日修正×容積率修正×位置修正×形狀修正×區(qū)域因素修正×個別因素修正
2、計算步驟
(1)選擇計算方法：適用市場比較法
(2)編制地價指數(shù)表
年度1995199619971998
地價指數(shù)100115125135
(3)編制容積率修正系數(shù)表
容積率11.11.21.31.41.51.6
修正系數(shù)1.001.051.101.151.201.251.28
思考：如果地價隨容積率的增長是遞增，那如何計算容積率修正系數(shù)
(5)計算宗地F在1998年時的單位地價
采用算術平均法求取待沽宗地單位地價為：
F單位地價=(1075.16+1189.73+1134.27+1054.17+1040.27)/5=1098.72(元/m2)
(四)難點與常見錯誤分析
1、難點
(1)地價指數(shù)和容積率修正系數(shù)表的編制
若地價指數(shù)每年增長R個百分點，計算公式為N×R+100
若地價指數(shù)每年遞增R個百分點，計算公式為(1+R)N×100
(2)各項比較因素修正
應把握兩點：一是待沽宗地的條件指數(shù)始終位于分子，比較案例宗地條件指數(shù)都位于分母;二是以哪個為基準，哪個的條件指數(shù)即為100。
題目(出自1998年土地估價理論與方法試卷第5大題計算題的第2小題)：
某城市有宗地F需要評估，現(xiàn)有類似土地5宗，條件如下。
項目宗地成交價(元/m2)交易時間/年容積率位置
比較形狀
比較區(qū)域
因素個別
因素
A78019951.30+3%0-5%
B80019951.2+2%0-1%0
C86019961.2+3%-1%0+1%
D83019971.10-2%+5%0
E95019971.6+5%0+3%0
F 19981.4
該城市地價指數(shù)如以1995年為100，則1996年比1995年增長15個百分點，以后每年增長10個百分點;此類用地的最低容積率為1，容積率在1—1.5之間時，容積率每增長0.1，宗地單位地價比容積率為1時增長5%，超過1.5后容積率每增長0.1，單位地價比容積率為1時增長3%。表中位置、形狀、區(qū)域因素、個別因素的修正都是待沽宗地與案例宗地的比較，表中數(shù)字為負時，表示待沽宗地的條件比案例宗地條件差，表中數(shù)字為正時，表示待沽宗地的條件比案例宗地條件好，數(shù)字表示對宗地地價的修正幅度。
根據(jù)上述條件，按下列要求完成計算：
(1) 編制地價指數(shù)表
(2) 編制容積率修正系數(shù)表
(3) 計算宗地F在1998年時的單位地價(計算結果保留兩位小數(shù))
(一)審題
1、審清題目，確定解題方法
2、明確地價指數(shù)及地價隨容積率的變化是增長還是遞增
3、明確各因素比較基準
(二)解題方法與思路
方法選擇：從題目中給出的條件看，應該采用市場比較法
基本思路：第一步，根據(jù)地價增長情況及容積率與地價的關系，編制地價指數(shù)表和容積率修正系數(shù)表;第二步，對5個交易案例分別進行各項因素修正求得比準價格;第三步，用適當方法對這5個比準價格進行處理，得出待沽宗地價格。
(三)公式與計算步驟
125 1.28 100
1、適用公式
待沽宗地價格=比較案例宗地價格×交易期日修正×容積率修正×位置修正×形狀修正×區(qū)域因素修正×個別因素修正
2、計算步驟
(1)選擇計算方法：適用市場比較法
(2)編制地價指數(shù)表
年度1995199619971998
地價指數(shù)100115125135
(3)編制容積率修正系數(shù)表
容積率11.11.21.31.41.51.6
修正系數(shù)1.001.051.101.151.201.251.28
思考：如果地價隨容積率的增長是遞增，那如何計算容積率修正系數(shù)
(5)計算宗地F在1998年時的單位地價
采用算術平均法求取待沽宗地單位地價為：
F單位地價=(1075.16+1189.73+1134.27+1054.17+1040.27)/5=1098.72(元/m2)
(四)難點與常見錯誤分析
1、難點
(1)地價指數(shù)和容積率修正系數(shù)表的編制
若地價指數(shù)每年增長R個百分點，計算公式為N×R+100
若地價指數(shù)每年遞增R個百分點，計算公式為(1+R)N×100
(2)各項比較因素修正
應把握兩點：一是待沽宗地的條件指數(shù)始終位于分子，比較案例宗地條件指數(shù)都位于分母;二是以哪個為基準，哪個的條件指數(shù)即為100。