2011土地估價(jià)師：土地估價(jià)實(shí)務(wù)課件與作業(yè)(24)

二、建筑物估價(jià)方法
    1、重置價(jià)格折舊法
    這是一種成本估價(jià)法，適合對(duì)獨(dú)立舊建筑物估價(jià)，及評(píng)估城市房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，基本公式：
    建筑物價(jià)格=建筑物重置價(jià)格-已使用年限的折舊額
    或：建筑物價(jià)格=建筑物重置價(jià)格×成新度
    重置價(jià)格的確定：
    包括兩種情況：一種以重建成本替代重置價(jià)格;另一種以重置成本替代重置價(jià)格。兩者適用范圍不同，得出的重置價(jià)格也不完全相同。
    折舊額的計(jì)算方法：
    A. 新舊程度折舊法
    B.平均年限折舊，又稱定額法、直線法
    C.定率折舊法，又稱殘存漸減法、遞減折舊法、余額折舊法
    D.年數(shù)合計(jì)法
    E.償還基金法，又稱償債基金法
    2、對(duì)照法
    對(duì)照法也稱標(biāo)準(zhǔn)法，是指與標(biāo)準(zhǔn)房?jī)r(jià)要求的條件相對(duì)照。試算公式為：
    房屋評(píng)估價(jià)格=[(標(biāo)準(zhǔn)房?jī)r(jià)×共用部位修正系數(shù)±朝向差價(jià)±樓層差價(jià))×折舊率] ×評(píng)估總建筑面積
    3、建筑物殘余法
    通過求出建筑物的純收益，再根據(jù)建筑物的還原利率與折舊率，采用收益還原法計(jì)算建筑物的收益價(jià)格的方法。
    估價(jià)步驟：
    (1)計(jì)算土地與建筑物總收益
    (2)計(jì)算土地的收益
    (3)計(jì)算建筑物的收益
    (4)確定還原利率
    (5)估算建筑物價(jià)格
    建筑物收益價(jià)格計(jì)算公式：
    p2 = a2 /( r2 + d ) = ( a- p1r1 )/( r2 + d )
    4、比較法
    比較法是將待估建筑物與在較近時(shí)期內(nèi)發(fā)生交易的類似建筑物加以比較，修正得出待估建筑物價(jià)格的一種估價(jià)方法。同市場(chǎng)比較法評(píng)估土地的原理基本一致，只是比較的因素、項(xiàng)目不同。計(jì)算公式為：
    建筑物價(jià)格=買賣實(shí)例單價(jià)×評(píng)估時(shí)建材價(jià)格指數(shù)/交易時(shí)建材價(jià)格指數(shù)×評(píng)估對(duì)象交易情況/交易實(shí)例交易情況×評(píng)估對(duì)象的比較因素條件系數(shù)/交易實(shí)例的比較因素條件系數(shù)×建筑面積