2011土地估價(jià)師:土地估價(jià)實(shí)務(wù)課件與作業(yè)(21)

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輔導(dǎo)內(nèi)容:
    應(yīng)用成本逼近法的例題解析
    一、1998年試卷中采用成本逼近法估價(jià)的題目解析
    題目:(出自1998年土地估價(jià)理論與方法試卷計(jì)算題的第3小題)
    假設(shè)某工業(yè)區(qū)的征地、拆遷、青苗補(bǔ)償費(fèi)及安置補(bǔ)助費(fèi)為3萬(wàn)元/畝,土地開發(fā)費(fèi)為2億元/平方公里,征地中發(fā)生的其他費(fèi)用為2萬(wàn)元/畝,貸款利率為12%,假設(shè)土地開發(fā)周期為2年,均勻投入,第一年投入占1/4,投資回報(bào)率為25%,土地增值收益率為5%,試計(jì)算該區(qū)域50年期的工業(yè)用地地價(jià)。
    (一)審題
    明確題目要求和已知條件,以確定解題方法。
    (二)方法選擇與解題思路
    從題目所給條件,很容易判斷出適用成本逼近法。
    基本思路:第一步,根據(jù)條件計(jì)算土地取得費(fèi)和土地開發(fā)費(fèi);第二步,計(jì)算利息、利潤(rùn)和土地增值收益;第三步,將以上各項(xiàng)相加得到積算價(jià)格;第四步,通過(guò)年期修正后得到所求土地價(jià)格。
    (三)公式與計(jì)算步驟
    1、基本公式
    土地價(jià)格=(土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)+利息+利潤(rùn)+土地增值收益)×年期修正系數(shù)
    2、計(jì)算步驟
    (1)計(jì)算方法選擇:適用于成本逼近法
    (2)計(jì)算土地取得費(fèi)(注意換算為統(tǒng)一的單位)
    土地取得費(fèi)=3+2=5(萬(wàn)元/畝)=75(元/平方米)
    (3)計(jì)算土地開發(fā)費(fèi),2(億元/平方公里)=200(元/平方米)
    (4)計(jì)算利息
    利息=75×[(1+12%)2 -1]+200×25%×[(1+12%)1.5 -1] +200×75%×[(1+12%)0.5 -1]=37.09(元/平方米)
    (5)計(jì)算利潤(rùn),利潤(rùn)=(75+200)×25%=68.75(元/平方米)
    (6)計(jì)算成本地價(jià)
    成本地價(jià)=(2)+(3)+(4)+(5)=75+200+37.09+68.75=380.84(元/平方米)
    (7)土地積算價(jià)格
    積算價(jià)格=成本地價(jià)×(1+5%)=399.88(元/平方米)
    (8)計(jì)算50年期地價(jià)
    50年期地價(jià)=土地積算價(jià)格×[1-1/(1+r)50]= 399.88×[1-1/(1+12%)50]= 398.50(元/平方米)
    (四)難點(diǎn)與常見問(wèn)題分析
    利息、利潤(rùn)計(jì)算基數(shù)及計(jì)息期的確定,年期修正(以利息率替代土地還原率)。