7.11 土地級的初步劃分
7.11.1 劃分原則
a. 評定每個單元的因素及數(shù)目必須相同，各單元內(nèi)因素的權(quán)重分值及作用分應填入附錄 A表A20，求取各單元總分。采用計算機系統(tǒng)為輔助手段進行土地定級時，可以不用填寫表A20，可以按照下式直接計算單元總分：
n
FJ=∑ Fij×Wi
i=1
式中：FJ—各因素對j單元影響的總作用分;
n—定級因素的個數(shù);
Fij—i因素對j單元影響的作用分;
Wi—i因素的權(quán)重。
b. 土地級按總分值變化狀況劃分，不同的土地級對應不同的總分值區(qū)間。按從優(yōu)到劣的順序分別對應于 1、2、3、……n個等級值(n為正整數(shù));
c. 任何一個總分值只能對應一個土地級;
d. 土地級數(shù)目，依不同城鎮(zhèn)規(guī)模、復雜程度而定，一般確定:
大城鎮(zhèn) 5～10 級;
中等城鎮(zhèn) 4～7 級;
小城鎮(zhèn)以下 3～5 級;
將劃分結(jié)果和單元劃分狀況填入附錄A 表A21;
e. 在圖上對相同級別的相鄰單元勾畫連塊，初步得到各土地級。采用計算機系統(tǒng)為輔助手段進行土地定級時，將總分處于同一總分區(qū)間的單元填充相同顏色，并繪制單元總分等值線圖或影像圖，作為劃分土地級別的參考圖，初步得到各土地級;
f. 按總分和城鎮(zhèn)狀況確定 1～2 個不同的劃分級別方案。
7.11.2 劃分方法
a. 總分數(shù)軸確定法。以總分值點繪于數(shù)軸上，按土地優(yōu)劣的實際情況，選擇數(shù)點稀少處為級間分界。
b. 總分頻率曲線法。對總分值作頻率統(tǒng)計，繪制頻率直方圖,按土地優(yōu)劣的實際情況，選擇頻率曲線分布突變處為級間分界。
c. 總分剖面圖法。沿城鎮(zhèn)若干方向作總分變化剖面，按土地優(yōu)劣的實際情況，以剖面線突變段作為級間分界。
7.12 土地級差收益計算
級差收益包含經(jīng)濟效益和社會效益，各計算步驟為:
a. 分別計算每級土地中各行業(yè)的平均收益水平，并確定各行業(yè)的最低級收益值;
b. 以同一行業(yè)的各級收益值與最低級收益值相減，得到各級收益差。
c. 扣除單位面積資金占有額、單位面積工資總額的影響，得到各級差收益;
d. 對土地級差收益進行方差檢驗、調(diào)整，使檢驗值差異顯著。土地級差收益滿足土地收益級間差異大于級內(nèi)差異原則。
7.13市場交易價格定級
市場交易價格差異是土地區(qū)位差異在價格上的反映。在土地市場發(fā)達、土地交易案例多的城鎮(zhèn)，根據(jù)各類型用地市場交易樣點地價劃分土地級別，工作步驟為：
a.按城鎮(zhèn)土地條件相似和樣本地價相近劃分各類用地的均質(zhì)地域;
b. 按《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》的要求，對均質(zhì)區(qū)域內(nèi)各類用地的樣點地價進行統(tǒng)計、檢驗、分析、比較、計算，得出各均質(zhì)地域平均地價;
c. 對各均質(zhì)地域平均地價進行數(shù)理統(tǒng)計分析，確定各土地級相對應的平均地價區(qū)間;
d.在圖上對處于同一土地級地價區(qū)間的相鄰均質(zhì)地域勾畫連塊，得到各類用地的土地級;
7.14 土地級的確定和實地校核
初步劃分的土地級須在實地校核和驗證，并參考級差收益測算結(jié)果及市場交易價格定級結(jié)果對土地級的范圍、邊界、級別進行修訂調(diào)整。修訂的原則：
a. 土地級別高低與土地相對優(yōu)劣的對應關(guān)系基本一致;
b. 級之間應漸變過渡，相鄰單元之間土地級差不宜過大;
c. 各類用途的各級土地的平均單位面積地租或地價應具有明顯差異并成正向級差;
d. 保持自然地塊及權(quán)屬單位的完整性;
e. 邊界盡量采用具有地域突變特征的自然界線及人工界線。
7.11.1 劃分原則
a. 評定每個單元的因素及數(shù)目必須相同，各單元內(nèi)因素的權(quán)重分值及作用分應填入附錄 A表A20，求取各單元總分。采用計算機系統(tǒng)為輔助手段進行土地定級時，可以不用填寫表A20，可以按照下式直接計算單元總分：
n
FJ=∑ Fij×Wi
i=1
式中：FJ—各因素對j單元影響的總作用分;
n—定級因素的個數(shù);
Fij—i因素對j單元影響的作用分;
Wi—i因素的權(quán)重。
b. 土地級按總分值變化狀況劃分，不同的土地級對應不同的總分值區(qū)間。按從優(yōu)到劣的順序分別對應于 1、2、3、……n個等級值(n為正整數(shù));
c. 任何一個總分值只能對應一個土地級;
d. 土地級數(shù)目，依不同城鎮(zhèn)規(guī)模、復雜程度而定，一般確定:
大城鎮(zhèn) 5～10 級;
中等城鎮(zhèn) 4～7 級;
小城鎮(zhèn)以下 3～5 級;
將劃分結(jié)果和單元劃分狀況填入附錄A 表A21;
e. 在圖上對相同級別的相鄰單元勾畫連塊，初步得到各土地級。采用計算機系統(tǒng)為輔助手段進行土地定級時，將總分處于同一總分區(qū)間的單元填充相同顏色，并繪制單元總分等值線圖或影像圖，作為劃分土地級別的參考圖，初步得到各土地級;
f. 按總分和城鎮(zhèn)狀況確定 1～2 個不同的劃分級別方案。
7.11.2 劃分方法
a. 總分數(shù)軸確定法。以總分值點繪于數(shù)軸上，按土地優(yōu)劣的實際情況，選擇數(shù)點稀少處為級間分界。
b. 總分頻率曲線法。對總分值作頻率統(tǒng)計，繪制頻率直方圖,按土地優(yōu)劣的實際情況，選擇頻率曲線分布突變處為級間分界。
c. 總分剖面圖法。沿城鎮(zhèn)若干方向作總分變化剖面，按土地優(yōu)劣的實際情況，以剖面線突變段作為級間分界。
7.12 土地級差收益計算
級差收益包含經(jīng)濟效益和社會效益，各計算步驟為:
a. 分別計算每級土地中各行業(yè)的平均收益水平，并確定各行業(yè)的最低級收益值;
b. 以同一行業(yè)的各級收益值與最低級收益值相減，得到各級收益差。
c. 扣除單位面積資金占有額、單位面積工資總額的影響，得到各級差收益;
d. 對土地級差收益進行方差檢驗、調(diào)整，使檢驗值差異顯著。土地級差收益滿足土地收益級間差異大于級內(nèi)差異原則。
7.13市場交易價格定級
市場交易價格差異是土地區(qū)位差異在價格上的反映。在土地市場發(fā)達、土地交易案例多的城鎮(zhèn)，根據(jù)各類型用地市場交易樣點地價劃分土地級別，工作步驟為：
a.按城鎮(zhèn)土地條件相似和樣本地價相近劃分各類用地的均質(zhì)地域;
b. 按《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》的要求，對均質(zhì)區(qū)域內(nèi)各類用地的樣點地價進行統(tǒng)計、檢驗、分析、比較、計算，得出各均質(zhì)地域平均地價;
c. 對各均質(zhì)地域平均地價進行數(shù)理統(tǒng)計分析，確定各土地級相對應的平均地價區(qū)間;
d.在圖上對處于同一土地級地價區(qū)間的相鄰均質(zhì)地域勾畫連塊，得到各類用地的土地級;
7.14 土地級的確定和實地校核
初步劃分的土地級須在實地校核和驗證，并參考級差收益測算結(jié)果及市場交易價格定級結(jié)果對土地級的范圍、邊界、級別進行修訂調(diào)整。修訂的原則：
a. 土地級別高低與土地相對優(yōu)劣的對應關(guān)系基本一致;
b. 級之間應漸變過渡，相鄰單元之間土地級差不宜過大;
c. 各類用途的各級土地的平均單位面積地租或地價應具有明顯差異并成正向級差;
d. 保持自然地塊及權(quán)屬單位的完整性;
e. 邊界盡量采用具有地域突變特征的自然界線及人工界線。