(一)市場比較法
[應用此種方法估價，要按照《規(guī)程》規(guī)定，選擇相似比較實例，進行因素比較修正后，確定待估土地的價格。要求比較實例不得少于三個。估價中，除要求選擇的實例與估價對象屬于同一供需圈、用途一致、在地域上屬近鄰區(qū)域或類似區(qū)域外，對比較實例選擇、比較因素選擇、因素條件的比較及因素修正有以下具體要求：
1.比較實例選擇。要求比較實例至少有三個，選擇的實例與估價對象屬于同一供需圈、用途相同或相近、交易時間與估價基準日相差不超過3年、在地域上屬近鄰區(qū)域或類似區(qū)域，所選實例應是實際交易實例，并具體說明實例的位置、用途、面積、土地等級、土地利用情況、土地開發(fā)程度、交易時間、土地使用年限、交易方式、交易情況和交易價格等。
2.因素選擇。估價時選擇的比較因素應包括影響地價的全部主要因素，主要是區(qū)域因素和個別因素，包括交易時間、交易情況、交易方式、基礎(chǔ)設(shè)施狀況、離市中心距離、交通條件、環(huán)境條件、集聚狀況、容積率、宗地面積。不同用途的因素選擇應有所不同，具體因素選擇可參照《城鎮(zhèn)土地定級規(guī)程》。以上因素要與報告第二部分所分析的地價影響因素相一致，不得漏掉重要因素，必要時應說明進行因素選擇的依據(jù)。
3.因素條件說明。具體說明估價對象和比較實例的各因素條件
4.編制比較因素條件指數(shù)表考試用書
為在因素指標量化的基礎(chǔ)上進行比較因素修正，必須將因素指標差異折算為反映價格差異的因素條件指數(shù)，并編制比較因素指數(shù)表。除期日、交易情況、年期及容積率外，應以估價對象的各因素條件為基礎(chǔ)，相應指數(shù)為100，將比較實例相應因素條件與估價對象比較，確定出相應的指數(shù)，并說明確定的依據(jù)。在說明確定依據(jù)時，應以地產(chǎn)市場情況(如市場交易實例、基準地價及修正體系、地產(chǎn)市場水平、市場變化趨勢等)和估價對象特點為基礎(chǔ)，根據(jù)估價人員的合理分析或依據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)等確定條件指數(shù)，有法律、法規(guī)等規(guī)定的，應說明批準機關(guān)、批準內(nèi)容、文號及批準時間等。
5.因素修正
在各因素條件指數(shù)表的基礎(chǔ)上，進行比較實例估價期日修正、交易情況、因素修正及年期修正，即將估價對象的因素條件指數(shù)與比較實例的因素條件進行比較，得到各因素修正系數(shù)
比準價格/元/平方米
估價對象評估價格/元/平方米
[注：表中所列比較因素、因素說明及修正系數(shù)僅表示修正方向，具體內(nèi)容及修正幅度需依照《規(guī)程》和相應分析確定]
6.實例修正后的地價計算
經(jīng)過比較分析，采用各因素修正系數(shù)連乘法，求算各比較實例經(jīng)因素修正后達到估價對象條件時的比準價格，再依據(jù)《規(guī)程》的地價確定方法，最后確定估價對象的價格]
[應用此種方法估價，要按照《規(guī)程》規(guī)定，選擇相似比較實例，進行因素比較修正后，確定待估土地的價格。要求比較實例不得少于三個。估價中，除要求選擇的實例與估價對象屬于同一供需圈、用途一致、在地域上屬近鄰區(qū)域或類似區(qū)域外，對比較實例選擇、比較因素選擇、因素條件的比較及因素修正有以下具體要求：
1.比較實例選擇。要求比較實例至少有三個，選擇的實例與估價對象屬于同一供需圈、用途相同或相近、交易時間與估價基準日相差不超過3年、在地域上屬近鄰區(qū)域或類似區(qū)域，所選實例應是實際交易實例，并具體說明實例的位置、用途、面積、土地等級、土地利用情況、土地開發(fā)程度、交易時間、土地使用年限、交易方式、交易情況和交易價格等。
2.因素選擇。估價時選擇的比較因素應包括影響地價的全部主要因素，主要是區(qū)域因素和個別因素，包括交易時間、交易情況、交易方式、基礎(chǔ)設(shè)施狀況、離市中心距離、交通條件、環(huán)境條件、集聚狀況、容積率、宗地面積。不同用途的因素選擇應有所不同，具體因素選擇可參照《城鎮(zhèn)土地定級規(guī)程》。以上因素要與報告第二部分所分析的地價影響因素相一致，不得漏掉重要因素，必要時應說明進行因素選擇的依據(jù)。
3.因素條件說明。具體說明估價對象和比較實例的各因素條件
4.編制比較因素條件指數(shù)表考試用書
為在因素指標量化的基礎(chǔ)上進行比較因素修正，必須將因素指標差異折算為反映價格差異的因素條件指數(shù)，并編制比較因素指數(shù)表。除期日、交易情況、年期及容積率外，應以估價對象的各因素條件為基礎(chǔ)，相應指數(shù)為100，將比較實例相應因素條件與估價對象比較，確定出相應的指數(shù)，并說明確定的依據(jù)。在說明確定依據(jù)時，應以地產(chǎn)市場情況(如市場交易實例、基準地價及修正體系、地產(chǎn)市場水平、市場變化趨勢等)和估價對象特點為基礎(chǔ)，根據(jù)估價人員的合理分析或依據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)等確定條件指數(shù)，有法律、法規(guī)等規(guī)定的，應說明批準機關(guān)、批準內(nèi)容、文號及批準時間等。
5.因素修正
在各因素條件指數(shù)表的基礎(chǔ)上，進行比較實例估價期日修正、交易情況、因素修正及年期修正，即將估價對象的因素條件指數(shù)與比較實例的因素條件進行比較，得到各因素修正系數(shù)
比準價格/元/平方米
估價對象評估價格/元/平方米
[注：表中所列比較因素、因素說明及修正系數(shù)僅表示修正方向，具體內(nèi)容及修正幅度需依照《規(guī)程》和相應分析確定]
6.實例修正后的地價計算
經(jīng)過比較分析，采用各因素修正系數(shù)連乘法，求算各比較實例經(jīng)因素修正后達到估價對象條件時的比準價格，再依據(jù)《規(guī)程》的地價確定方法，最后確定估價對象的價格]