三、基準(zhǔn)地價的確定
1、基準(zhǔn)地價確定的原則
(1)以實際數(shù)據(jù)測算的結(jié)果為準(zhǔn)，以比較評估結(jié)果為輔。
(2)土地市場發(fā)育的城鎮(zhèn)，應(yīng)以市場交易資料評估結(jié)果為準(zhǔn)，利用級差收益測算結(jié)果進行休整。
(3)土地市場不發(fā)育的城鎮(zhèn)，可以收益測算結(jié)果為準(zhǔn)，并用市場交易資料測算結(jié)果驗證。
(4)要以評估結(jié)果為基礎(chǔ)，并充分體現(xiàn)政府的地價管理政策。
2、基準(zhǔn)地價的確定
(1)方法
(2)結(jié)果要求
對已評定土地級的城鎮(zhèn)，一般情況下每一級土地應(yīng)有綜合、商業(yè)、住宅、工業(yè)用地等四種基準(zhǔn)地價;沒有評定土地級的城鎮(zhèn)，一般按區(qū)域確定基準(zhǔn)地價，性質(zhì)單一的區(qū)域只評估一種用途的基準(zhǔn)地價，多用途區(qū)域應(yīng)評估出多種用途的基準(zhǔn)地價。
四、基準(zhǔn)地價修正系數(shù)表的編制
1、編制基準(zhǔn)地價修正系數(shù)表的目的
2、基準(zhǔn)地價修正系數(shù)表編制的基礎(chǔ)
基準(zhǔn)地價與宗地樣點地價的差異，一般是由于影響地價的區(qū)域因素和個別因素差異造成的。
3、影響地價的因素分析與基準(zhǔn)地價修正因素
(1)影響地價的因素分類(需要掌握)
主要有區(qū)域因素和個別因素。
(2)商服業(yè)用地影響因素
(3)住宅用地影響因素
(4)工業(yè)用地影響因素
4、基準(zhǔn)地價修正系數(shù)表的編制
(1)土地級別基準(zhǔn)地價修正系數(shù)表的編制
A.確定級別內(nèi)商業(yè)、住宅、工業(yè)用地的基準(zhǔn)地價。
B.選擇編制基準(zhǔn)地價修正系數(shù)表的因素。
C.樣點地價、土地收益資料的整理。
D.各級土地中各行業(yè)用地修正幅度的確定。
E. 基準(zhǔn)地價修正系數(shù)表的編制及因素條件的說明。
(2)均質(zhì)區(qū)域基準(zhǔn)地價修正系數(shù)表的編制
A.確定區(qū)域基準(zhǔn)地價。
B.選擇修正因素。
C.樣點地價的整理。
D.計算各區(qū)中的地價修正幅度。
E. 編制基準(zhǔn)地價修正系數(shù)表。
(3)土地級別和均質(zhì)區(qū)域基準(zhǔn)地價修正系數(shù)表的編制
(4)土地定級總分值的基準(zhǔn)地價修正系數(shù)的確定
1、基準(zhǔn)地價確定的原則
(1)以實際數(shù)據(jù)測算的結(jié)果為準(zhǔn)，以比較評估結(jié)果為輔。
(2)土地市場發(fā)育的城鎮(zhèn)，應(yīng)以市場交易資料評估結(jié)果為準(zhǔn)，利用級差收益測算結(jié)果進行休整。
(3)土地市場不發(fā)育的城鎮(zhèn)，可以收益測算結(jié)果為準(zhǔn)，并用市場交易資料測算結(jié)果驗證。
(4)要以評估結(jié)果為基礎(chǔ)，并充分體現(xiàn)政府的地價管理政策。
2、基準(zhǔn)地價的確定
(1)方法
(2)結(jié)果要求
對已評定土地級的城鎮(zhèn)，一般情況下每一級土地應(yīng)有綜合、商業(yè)、住宅、工業(yè)用地等四種基準(zhǔn)地價;沒有評定土地級的城鎮(zhèn)，一般按區(qū)域確定基準(zhǔn)地價，性質(zhì)單一的區(qū)域只評估一種用途的基準(zhǔn)地價，多用途區(qū)域應(yīng)評估出多種用途的基準(zhǔn)地價。
四、基準(zhǔn)地價修正系數(shù)表的編制
1、編制基準(zhǔn)地價修正系數(shù)表的目的
2、基準(zhǔn)地價修正系數(shù)表編制的基礎(chǔ)
基準(zhǔn)地價與宗地樣點地價的差異，一般是由于影響地價的區(qū)域因素和個別因素差異造成的。
3、影響地價的因素分析與基準(zhǔn)地價修正因素
(1)影響地價的因素分類(需要掌握)
主要有區(qū)域因素和個別因素。
(2)商服業(yè)用地影響因素
(3)住宅用地影響因素
(4)工業(yè)用地影響因素
4、基準(zhǔn)地價修正系數(shù)表的編制
(1)土地級別基準(zhǔn)地價修正系數(shù)表的編制
A.確定級別內(nèi)商業(yè)、住宅、工業(yè)用地的基準(zhǔn)地價。
B.選擇編制基準(zhǔn)地價修正系數(shù)表的因素。
C.樣點地價、土地收益資料的整理。
D.各級土地中各行業(yè)用地修正幅度的確定。
E. 基準(zhǔn)地價修正系數(shù)表的編制及因素條件的說明。
(2)均質(zhì)區(qū)域基準(zhǔn)地價修正系數(shù)表的編制
A.確定區(qū)域基準(zhǔn)地價。
B.選擇修正因素。
C.樣點地價的整理。
D.計算各區(qū)中的地價修正幅度。
E. 編制基準(zhǔn)地價修正系數(shù)表。
(3)土地級別和均質(zhì)區(qū)域基準(zhǔn)地價修正系數(shù)表的編制
(4)土地定級總分值的基準(zhǔn)地價修正系數(shù)的確定