第七章 個人經(jīng)營類貸款
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第一節(jié) 基礎知識
本節(jié)是個人經(jīng)營類貸款的基礎知識，包括個人經(jīng)營類貸款的含義和分類，其中有專項貸款和流動資金貸款兩大類；個人經(jīng)營類貸款的特征和發(fā)展；商用房貸款和有擔保流動資金貸款的各貸款要素，以及設備貸款和無擔保流動資金貸款的貸款要素。
一、個人經(jīng)營類貸款的含義和分類
（一）個人經(jīng)營類貸款的含義
個人經(jīng)營類貸款是指銀行向從事合法生產(chǎn)經(jīng)營的個人發(fā)放的，用于定向購買或租賃商用房、機械設備，以及用于滿足個人控制的企業(yè)（包括個體工商戶）生產(chǎn)經(jīng)營流動資金需求和其他合理資金需求的貸款。
（二）個人經(jīng)營類貸款的分類
根據(jù)貸款用途的不同，個人經(jīng)營類貸款可以分為個人經(jīng)營專項貸款（簡稱專項貸款）和個人經(jīng)營流動資金貸款（簡稱流動資金貸款）。
1．專項貸款
專項貸款是指銀行向個人發(fā)放的用于定向購買或租賃商用房和機械設備，且其主要還款來源是由經(jīng)營產(chǎn)生的現(xiàn)金流獲得的貸款。專項貸款主要包括個人商用房貸款（以下簡稱商用房貸款）和個人經(jīng)營設備貸款（以下簡稱設備貸款）。商用房貸款是指銀行向個人發(fā)放的用于定向購買或租賃商用房所需資金的貸款。目前，商用房貸款主要用于商鋪（銷售商品或提供服務的場所）貸款。設備貸款是指銀行向個人發(fā)放的，用于購買或租賃生產(chǎn)經(jīng)營活動中所需設備的貸款。
2．流動資金貸款
流動資金貸款是指銀行向從事合法生產(chǎn)經(jīng)營的個人發(fā)放的用于滿足個人控制的企業(yè)（包括個體工商戶）生產(chǎn)經(jīng)營流動資金需求的貸款。流動資金貸款按照有無擔保的貸款條件分為有擔保流動資金貸款和無擔保流動資金貸款。有擔保流動資金貸款是指銀行向個人發(fā)放的、需要擔保的用于滿足生產(chǎn)經(jīng)營流動資金需求的貸款。無擔保流動資金貸款是指銀行向個人發(fā)放的、無須擔保的用于滿足生產(chǎn)經(jīng)營流動資金需求的信用貸款。
二、個人經(jīng)營類貸款的特征
個人經(jīng)營類貸款的特點就是適用面廣，它可以滿足不同層次的私營企業(yè)主的融資需求，且銀行審批手續(xù)相對簡便。個人經(jīng)營類貸款主要有以下幾個特征：
1.貸款期限相對較短。個人經(jīng)營類貸款主要用于滿足借款人購買機械設備或臨時性流動資金需求，因此，貸款期限一般較短，通常為3-5年。
2.貸款用途多樣，影響因素復雜。個人消費貸款主要用于個人消費，盲目性較低，而個人經(jīng)營類貸款用于借款人購買設備或用于企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營，受宏觀環(huán)境、行業(yè)景氣程度、企業(yè)本身經(jīng)營狀況等不確定因素影響較多。
3．風險控制難度較大。銀行除了對借款人自身情況加以了解外，還需對借款人經(jīng)營企業(yè)的運作情況加以了解，并對該企業(yè)資金運作情況加以控制，以保證貸款不被挪作他用。
三、個人經(jīng)營類貸款發(fā)展概述
目前，各銀行對此類貸款產(chǎn)品沒有統(tǒng)一的貸種稱謂，但近幾年市場需求旺盛，各銀行業(yè)務規(guī)模也不斷增長，該項業(yè)務正逐步成為銀行個人貸款業(yè)務的主要增長點之一。近年來，個體經(jīng)濟已經(jīng)成為社會經(jīng)濟發(fā)展的主要支柱之一。
針對這樣的市場需求，各銀行陸續(xù)開辦了滿足個人經(jīng)營資金周轉(zhuǎn)需求的貸款業(yè)務，該項貸款的推出豐富了個人貸款產(chǎn)品的種類，填補了銀行在滿足個人經(jīng)營資金需求方面的空白，為個人經(jīng)營者開辟了銀行融資渠道。由于市場需求旺盛，此類貸款業(yè)務表現(xiàn)出良好的市場效益，成為各銀行大力推進的業(yè)務之一。但個人經(jīng)營類貸款仍處于摸索嘗試的階段。
四、貸款要素
（一）商用房貸款的要素
1．貸款對象
商用房貸款的對象應該是具有中華人民共和國國籍，年滿18周歲，且具有完全民事行為能力的自然人。借款人申請商用房貸款，須具備貸款銀行要求的下列條件：
（1）無不良資信記錄和行為記錄。比如，有的銀行規(guī)定借款申請人在貸款銀行當前無逾期貸款，在中國人民銀行個人信用信息基礎數(shù)據(jù)庫中當前無拖欠，從來沒有出現(xiàn)超過30天或累計6次以上（含6次）的拖欠記錄。
（2）具有當?shù)爻Ｗ艨诨蛴行Ь恿羯矸荨?BR> （3）具有穩(wěn)定的職業(yè)和收入，信用良好，有償還貸款本息的能力。
（4）申請貸款購買或租賃的商用房，一般要求位于大中城市中心區(qū)和次中心區(qū)，具有優(yōu)良的發(fā)展前景，并且屬于永久性建筑的商用房。
（5）所購或所租的商用房必須手續(xù)齊全，項目合法，并由開發(fā)商出示證明。
（6）與開發(fā)商簽訂購買或租賃商用房的合同或協(xié)議。
（7）必須先付清不低于所購或所租的商用房全部價款50%以上的首期付款。
（8）提供經(jīng)貸款銀行認可的有效擔保。
（9）當前無不利的相關民事糾紛和刑事案件責任
2．貸款利率
商用房貸款的利率不得低于中國人民銀行規(guī)定的同期同檔次利率的1．1倍，具體利率水平由貸款銀行根據(jù)貸款風險管理相關原則自主確定。貸款期限在1年以內(nèi)（含1年）的，實行合同利率，遇法定利率調(diào)整不分段計息；貸款期限在1年以上的，合同期內(nèi)遇法定利率調(diào)整時，可由借貸雙方按商業(yè)原則確定，可在合同期內(nèi)按月、按季、按年調(diào)整，也可采用固定利率的方式。但實踐中，銀行多是于次年1月1日起按相應的利率檔次執(zhí)行新的利率規(guī)定。
3．貸款期限
商用房貸款的期限通常不超過10年，具體貸款期限由貸款銀行根據(jù)貸款風險管理相關原則自主確定。
4．還款方式
商用房貸款的還款方式有多種，比較常用的是等額本息還款法、等額本金還款法和一次還本付息法。一般來說，貸款期限在1年以內(nèi)（含1年）的，借款人可采取一次還本付息法；貸款期限在1年以上的，可采用等額本息還款法和等額本金還款法等。
借款人如想提前償還全部或部分貸款本息，應提前30個工作El向貸款銀行提出申請，經(jīng)貸款銀行同意后，可以提前歸還貸款本息。
5．擔保方式
申請商用房貸款，借款人須提供一定的擔保措施，包括抵押、質(zhì)押和保證等，還可以采取履約保證保險的方式。
6．貸款額度
商用房貸款的額度通常不超過所購或所租商用房價值的50%，具體的貸款額度由商業(yè)銀行根據(jù)貸款風險管理相關原則自主確定；對以“商住兩用房”名義申請貸款的，貸款額度不超過55%。
（二）有擔保流動資金貸款的要素
1．貸款對象
有擔保流動資金貸款的對象應該是持有工商行政管理機關核發(fā)的非法人營業(yè)執(zhí)照的個體戶、合伙人企業(yè)和個人獨資企業(yè)或自然人。借款人申請有擔保流動資金貸款，須具備銀行要求的下列條件：
（1）無不良資信記錄和行為記錄。
（2）借款人具有合法有效的身份證明，如居民身份證、戶口簿等。
（3）借款人年滿18周歲，男性年齡一般不超過60周歲，女性年齡一般不超過55周歲。
（4）具有穩(wěn)定的職業(yè)和家庭基礎，具有按時償還貸款本息的能力。
（5）借款人原則上為其經(jīng)營企業(yè)的主要所有人，且所經(jīng)營的企業(yè)具有一定的盈利能力。
（6）當前無不利的相關民事糾紛和刑事案件責任。
2．貸款利率
有擔保流動資金貸款的利率不得低于中國人民銀行規(guī)定的同期同檔次利率的1．1倍，具體利率水平由貸款銀行根據(jù)貸款風險管理相關原則自主確定。貸款期限在1年以內(nèi)（含1年）的，實行合同利率，遇法定利率調(diào)整不分段計息；貸款期限在1年以上的，合同期內(nèi)遇法定利率調(diào)整時，可由借貸雙方按商業(yè)原則確定，可在合同期內(nèi)按月、按季、按年調(diào)整，也可采用固定利率的方式。但實踐中，銀行多是于次年1月1日起按相應的利率檔次執(zhí)行新的利率規(guī)定。
3．貸款期限
有擔保流動資金貸款的期限由貸款銀行根據(jù)貸款風險管理相關原則確定，一般在1年以內(nèi)，有些銀行為3-5年。
4．還款方式
有擔保流動資金貸款的還款方式有多種，比較常用的是等額本息還款法、等額本金還款法和一次還本付息法。一般來說，貸款期限在］年以內(nèi)（含1年）的，借款人可采取一次還本付息法；貸款期限在1每以上的，可采用等額本息還款法和等額本金還款法等。
借款人可根據(jù)需要選擇還款方式，但一筆貸款只能選擇一種還款方式，合同簽訂后，未經(jīng)貸款銀行同意不得更改。
5．擔保方式
申請有擔保流動資金貸款，借款人須提供一定的擔保措施，包括抵押、質(zhì)押和保證三種方式。
6．貸款額度
有擔保流動資金貸款的額度由各商業(yè)銀行根據(jù)貸款風險管理相關原則確定，通常各家銀行會根據(jù)不同的抵（質(zhì)）押物制定相應的抵（質(zhì)）押率，有關抵（質(zhì)）押率將成為貸款的額度。
（三）設備貸款的要素
1．貸款對象
設備貸款的對象為持有工商行政管理機關核發(fā)的非法人營業(yè)執(zhí)照的個體戶、合伙人企業(yè)和個人獨資企業(yè)或自然人。借款人申請設備貸款，須具備銀行要求的下列條件：
（1）具有完全民事行為能力；
（2）持有工商行政管理機關核發(fā)的營業(yè)執(zhí)照及相關行業(yè)的經(jīng)營許可證；
（3）有合法的有效居住身份，有固定的住所；
（4）從事正當?shù)纳a(chǎn)經(jīng)營活動，有穩(wěn)定的收入和還本付息的能力；
（5）資信良好。且能提供貸款銀行認可的財產(chǎn)抵押、質(zhì)押或保證；
（6）貸款銀行規(guī)定的其他條件。
2．貸款利率
設備貸款的利率按照中國人民銀行規(guī)定的同期貸款利率執(zhí)行，可根據(jù)當?shù)亟鹑谑袌鲑Y金的供求狀況，實行利率浮動。
通常，貸款期限在1年以內(nèi)（含1年）的，實行合同利率，遇法定利率調(diào)整不分段計息；貸款期限在1年以上的，合同期內(nèi)遇法定利率調(diào)整時，可由借貸雙方按商業(yè)原則確定，可在合同期內(nèi)按月、按季、按年調(diào)整，也可采用固定利率的方式。但實踐中，銀行多是于次年1月1日起按相應的利率檔次執(zhí)行新的利率規(guī)定。
3．貸款期限
設備貸款的期限由貸款銀行根據(jù)貸款風險管理相關原則確定，一般為3年，最長不超過5年。
4．還款方式
設備貸款的還款方式有多種，比較常用的是等額本息還款法、等額本金還款法和一次還本付息法。一般來說，貸款期限在1年以內(nèi)（含1年）的，借款人可采取一次還本付息法；貸款期限在1年以上的，可采用等額本息還款法和等額本金還款法等。
5．擔保方式
設備貸款必須提供擔保，擔保方式有抵押、質(zhì)押和保證三種．貸款銀行可根據(jù)借款人情況選擇一種或兩種擔保方式，也可采取經(jīng)銷商擔保和廠家回購的擔保方式。
6．貸款額度
設備貸款的額度不得超過借款人購買或租賃設備所需資金總額的70%，且貸款額度不得超過200萬元，具體按以下情況分別掌握：
（1）以貸款銀行認可的質(zhì)押方式申請貸款的，貸款額不得超過質(zhì)物價值的90%；
（2）以可設定抵押權的房產(chǎn)作為抵押物的，貸款額不得超過經(jīng)貸款銀行認可的抵押物價值的70%；
（3）以第三方保證方式申請貸款的，銀行根據(jù)保證人的信用等級確定貸款額度。
（四）無擔保流動資金貸款的要素
1．貸款對象
元擔保流動資金貸款的對象應該是持有工商行政管理機關核發(fā)的非法人營業(yè)執(zhí)照的個體戶、合伙人企業(yè)和個人獨資企業(yè)或自然人。借款人申請無擔保流動資金貸款，須具備貸款銀行要求的下列條件：
（1）具有完全民事行為能力，且年齡在18—60周歲之間的自然人；
（2）具有當?shù)爻Ｗ艨诨蛴行Ь恿羯矸荩?BR> （3）具有正當?shù)穆殬I(yè)和穩(wěn)定的經(jīng)濟收入，具有按期償還貸款本息的能力；
（4）個人信用為貸款銀行所評定認可；
（5）貸款銀行規(guī)定的其他條件。
2．貸款利率
無擔保流動資金貸款的利率通常比較高，但一旦貸款成功，利率即被鎖定，未來市場利率的變化不會影響貸款利息。
3．貸款期限
無擔保流動資金貸款的期限一般為1年，個別銀行最短為6個月，最長為4年，可以根據(jù)實際情況自主申請。
4．還款方式
無擔保流動資金貸款的還款方式主要有等額本息還款法和每月還息到期一次還本法兩種。
5．擔保方式
無擔保流動資金貸款的擔保方式采用的是個人信用擔保的方式。
6．貸款額度
無擔保流動資金貸款的額度通常根據(jù)個人的收入和信用狀況綜合決定貸款額度，通常限額為20萬一50萬元人民幣。
第二節(jié) 貸款的流程
本節(jié)對個人經(jīng)營類貸款中商用房貸款和有擔保流動資金貸款的貸款流程加以介紹，具體包括貸款的受理和調(diào)查、貸款的審查和審批、貸款的簽約和發(fā)放以及貸款的貸后與檔案管理四個環(huán)節(jié)。
一、貸款的受理和調(diào)查
（一）商用房貸款的受理和調(diào)查
1．貸款的受理
貸款受理人應要求商用房貸款申請人填寫借款申請書，并按銀行要求提交相關申請材料。對于有共同申請人的，應同時要求共同申請人提交有關申請材料。申請材料清單如下：
（1）合法有效的身份證件，包括居民身份證、戶1：3簿或其他有效身份證件；
（2）貸款銀行認可的借款人還款能力證明材料，包括收入證明材料和有關資產(chǎn)證明等；
（3）營業(yè)執(zhí)照及相關行業(yè)的經(jīng)營許可證；
（4）購買或租賃商用房的合同、協(xié)議或其他有效文件；
（5）借款人或開發(fā)商向貸款銀行提供的證明商用房手續(xù)齊全、項目合法的資料；
（6）涉及抵押或質(zhì)押擔保的，需提供抵押物或質(zhì)押權利的權屬證明文件和有處分權人（包括財產(chǎn)共有人）同意抵（質(zhì)）押的書面證明（也可由財產(chǎn)共有人在借款合同、抵押合同上直接簽字），以及貸款銀行認可部門出具的抵押物估價證明；
（7）涉及保證擔保的，需保證人出具同意提供擔保的書面承諾，并提供能證明保證人保證能力的證明材料；
（8）已支付所購或所租商用房價款規(guī)定比例首付款的證明；
（9）貸款銀行要求提供的其他文件、證明和資料。
2．貸前調(diào)查
（1）調(diào)查方式。貸前調(diào)查可以采取審查借款申請材料、面談借款申請人、查詢個人信用、實地調(diào)查和電話調(diào)查等多種方式進行。
（2）調(diào)查內(nèi)容。貸前調(diào)查人在調(diào)查申請人基本情況、貸款用途和貸款擔保等情況時，應重點調(diào)查以下內(nèi)容：①材料一致性。②借款人身份、資信和經(jīng)濟狀況的調(diào)查。③貸款用途及相關合同、協(xié)議的調(diào)查。
④擔保情況的調(diào)查。
（二）有擔保流動資金貸款的受理和調(diào)查
1．貸款的受理
貸款受理人應要求有擔保流動資金貸款申請人填寫借款申請書，并按銀行要求提交相關申請材料。對于有共同申請人的，應同時要求共同申請人提交有關申請材料。申請材料清單如下：
（1）合法有效的身份證件，包括居民身份證、戶口簿或其他有效身份證件；
（2）貸款銀行認可的借款人償還貸款證明材料，包括收入證明材料和有關資產(chǎn)證明等；
（3）借款人開辦企業(yè)的工商營業(yè)執(zhí)照、稅務登記證明、驗資報告、公司章程（如有）、生產(chǎn)經(jīng)營場地等證明材料，經(jīng)營特種行業(yè)的，還應取得有關管理部門的批準文件；
（4）明確的用款計劃以及與之相關的資料，包括購銷合同、租賃協(xié)議和合作協(xié)議等；
（5）涉及抵押或質(zhì)押擔保的，需提供抵押物或質(zhì)押權利的權屬證明文件和有處分權人（包括財產(chǎn)共有人）同意抵（質(zhì)）押的書面證明，以及貸款銀行認可部門出具的抵押物估價證明；
（6）涉及保證擔保的，需保證人出具同意提供擔保的書面承諾，并提供能證明保證人保證能力的證明材料；
（7）在銀行開立的個人賬戶資料，包括存折、存單、信用卡等；
（8）銀行要求提供的其他文件、證明和資料。
2．貸前調(diào)查
（1）調(diào)查方式。貸前調(diào)查可以采取審查借款申請材料、面談借款申請人、查詢個人信用、實地調(diào)查和電話調(diào)查等多種方式進行。
（2）調(diào)查內(nèi)容。對有擔保流動資金貸款的貸前調(diào)查除了商用房貸款的相關內(nèi)容外，還應重點調(diào)查以下內(nèi)容：①貸款用途的調(diào)查。②借款人所經(jīng)營企業(yè)的經(jīng)營狀況的調(diào)查。
貸前調(diào)查完成后，貸前調(diào)查人應對調(diào)查結(jié)果進行整理、分析，提出是否同意貸款的明確意見及貸款額度、貸款期限、貸款利率、擔保方式、還款方式、劃款方式等方面的建議，并形成對借款申請人償還能力、還款意愿、擔保情況以及其他情況等方面的調(diào)查意見，連同申請資料等一并送交貸款審核人員進行貸款審核。
二、貸款的審查和審批
（一）商用房貸款的審查和審批
1．貸款的審查
貸款審查人負責對借款申請人提交的材料進行合規(guī)性審查，對貸前調(diào)查人提交的面談記錄以及貸前調(diào)查的內(nèi)容是否完整進行審查。貸款審查人認為需要補充材料和完善調(diào)查內(nèi)容的，可要求貸前調(diào)查人進一步落實；貸款審查人對貸前調(diào)查人提交的材料和調(diào)查內(nèi)容的真實性有疑問的，可以進行重新調(diào)查。貸款審查人審查完畢后，應對貸前調(diào)查人提出的調(diào)查意見和貸款建議是否合理、合規(guī)等提出書面審查意見，連同申請材料、面談記錄等一并送交貸款審批人進行審批。
2．貸款的審批
貸款審批人依據(jù)銀行商用房貸款辦法及相關規(guī)定，結(jié)合國家宏觀調(diào)控政策，從銀行利益出發(fā)審查每筆商用房貸款的合規(guī)性、可行性及經(jīng)濟性，根據(jù)借款人的還款能力以及抵押擔保的充分性與可行性等情況，分析該筆業(yè)務預計給銀行帶來的收益和風險。貸款審批人應對以下內(nèi)容進行審查：
（1）借款申請人是否符合貸款條件，是否有還款能力；
（2）貸款用途是否合規(guī)；
（3）借款人提供材料的完整性、有效性及合法性；
（4）申請借款的金額、期限等是否符合有關貸款辦法和規(guī)定；
（5）貸前調(diào)查人的調(diào)查意見、對借款人資信狀況的評價分析以及提出的貸款建議是否準確、合理；
（6）與開發(fā)商簽訂的購買或租賃商用房合同或協(xié)議；
（7）開發(fā)商出具的有關部門批準可出售或出租商用房已辦妥的全部文件，包括可辦妥產(chǎn)權證的證明；
（8）開發(fā)商的資信情況；
（9）商業(yè)用房的地段及質(zhì)量狀況情況；
（10）其他需要審查的事項。
貸款審批人應根據(jù)審查情況簽署審批意見，對不同意貸款的，應寫明拒批理由；對需補充材料后再審批的，應詳細說明需要補充的材料名稱與內(nèi)容；對同意或有條件同意貸款的，如貸款條件與申報審批的貸款方案內(nèi)容不一致的，應提出明確的調(diào)整意見。貸款審批人簽署審批意見后，應將審批表連同有關材料退還業(yè)務部門。
（二）有擔保流動資金貸款的審查和審批
1．貸款的審查
貸款審查人負責對借款申請人提交的材料進行合規(guī)性審查，對貸前調(diào)查人提交的面談記錄以及貸前調(diào)查的內(nèi)容是否完整進行審查。貸款審查人認為需要補充材料和完善調(diào)查內(nèi)容的，可要求貸前調(diào)查人進一步落實；貸款審查人對貸前調(diào)查人提交的材料和調(diào)查內(nèi)容的真實性有疑問的，可以進行重新調(diào)查。貸款審查人審查完畢后，應對貸前調(diào)查人提出的調(diào)查意見和貸款建議是否合理、合規(guī)等提出書面審查意見，連同申請材料、面談記錄等一并送交貸款審批人進行審批。
2．貸款的審批
貸款審批人依據(jù)銀行有擔保流動資金貸款辦法及相關規(guī)定，結(jié)合國家宏觀調(diào)控政策或行業(yè)投向政策，從銀行利益出發(fā)審查每筆有擔保流動資金貸款的合規(guī)性、可行性及經(jīng)濟性，根據(jù)借款人的還款能力以及抵押擔保的充分性與可行性等情況，分析該筆業(yè)務預計給銀行帶來的收益和風險。貸款審批人應對以下內(nèi)容進行審查：
（1）借款申請人是否符合貸款條件，是否有還款能力；
（2）貸款用途是否合規(guī)；
（3）借款人提供材料的完整性、有效性及合法性；
（4）申請借款的金額、期限等是否符合有關貸款辦法和規(guī)定；
（5）貸前調(diào)查人的調(diào)查意見、對借款人資信狀況的評價分析以及提出的貸款建議是否準確、合理；
（6）其他需要審查的事項。
貸款審批人根據(jù)審查情況對有擔保流動資金貸款業(yè)務出具同意或否決的審批意見。業(yè)務部門應根據(jù)貸款審批人的審批意見做好以下工作：
（1）對未獲批準的借款申請，應及時告知借款人，將有關材料退還，并做好解釋工作，同時做好信貸拒批記錄存檔；
（2）對需要補充材料的，應按要求及時補充材料后重新履行審查、審批程序；
（3）對經(jīng)審批同意或有條件同意的貸款，信貸經(jīng)辦人員應及時通知借款申請人。
三、貸款的簽約和發(fā)放
（一）商用房貸款的簽約和發(fā)放
1．貸款的簽約
對經(jīng)審批同意的貸款，應及時通知借款申請人以及其他相關人（包括抵押人和出質(zhì)人等），確認簽約的時間，簽署借款合同和相關擔保合同。
2．貸款的發(fā)放
（1）落實貸款發(fā)放條件。
①確保借款人首付款已全額支付或到位；
②借款人所購商用房為新建房的，要確認項目工程進度符合人民銀行規(guī)定的有關放款條件；
③需要辦理保險、公證等手續(xù)的，有關手續(xù)已經(jīng)辦理完畢；
④對采取抵（質(zhì)）押的貸款，要落實貸款抵（質(zhì)）押手續(xù)；
⑤對自然人作為保證人的，應明確并落實履行保證責任的具體操作程序。
（2）貸款發(fā)放。貸款發(fā)放條件落實后，貸款發(fā)放人應按照合同約定將貸款發(fā)放、劃付到約定賬戶，按照合同，借款人需要到場的，應通知借款人持本人身份證件到場協(xié)助辦理相關手續(xù)。貸款發(fā)放的流程如下：
①出賬前審核。審核放款通知，業(yè)務部門在接到放款通知書后，對其真實性、合法性和完整性進行審核。
②開戶放款。業(yè)務部門在確定有關審核無誤后，進行開戶放款。
③放款通知。當開戶放款完成后，銀行應將放款通知書連同“個人貸款信息卡”等一并交借款人作回單。對于借款人未到銀行直接辦理開戶放款手續(xù)的，會計部門應及時將有關憑證郵寄給借款人或通知借款人來銀行取回。貸款發(fā)放后，業(yè)務部門應依據(jù)借款人相關信息建立“貸款臺賬”，并隨時更新臺賬數(shù)據(jù)。
（二）有擔保流動資金貸款的簽約和發(fā)放
關于有擔保流動資金貸款的簽約和發(fā)放請參照商用房貸款部分。
四、貸款的貸后與檔案管理
（一）商用房貸款的貸后與檔案管理
商用房貸款的貸后與檔案管理是指貸款發(fā)放后到合同終止前對有關事宜的管理，包括貸款回收、合同變更、貸后檢查、不良貸款管理及貸后檔案管理五個部分。
1．貸款回收
貸款回收是指借款人按借款合同約定的還款計劃和還款方式及時、足額地償還貸款本息。貸款的支付方式有委托扣款和柜臺還款兩種方式。借款人可在合同中選定一種還款方式，也可根據(jù)具體情況在貸款期限內(nèi)進行變更。貸款回收的原則是先收息、后收本，全部到期、利隨本清。
2．合同變更
（1）提前還款。提前還款是指借款人具有一定償還能力時，主動向貸款銀行提出部分或全部提前償還貸款的行為。提前還款包括提前部分還本和提前結(jié)清兩種方式，借款人可以根據(jù)實際情況決定提前還款的方式。
（2）期限調(diào)整。期限調(diào)整是指借款人因某種特殊原因，向貸款銀行申請變更貸款還款期限，包括延長期限和縮短期限等。延長期限即展期，銀行通常規(guī)定每筆貸款只可以展期一次，展期期限不得超過一年，展期之后全部貸款期限不得超過銀行規(guī)定的最長期限。借款人需要調(diào)整借款期限的，應向銀行提交期限調(diào)整申請書，并必須具備以下條件：①貸款未到期；②無拖欠利息；③無拖欠本金；④本期本金已償還。
（3）還款方式變更。商用房貸款的還款方式有多種，比較常用的是等額本息還款法、等額本金還款法和到期一次還本付息法三種。在貸款期限內(nèi)，借款人可根據(jù)實際情況，提出變更還款方式。借款人變更還款方式，需要滿足如下條件：
①應向銀行提交還款方式變更申請書；
②借款人的貸款賬戶中沒有拖欠本息及其他費用；
③借款人在變更還款方式前應歸還當期的貸款本息。
（4）借款合同的變更與解除。
①借款合同依法需要變更或解除的，必須經(jīng)借貸雙方協(xié)商同意，協(xié)商未達成之前借款合同繼續(xù)有效。
②如需辦理抵（質(zhì)）押變更登記的，還應到原抵（質(zhì)）押登記部門辦理變更抵（質(zhì)）押登記手續(xù)及其他相關手續(xù)。
③當發(fā)生保證人失去保證能力或保證人破產(chǎn)、分立、合并等情況時，借款人應及時通知貸款銀行，并重新提供貸款銀行認可的擔保。
④借款人在還款期限內(nèi)死亡、宣告死亡、宣告失蹤或喪失民事行為能力后，如果沒有財產(chǎn)繼承人和受遺贈人，或者繼承人、受遺贈人拒絕履行借款合同的，貸款銀行有權提前收回貸款，并依法處分抵押物或質(zhì)物，用以歸還未清償部分。
3．貸后檢查
貸后檢查是以借款人、抵（質(zhì)）押物、保證人等為對象，通過客戶提供、訪談、實地檢查、行內(nèi)資源查詢等途徑獲取信息，對影響商用房貸款資產(chǎn)質(zhì)量的因素進行持續(xù)跟蹤調(diào)查、分析，并采取相應補救措施的過程。貸后檢查的主要內(nèi)容包括借款人情況檢查和擔保情況檢查兩個方面。
（1）對借款人進行貸后檢查的主要內(nèi)容包括：
①借款人是否按期足額歸還貸款；
②借款人工作單位、收入水平是否發(fā)生變化；
③借款人的住所、聯(lián)系電話有無變動；
④有無發(fā)生可能影響借款人還款能力或還款意愿的突發(fā)事件，如卷入重大經(jīng)濟糾紛、訴訟或仲裁程序，借款人身體狀況惡化或突然死亡等；
⑤商用房的出租情況及租金收入狀況。
（2）對保證人及抵（質(zhì)）押物進行檢查的主要內(nèi)容包括：
①保證人的經(jīng)營狀況和財務狀況；
②抵押物的存續(xù)狀況、使用狀況、價值變化情況等；
③質(zhì)押權利憑證的時效性和價值變化情況；
④對以商用房抵押的，對商用房的出租情況及商用房價格波動情況進行監(jiān)測；
⑤其他可能影響擔保有效性的因素。
此外，對于商用房貸款而言，還需要特別關注商用房所處的地理位置與價格水平。
4．不良貸款管理
關于不良商用房貸款的管理，銀行首先要按照貸款風險五級分類法對不良商用房貸款進行認定，認定之后要適時對不良貸款進行分析，建立商用房貸款的不良貸款臺賬，落實不良貸款清收責任人，實時監(jiān)測不良貸款回收情況。對未按期還款的借款人，應采用電話催收、信函催收、上門催收、律師函、司法催收等方式督促借款人按期償還貸款本息，以限度降低貸款損失，有擔保人的要向擔保人通知催收。
對認定為呆賬貸款的商用房貸款，銀行應按照財政部、中國人民銀行和銀行有關呆賬認定及核銷的規(guī)定組織申報材料，按規(guī)定程序批準后核銷。對銀行保留追索權的貸款，銀行應實行“賬銷案存”，建立已核銷貸款臺賬，定期向借款人和擔保人發(fā)出催收通知書，并注意訴訟時效。
5．貸后檔案管理
貸后檔案管理是指商用房貸款發(fā)放后有關貸款資料的收集整理、歸檔登記、保存、借（查）閱管理、移交及管理、退回和銷毀的全過程。它是根據(jù)《檔案法》及有關制度的規(guī)定和要求，對貸款檔案進行規(guī)范的管理，以保證貸款檔案的安全、完整和有效利用。
（1）檔案的收集整理和歸檔登記。貸款檔案可以是原件，也可以是具有法律效力的復印件。銀行貸款經(jīng)辦人根據(jù)商用房貸款歸檔要求，在貸款發(fā)放后，收集整理需要歸檔的資料，并交檔案管理人員進行歸檔登記。
（2）檔案的借（查）閱管理。商用房貸款檔案借閱是指對已登記的商用房貸款檔案資料的查閱、借出、歸還等進行管理，并保留全部交易的歷史信息，可以實現(xiàn)對借閱已歸檔資料情況的登記及監(jiān)控。
（3）檔案的移交和接管。移交和接管雙方應根據(jù)有關規(guī)定填寫移交和接管有關清單，雙方簽字并進行有關信息的登記工作。
（4）檔案的退回和銷毀。借款人還清貸款本息后，一些檔案材料需要退還借款人或銷毀。
（二）有擔保流動資金貸款的貸后與檔案管理
有擔保流動資金貸款的貸后與檔案管理除了商用房貸款部分的相關內(nèi)容外，還應特別關注以下內(nèi)容：
1．日常走訪企業(yè)。在政策、市場、經(jīng)營環(huán)境等外部環(huán)境發(fā)生變化，或借款人自身發(fā)生異常的情況下，應不定期地就相關問題走訪企業(yè)，并及時檢查借款人的借款資金及使用情況。
2．企業(yè)財務經(jīng)營狀況的檢查。通過測算與比較資產(chǎn)負債表、損益表、現(xiàn)金流量表及主要財務比率的變化，動態(tài)地評價企業(yè)的經(jīng)濟實力、資產(chǎn)負債結(jié)構(gòu)、變現(xiàn)能力、現(xiàn)金流量情況，進一步判斷企業(yè)是否具備可靠的還款來源和能力。
3．項目進展情況的檢查。對固定資產(chǎn)貸款還應檢查項目投資和建設進度、項目施工設計方案及項目投資預算是否變更、項目自籌資金和其他銀行借款是否到位、項目建設與生產(chǎn)條件是否變化、配套項目建設是否同步，項目投資缺口及建設工期等。
第三節(jié) 風險管理
本節(jié)是關于個人經(jīng)營類貸款的風險管理，介紹了商用房貸款和有擔保流動資金貸款的風險管理，具體包括合作機構(gòu)管理、操作風險和信用風險。
一、合作機構(gòu)管理
合作機構(gòu)風險主要表現(xiàn)為合作機構(gòu)的欺詐風險和擔保風險等。商用房貸款主要面臨的是開發(fā)商帶來的項目風險和估值機構(gòu)、地產(chǎn)經(jīng)紀等帶來的欺詐風險；有擔保流動資金貸款則更多的是面臨擔保機構(gòu)的擔保風險。下面就商用房貸款和有擔保流動資金貸款的合作機構(gòu)管理做具體介紹。
（一）商用房貸款的合作機構(gòu)管理
1．商用房貸款合作機構(gòu)風險
（1）開發(fā)商不具備房地產(chǎn)開發(fā)的主體資格、開發(fā)項目五證虛假或不全；
（2）估值機構(gòu)、地產(chǎn)經(jīng)紀和律師事務所等聯(lián)合借款人欺詐銀行騙貸。
2．商用房貸款合作機構(gòu)風險的防控措施
（1）加強對開發(fā)商及合作項目的審查。對開發(fā)商和項目風險應重點防范，其具體措施包括：
①重點審查開發(fā)商的資質(zhì)、資信等級、領導層的信譽及管理水平、資產(chǎn)負債及盈利水平；已開發(fā)項目建設情況、銷售情況、履行保證責任的意愿及能力、是否卷人訴訟或糾紛、與銀行業(yè)務合作情況等。
②加強對合作項目的審查。重點審查項目開發(fā)及銷售的合法性、資金到位情況、工程進度情況以及市場定位和銷售前景預測等，防止開發(fā)商套取、挪用商用房貸款資金，或因企業(yè)經(jīng)營不善，開發(fā)資金存在缺口等，造成項目風險。
（2）加強對估值機構(gòu)、地產(chǎn)經(jīng)紀和律師事務所等合作機構(gòu)的準入管理。在該類機構(gòu)的選擇上，銀行應把握以下幾條總體原則：
①具有合法、合規(guī)的經(jīng)營資質(zhì)；
②具備較強的經(jīng)營能力和較好的發(fā)展前景，在同業(yè)中處于地位；
③內(nèi)部管理機制科學完善，包括高素質(zhì)的高管人員、有明確合理的發(fā)展規(guī)劃、業(yè)務人員配備充足和有完善的業(yè)務辦理流程等；
④通過合作切實有利于商用房貸款業(yè)務的發(fā)展，包括可以拓展客戶營銷渠道、提高業(yè)務辦理效率和客戶服務質(zhì)量、降低操作成本等。
（3）業(yè)務合作中不過分依賴合作機構(gòu)。
（二）有擔保流動資金貸款的合作機構(gòu)管理
與商用房貸款不同，有擔保流動資金貸款的合作機構(gòu)主要是擔保機構(gòu)。為了有效規(guī)避擔保機構(gòu)給銀行貸款帶來的風險，銀行應采取如下防控措施：
1．嚴格專業(yè)擔保機構(gòu)的準入
在有擔保流動資金貸款開辦初期，應嚴格有擔保流動資金貸款外部擔保機構(gòu)的準入?；緶嗜胭Y質(zhì)應符合以下五個方面的要求：
（1）注冊資金應達到一定規(guī)模；
（2）具有一定的信貸擔保經(jīng)驗，原則上應從事?lián)I(yè)務一定期限，信用評級達到一定的標準；
（3）具備符合擔保業(yè)務要求的人員配置、業(yè)務流程和系統(tǒng)支持；
（4）具有良好的信用資質(zhì)，公司及其主要經(jīng)營者無不良信用記錄，無違法、涉案行為等；
（5）此類擔保公司，原則上應要求其與貸款銀行進行合作，如與多家銀行合作，應對其擔?？傤~度進行有效監(jiān)控。
2．嚴格執(zhí)行回訪制度存在以下情況的，銀行應暫停與該擔保機構(gòu)的合作：
（1）經(jīng)營出現(xiàn)明顯的問題，對業(yè)務發(fā)展嚴重不利的；
（2）有違法、違規(guī)經(jīng)營行為的；
（3）與銀行合作的存量業(yè)務出現(xiàn)嚴重不良貸款的；
（4）所進行的合作對銀行業(yè)務拓展沒有明顯促進作用的；
（5）存在對銀行業(yè)務發(fā)展不利的其他因素。
在動態(tài)管理過程中，要隨時評價與擔保機構(gòu)的合作情況，建立優(yōu)質(zhì)機構(gòu)檔案及不良機構(gòu)黑名單，為將來合作提供決策依據(jù)。
二、操作風險
個人經(jīng)營類貸款面臨的操作風險主要是由于流程執(zhí)行不嚴格等原因引起的，流程執(zhí)行不嚴格主要表現(xiàn)在業(yè)務部門沒有做好貸前調(diào)查和貸后檢查等相關工作，審批部門沒有把好貸中審批關，從而造成風險隱患。下面就商用房貸款和有擔保流動資金貸款的操作風險做具體介紹。
（一）商用房貸款的操作風險
1．商用房貸款操作風險的主要內(nèi)容
（1）貸款受理和調(diào)查中的風險。這一環(huán)節(jié)的風險點主要在以下三個方面：
①借款申請人的主體資格是否符合銀行商用房貸款管理辦法的相關規(guī)定，包括是否具有完全民事行為能力；戶籍所在地是否在貸款銀行所在地區(qū)；是否有穩(wěn)定、合法的收入來源，有按期償還本息的能力等。
②借款申請人所提交的材料是否真實、合法，包括借款人、保證人、抵押人、出質(zhì)人的身份證件是否真實、有效；抵（質(zhì)）押物的權屬證明材料是否真實，有無涂改現(xiàn)象；借款人提供的直接劃撥賬戶是否是借款人本人所有的活期儲蓄賬戶等。
③借款申請人的擔保措施是否足額、有效，包括擔保物所有權是否合法、真實、有效；擔保物共有人或所有人授權情況是否核實；擔保物是否容易變現(xiàn)，同區(qū)域同類型擔保物價值的市場走勢如何；貸款額度是否控制在抵押物價值的規(guī)定比率內(nèi)；抵押物是否由認可的評估機構(gòu)評估；第三方保證人是否具備擔保資格和擔保能力等。
（2）貸款審查和審批中的風險。商用房貸款審查和審批環(huán)節(jié)的主要風險點包括：
①業(yè)務不合規(guī)，業(yè)務風險與效益不匹配；
②未按權限審批貸款，使得貸款超授權發(fā)放；
③審批人員對應審查的內(nèi)容審查不嚴，導致向不具備貸款發(fā)放條件的借款人發(fā)放貸款，如向關系人發(fā)放信用貸款或向關系人發(fā)放擔保貸款的條件優(yōu)于其他借款人，貸款容易發(fā)生風險或出現(xiàn)內(nèi)外勾結(jié)騙取銀行信貸資金的情況。
（3）貸款簽約和發(fā)放中的風險。商用房貸款簽約和發(fā)放的風險主要包括：
①合同憑證預簽無效、合同制作不合格、合同填寫不規(guī)范、未對合同簽署人及簽字（簽章）進行核實。
②在發(fā)放條件不齊全的情況下發(fā)放貸款，如貸款未經(jīng)審批或是審批手續(xù)不全，各級簽字（簽章）不全；未按規(guī)定辦妥相關評估、公證等事宜。
③未按規(guī)定的貸款額度、貸款期限、擔保方式、結(jié)息方式、計息方式、還款方式、適用利率、利率調(diào)整方式和發(fā)放方式等發(fā)放貸款，導致錯誤發(fā)放貸款和貸款錯誤核算。
（4）貸后與檔案管理中的風險。商用房貸款貸后與檔案管理環(huán)節(jié)的主要風險點包括：
①未對貸款使用情況進行跟蹤檢查，房屋他項權證到位不及時，逾期貸款催收、處置不力，造成貸款損失；
②貸款管理與其規(guī)模不相匹配，貸款管理力度偏弱，貸前調(diào)查材料較為簡單，貸后往往只關注借款人按月還款情況，在還款正常的情況下，未對其經(jīng)營情況及抵押物的價值、用途等變動狀況進行持續(xù)跟蹤監(jiān)測；
③商用房貸款一般金額較大，有的借款人購買多份產(chǎn)權單位，操作中存在向同一借款人審批發(fā)放多筆貸款，或向?qū)嶋H購房人與其家庭成員、近親屬、所控制公司員工等多人審批發(fā)放貸款的現(xiàn)象，從．而造成貸款損失；
④未按規(guī)定保管借款合同、擔保合同等重要貸款檔案資料，造成合同損毀；
⑤他項權利證書未按規(guī)定進行保管，造成他項權證遺失，他項權利滅失。
2．商用房貸款操作風險的防控措施
（1）提高貸前調(diào)查深度。業(yè)務人員在貸前調(diào)查階段，要全面了解掌握借款人所控制主要實體的經(jīng)營情況、真實財務狀況及抵押物情況，評估償債能力，揭示存在風險。
（2）加強真實還款能力和貸款用途的審查。對名義借款人與實際借款人不一致的，原則上不得受理；對以貸款所購房屋的租金收入作為還款主要來源，或借款人為外地人且在當?shù)責o經(jīng)營實體的，要謹慎辦理；嚴格審查貸款用途，防止以商用房貸款形式套取貸款，用于不符合法律法規(guī)、國家產(chǎn)業(yè)政策和貸款銀行信貸政策的項目。
（3）合理確定貸款額度。貸款額度不能簡單按照抵押物評估價值和貸款成數(shù)來確定，要對借款人所經(jīng)營的實體進行風險限額測算，在風險限額內(nèi)根據(jù)借款人可實際支配的還貸資金額確定貸款控制額度。
（4）加強抵押物管理。進一步完善抵押物審查、評估、抵押登記等環(huán)節(jié)的管理，客觀、公正估值，合法、有效落實抵押登記手續(xù)。對商業(yè)前景不明的期房及單獨處置困難的產(chǎn)權式商鋪等房產(chǎn)，原則上不得接受抵押。
（5）強化貸后管理。加大貸后檢查力度，將借款人經(jīng)營狀況及抵押房產(chǎn)的價值、用途變化情況作為監(jiān)控重點；對已形成不良貸款的，根據(jù)成因及實際風險狀況，盡快采取保全措施。
（6）完善授權管理。嚴格執(zhí)行對單個借款人的授信總量審批權，控制個人授信總量風險。對以實際借款人及其關系人多人名義申請貸款。用于購買同一房產(chǎn)的，按單個借款人適用審批權限。
（二）有擔保流動資金貸款的操作風險
對于有擔保流動資金貸款的操作風險，除了商用房貸款操作風險的相關風險點外，還應特別關注借款人控制企業(yè)的經(jīng)營情況變化和抵押物情況的變化。因此，對于有擔保流動資金貸款的操作風險，銀行還應采取如下防控措施：
1．在貸款發(fā)放后，銀行應保持與借款人的聯(lián)絡，對借款期間發(fā)生的突發(fā)事件及時做出反應，比如建立與借款人的定期回訪制度，在貸款期限內(nèi)，銀行工作人員每月至少拜訪一次，與借款人保持經(jīng)常聯(lián)系，及時了解借款人收入和企業(yè)財務的變動情況，以便銀行在第一時間做出反應；在還款日前一定時間內(nèi)，銀行以書面或其他方式通知借款人做好資金調(diào)度，安排好還款資金等。
2．借款人以自有或第三人的財產(chǎn)進行抵押，抵押物須產(chǎn)權明晰、價值穩(wěn)定、變現(xiàn)能力強、易于處置。銀行在實際操作中要注意：
（1）抵押文件資料的真實有效性、抵押物的合法性、抵押物權屬的完整性、抵押物存續(xù)狀況的完好性等。
（2）貸款抵押手續(xù)辦理的相關程序應規(guī)范，原則上貸款銀行經(jīng)辦人員應直接參與抵押手續(xù)的辦理，不可完全交由外部中介機構(gòu)辦理。
（3）謹慎受理產(chǎn)權、使用權不明確或當前管理不夠規(guī)范的不動產(chǎn)抵押，包括自建住房、集體土地使用權、劃撥土地及地上定著物、工業(yè)土地及地上定著物、工業(yè)用房、倉庫等，原則上不接受為有擔保流動資金貸款的抵押物。
三、信用風險
銀行對個人發(fā)放的經(jīng)營類貸款就是基于對借款人能按時償還本息的信任而給予的授信。個人經(jīng)營類貸款信用風險主要表現(xiàn)為借款人還款能力的降低和還款意愿的變化。下面就商用房貸款和有擔保流動資金貸款的信用風險做具體介紹。
（一）商用房貸款的信用風險
1．商用房貸款信用風險的主要內(nèi)容
（1）借款人還款能力發(fā)生變化。實踐中，銀行把握借款人還款能力風險還存在相當大的難度，主要存在以下兩方面的原因：
①國內(nèi)尚未建立完善的個人財產(chǎn)登記制度與個人稅收登記制度，全國性的個人征信系統(tǒng)還有待進一步完善，銀行因此很難從整體上把握借款人的資產(chǎn)與負債狀況并作出恰當?shù)男刨J決策。
②國內(nèi)失信懲戒制度尚不完善，借款人所在單位、中介機構(gòu)協(xié)助借款人出具包括假收人證明在內(nèi)的虛假證明文件（如個人收入證明、營業(yè)執(zhí)照等）的現(xiàn)象較為普遍，對主動作假或協(xié)助作假的行為尚缺乏有力的懲戒措施。
（2）商用房出租情況發(fā)生變化。主要包括所在地段經(jīng)濟發(fā)展重心轉(zhuǎn)移、大范圍拆遷等情況。
（3）保證人還款能力發(fā)生變化。如保證人的資格和擔保能力發(fā)生變化、還款意愿不足等情況。
2．商用房貸款信用風險的防控措施
（1）加強對借款人還款能力的調(diào)查和分析。對于穩(wěn)定的工薪收入階層，可通過核實借款人在貸款銀行及其他行的存款及資產(chǎn)情況（如定期存款、活期存款、理財產(chǎn)品等）來獲得借款人基本收入狀況。主要把握以下三方面：①要了解掌握其收入水平的穩(wěn)定性；②對其收入水平的真實性進行判斷；③收入水平對償還貸款的覆蓋度，對此類客戶原則上應對其貸款余額與其家庭年收入水平的比率設一定的上限，原則上借款人年還款金額應不超過其家庭年收入水平總額的80%。對借款人還款能力的調(diào)查，除了上述基本收入情況的了解，還要考察以下方面信息：一是借款人的其他收入所得，包括其他勞務所得、租金收入等；二是借款人其他資產(chǎn)收益情況，包括各類投資收益、投資其他企業(yè)的股權分紅等；三是借款人及其家庭所擁有總資產(chǎn)的狀況。
（2）加強對商用房出租情況的調(diào)查和分析。商用房貸款（特別是金額較大的商用房貸款）的還款來源主要是借款人的經(jīng)營性收入，包括租金收入和其他經(jīng)營收入等。要調(diào)查借款人所購商用房所在商業(yè)地段繁華程度以及其他商用房出租情況、租金收入情況，同時也要調(diào)查了解該地段的未來發(fā)展規(guī)劃，是否會出現(xiàn)大的拆遷變動、經(jīng)濟發(fā)展重心轉(zhuǎn)移等情況。
（3）加強對保證人還款能力的調(diào)查和分析。保證人經(jīng)濟實力下降或信用狀況惡化是導致保證人還款能力下降的主要原因，這種風險會使保證擔保對銀行債權的保障能力降低，第二還款來源嚴重不足。在貸款保證期問，保證人保證能力可能會發(fā)生變動。對此，銀行要有預見性并采取相應的預防措施。銀行在貸后管理過程中要同重視借款人情況一樣，加強對保證人的管理。
（二）有擔保流動資金貸款的信用風險
1．有擔保流動資金貸款信用風險的主要內(nèi)容
（1）借款人還款能力發(fā)生變化；
（2）借款人所控制企業(yè)經(jīng)營情況發(fā)生變化；
（3）保證人還款能力發(fā)生變化；
（4）抵押物價值發(fā)生變化。抵押物價值發(fā)生變化主要是指由于抵押物價格降低、抵押物折舊、毀損、功能落后等原因?qū)е聝r值下跌，不能足額抵償借款人所欠銀行貸款本息的情況。
2．有擔保流動資金貸款的防控措施
（1）加強對借款人還款能力的調(diào)查和分析。對于有擔保流動資金貸款借款人還款能力的調(diào)查，除了商用房貸款中涉及的對借款人的調(diào)查外，還應重點調(diào)查借款人的生產(chǎn)經(jīng)營收入。對借款人的生產(chǎn)經(jīng)營收入，應重點調(diào)查其經(jīng)營收入的穩(wěn)定性、合法性和未來收入預期的合理性。
（2）加強對借款人所控制企業(yè)經(jīng)營情況的調(diào)查和分析。為有效規(guī)避借款人所控制企業(yè)經(jīng)營狀況發(fā)生變化而帶來的信用風險，主要從以下三個方面加以考察：
①經(jīng)營的合法、合規(guī)性。應檢查借款人所經(jīng)營企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照是否在有效期內(nèi)，是否具有所經(jīng)營范圍的經(jīng)營權，是否符合國家產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策等；
②經(jīng)營商譽?？上蚪杩钊怂?jīng)營企業(yè)的上下游企業(yè)、員工等了解借款人的商譽，并調(diào)查了解其在工商、稅務等方面有無重大糾紛。借款人所經(jīng)營企業(yè)的用水、用電、納稅、雇員及工資發(fā)放等情況；
③經(jīng)營的盈利能力和穩(wěn)定性。包括考察借款人所經(jīng)營企業(yè)的主營業(yè)務業(yè)務量情況、現(xiàn)金流情況；所從事行業(yè)的發(fā)展狀況；借款人所在行業(yè)從業(yè)經(jīng)歷等方面的因素，據(jù)以判斷和預測在貸款期間借款人所經(jīng)營企業(yè)的盈利水平及其穩(wěn)定性。
（3）加強對保證人還款能力的調(diào)查和分析。為了有效規(guī)避有擔保流動資金貸款保證人還款能力發(fā)生變化的風險，貸款銀行應當選擇信用等級高、還款能力強的保證人，且保證人信用等級不能低于借款人，不接受股東之間和家庭成員之間的單純第三方保證方式。
（4）加強對抵押物價值的調(diào)查和分析。抵押物的價值會因市場的波動而表現(xiàn)出不同的價格，當?shù)盅何飪r值下降到可能危及銀行貸款安全時，銀行應要求借款人提前歸還部分或全部貸款，或再追加提供其他貸款銀行認可的抵押物，以保證全部抵押物現(xiàn)值乘以抵押率后仍大于或等于剩余貸款本金。為了有效規(guī)避抵押物價值變化而帶來的信用風險，可以采取以下措施：①要求借款人恢復抵押物價值；②更換為其他足值抵押物；③按合同約定或依法提前收回貸款；④重新評估抵押物價值，擇機處置抵押物。
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第一節(jié) 基礎知識
本節(jié)是個人經(jīng)營類貸款的基礎知識，包括個人經(jīng)營類貸款的含義和分類，其中有專項貸款和流動資金貸款兩大類；個人經(jīng)營類貸款的特征和發(fā)展；商用房貸款和有擔保流動資金貸款的各貸款要素，以及設備貸款和無擔保流動資金貸款的貸款要素。
一、個人經(jīng)營類貸款的含義和分類
（一）個人經(jīng)營類貸款的含義
個人經(jīng)營類貸款是指銀行向從事合法生產(chǎn)經(jīng)營的個人發(fā)放的，用于定向購買或租賃商用房、機械設備，以及用于滿足個人控制的企業(yè)（包括個體工商戶）生產(chǎn)經(jīng)營流動資金需求和其他合理資金需求的貸款。
（二）個人經(jīng)營類貸款的分類
根據(jù)貸款用途的不同，個人經(jīng)營類貸款可以分為個人經(jīng)營專項貸款（簡稱專項貸款）和個人經(jīng)營流動資金貸款（簡稱流動資金貸款）。
1．專項貸款
專項貸款是指銀行向個人發(fā)放的用于定向購買或租賃商用房和機械設備，且其主要還款來源是由經(jīng)營產(chǎn)生的現(xiàn)金流獲得的貸款。專項貸款主要包括個人商用房貸款（以下簡稱商用房貸款）和個人經(jīng)營設備貸款（以下簡稱設備貸款）。商用房貸款是指銀行向個人發(fā)放的用于定向購買或租賃商用房所需資金的貸款。目前，商用房貸款主要用于商鋪（銷售商品或提供服務的場所）貸款。設備貸款是指銀行向個人發(fā)放的，用于購買或租賃生產(chǎn)經(jīng)營活動中所需設備的貸款。
2．流動資金貸款
流動資金貸款是指銀行向從事合法生產(chǎn)經(jīng)營的個人發(fā)放的用于滿足個人控制的企業(yè)（包括個體工商戶）生產(chǎn)經(jīng)營流動資金需求的貸款。流動資金貸款按照有無擔保的貸款條件分為有擔保流動資金貸款和無擔保流動資金貸款。有擔保流動資金貸款是指銀行向個人發(fā)放的、需要擔保的用于滿足生產(chǎn)經(jīng)營流動資金需求的貸款。無擔保流動資金貸款是指銀行向個人發(fā)放的、無須擔保的用于滿足生產(chǎn)經(jīng)營流動資金需求的信用貸款。
二、個人經(jīng)營類貸款的特征
個人經(jīng)營類貸款的特點就是適用面廣，它可以滿足不同層次的私營企業(yè)主的融資需求，且銀行審批手續(xù)相對簡便。個人經(jīng)營類貸款主要有以下幾個特征：
1.貸款期限相對較短。個人經(jīng)營類貸款主要用于滿足借款人購買機械設備或臨時性流動資金需求，因此，貸款期限一般較短，通常為3-5年。
2.貸款用途多樣，影響因素復雜。個人消費貸款主要用于個人消費，盲目性較低，而個人經(jīng)營類貸款用于借款人購買設備或用于企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營，受宏觀環(huán)境、行業(yè)景氣程度、企業(yè)本身經(jīng)營狀況等不確定因素影響較多。
3．風險控制難度較大。銀行除了對借款人自身情況加以了解外，還需對借款人經(jīng)營企業(yè)的運作情況加以了解，并對該企業(yè)資金運作情況加以控制，以保證貸款不被挪作他用。
三、個人經(jīng)營類貸款發(fā)展概述
目前，各銀行對此類貸款產(chǎn)品沒有統(tǒng)一的貸種稱謂，但近幾年市場需求旺盛，各銀行業(yè)務規(guī)模也不斷增長，該項業(yè)務正逐步成為銀行個人貸款業(yè)務的主要增長點之一。近年來，個體經(jīng)濟已經(jīng)成為社會經(jīng)濟發(fā)展的主要支柱之一。
針對這樣的市場需求，各銀行陸續(xù)開辦了滿足個人經(jīng)營資金周轉(zhuǎn)需求的貸款業(yè)務，該項貸款的推出豐富了個人貸款產(chǎn)品的種類，填補了銀行在滿足個人經(jīng)營資金需求方面的空白，為個人經(jīng)營者開辟了銀行融資渠道。由于市場需求旺盛，此類貸款業(yè)務表現(xiàn)出良好的市場效益，成為各銀行大力推進的業(yè)務之一。但個人經(jīng)營類貸款仍處于摸索嘗試的階段。
四、貸款要素
（一）商用房貸款的要素
1．貸款對象
商用房貸款的對象應該是具有中華人民共和國國籍，年滿18周歲，且具有完全民事行為能力的自然人。借款人申請商用房貸款，須具備貸款銀行要求的下列條件：
（1）無不良資信記錄和行為記錄。比如，有的銀行規(guī)定借款申請人在貸款銀行當前無逾期貸款，在中國人民銀行個人信用信息基礎數(shù)據(jù)庫中當前無拖欠，從來沒有出現(xiàn)超過30天或累計6次以上（含6次）的拖欠記錄。
（2）具有當?shù)爻Ｗ艨诨蛴行Ь恿羯矸荨?BR> （3）具有穩(wěn)定的職業(yè)和收入，信用良好，有償還貸款本息的能力。
（4）申請貸款購買或租賃的商用房，一般要求位于大中城市中心區(qū)和次中心區(qū)，具有優(yōu)良的發(fā)展前景，并且屬于永久性建筑的商用房。
（5）所購或所租的商用房必須手續(xù)齊全，項目合法，并由開發(fā)商出示證明。
（6）與開發(fā)商簽訂購買或租賃商用房的合同或協(xié)議。
（7）必須先付清不低于所購或所租的商用房全部價款50%以上的首期付款。
（8）提供經(jīng)貸款銀行認可的有效擔保。
（9）當前無不利的相關民事糾紛和刑事案件責任
2．貸款利率
商用房貸款的利率不得低于中國人民銀行規(guī)定的同期同檔次利率的1．1倍，具體利率水平由貸款銀行根據(jù)貸款風險管理相關原則自主確定。貸款期限在1年以內(nèi)（含1年）的，實行合同利率，遇法定利率調(diào)整不分段計息；貸款期限在1年以上的，合同期內(nèi)遇法定利率調(diào)整時，可由借貸雙方按商業(yè)原則確定，可在合同期內(nèi)按月、按季、按年調(diào)整，也可采用固定利率的方式。但實踐中，銀行多是于次年1月1日起按相應的利率檔次執(zhí)行新的利率規(guī)定。
3．貸款期限
商用房貸款的期限通常不超過10年，具體貸款期限由貸款銀行根據(jù)貸款風險管理相關原則自主確定。
4．還款方式
商用房貸款的還款方式有多種，比較常用的是等額本息還款法、等額本金還款法和一次還本付息法。一般來說，貸款期限在1年以內(nèi)（含1年）的，借款人可采取一次還本付息法；貸款期限在1年以上的，可采用等額本息還款法和等額本金還款法等。
借款人如想提前償還全部或部分貸款本息，應提前30個工作El向貸款銀行提出申請，經(jīng)貸款銀行同意后，可以提前歸還貸款本息。
5．擔保方式
申請商用房貸款，借款人須提供一定的擔保措施，包括抵押、質(zhì)押和保證等，還可以采取履約保證保險的方式。
6．貸款額度
商用房貸款的額度通常不超過所購或所租商用房價值的50%，具體的貸款額度由商業(yè)銀行根據(jù)貸款風險管理相關原則自主確定；對以“商住兩用房”名義申請貸款的，貸款額度不超過55%。
（二）有擔保流動資金貸款的要素
1．貸款對象
有擔保流動資金貸款的對象應該是持有工商行政管理機關核發(fā)的非法人營業(yè)執(zhí)照的個體戶、合伙人企業(yè)和個人獨資企業(yè)或自然人。借款人申請有擔保流動資金貸款，須具備銀行要求的下列條件：
（1）無不良資信記錄和行為記錄。
（2）借款人具有合法有效的身份證明，如居民身份證、戶口簿等。
（3）借款人年滿18周歲，男性年齡一般不超過60周歲，女性年齡一般不超過55周歲。
（4）具有穩(wěn)定的職業(yè)和家庭基礎，具有按時償還貸款本息的能力。
（5）借款人原則上為其經(jīng)營企業(yè)的主要所有人，且所經(jīng)營的企業(yè)具有一定的盈利能力。
（6）當前無不利的相關民事糾紛和刑事案件責任。
2．貸款利率
有擔保流動資金貸款的利率不得低于中國人民銀行規(guī)定的同期同檔次利率的1．1倍，具體利率水平由貸款銀行根據(jù)貸款風險管理相關原則自主確定。貸款期限在1年以內(nèi)（含1年）的，實行合同利率，遇法定利率調(diào)整不分段計息；貸款期限在1年以上的，合同期內(nèi)遇法定利率調(diào)整時，可由借貸雙方按商業(yè)原則確定，可在合同期內(nèi)按月、按季、按年調(diào)整，也可采用固定利率的方式。但實踐中，銀行多是于次年1月1日起按相應的利率檔次執(zhí)行新的利率規(guī)定。
3．貸款期限
有擔保流動資金貸款的期限由貸款銀行根據(jù)貸款風險管理相關原則確定，一般在1年以內(nèi)，有些銀行為3-5年。
4．還款方式
有擔保流動資金貸款的還款方式有多種，比較常用的是等額本息還款法、等額本金還款法和一次還本付息法。一般來說，貸款期限在］年以內(nèi)（含1年）的，借款人可采取一次還本付息法；貸款期限在1每以上的，可采用等額本息還款法和等額本金還款法等。
借款人可根據(jù)需要選擇還款方式，但一筆貸款只能選擇一種還款方式，合同簽訂后，未經(jīng)貸款銀行同意不得更改。
5．擔保方式
申請有擔保流動資金貸款，借款人須提供一定的擔保措施，包括抵押、質(zhì)押和保證三種方式。
6．貸款額度
有擔保流動資金貸款的額度由各商業(yè)銀行根據(jù)貸款風險管理相關原則確定，通常各家銀行會根據(jù)不同的抵（質(zhì)）押物制定相應的抵（質(zhì)）押率，有關抵（質(zhì)）押率將成為貸款的額度。
（三）設備貸款的要素
1．貸款對象
設備貸款的對象為持有工商行政管理機關核發(fā)的非法人營業(yè)執(zhí)照的個體戶、合伙人企業(yè)和個人獨資企業(yè)或自然人。借款人申請設備貸款，須具備銀行要求的下列條件：
（1）具有完全民事行為能力；
（2）持有工商行政管理機關核發(fā)的營業(yè)執(zhí)照及相關行業(yè)的經(jīng)營許可證；
（3）有合法的有效居住身份，有固定的住所；
（4）從事正當?shù)纳a(chǎn)經(jīng)營活動，有穩(wěn)定的收入和還本付息的能力；
（5）資信良好。且能提供貸款銀行認可的財產(chǎn)抵押、質(zhì)押或保證；
（6）貸款銀行規(guī)定的其他條件。
2．貸款利率
設備貸款的利率按照中國人民銀行規(guī)定的同期貸款利率執(zhí)行，可根據(jù)當?shù)亟鹑谑袌鲑Y金的供求狀況，實行利率浮動。
通常，貸款期限在1年以內(nèi)（含1年）的，實行合同利率，遇法定利率調(diào)整不分段計息；貸款期限在1年以上的，合同期內(nèi)遇法定利率調(diào)整時，可由借貸雙方按商業(yè)原則確定，可在合同期內(nèi)按月、按季、按年調(diào)整，也可采用固定利率的方式。但實踐中，銀行多是于次年1月1日起按相應的利率檔次執(zhí)行新的利率規(guī)定。
3．貸款期限
設備貸款的期限由貸款銀行根據(jù)貸款風險管理相關原則確定，一般為3年，最長不超過5年。
4．還款方式
設備貸款的還款方式有多種，比較常用的是等額本息還款法、等額本金還款法和一次還本付息法。一般來說，貸款期限在1年以內(nèi)（含1年）的，借款人可采取一次還本付息法；貸款期限在1年以上的，可采用等額本息還款法和等額本金還款法等。
5．擔保方式
設備貸款必須提供擔保，擔保方式有抵押、質(zhì)押和保證三種．貸款銀行可根據(jù)借款人情況選擇一種或兩種擔保方式，也可采取經(jīng)銷商擔保和廠家回購的擔保方式。
6．貸款額度
設備貸款的額度不得超過借款人購買或租賃設備所需資金總額的70%，且貸款額度不得超過200萬元，具體按以下情況分別掌握：
（1）以貸款銀行認可的質(zhì)押方式申請貸款的，貸款額不得超過質(zhì)物價值的90%；
（2）以可設定抵押權的房產(chǎn)作為抵押物的，貸款額不得超過經(jīng)貸款銀行認可的抵押物價值的70%；
（3）以第三方保證方式申請貸款的，銀行根據(jù)保證人的信用等級確定貸款額度。
（四）無擔保流動資金貸款的要素
1．貸款對象
元擔保流動資金貸款的對象應該是持有工商行政管理機關核發(fā)的非法人營業(yè)執(zhí)照的個體戶、合伙人企業(yè)和個人獨資企業(yè)或自然人。借款人申請無擔保流動資金貸款，須具備貸款銀行要求的下列條件：
（1）具有完全民事行為能力，且年齡在18—60周歲之間的自然人；
（2）具有當?shù)爻Ｗ艨诨蛴行Ь恿羯矸荩?BR> （3）具有正當?shù)穆殬I(yè)和穩(wěn)定的經(jīng)濟收入，具有按期償還貸款本息的能力；
（4）個人信用為貸款銀行所評定認可；
（5）貸款銀行規(guī)定的其他條件。
2．貸款利率
無擔保流動資金貸款的利率通常比較高，但一旦貸款成功，利率即被鎖定，未來市場利率的變化不會影響貸款利息。
3．貸款期限
無擔保流動資金貸款的期限一般為1年，個別銀行最短為6個月，最長為4年，可以根據(jù)實際情況自主申請。
4．還款方式
無擔保流動資金貸款的還款方式主要有等額本息還款法和每月還息到期一次還本法兩種。
5．擔保方式
無擔保流動資金貸款的擔保方式采用的是個人信用擔保的方式。
6．貸款額度
無擔保流動資金貸款的額度通常根據(jù)個人的收入和信用狀況綜合決定貸款額度，通常限額為20萬一50萬元人民幣。
第二節(jié) 貸款的流程
本節(jié)對個人經(jīng)營類貸款中商用房貸款和有擔保流動資金貸款的貸款流程加以介紹，具體包括貸款的受理和調(diào)查、貸款的審查和審批、貸款的簽約和發(fā)放以及貸款的貸后與檔案管理四個環(huán)節(jié)。
一、貸款的受理和調(diào)查
（一）商用房貸款的受理和調(diào)查
1．貸款的受理
貸款受理人應要求商用房貸款申請人填寫借款申請書，并按銀行要求提交相關申請材料。對于有共同申請人的，應同時要求共同申請人提交有關申請材料。申請材料清單如下：
（1）合法有效的身份證件，包括居民身份證、戶1：3簿或其他有效身份證件；
（2）貸款銀行認可的借款人還款能力證明材料，包括收入證明材料和有關資產(chǎn)證明等；
（3）營業(yè)執(zhí)照及相關行業(yè)的經(jīng)營許可證；
（4）購買或租賃商用房的合同、協(xié)議或其他有效文件；
（5）借款人或開發(fā)商向貸款銀行提供的證明商用房手續(xù)齊全、項目合法的資料；
（6）涉及抵押或質(zhì)押擔保的，需提供抵押物或質(zhì)押權利的權屬證明文件和有處分權人（包括財產(chǎn)共有人）同意抵（質(zhì)）押的書面證明（也可由財產(chǎn)共有人在借款合同、抵押合同上直接簽字），以及貸款銀行認可部門出具的抵押物估價證明；
（7）涉及保證擔保的，需保證人出具同意提供擔保的書面承諾，并提供能證明保證人保證能力的證明材料；
（8）已支付所購或所租商用房價款規(guī)定比例首付款的證明；
（9）貸款銀行要求提供的其他文件、證明和資料。
2．貸前調(diào)查
（1）調(diào)查方式。貸前調(diào)查可以采取審查借款申請材料、面談借款申請人、查詢個人信用、實地調(diào)查和電話調(diào)查等多種方式進行。
（2）調(diào)查內(nèi)容。貸前調(diào)查人在調(diào)查申請人基本情況、貸款用途和貸款擔保等情況時，應重點調(diào)查以下內(nèi)容：①材料一致性。②借款人身份、資信和經(jīng)濟狀況的調(diào)查。③貸款用途及相關合同、協(xié)議的調(diào)查。
④擔保情況的調(diào)查。
（二）有擔保流動資金貸款的受理和調(diào)查
1．貸款的受理
貸款受理人應要求有擔保流動資金貸款申請人填寫借款申請書，并按銀行要求提交相關申請材料。對于有共同申請人的，應同時要求共同申請人提交有關申請材料。申請材料清單如下：
（1）合法有效的身份證件，包括居民身份證、戶口簿或其他有效身份證件；
（2）貸款銀行認可的借款人償還貸款證明材料，包括收入證明材料和有關資產(chǎn)證明等；
（3）借款人開辦企業(yè)的工商營業(yè)執(zhí)照、稅務登記證明、驗資報告、公司章程（如有）、生產(chǎn)經(jīng)營場地等證明材料，經(jīng)營特種行業(yè)的，還應取得有關管理部門的批準文件；
（4）明確的用款計劃以及與之相關的資料，包括購銷合同、租賃協(xié)議和合作協(xié)議等；
（5）涉及抵押或質(zhì)押擔保的，需提供抵押物或質(zhì)押權利的權屬證明文件和有處分權人（包括財產(chǎn)共有人）同意抵（質(zhì)）押的書面證明，以及貸款銀行認可部門出具的抵押物估價證明；
（6）涉及保證擔保的，需保證人出具同意提供擔保的書面承諾，并提供能證明保證人保證能力的證明材料；
（7）在銀行開立的個人賬戶資料，包括存折、存單、信用卡等；
（8）銀行要求提供的其他文件、證明和資料。
2．貸前調(diào)查
（1）調(diào)查方式。貸前調(diào)查可以采取審查借款申請材料、面談借款申請人、查詢個人信用、實地調(diào)查和電話調(diào)查等多種方式進行。
（2）調(diào)查內(nèi)容。對有擔保流動資金貸款的貸前調(diào)查除了商用房貸款的相關內(nèi)容外，還應重點調(diào)查以下內(nèi)容：①貸款用途的調(diào)查。②借款人所經(jīng)營企業(yè)的經(jīng)營狀況的調(diào)查。
貸前調(diào)查完成后，貸前調(diào)查人應對調(diào)查結(jié)果進行整理、分析，提出是否同意貸款的明確意見及貸款額度、貸款期限、貸款利率、擔保方式、還款方式、劃款方式等方面的建議，并形成對借款申請人償還能力、還款意愿、擔保情況以及其他情況等方面的調(diào)查意見，連同申請資料等一并送交貸款審核人員進行貸款審核。
二、貸款的審查和審批
（一）商用房貸款的審查和審批
1．貸款的審查
貸款審查人負責對借款申請人提交的材料進行合規(guī)性審查，對貸前調(diào)查人提交的面談記錄以及貸前調(diào)查的內(nèi)容是否完整進行審查。貸款審查人認為需要補充材料和完善調(diào)查內(nèi)容的，可要求貸前調(diào)查人進一步落實；貸款審查人對貸前調(diào)查人提交的材料和調(diào)查內(nèi)容的真實性有疑問的，可以進行重新調(diào)查。貸款審查人審查完畢后，應對貸前調(diào)查人提出的調(diào)查意見和貸款建議是否合理、合規(guī)等提出書面審查意見，連同申請材料、面談記錄等一并送交貸款審批人進行審批。
2．貸款的審批
貸款審批人依據(jù)銀行商用房貸款辦法及相關規(guī)定，結(jié)合國家宏觀調(diào)控政策，從銀行利益出發(fā)審查每筆商用房貸款的合規(guī)性、可行性及經(jīng)濟性，根據(jù)借款人的還款能力以及抵押擔保的充分性與可行性等情況，分析該筆業(yè)務預計給銀行帶來的收益和風險。貸款審批人應對以下內(nèi)容進行審查：
（1）借款申請人是否符合貸款條件，是否有還款能力；
（2）貸款用途是否合規(guī)；
（3）借款人提供材料的完整性、有效性及合法性；
（4）申請借款的金額、期限等是否符合有關貸款辦法和規(guī)定；
（5）貸前調(diào)查人的調(diào)查意見、對借款人資信狀況的評價分析以及提出的貸款建議是否準確、合理；
（6）與開發(fā)商簽訂的購買或租賃商用房合同或協(xié)議；
（7）開發(fā)商出具的有關部門批準可出售或出租商用房已辦妥的全部文件，包括可辦妥產(chǎn)權證的證明；
（8）開發(fā)商的資信情況；
（9）商業(yè)用房的地段及質(zhì)量狀況情況；
（10）其他需要審查的事項。
貸款審批人應根據(jù)審查情況簽署審批意見，對不同意貸款的，應寫明拒批理由；對需補充材料后再審批的，應詳細說明需要補充的材料名稱與內(nèi)容；對同意或有條件同意貸款的，如貸款條件與申報審批的貸款方案內(nèi)容不一致的，應提出明確的調(diào)整意見。貸款審批人簽署審批意見后，應將審批表連同有關材料退還業(yè)務部門。
（二）有擔保流動資金貸款的審查和審批
1．貸款的審查
貸款審查人負責對借款申請人提交的材料進行合規(guī)性審查，對貸前調(diào)查人提交的面談記錄以及貸前調(diào)查的內(nèi)容是否完整進行審查。貸款審查人認為需要補充材料和完善調(diào)查內(nèi)容的，可要求貸前調(diào)查人進一步落實；貸款審查人對貸前調(diào)查人提交的材料和調(diào)查內(nèi)容的真實性有疑問的，可以進行重新調(diào)查。貸款審查人審查完畢后，應對貸前調(diào)查人提出的調(diào)查意見和貸款建議是否合理、合規(guī)等提出書面審查意見，連同申請材料、面談記錄等一并送交貸款審批人進行審批。
2．貸款的審批
貸款審批人依據(jù)銀行有擔保流動資金貸款辦法及相關規(guī)定，結(jié)合國家宏觀調(diào)控政策或行業(yè)投向政策，從銀行利益出發(fā)審查每筆有擔保流動資金貸款的合規(guī)性、可行性及經(jīng)濟性，根據(jù)借款人的還款能力以及抵押擔保的充分性與可行性等情況，分析該筆業(yè)務預計給銀行帶來的收益和風險。貸款審批人應對以下內(nèi)容進行審查：
（1）借款申請人是否符合貸款條件，是否有還款能力；
（2）貸款用途是否合規(guī)；
（3）借款人提供材料的完整性、有效性及合法性；
（4）申請借款的金額、期限等是否符合有關貸款辦法和規(guī)定；
（5）貸前調(diào)查人的調(diào)查意見、對借款人資信狀況的評價分析以及提出的貸款建議是否準確、合理；
（6）其他需要審查的事項。
貸款審批人根據(jù)審查情況對有擔保流動資金貸款業(yè)務出具同意或否決的審批意見。業(yè)務部門應根據(jù)貸款審批人的審批意見做好以下工作：
（1）對未獲批準的借款申請，應及時告知借款人，將有關材料退還，并做好解釋工作，同時做好信貸拒批記錄存檔；
（2）對需要補充材料的，應按要求及時補充材料后重新履行審查、審批程序；
（3）對經(jīng)審批同意或有條件同意的貸款，信貸經(jīng)辦人員應及時通知借款申請人。
三、貸款的簽約和發(fā)放
（一）商用房貸款的簽約和發(fā)放
1．貸款的簽約
對經(jīng)審批同意的貸款，應及時通知借款申請人以及其他相關人（包括抵押人和出質(zhì)人等），確認簽約的時間，簽署借款合同和相關擔保合同。
2．貸款的發(fā)放
（1）落實貸款發(fā)放條件。
①確保借款人首付款已全額支付或到位；
②借款人所購商用房為新建房的，要確認項目工程進度符合人民銀行規(guī)定的有關放款條件；
③需要辦理保險、公證等手續(xù)的，有關手續(xù)已經(jīng)辦理完畢；
④對采取抵（質(zhì)）押的貸款，要落實貸款抵（質(zhì)）押手續(xù)；
⑤對自然人作為保證人的，應明確并落實履行保證責任的具體操作程序。
（2）貸款發(fā)放。貸款發(fā)放條件落實后，貸款發(fā)放人應按照合同約定將貸款發(fā)放、劃付到約定賬戶，按照合同，借款人需要到場的，應通知借款人持本人身份證件到場協(xié)助辦理相關手續(xù)。貸款發(fā)放的流程如下：
①出賬前審核。審核放款通知，業(yè)務部門在接到放款通知書后，對其真實性、合法性和完整性進行審核。
②開戶放款。業(yè)務部門在確定有關審核無誤后，進行開戶放款。
③放款通知。當開戶放款完成后，銀行應將放款通知書連同“個人貸款信息卡”等一并交借款人作回單。對于借款人未到銀行直接辦理開戶放款手續(xù)的，會計部門應及時將有關憑證郵寄給借款人或通知借款人來銀行取回。貸款發(fā)放后，業(yè)務部門應依據(jù)借款人相關信息建立“貸款臺賬”，并隨時更新臺賬數(shù)據(jù)。
（二）有擔保流動資金貸款的簽約和發(fā)放
關于有擔保流動資金貸款的簽約和發(fā)放請參照商用房貸款部分。
四、貸款的貸后與檔案管理
（一）商用房貸款的貸后與檔案管理
商用房貸款的貸后與檔案管理是指貸款發(fā)放后到合同終止前對有關事宜的管理，包括貸款回收、合同變更、貸后檢查、不良貸款管理及貸后檔案管理五個部分。
1．貸款回收
貸款回收是指借款人按借款合同約定的還款計劃和還款方式及時、足額地償還貸款本息。貸款的支付方式有委托扣款和柜臺還款兩種方式。借款人可在合同中選定一種還款方式，也可根據(jù)具體情況在貸款期限內(nèi)進行變更。貸款回收的原則是先收息、后收本，全部到期、利隨本清。
2．合同變更
（1）提前還款。提前還款是指借款人具有一定償還能力時，主動向貸款銀行提出部分或全部提前償還貸款的行為。提前還款包括提前部分還本和提前結(jié)清兩種方式，借款人可以根據(jù)實際情況決定提前還款的方式。
（2）期限調(diào)整。期限調(diào)整是指借款人因某種特殊原因，向貸款銀行申請變更貸款還款期限，包括延長期限和縮短期限等。延長期限即展期，銀行通常規(guī)定每筆貸款只可以展期一次，展期期限不得超過一年，展期之后全部貸款期限不得超過銀行規(guī)定的最長期限。借款人需要調(diào)整借款期限的，應向銀行提交期限調(diào)整申請書，并必須具備以下條件：①貸款未到期；②無拖欠利息；③無拖欠本金；④本期本金已償還。
（3）還款方式變更。商用房貸款的還款方式有多種，比較常用的是等額本息還款法、等額本金還款法和到期一次還本付息法三種。在貸款期限內(nèi)，借款人可根據(jù)實際情況，提出變更還款方式。借款人變更還款方式，需要滿足如下條件：
①應向銀行提交還款方式變更申請書；
②借款人的貸款賬戶中沒有拖欠本息及其他費用；
③借款人在變更還款方式前應歸還當期的貸款本息。
（4）借款合同的變更與解除。
①借款合同依法需要變更或解除的，必須經(jīng)借貸雙方協(xié)商同意，協(xié)商未達成之前借款合同繼續(xù)有效。
②如需辦理抵（質(zhì)）押變更登記的，還應到原抵（質(zhì)）押登記部門辦理變更抵（質(zhì)）押登記手續(xù)及其他相關手續(xù)。
③當發(fā)生保證人失去保證能力或保證人破產(chǎn)、分立、合并等情況時，借款人應及時通知貸款銀行，并重新提供貸款銀行認可的擔保。
④借款人在還款期限內(nèi)死亡、宣告死亡、宣告失蹤或喪失民事行為能力后，如果沒有財產(chǎn)繼承人和受遺贈人，或者繼承人、受遺贈人拒絕履行借款合同的，貸款銀行有權提前收回貸款，并依法處分抵押物或質(zhì)物，用以歸還未清償部分。
3．貸后檢查
貸后檢查是以借款人、抵（質(zhì)）押物、保證人等為對象，通過客戶提供、訪談、實地檢查、行內(nèi)資源查詢等途徑獲取信息，對影響商用房貸款資產(chǎn)質(zhì)量的因素進行持續(xù)跟蹤調(diào)查、分析，并采取相應補救措施的過程。貸后檢查的主要內(nèi)容包括借款人情況檢查和擔保情況檢查兩個方面。
（1）對借款人進行貸后檢查的主要內(nèi)容包括：
①借款人是否按期足額歸還貸款；
②借款人工作單位、收入水平是否發(fā)生變化；
③借款人的住所、聯(lián)系電話有無變動；
④有無發(fā)生可能影響借款人還款能力或還款意愿的突發(fā)事件，如卷入重大經(jīng)濟糾紛、訴訟或仲裁程序，借款人身體狀況惡化或突然死亡等；
⑤商用房的出租情況及租金收入狀況。
（2）對保證人及抵（質(zhì)）押物進行檢查的主要內(nèi)容包括：
①保證人的經(jīng)營狀況和財務狀況；
②抵押物的存續(xù)狀況、使用狀況、價值變化情況等；
③質(zhì)押權利憑證的時效性和價值變化情況；
④對以商用房抵押的，對商用房的出租情況及商用房價格波動情況進行監(jiān)測；
⑤其他可能影響擔保有效性的因素。
此外，對于商用房貸款而言，還需要特別關注商用房所處的地理位置與價格水平。
4．不良貸款管理
關于不良商用房貸款的管理，銀行首先要按照貸款風險五級分類法對不良商用房貸款進行認定，認定之后要適時對不良貸款進行分析，建立商用房貸款的不良貸款臺賬，落實不良貸款清收責任人，實時監(jiān)測不良貸款回收情況。對未按期還款的借款人，應采用電話催收、信函催收、上門催收、律師函、司法催收等方式督促借款人按期償還貸款本息，以限度降低貸款損失，有擔保人的要向擔保人通知催收。
對認定為呆賬貸款的商用房貸款，銀行應按照財政部、中國人民銀行和銀行有關呆賬認定及核銷的規(guī)定組織申報材料，按規(guī)定程序批準后核銷。對銀行保留追索權的貸款，銀行應實行“賬銷案存”，建立已核銷貸款臺賬，定期向借款人和擔保人發(fā)出催收通知書，并注意訴訟時效。
5．貸后檔案管理
貸后檔案管理是指商用房貸款發(fā)放后有關貸款資料的收集整理、歸檔登記、保存、借（查）閱管理、移交及管理、退回和銷毀的全過程。它是根據(jù)《檔案法》及有關制度的規(guī)定和要求，對貸款檔案進行規(guī)范的管理，以保證貸款檔案的安全、完整和有效利用。
（1）檔案的收集整理和歸檔登記。貸款檔案可以是原件，也可以是具有法律效力的復印件。銀行貸款經(jīng)辦人根據(jù)商用房貸款歸檔要求，在貸款發(fā)放后，收集整理需要歸檔的資料，并交檔案管理人員進行歸檔登記。
（2）檔案的借（查）閱管理。商用房貸款檔案借閱是指對已登記的商用房貸款檔案資料的查閱、借出、歸還等進行管理，并保留全部交易的歷史信息，可以實現(xiàn)對借閱已歸檔資料情況的登記及監(jiān)控。
（3）檔案的移交和接管。移交和接管雙方應根據(jù)有關規(guī)定填寫移交和接管有關清單，雙方簽字并進行有關信息的登記工作。
（4）檔案的退回和銷毀。借款人還清貸款本息后，一些檔案材料需要退還借款人或銷毀。
（二）有擔保流動資金貸款的貸后與檔案管理
有擔保流動資金貸款的貸后與檔案管理除了商用房貸款部分的相關內(nèi)容外，還應特別關注以下內(nèi)容：
1．日常走訪企業(yè)。在政策、市場、經(jīng)營環(huán)境等外部環(huán)境發(fā)生變化，或借款人自身發(fā)生異常的情況下，應不定期地就相關問題走訪企業(yè)，并及時檢查借款人的借款資金及使用情況。
2．企業(yè)財務經(jīng)營狀況的檢查。通過測算與比較資產(chǎn)負債表、損益表、現(xiàn)金流量表及主要財務比率的變化，動態(tài)地評價企業(yè)的經(jīng)濟實力、資產(chǎn)負債結(jié)構(gòu)、變現(xiàn)能力、現(xiàn)金流量情況，進一步判斷企業(yè)是否具備可靠的還款來源和能力。
3．項目進展情況的檢查。對固定資產(chǎn)貸款還應檢查項目投資和建設進度、項目施工設計方案及項目投資預算是否變更、項目自籌資金和其他銀行借款是否到位、項目建設與生產(chǎn)條件是否變化、配套項目建設是否同步，項目投資缺口及建設工期等。
第三節(jié) 風險管理
本節(jié)是關于個人經(jīng)營類貸款的風險管理，介紹了商用房貸款和有擔保流動資金貸款的風險管理，具體包括合作機構(gòu)管理、操作風險和信用風險。
一、合作機構(gòu)管理
合作機構(gòu)風險主要表現(xiàn)為合作機構(gòu)的欺詐風險和擔保風險等。商用房貸款主要面臨的是開發(fā)商帶來的項目風險和估值機構(gòu)、地產(chǎn)經(jīng)紀等帶來的欺詐風險；有擔保流動資金貸款則更多的是面臨擔保機構(gòu)的擔保風險。下面就商用房貸款和有擔保流動資金貸款的合作機構(gòu)管理做具體介紹。
（一）商用房貸款的合作機構(gòu)管理
1．商用房貸款合作機構(gòu)風險
（1）開發(fā)商不具備房地產(chǎn)開發(fā)的主體資格、開發(fā)項目五證虛假或不全；
（2）估值機構(gòu)、地產(chǎn)經(jīng)紀和律師事務所等聯(lián)合借款人欺詐銀行騙貸。
2．商用房貸款合作機構(gòu)風險的防控措施
（1）加強對開發(fā)商及合作項目的審查。對開發(fā)商和項目風險應重點防范，其具體措施包括：
①重點審查開發(fā)商的資質(zhì)、資信等級、領導層的信譽及管理水平、資產(chǎn)負債及盈利水平；已開發(fā)項目建設情況、銷售情況、履行保證責任的意愿及能力、是否卷人訴訟或糾紛、與銀行業(yè)務合作情況等。
②加強對合作項目的審查。重點審查項目開發(fā)及銷售的合法性、資金到位情況、工程進度情況以及市場定位和銷售前景預測等，防止開發(fā)商套取、挪用商用房貸款資金，或因企業(yè)經(jīng)營不善，開發(fā)資金存在缺口等，造成項目風險。
（2）加強對估值機構(gòu)、地產(chǎn)經(jīng)紀和律師事務所等合作機構(gòu)的準入管理。在該類機構(gòu)的選擇上，銀行應把握以下幾條總體原則：
①具有合法、合規(guī)的經(jīng)營資質(zhì)；
②具備較強的經(jīng)營能力和較好的發(fā)展前景，在同業(yè)中處于地位；
③內(nèi)部管理機制科學完善，包括高素質(zhì)的高管人員、有明確合理的發(fā)展規(guī)劃、業(yè)務人員配備充足和有完善的業(yè)務辦理流程等；
④通過合作切實有利于商用房貸款業(yè)務的發(fā)展，包括可以拓展客戶營銷渠道、提高業(yè)務辦理效率和客戶服務質(zhì)量、降低操作成本等。
（3）業(yè)務合作中不過分依賴合作機構(gòu)。
（二）有擔保流動資金貸款的合作機構(gòu)管理
與商用房貸款不同，有擔保流動資金貸款的合作機構(gòu)主要是擔保機構(gòu)。為了有效規(guī)避擔保機構(gòu)給銀行貸款帶來的風險，銀行應采取如下防控措施：
1．嚴格專業(yè)擔保機構(gòu)的準入
在有擔保流動資金貸款開辦初期，應嚴格有擔保流動資金貸款外部擔保機構(gòu)的準入?；緶嗜胭Y質(zhì)應符合以下五個方面的要求：
（1）注冊資金應達到一定規(guī)模；
（2）具有一定的信貸擔保經(jīng)驗，原則上應從事?lián)I(yè)務一定期限，信用評級達到一定的標準；
（3）具備符合擔保業(yè)務要求的人員配置、業(yè)務流程和系統(tǒng)支持；
（4）具有良好的信用資質(zhì)，公司及其主要經(jīng)營者無不良信用記錄，無違法、涉案行為等；
（5）此類擔保公司，原則上應要求其與貸款銀行進行合作，如與多家銀行合作，應對其擔?？傤~度進行有效監(jiān)控。
2．嚴格執(zhí)行回訪制度存在以下情況的，銀行應暫停與該擔保機構(gòu)的合作：
（1）經(jīng)營出現(xiàn)明顯的問題，對業(yè)務發(fā)展嚴重不利的；
（2）有違法、違規(guī)經(jīng)營行為的；
（3）與銀行合作的存量業(yè)務出現(xiàn)嚴重不良貸款的；
（4）所進行的合作對銀行業(yè)務拓展沒有明顯促進作用的；
（5）存在對銀行業(yè)務發(fā)展不利的其他因素。
在動態(tài)管理過程中，要隨時評價與擔保機構(gòu)的合作情況，建立優(yōu)質(zhì)機構(gòu)檔案及不良機構(gòu)黑名單，為將來合作提供決策依據(jù)。
二、操作風險
個人經(jīng)營類貸款面臨的操作風險主要是由于流程執(zhí)行不嚴格等原因引起的，流程執(zhí)行不嚴格主要表現(xiàn)在業(yè)務部門沒有做好貸前調(diào)查和貸后檢查等相關工作，審批部門沒有把好貸中審批關，從而造成風險隱患。下面就商用房貸款和有擔保流動資金貸款的操作風險做具體介紹。
（一）商用房貸款的操作風險
1．商用房貸款操作風險的主要內(nèi)容
（1）貸款受理和調(diào)查中的風險。這一環(huán)節(jié)的風險點主要在以下三個方面：
①借款申請人的主體資格是否符合銀行商用房貸款管理辦法的相關規(guī)定，包括是否具有完全民事行為能力；戶籍所在地是否在貸款銀行所在地區(qū)；是否有穩(wěn)定、合法的收入來源，有按期償還本息的能力等。
②借款申請人所提交的材料是否真實、合法，包括借款人、保證人、抵押人、出質(zhì)人的身份證件是否真實、有效；抵（質(zhì)）押物的權屬證明材料是否真實，有無涂改現(xiàn)象；借款人提供的直接劃撥賬戶是否是借款人本人所有的活期儲蓄賬戶等。
③借款申請人的擔保措施是否足額、有效，包括擔保物所有權是否合法、真實、有效；擔保物共有人或所有人授權情況是否核實；擔保物是否容易變現(xiàn)，同區(qū)域同類型擔保物價值的市場走勢如何；貸款額度是否控制在抵押物價值的規(guī)定比率內(nèi)；抵押物是否由認可的評估機構(gòu)評估；第三方保證人是否具備擔保資格和擔保能力等。
（2）貸款審查和審批中的風險。商用房貸款審查和審批環(huán)節(jié)的主要風險點包括：
①業(yè)務不合規(guī)，業(yè)務風險與效益不匹配；
②未按權限審批貸款，使得貸款超授權發(fā)放；
③審批人員對應審查的內(nèi)容審查不嚴，導致向不具備貸款發(fā)放條件的借款人發(fā)放貸款，如向關系人發(fā)放信用貸款或向關系人發(fā)放擔保貸款的條件優(yōu)于其他借款人，貸款容易發(fā)生風險或出現(xiàn)內(nèi)外勾結(jié)騙取銀行信貸資金的情況。
（3）貸款簽約和發(fā)放中的風險。商用房貸款簽約和發(fā)放的風險主要包括：
①合同憑證預簽無效、合同制作不合格、合同填寫不規(guī)范、未對合同簽署人及簽字（簽章）進行核實。
②在發(fā)放條件不齊全的情況下發(fā)放貸款，如貸款未經(jīng)審批或是審批手續(xù)不全，各級簽字（簽章）不全；未按規(guī)定辦妥相關評估、公證等事宜。
③未按規(guī)定的貸款額度、貸款期限、擔保方式、結(jié)息方式、計息方式、還款方式、適用利率、利率調(diào)整方式和發(fā)放方式等發(fā)放貸款，導致錯誤發(fā)放貸款和貸款錯誤核算。
（4）貸后與檔案管理中的風險。商用房貸款貸后與檔案管理環(huán)節(jié)的主要風險點包括：
①未對貸款使用情況進行跟蹤檢查，房屋他項權證到位不及時，逾期貸款催收、處置不力，造成貸款損失；
②貸款管理與其規(guī)模不相匹配，貸款管理力度偏弱，貸前調(diào)查材料較為簡單，貸后往往只關注借款人按月還款情況，在還款正常的情況下，未對其經(jīng)營情況及抵押物的價值、用途等變動狀況進行持續(xù)跟蹤監(jiān)測；
③商用房貸款一般金額較大，有的借款人購買多份產(chǎn)權單位，操作中存在向同一借款人審批發(fā)放多筆貸款，或向?qū)嶋H購房人與其家庭成員、近親屬、所控制公司員工等多人審批發(fā)放貸款的現(xiàn)象，從．而造成貸款損失；
④未按規(guī)定保管借款合同、擔保合同等重要貸款檔案資料，造成合同損毀；
⑤他項權利證書未按規(guī)定進行保管，造成他項權證遺失，他項權利滅失。
2．商用房貸款操作風險的防控措施
（1）提高貸前調(diào)查深度。業(yè)務人員在貸前調(diào)查階段，要全面了解掌握借款人所控制主要實體的經(jīng)營情況、真實財務狀況及抵押物情況，評估償債能力，揭示存在風險。
（2）加強真實還款能力和貸款用途的審查。對名義借款人與實際借款人不一致的，原則上不得受理；對以貸款所購房屋的租金收入作為還款主要來源，或借款人為外地人且在當?shù)責o經(jīng)營實體的，要謹慎辦理；嚴格審查貸款用途，防止以商用房貸款形式套取貸款，用于不符合法律法規(guī)、國家產(chǎn)業(yè)政策和貸款銀行信貸政策的項目。
（3）合理確定貸款額度。貸款額度不能簡單按照抵押物評估價值和貸款成數(shù)來確定，要對借款人所經(jīng)營的實體進行風險限額測算，在風險限額內(nèi)根據(jù)借款人可實際支配的還貸資金額確定貸款控制額度。
（4）加強抵押物管理。進一步完善抵押物審查、評估、抵押登記等環(huán)節(jié)的管理，客觀、公正估值，合法、有效落實抵押登記手續(xù)。對商業(yè)前景不明的期房及單獨處置困難的產(chǎn)權式商鋪等房產(chǎn)，原則上不得接受抵押。
（5）強化貸后管理。加大貸后檢查力度，將借款人經(jīng)營狀況及抵押房產(chǎn)的價值、用途變化情況作為監(jiān)控重點；對已形成不良貸款的，根據(jù)成因及實際風險狀況，盡快采取保全措施。
（6）完善授權管理。嚴格執(zhí)行對單個借款人的授信總量審批權，控制個人授信總量風險。對以實際借款人及其關系人多人名義申請貸款。用于購買同一房產(chǎn)的，按單個借款人適用審批權限。
（二）有擔保流動資金貸款的操作風險
對于有擔保流動資金貸款的操作風險，除了商用房貸款操作風險的相關風險點外，還應特別關注借款人控制企業(yè)的經(jīng)營情況變化和抵押物情況的變化。因此，對于有擔保流動資金貸款的操作風險，銀行還應采取如下防控措施：
1．在貸款發(fā)放后，銀行應保持與借款人的聯(lián)絡，對借款期間發(fā)生的突發(fā)事件及時做出反應，比如建立與借款人的定期回訪制度，在貸款期限內(nèi)，銀行工作人員每月至少拜訪一次，與借款人保持經(jīng)常聯(lián)系，及時了解借款人收入和企業(yè)財務的變動情況，以便銀行在第一時間做出反應；在還款日前一定時間內(nèi)，銀行以書面或其他方式通知借款人做好資金調(diào)度，安排好還款資金等。
2．借款人以自有或第三人的財產(chǎn)進行抵押，抵押物須產(chǎn)權明晰、價值穩(wěn)定、變現(xiàn)能力強、易于處置。銀行在實際操作中要注意：
（1）抵押文件資料的真實有效性、抵押物的合法性、抵押物權屬的完整性、抵押物存續(xù)狀況的完好性等。
（2）貸款抵押手續(xù)辦理的相關程序應規(guī)范，原則上貸款銀行經(jīng)辦人員應直接參與抵押手續(xù)的辦理，不可完全交由外部中介機構(gòu)辦理。
（3）謹慎受理產(chǎn)權、使用權不明確或當前管理不夠規(guī)范的不動產(chǎn)抵押，包括自建住房、集體土地使用權、劃撥土地及地上定著物、工業(yè)土地及地上定著物、工業(yè)用房、倉庫等，原則上不接受為有擔保流動資金貸款的抵押物。
三、信用風險
銀行對個人發(fā)放的經(jīng)營類貸款就是基于對借款人能按時償還本息的信任而給予的授信。個人經(jīng)營類貸款信用風險主要表現(xiàn)為借款人還款能力的降低和還款意愿的變化。下面就商用房貸款和有擔保流動資金貸款的信用風險做具體介紹。
（一）商用房貸款的信用風險
1．商用房貸款信用風險的主要內(nèi)容
（1）借款人還款能力發(fā)生變化。實踐中，銀行把握借款人還款能力風險還存在相當大的難度，主要存在以下兩方面的原因：
①國內(nèi)尚未建立完善的個人財產(chǎn)登記制度與個人稅收登記制度，全國性的個人征信系統(tǒng)還有待進一步完善，銀行因此很難從整體上把握借款人的資產(chǎn)與負債狀況并作出恰當?shù)男刨J決策。
②國內(nèi)失信懲戒制度尚不完善，借款人所在單位、中介機構(gòu)協(xié)助借款人出具包括假收人證明在內(nèi)的虛假證明文件（如個人收入證明、營業(yè)執(zhí)照等）的現(xiàn)象較為普遍，對主動作假或協(xié)助作假的行為尚缺乏有力的懲戒措施。
（2）商用房出租情況發(fā)生變化。主要包括所在地段經(jīng)濟發(fā)展重心轉(zhuǎn)移、大范圍拆遷等情況。
（3）保證人還款能力發(fā)生變化。如保證人的資格和擔保能力發(fā)生變化、還款意愿不足等情況。
2．商用房貸款信用風險的防控措施
（1）加強對借款人還款能力的調(diào)查和分析。對于穩(wěn)定的工薪收入階層，可通過核實借款人在貸款銀行及其他行的存款及資產(chǎn)情況（如定期存款、活期存款、理財產(chǎn)品等）來獲得借款人基本收入狀況。主要把握以下三方面：①要了解掌握其收入水平的穩(wěn)定性；②對其收入水平的真實性進行判斷；③收入水平對償還貸款的覆蓋度，對此類客戶原則上應對其貸款余額與其家庭年收入水平的比率設一定的上限，原則上借款人年還款金額應不超過其家庭年收入水平總額的80%。對借款人還款能力的調(diào)查，除了上述基本收入情況的了解，還要考察以下方面信息：一是借款人的其他收入所得，包括其他勞務所得、租金收入等；二是借款人其他資產(chǎn)收益情況，包括各類投資收益、投資其他企業(yè)的股權分紅等；三是借款人及其家庭所擁有總資產(chǎn)的狀況。
（2）加強對商用房出租情況的調(diào)查和分析。商用房貸款（特別是金額較大的商用房貸款）的還款來源主要是借款人的經(jīng)營性收入，包括租金收入和其他經(jīng)營收入等。要調(diào)查借款人所購商用房所在商業(yè)地段繁華程度以及其他商用房出租情況、租金收入情況，同時也要調(diào)查了解該地段的未來發(fā)展規(guī)劃，是否會出現(xiàn)大的拆遷變動、經(jīng)濟發(fā)展重心轉(zhuǎn)移等情況。
（3）加強對保證人還款能力的調(diào)查和分析。保證人經(jīng)濟實力下降或信用狀況惡化是導致保證人還款能力下降的主要原因，這種風險會使保證擔保對銀行債權的保障能力降低，第二還款來源嚴重不足。在貸款保證期問，保證人保證能力可能會發(fā)生變動。對此，銀行要有預見性并采取相應的預防措施。銀行在貸后管理過程中要同重視借款人情況一樣，加強對保證人的管理。
（二）有擔保流動資金貸款的信用風險
1．有擔保流動資金貸款信用風險的主要內(nèi)容
（1）借款人還款能力發(fā)生變化；
（2）借款人所控制企業(yè)經(jīng)營情況發(fā)生變化；
（3）保證人還款能力發(fā)生變化；
（4）抵押物價值發(fā)生變化。抵押物價值發(fā)生變化主要是指由于抵押物價格降低、抵押物折舊、毀損、功能落后等原因?qū)е聝r值下跌，不能足額抵償借款人所欠銀行貸款本息的情況。
2．有擔保流動資金貸款的防控措施
（1）加強對借款人還款能力的調(diào)查和分析。對于有擔保流動資金貸款借款人還款能力的調(diào)查，除了商用房貸款中涉及的對借款人的調(diào)查外，還應重點調(diào)查借款人的生產(chǎn)經(jīng)營收入。對借款人的生產(chǎn)經(jīng)營收入，應重點調(diào)查其經(jīng)營收入的穩(wěn)定性、合法性和未來收入預期的合理性。
（2）加強對借款人所控制企業(yè)經(jīng)營情況的調(diào)查和分析。為有效規(guī)避借款人所控制企業(yè)經(jīng)營狀況發(fā)生變化而帶來的信用風險，主要從以下三個方面加以考察：
①經(jīng)營的合法、合規(guī)性。應檢查借款人所經(jīng)營企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照是否在有效期內(nèi)，是否具有所經(jīng)營范圍的經(jīng)營權，是否符合國家產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策等；
②經(jīng)營商譽?？上蚪杩钊怂?jīng)營企業(yè)的上下游企業(yè)、員工等了解借款人的商譽，并調(diào)查了解其在工商、稅務等方面有無重大糾紛。借款人所經(jīng)營企業(yè)的用水、用電、納稅、雇員及工資發(fā)放等情況；
③經(jīng)營的盈利能力和穩(wěn)定性。包括考察借款人所經(jīng)營企業(yè)的主營業(yè)務業(yè)務量情況、現(xiàn)金流情況；所從事行業(yè)的發(fā)展狀況；借款人所在行業(yè)從業(yè)經(jīng)歷等方面的因素，據(jù)以判斷和預測在貸款期間借款人所經(jīng)營企業(yè)的盈利水平及其穩(wěn)定性。
（3）加強對保證人還款能力的調(diào)查和分析。為了有效規(guī)避有擔保流動資金貸款保證人還款能力發(fā)生變化的風險，貸款銀行應當選擇信用等級高、還款能力強的保證人，且保證人信用等級不能低于借款人，不接受股東之間和家庭成員之間的單純第三方保證方式。
（4）加強對抵押物價值的調(diào)查和分析。抵押物的價值會因市場的波動而表現(xiàn)出不同的價格，當?shù)盅何飪r值下降到可能危及銀行貸款安全時，銀行應要求借款人提前歸還部分或全部貸款，或再追加提供其他貸款銀行認可的抵押物，以保證全部抵押物現(xiàn)值乘以抵押率后仍大于或等于剩余貸款本金。為了有效規(guī)避抵押物價值變化而帶來的信用風險，可以采取以下措施：①要求借款人恢復抵押物價值；②更換為其他足值抵押物；③按合同約定或依法提前收回貸款；④重新評估抵押物價值，擇機處置抵押物。