第四章 個人住房貸款
本章考點知識精講
第一節(jié) 基礎知識
本節(jié)需要重點掌握個人住房貸款的概念和分類以及個人住房貸款的貸款要素，對個人住房貸款的特點和發(fā)展歷程也需要有所了解。
一、個人住房貸款的概念和分類
個人住房貸款是指貸款人向借款人發(fā)放的用于購買自用普通住房的貸款。依據(jù)不同的標準，個人住房貸款有不同的分類方法
（一）按照資金來源劃分
按照資金來源劃分，個人住房貸款包括自營性個人住房貸款、公積金個人住房貸款和個人住房組合貸款。
1．自營性個人住房貸款。也稱商業(yè)性個人住房貸款，是指銀行運用信貸資金向在城鎮(zhèn)購買、建造或大修各類型住房的個人發(fā)放的貸款。
2．公積金個人住房貸款。也稱委托性住房公積金貸款，是指由各地住房公積金管理中心運用個人及其所有在單位繳納的住房公積金，委托商業(yè)銀行向購買、建造、翻建或大修自住住房的住房公積金繳存人以及在職期間繳存住房公積金的離退體職工發(fā)放的專項住房貸款。
3．個人住房組合貸款。是指按時足額繳存住房公積金的職工在購買、建造或大修住房時，可以同時申請公積金個人住房貸款和自營性個人住房貸款，從而形成特定的個人住房貸款組合。
（二）按照住房交易形態(tài)劃分
按照住房交易形態(tài)劃分，個人住房貸款可分為新建房個人住房貸款、個人再交易住房貸款和個人住房轉讓貸款。
1．新建房個人住房貸款。俗稱個人一手房貸款．是指銀行向符合條件的個人發(fā)放的、用于在一級市場上購買住房的貸款。
2．個人再交易住房貸款。俗稱個人二手房住房貸款，是指銀行向個人發(fā)放的、用于購買在住房二級市場上合法交易的各類型個人住房的貸款。
3．個人住房轉讓貸款。是指當尚未結清個人住房貸款的客戶出售用該貸款購買的住房時，銀行用信貸資金向購買該住房的個人發(fā)放的個人住房貸款。
（三）按照貸款利率的確定方式劃分
按照貸款利率的確定方式劃分，個人住房貸款可分為固定利率貸款和浮動利率貸款。
1．固定利率個人住房貸款。是指銀行為購買住房或商業(yè)用房的借款人提供的一項人民幣貸款業(yè)務，在一定期間內其貸款利率保持固定不變。固定利率貸款具有利率組合靈活、利息負擔輕、利率風險小等特點。
2．浮動利率個人住房貸款。是一種在借貸期內可定期調整利率的貸款業(yè)務，根據(jù)借貸雙方的協(xié)定，貸款利率在規(guī)定的時間里可由一方依據(jù)某種市場利率進行調整，一般調整期為半年。浮動利率貸款因手續(xù)繁雜、計算依據(jù)多樣而增加費用開支，因此，多用于3年以上的及國際金融市場上的借貸。
二、個人住房貸款的特征
個人住房貸款與其他個人貸款相比，具有以下特點：
1．貸款金額大、期限長。購房支出通常是家庭支出的主要部分，住房貸款也普遍占家庭負債的較大份額；期限較長，通常為10一20年，最長可達30年，絕大多數(shù)采取分期付款的方式。
2．以抵押為前提建立的借貸關系。通常情況下，個人住房貸款是以住房作抵押這一前提為條件發(fā)生的資金借貸行為，個人住房貸款的實質是一種融資關系而不是商品買賣關系。對于個人住房貸款的借方而言，其目的是通過借款融資而取得購買住房的資金，實現(xiàn)對住房的擁有，而不是為了出售作為抵押物的住房。對于個人住房貸款的貸方而言，其取得該住房抵押權的目的并不是要實際占有住房，而是為了在貸出資金未能按時收回時，作為一種追償貸款本息的保障。在抵押的情形下借款人或第三人不轉移對抵押財產(chǎn)的占有。
3．風險因素類似，風險具有系統(tǒng)性特點。由于個人住房貸款大多數(shù)為房產(chǎn)抵押擔保貸款，風險相對較低。但由于大多數(shù)個人住房貸款具有類似的貸款模式，風險也相對集中。除了客戶還款能力和還款意愿等方面的因素外，房地產(chǎn)交易市場的穩(wěn)定性和規(guī)范性對個人住房貸款風險的影響也較大。
三、個人住房貸款的發(fā)展歷程
個人住房貸款在各國個人貸款業(yè)務中都是最主要的產(chǎn)品，在我國也是最早開辦、規(guī)模的個人貸款產(chǎn)品。國內個人住房貸款最早萌芽于改革開放初期，源于城市住宅制度的改革。l980年，在全國城市房屋住宅工作會議上，住房商品化作為今后的工作設想被提出來，同時被提出的還有購房可分期付款的思路。20世紀80年代中期，作為首批住房體制改革的試點城市，煙臺、蚌埠兩市分別成立了住房儲蓄銀行，開始發(fā)放住房貸款。截至2008年11月，我國個人住房貸款余額已達到2．95萬億元，比1997年年底增長155倍，占全部商業(yè)銀行人民幣貸款余額的10%。
四、個人住房貸款的要素
（一）貸款對象
個人住房貸款的對象應是具有完全民事行為能力的自然人。申請人還須滿足貸款銀行的其他要求，
例如：
（I）合法有效的身份或居留證明；（2）有穩(wěn)定的經(jīng)濟收入，良好的信用，償還貸款本息的能力；（3）有合法有效的購買（建造、大修）住房的合同、協(xié)議以及貸款銀行要求提供的其他證明文件；（4）有貸款銀行認可的資產(chǎn)進行抵押或質押，或有足夠代償能力的法人、其他經(jīng)濟組織或自然人作為保證人。
（二）貸款利率
個人住房貸款的利率按商業(yè)性貸款利率執(zhí)行，上限放開，實行下限管理。中國人民銀行2008年10月27日公布新的個人住房貸款利率標準，規(guī)定個人住房貸款的下限利率水平為相應期限檔次貸款基準利率的0．7倍，商業(yè)銀行可根據(jù)具體情況自主確定利率水平和內部定價規(guī)則。
個人住房貸款的計息、結息方式，由借貸雙方協(xié)商確定。實踐中，銀行多是于次年l月1日起按相應的利率檔次執(zhí)行新的利率規(guī)定。
（三）貸款期限
個人一手房貸款和二手房貸款的期限由銀行根據(jù)實際情況合理確定，最長期限都為30年。個人二手房貸款的期限不能超過所購住房的剩余使用年限。對于借款人已離退休或即將離退休的（目前法定退休年齡為男60歲，女55歲），貸款期限不宜過長，一般男性自然人的還款期限不超過65歲，女性自然人的還款年限不超過60歲。符合相關條件的，男性可放寬至70歲，女性可放寬至65歲。
（四）還款方式
個人住房貸款可采取多種還款方式進行還款。例如：一次還本付息法、等額本息還款法、等額本金還款法、等比累進還款法、等額累進還款法及組合還款法等多種方法。其中，以等額本息還款法和等額本金還款法最為常用。一般來說，貸款期限在1年以內（含1年）的，借款人可采取一次還本付息法，即在貸款到期日一次性還清貸款本息。貸款期限在1年以上的，可采用等額本息還款法和等額本金還款法等。借款人可以根據(jù)需要選擇還款方法，但一筆借款合同只能選擇一種還款方法，貸款合同簽訂后，未經(jīng)貸款銀行同意，不得更改還款方式。
（五）擔保方式
個人住房貸款可實行抵押、質押和保證三種擔保方式。貸款銀行可根據(jù)借款人的具體情況，采用一種或同時采用幾種貸款擔保方式。
在個人住房貸款業(yè)務中，采取的擔保方式以抵押擔保為主，在未實現(xiàn)抵押登記前，普遍采取抵押加階段性保證的方式。抵押加階段性保證人必須是借款人所購住房的開發(fā)商或售房單位，且與銀行簽訂“商品房銷售貸款合作協(xié)議書”。在一手房貸款中，在房屋辦妥抵押登記前，一般由開發(fā)商承擔階段性保證責任，而在二手房貸款中，一般由中介機構或擔保機構承擔階段性保證的責任。
1．采用抵押擔保方式的，抵押的財產(chǎn)必須符合《擔保法》的法定條件。抵押物的價值按照抵押物的市場成交價或評估價格確定，需要評估的抵押物其評估費用由借款人負擔。借款人以所購住房作抵押的，必須將住房價值全額用于貸款抵押。
2．采用質押擔保方式的，質物可以是國家財政部發(fā)行的憑證式國庫券、國家重點建設債券、金融債券、符合貸款銀行規(guī)定的企業(yè)債券、單位定期存單、個人定期儲蓄存款存單等有價證券。借款人以符合條件的有價證券作質押的，其貸款額度不超過質押權利憑證票面價值的90%；以憑證式國債作質押的，貸款期限最長不超過憑證式國債的到期日，若用不同期限的多張憑證式國債作質押，以距離到期日最近者確定貸款期限。
3．采用保證擔保方式的，保證人應與貸款銀行簽訂保證合同，保證人為借款人提供的貸款擔保為全額連帶責任保證，借款人與保證人之間不得相互提供保證。一般來說，僅提供保證擔保方式的，只適用于貸款期限不超過5年（含5年）的貸款，其貸款額度不得超過所購（建造、大修）住房價值的50%。而由住房置業(yè)擔保公司提供保證的，其貸款期限放寬至15年，且貸款額度可以達到其購買房產(chǎn)價值的70%。
在貸款期間，經(jīng)貸款銀行同意，借款人可根據(jù)實際情況變更貸款擔保方式。抵押物、質押權利、保證人發(fā)生變更的，借款人應與貸款銀行重新簽訂相應的擔保合同。
（六）貸款額度
個人住房貸款中，對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以下的，貸款的發(fā)放額度一般是按擬購（建造、大修）住房價格扣除其不低于價款20%的首期付款后的數(shù)額來確定；對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米1：22=的，貸款首付款比例不得低于30%；對已利用貸款購買住房又申請購買第二套（含）以上住房的，貸款首付比例不得低于40%。從控制風險的角度，個人住房貸款的首付比例應隨購買住房套數(shù)的增加而提高。
中國人民銀行決定，自2008年10月27日起，將商業(yè)性個人住房最低首付款比例調整為20%。對居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房貸款需求，金融機構可在首付款比例上按優(yōu)惠條件給予支持。
第二節(jié) 貸款流程
本節(jié)是本章的重點內容，也是整個貸款最核心的內容。需要重點掌握個人住房貸款的受理和貸前調查的內容和程序，審查和審批環(huán)節(jié)的內容和程序，簽約和發(fā)放環(huán)節(jié)的內容和程序，以及貸后與檔案管理的相關內容。
一、貸款的受理和調查
（一）貸款的受理
1．貸前咨詢
貸前咨詢的主要內容包括：
（1）個人住房貸款品種介紹；（2）申請個人住房貸款應具備的條件；（3）申請個人住房貸款需提供的資料；（4）辦理個人住房貸款的程序；（5）個人住房貸款合同中的主要條款，如貸款利率、還款方式和還款額等；（6）獲取個人住房貸款申請書、申請表格及有關信息的渠道；（7）個人住房貸款經(jīng)辦機構的地址及聯(lián)系電話；（8）其他相關內容。
2．貸款的受理程序
（1）接受申請。申請材料清單如下：
①合法有效的身份證件；②借款人還款能力證明材料，包括收入證明材料和有關資產(chǎn)證明等；③合法有效的購房合同；④涉及抵押或質押擔保的，需提供抵押物或質押權利的權屬證明文件以及有處分權人同意抵（質）押的書面證明；⑤涉及保證擔保的，需保證人出具同意提供擔保的書面承諾，并提供能證明保證人保證能力的證明材料；⑥購房首付款證明材料，包括：借款人首付款交款單據(jù)（如發(fā)票、收據(jù)、銀行進賬單、現(xiàn)金交款單等），首付款尚未支付或者首付款未達到規(guī)定比例的，要提供用于購買住房的自籌資金的有關證明；⑦銀行規(guī)定的其他文件和資料。
（2）初審。主要審查借款申請人的主體資格及所提交材料的完整性與規(guī)范性。
如果借款申請人提交的材料不完整或不符合材料規(guī)范要求，應要求申請人補齊材料或重新提供有關材料。如果不予受理，應退回貸款申請并向申請人說明原因。經(jīng)初審符合要求后，貸款受理人應將借款申請書及申請材料交由貸前調查人進行貸前調查。
（二）貸前調查
貸前調查是對住房樓盤項目和借款人提供的全部文件、材料的真實性、合法性、完整性、可行性以及對借款人的品行、信譽、償債能力、擔保手段落實情況等進行的調查和評估。
1．對開發(fā)商及樓盤項目的調查
對個人住房貸款樓盤項目的審查包括對開發(fā)商資信的審查、對項目本身的審查以及對項目的實地考察，最后寫出調查報告。
（1）開發(fā)商資信審查。具體包括：房地產(chǎn)開發(fā)商資質審查；企業(yè)資信等級或信用程度；經(jīng)國家工商行政管理機關核發(fā)的企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照；稅務登記證明；會計報表；開發(fā)商的債權債務和為其他債權人提供擔保的情況；企業(yè)法人代表的個人信用程度和管理層的決策能力。
（2）項目審查。具體包括：項目資料的完整性、真實性和有效性審查；項目的合法性審查；項目工程進度審查；項目資金到位情況審查。
（3）項目實地考察。銀行除對項目有關資料進行審查外，還需對項目進行實地調查，其主要目的：一是檢查開發(fā)商所提供的資料和數(shù)據(jù)是否屬實，是否經(jīng)過政府部門批準，從而保證項目資料的真實性、合法性。二是開發(fā)商從事房地產(chǎn)建筑和銷售的資格認定。檢查項目的工程進度是否達到政府部門規(guī)定預售的進度。三是檢查項目的位置是否理想，考察房屋售價是否符合市場價值，同時對項目的銷售前景作出理性判斷。
（4）撰寫調查報告。信貸人員依照銀行的有關規(guī)定通過對開發(fā)商資信調查、項目有關資料審查以及
實地考察后撰寫出項目調查報告。報告應包括以下內容：
①開發(fā)商的企業(yè)概況、資信狀況；
②開發(fā)商要求合作的項目情況、資金到位情況、工程進度情況、市場銷售前景；
③通過商品房銷售貸款的合作可給銀行帶來的效益和風險分析，即銀行通過與開發(fā)商進行商品房銷售合作，將對存款、利息收入、中間業(yè)務、資產(chǎn)業(yè)務帶來哪些效益和風險；
④項目合作的可行性結論以及可提供個人住房貸款的規(guī)模、相應年限及貸款成數(shù)的相關建議。
項目調查報告經(jīng)審核人員審核，交有關審批部門審查核準。
2．對借款人的調查
（1）調查的方式和要求。貸前調查可以采取審查借款申請材料、面談借款申請人、查詢個人信用、電話調查、實地調查等多種方式進行。
（2）調查的內容。貸前調查人在調查借款申請人基本情況、貸款基本情況、借款所購（建）房屋情況、貸款擔保等情況時，應重點調查以下內容：
①材料一致性；
②審核借款申請人（包括代理人）身份證明；
③貸前調查人應對借款申請人的信用情況進行調查；
④審核借款申請人償還能力證明；
⑤審核首付款證明；
⑥審核購房合同或協(xié)議；
⑦審核擔保材料；
采取抵押擔保方式的，應調查以下內容：抵押物的合法性；抵押人對抵押物占有的合法性；抵押物價值與存續(xù)狀況。對抵押物交易價格或評估價格明顯高于當?shù)仄骄课輧r值或明顯高于當?shù)赝愇飿I(yè)價值的，調查人可要求經(jīng)貸款銀行認可的評估機構重新評估。
采取質押擔保方式的，應調查以下內容：質押權利的合法性。包括調查出質人出具的質物是否在銀行貸款規(guī)定的范圍之內，是否有偽造跡象。
采取保證擔保方式的，應調查以下內容：擔保人是否符合《擔保法》及其司法解釋的規(guī)定，具備保證資格；保證人為法人的，要調查保證人是否具備保證資格、是否有代償能力；保證人與借款人的關系；核實證人保證責任的落實，查驗保證人是否有保證意愿并確定知道其保證責任；對開發(fā)商提供階段性保證的要對開發(fā)商的經(jīng)營情況、信用情況、財務狀況、高級領導層變動情況、是否卷入糾紛、與銀行合作情況等進行調查；對住房置業(yè)擔保公司提供擔保的，要對住房置業(yè)擔保公司的營業(yè)期限、實有資本、經(jīng)營狀況、或負債和是否按貸款銀行要求存入足額保證金等進行全面調查，核實其擔保能力。
⑧審核貸款真實性。貸前調查人應調查借款申請人的購房真實性，對存在虛假購房行為套貸的，不予貸款。
二、貸款的審查和審批
（一）貸款的審查
貸款審查人負責對借款申請人提交的材料進行合規(guī)性審查，對貸前調查人提交的“個人住房貸款調查審批表”、面談記錄以及貸前調查的內容是否完整進行審查。貸款審查人認為需要補充材料和完善調查內容的，可要求貸前調查人進一步落實。貸款審查人對貸前調查人提交的材料和調查內容的真實性有疑問的，可以重新調查。
貸款審查人審查完畢后，應對貸前調查人提出的調查意見和貸款建議是否合理、合規(guī)等在“個人住房貸款調查審查表”上簽署審查意見，連同申請材料、面談記錄等一并送交貸款審批人進行審批。
（二）個人住房貸款的審批流程
1．組織報批材料
個人住房貸款業(yè)務部門負責報批材料的組織。報批材料具體包括“個人信貸業(yè)務報批材料清單位個人信貸業(yè)務申報審批表”“個人住房借款申請書”，以及個人住房貸款辦法及操作規(guī)程規(guī)定需提供的材料等。
2．審批
貸款審批人應對以下內容進行審查：
（1）借款人資格和條件是否具備；
（2）借款用途是否符合銀行規(guī)定；
（3）申請借款的金額、期限等是否符合有關貸款辦法和規(guī)定；
（4）借款人提供的材料是否完整、合法、有效；
（5）貸前調查人的調查意見、對借款人資信狀況的評價分析以及提出的貸款建議是否準確、合理；
（6）XC報批貸款的主要風險點及其風險防范措施是否合規(guī)有效；
（7）其他需要審查的事項。
3．提出審批意見
采用單人審批時，貸款審批人直接在“個人信貸業(yè)務申報審批表”上簽署審批意見。采用雙人審批方式時，先由專職貸款審批人簽署審批意見，后送貸款審批牽頭人簽署審批意見。貸款審批人對個貸業(yè)務的審批意見類型為“同意”“否決”兩種。
（1）“同意”表示完全同意按申報的方案（包括借款人、金額、期限、還款方式、擔保方式等各項要素）辦理該筆業(yè)務。
（2）“否決”表示不同意按申報的方案辦理該筆業(yè)務。發(fā)表“否決”意見應說明具體理由。對于決策意見為否決的業(yè)務，申報機構（部門）認為有充分的理由時，可提請重新審議，稱為復議。
4．審批意見落實
業(yè)務部門應根據(jù)貸款審批人的審批意見做好以下工作：
（1）對未獲批準的借款申請，貸前調查人應及時告知借款人，將有關材料退還，并做好解釋工作，同時做好信貸拒批記錄存檔；
（2）對需補充材料的，貸前調查人應按要求及時補充材料后重新履行審查、審批程序；
（3）對經(jīng)審批同意或有條件同意的貸款，信貸經(jīng)辦人員應及時通知借款申請人并按要求落實有關條件、辦理合同簽約和發(fā)放貸款等。
三、貸款的簽約和發(fā)放
（一）貸款的簽約
經(jīng)審批同意的，貸款銀行與借款人、開發(fā)商簽訂個人住房貸款合同，明確各方權利和義務。債款的答
1．填寫合同
在填寫有關合同文本過程中，應注意以下問題：
（1）合同文本要使用統(tǒng)一格式的個人住房貸款的有關合同文本，對單筆貸款有特殊要求的，可以在合同中的其他約定事項中約定；
（2）合同填寫必須做到標準、規(guī)范、要素齊全、數(shù)字正確、字跡清晰、不錯漏、不潦草，防止涂改；
（3）需要填寫空白欄，且空白欄后有備選項的，在橫線上填好選定的內容后，對未選的內容應加橫線表示刪除；合同條款有空白欄，但根據(jù)實際情況不準備填寫內容的，應加蓋“此欄空白”字樣的印章；
（4）貸款金額、貸款期限、貸款利率、擔保方式、還款方式、劃款方式等有關條款要與貸款最終審批意見一致。
2．審核合同
同筆貸款的合同填寫人與合同復核人不得為同一人。
（1）合同復核人員負責根據(jù)審批意見復核合同文本及附件填寫的完整性、準確性、合規(guī)性。
（2）合同復核人員應就復核中發(fā)現(xiàn)的問題及時與合同填寫人員溝通，并建立復核記錄，交由合同填寫人員簽字確認。
3．簽訂合同
合同填寫并復核無誤后，貸款發(fā)放人應負責與借款人（包括共同借款人）、擔保人（抵押人、出質人、保證人）簽訂合同。
（1）在簽訂（預簽）有關合同文本前，應履行充分告知義務，告知作為合同簽約方的借款人（包括共同借款人）、保證人關于合同內容、權利義務、還款方式以及還款過程中應當注意的問題等。
（2）借款人、保證人為自然人的，應當面核實簽約人身份證明之后由簽約人當場簽字；如果簽約人委托他人代替簽字，簽字人必須出具委托人委托其簽字并經(jīng)公證的委托授權書。對于保證人為法人的，保證方簽字人應為其法定代表人或其授權代理人，授權代理人必須提供有效的書面授權文件。
（3）對采取抵押擔保方式的，應要求抵押物共有人在相關合同文本上簽字。
（4）借款人、擔保人等簽字后，貸款發(fā)放人應將有關合同文本、貸款調查審批表和合同文本復核記錄等材料送交銀行個人住房貸款合同有權簽字人審查，有權簽字人審查通過后在合同上簽字或加蓋按個人簽字筆跡制作的個人名章，之后按照用印管理規(guī)定負責加蓋銀行個人住房貸款合同專用章。
（5）銀行可根據(jù)實際情況決定是否辦理合同公證。
（二）貸款的發(fā)放
1．落實貸款發(fā)放條件
（1）確認借款人首付款已全額支付到位。
（2）借款人所購房屋為新建房的，要確認項目工程進度符合中國人民銀行規(guī)定的有關貸款條件。
（3）需要辦理保險、公證等手續(xù)的，確認有關手續(xù)已經(jīng)辦理完畢。
（4）對采取委托扣劃還款方式的借款人，要確認其已在銀行開立還本付息賬戶用于歸還貸款。
（5）對采取抵（質）押的貸款，要落實貸款抵（質）押手續(xù)。
（6）對自然人作為保證人的，應明確并落實履行保證責任的具體操作程序。
2．貸款劃付
（1）貸款發(fā)放條件落實后，貸款發(fā)放崗位人員應填寫或打印相關文件，交信貸主管審核簽字后，送會計部門作為開立貸款賬戶的依據(jù)。
（2）會計部門進行開立賬戶、劃款。
（3）貸款發(fā)放崗位人員按照合同約定將貸款發(fā)放、劃付到約定賬戶，按照合同規(guī)定需要借款人到場的，應通知借款人持本人身份證件到場協(xié)助辦理相關手續(xù)。
（4）個人住房貸款原則上采用專項提款方式，即將貸款轉入售房人在銀行開立的存款賬戶內，或按照合同約定直接劃入借款人在銀行開立的存款賬戶內。個人二手房貸款在劃付時，可以將貸款轉入房產(chǎn)交易雙方約定的存款賬戶內。
四、貸后與檔案管理
（一）貸款的回收
銀行根據(jù)借款合同的約定進行貸款的回收。借款人與銀行應在借款合同中約定借款人歸還借款采取的支付方式、還款方式和還款計劃等。借款人按借款合同約定償還貸款本息，銀行則將還款情況定期告知借款人。
1．貸款支付方式
貸款的支付方式有委托扣款和柜面還款兩種方式。借款人可在合同中約定其中一種方式，也可以根據(jù)情況在貸款期間進行變更。
2．還款方式
借款人要按照借款合同中規(guī)定的還款方式進行還款。常用的個人住房貸款還款方式包括等額本息還款法和等額本金還款法兩種。
（二）合同變更
1．基本規(guī)定
（1）合同履行期間，有關合同內容需要變更的，必須經(jīng)當事人各方協(xié)商同意，并簽訂相應變更協(xié)議。在擔保期內，根據(jù)合同約定必須事先征得擔保人書面同意的，須事先征得擔保人的書面同意。如需辦理抵押變更登記的，還應到原抵押登記部門辦理抵押變更登記手續(xù)及其他相關手續(xù)。
（2）合同變更事宜應由合同當事人（包括借款人、擔保人等）親自持本人身份證件辦理或委托代理人代辦。委托代理人代辦的，經(jīng)辦人應要求代理人持經(jīng)公證的授權委托書和本人身份證件辦理，并將委托書原件和代理人身份證件（復印件）留存。
2．合同主體變更
在合同履行期間，需變更借款合同主體的，借款人或財產(chǎn)繼承人持有效法律文件，向貸款銀行提出書面申請。
3．借款期限調整
包括延長期限、縮短期限等。借款人需要調整借款期限，應向銀行提交期限調整申請書，并必須具備以下前提條件：貸款未到期；無欠息；無拖欠本金，本期本金已歸還。期限調整后，銀行將重新為借款人計算分期還款額。
原借款期限加上延長期限達到新的利率期限檔次時，從延長之日起，貸款利率按新的期限檔次利率執(zhí)行。已計收的利息不再調整。如遇法定利率調整，從延長之日起，貸款利率按新的法定利率同期限檔次利率執(zhí)行。
對分期還款類個人貸款賬戶，縮短期限后，貸款到期日期至少在下個結息期內，即剩余有效還款期數(shù)不能為零。對到期一次還本付息類個人貸款賬戶，不允許縮短借款期限?？s短借款期限后新的借款期限達到新的利率期限檔次時，從縮短之日起，貸款利率按新的期限檔次利率執(zhí)行。已計收的利息不再調整。如遇法定利率調整，從縮短之日起，貸款利率將按照合同約定的利率執(zhí)行或按國家有關規(guī)定執(zhí)行。
4．分期還款額的調整
銀行應允許借款人在合同履行期間申請調整分期還款額，并分清原因，分別處理。
（1）借款人提前部分還款后，對于希望保持原貸款期限不變，僅調整分期還款額的申請，會計部門應在辦理完提前部分還款手續(xù)后，按貸款余額、剩余貸款期限重新計算分期還款額。
（2）借款人提前部分還款后，如需要調整貸款期限并相應調整分期還款額的，經(jīng)辦人應要求借款人按調整貸款期限提出申請，并按借款期限調整的規(guī)定辦理。
5．還款方式變更
按照個人住房貸款的還款方式劃分為分期還款方式和到期一次還本付息方式兩大類。兩大類方式中又有幾種不同的還款方式。在貸款期內，借款人可以根據(jù)實際情況，提出變更還款方式。并不是所有的還款方式之間都可以隨意互相變更。一種還款方式能否變更為另一種還款方式需要根據(jù)銀行的有關規(guī)定執(zhí)行。
借款人若要變更還款方式，需要滿足如下條件：
（1）向銀行提交還款方式變更申請書；
（2）借款人的貸款賬戶中沒有拖欠本息及其他費用；
（3）借款人在變更還款方式前應歸還當期的貸款本息。
6．擔保變更
在合同履行期間，借款人申請變更保證人或抵（質）押物的，須向銀行提出變更貸款擔保申請。經(jīng)辦人應審查新的保證人或抵（質）押物是否符合擔保要求。以房產(chǎn)作為新的抵押物的，必須由銀行認可的評估機構對房產(chǎn)進行評估。變更擔保后，貸款余額與新的抵（質）押物評估價值之比不得高于規(guī)定的抵（質）押率，新的保證人必須有足夠的保證能力。
（三）貸后檢查
1．對借款人的檢查
發(fā)現(xiàn)借款人出現(xiàn)下列情況的，應限期要求借款人進行糾正，對借款人拒絕糾正的，應提前收回已發(fā)放貸款的本息，或解除合同，并要求借款人承擔違約責任。
（1）借款人提供了虛假的證明材料而取得貸款的；
（2）借款人未按合同約定用途使用貸款的；
（3）借款期內，借款人累計一定月數(shù)（包括計劃還款當月）未償還貸款本息和相關費用的；
（4）借款人拒絕或阻礙貸款銀行對貸款使用情況實施監(jiān)督檢查的；
（5）借款人卷入重大經(jīng)濟糾紛、訴訟或仲裁程序，足以影響其償還能力的；
（6）借款人發(fā)生其他足以影響其償還能力的事件的。
2．對保證人的檢查
發(fā)現(xiàn)保證人出現(xiàn)下列情況的，應限期要求借款人更換貸款銀行認可的新的擔保，對于借款人拒絕或無法更換貸款銀行認可的擔保的，應提前收回已發(fā)放的貸款的本息，或解除合同。
（1）保證人失去擔保能力的；
（2）作為保證人的法人，其經(jīng)濟組織發(fā)生承包、租賃、合并和兼并、合資、分立、聯(lián)營、股份制改造、破產(chǎn)、撤銷等行為，足以影響借款合同項下保證人承擔連帶保證責任的；
（3）作為保證人的自然人發(fā)生死亡、宣告失蹤或喪失民事行為能力的；
（4）保證人拒絕貸款銀行對其資金和財產(chǎn)狀況進行監(jiān)督的；
（5）保證人向第三方提供超出其自身負擔能力的擔保的。
3．對抵押物的檢查
發(fā)現(xiàn)抵押物出現(xiàn)下列情況的，應限期要求借款人更換貸款銀行認可的新的擔保，對于借款人拒絕或無法更換貸款銀行認可的擔保的，應提前收回已發(fā)放的貸款的本息，或解除合同。
（1）抵押人未妥善保管抵押物或拒絕貸款銀行對抵押物是否完好進行檢查的；
（2）因第三人的行為導致抵押物的價值減少，而抵押人未將損害賠償金存入貸款銀行指定賬戶的；
（3）抵押物毀損、滅失、價值減少，足以影響貸款本息的清償，抵押人未在一定期限內向貸款銀行提供，與減少的價值相當?shù)膿５模?BR> （4）未經(jīng)貸款銀行書面同意，抵押人轉讓、出租、再抵押或以其他方式處分抵押物的；
（5）抵押人經(jīng)貸款銀行同意轉讓抵押物，但所得價款未用于提前清償所擔保的債權的；
（6）抵押物被重復抵押。
4．對質押權利的檢查
發(fā)現(xiàn)質押權利出現(xiàn)下列情況的，應限期要求借款人更換貸款銀行認可的新的擔保，對于借款人拒絕或無法更換貸款銀行認可的擔保的，應提前收回已發(fā)放的貸款的本息，或解除合同。
（1）質押權出現(xiàn)非貸款銀行因素的意外毀損、滅失、價值減少，出質人未在一定期限內向貸款銀行提供與減少的價值相當?shù)膿５模?BR> （2）出質人經(jīng)貸款銀行同意轉讓質押權，但所得價款未用于提前清償所擔保的債權的；
（3）質押期間未經(jīng)貸款銀行書面同意，質押人贈與、轉讓、兌現(xiàn)或以其他方式處分質押權的。
5．對開發(fā)商和項目以及合作機構的檢查
（1）開發(fā)商的經(jīng)營狀況及賬務狀況；
（2）項目資金到位及使用情況；
（3）項目工程形象進度；
（4）項目銷售情況及資金回籠情況；
（5）產(chǎn)權證辦理情況；
（6）履行擔保責任情況；
（7）開發(fā)商履行商品房銷售貸款合作協(xié)議情況；
（8）合作機構的資信情況、經(jīng)營情況及財務情況等；
（9）其他可能影響借款人按時、足額歸還貸款的因素。
（四）貸款風險分類和不良貸款的管理
1．貸款風險分類
貸款風險分類應遵循不可拆分原則，即一筆貸款只能處于一種貸款形態(tài)，而不能同時處于多種貸款形態(tài)。貸款形態(tài)分正常、關注、次級、可疑和損失五類。
正常貸款：借款人～直能正常還本付息，不存在任何影響貸款本息及時、全額償還的不良因素，或借款人未正常還款屬偶然性因素造成。
關注貸款：借款人雖能還本付息，但已存在影響貸款本息及時、全額償還的不良因素。
次級貸款：借款人的正常收入已不能保證及時、全額償還貸款本息，需要通過出售、變賣資產(chǎn)，對外借款，保證人、保險人履行保證、保險責任或處理抵（質）押物才能歸還全部貸款本息。
可疑貸款：貸款銀行已要求借款人及有關責任人履行保證、保險責任、處理抵（質）押物，預計貸款可能發(fā)生一定損失，但損失金額尚不能確定。
損失貸款：借款人無力償還貸款；履行保證、保險責任和處理抵（質）押物后仍未能清償?shù)馁J款及借款人死亡，或依照《民法通則》的規(guī)定，宣告失蹤或死亡，以其財產(chǎn)或遺產(chǎn)清償后，仍未能還清的貸款。
2．不良貸款的認定
按照五級分類方式，不良個人住房貸款包括五級分類中的后三類貸款，即次級、可疑和損失類貸款。銀行應按照銀行監(jiān)管部門的規(guī)定定期對不良個人住房貸款進行認定。
3．不良貸款的催收
對不同拖欠期限的不良個人住房貸款的催收可采取不同的方式，如電話催收、信函催收、上門催收、通過中介機構催收以及采取法律手段催收等方式。同時，應利用信息技術對不良貸款催收情況進行登記管理，實現(xiàn)不良貸款催收管理的自動化。
4．不良貸款的處置
抵押物處置可采取與借款人協(xié)商變賣、向法院提起訴訟或申請強制執(zhí)行依法處分。
對認定為呆賬貸款的個人住房貸款銀行應按照財政部、中國人民銀行和商業(yè)銀行有關呆賬認定及核銷的規(guī)定組織申報材料，按規(guī)定程序批準后核銷。對銀行保留追索權的貸款，各經(jīng)辦行應實行“賬銷案存”，建立已核銷貸款臺賬，定期向借款人和擔保人發(fā)出催收通知書，并注意訴訟時效。
（五）貸后檔案管理
個人住房貸款檔案是對銀行在經(jīng)辦和管理個人住房貸款工作中形成的具有史料價值及參考利用價值的貸款管理專業(yè)技術材料的總稱。個人住房貸款檔案管理是指個人住房貸款發(fā)放后有關貸款資料的收集整理、歸檔登記、保存、借（查）閱管理、移交及管理、退回和銷毀的全過程。
1．貸款檔案的內容
貸款檔案可以是原件，也可以是具有法律效力的復印件。貸款檔案主要包括：
（1）借款人的相關資料，主要包括：借款人身份證件（居民身份證、戶口簿或其他有效證件）；貸款銀行認可部門出具的借款人經(jīng)濟收入和償債能力證明；符合規(guī)定的購買住房意向書、合同書或其他有效文件；購房交易收件收據(jù)；所購住房的估價證明；抵押物或質物清單、權屬證明、有處分權人同意抵押或質押的證明及有權部門出具的抵押物估價證明；保證人資信證明及同意提供擔保的文件；房屋他項權利證明書；個人住房借款申請審批表；借款合同；抵押合同（質押合同、保證合同）；保險合同、保險單據(jù)；個人住房貸款憑證；委托轉賬付款授權書。
（2）貸后管理的相關資料，主要包括：貸后檢查記錄和檢查報告；逾期貸款催收通知書；貸款制裁通知書；法律仲裁文件；依法處理抵押物、質物等形成的文件；貸款核銷文件。
2．檔案的收集整理和歸檔登記
銀行可根據(jù)業(yè)務需要和人員配置情況，決定是否設立專門或兼職的個人住房貸款檔案管理人員，檔案管理人員應具備一定的檔案專業(yè)知識和個人住房貸款業(yè)務知識，負責個人住房貸款檔案資料的登記和管理工作。
檔案管理員收到貸款經(jīng)辦人移交的個人住房貸款檔案資料后，對歸檔檔案資料的完整性和合規(guī)性進行必要的審查，并按照立卷原則對歸檔資料進行整理和歸檔登記。歸檔登記可以根據(jù)銀行具備的條件利用計算機或其他媒介進行。
貸款歸還階段，銀行信貸部門應及時整理補充材料和檔案變更材料，并在規(guī)定時間內填寫清單移交檔案管理人員，由檔案管理員插入、補充卷內目錄內容。
3．檔案的借（查）閱管理
當已歸檔保存的個人住房貸款檔案發(fā)生借出、借閱、歸還時，檔案管理員應根據(jù)有關的檔案管理規(guī)定，要求借閱、查詢人員填寫有關的登記表并簽字，對于借閱有關貸款的重要檔案資料，必須經(jīng)過有權人員的審批同意。檔案管理員還應對借閱、歸還等進行登記。
4．檔案的移交和接管
移交和接管雙方應根據(jù)有關規(guī)定填寫移交和接管有關清單，雙方簽字，并進行有關信息的登記工作。
5．檔案的退回
領取重要檔案材料應由借款人本人辦理，并出示身份證原件。借款人委托他人領取的，受托人應出示借款人簽發(fā)的委托書原件及借款人身份證復印件、受托人本人身份證原件、受托人身份證復印件。
重要檔案材料保管部門憑信貸部門和會計部門出具的“貸款本息結清通知書”，將重要檔案材料退回信貸部門。一般檔案材料需要退還借款人的，檔案管理員將材料復印后退還借款人或委托人，復印件歸檔進行有關信息登記。
第三節(jié) 風險管理
本節(jié)也是本章比較重要的內容，需要重點掌握個人住房貸款合作機構風險的主要表現(xiàn)形式和防控措施，操作風險的主要內容和防控措施，信用風險的主要表現(xiàn)形式和防控措施；了解個人住房貸款法律和政策風險的主要表現(xiàn)形式。
一、合作機構管理
與外部機構合作是當前和今后一段時間個人住房貸款業(yè)務開展的主要方式?，F(xiàn)階段由于缺乏征信體系，國內商業(yè)銀行個人住房貸款業(yè)務大多數(shù)依賴于合作機構所提供的擔保方式來規(guī)避風險，甚至還要他們承擔一定的貸前調查工作。商業(yè)銀行有必要建立對合作機構進行規(guī)范管理的機制，嚴格合作機構的準人、定期審核和退出，從而保證個人住房貸款第二還款來源的可靠性。
（一）合作機構管理的內容
1．合作機構分析的要點
（1）分析合作機構領導層素質。要了解一個企業(yè)是否講誠信，首先要從了解企業(yè)的領導著手。對企業(yè)領導人作出評價時主要看領導層的身份、學歷、履歷、個人信用狀況、以往經(jīng)營業(yè)績、對團隊的影響力、決策能力、經(jīng)營水平等。
（2）分析合作機構的業(yè)界聲譽。業(yè)界聲譽是指一個合作機構獲得社會公眾信任和贊美的程度，以及在社會公眾中影響效果好壞的程度。
（3）分析合作機構的歷史信用記錄。一方面，可以查看外部監(jiān)管記錄，另一方面，也可以查看合作機構與銀行歷史合作的信用記錄，通過公司業(yè)務部門了解合作機構在銀行的貸款情況。
（4）分析合作機構的管理規(guī)范程度。重點分析合作機構的組織機構是否健全，有無完善的內部管理規(guī)章制度；有無財務監(jiān)督機制；對改制后的企業(yè)還要看其治理結構是否合理。
（5）分析企業(yè)的經(jīng)營成果。分析企業(yè)的經(jīng)營成果可以看企業(yè)的利潤表和現(xiàn)金流量表。
（6）分析合作機構的償債能力。分析企業(yè)的償債能力時，重點看資產(chǎn)負債表。對外法人擔保情況可以通過中國人民銀行信貸查詢系統(tǒng)獲得。
2．與房地產(chǎn)開發(fā)商合作關系的確定及合作管理
（I）確立合作意向。銀行可以與開發(fā)商簽訂“商品房銷售貸款合作協(xié)議書”，以明確雙方合作事宜、職責等，也可以不簽訂協(xié)議，以其他方式確定合作意向。
（2）合作后的管理。銀行與開發(fā)商確立合作意向后，還需要加強對開發(fā)商和合作項目的管理，采取的措施主要包括：
①及時了解開發(fā)商的工程進度，防止“爛尾”工程；
②開發(fā)商的經(jīng)營及財務狀況是否正常，擔保責任的履行能力能否保證；
③借款人的人住情況及對住房的使用情況等；
④借款人發(fā)生違約行為后應及時對抵押物進行處理；
⑤密切注意和掌握房地產(chǎn)市場的動態(tài)等。
3．與其他社會中介機構的合作管理
其他社會合作機構包括：房地產(chǎn)評估機構、擔保公司和律師事務所等。與這些機構合作要堅持以下原則：
（1）資質高、信譽好、管理規(guī)范；
（2）各項財務指標符合銀行要求；
（3）近期無重大經(jīng)濟糾紛；
（4）銀行開立基本結算賬戶或一般結算賬戶。
（二）合作機構風險的表現(xiàn)形式
1．房地產(chǎn)開發(fā)商和中介機構的欺詐風險
房地產(chǎn)開發(fā)商和中介機構的欺詐風險主要表現(xiàn)為“假個貸”。
所謂“假個貸”，一般是指借款人并不具有真實的購房目的，采取各種手段套取銀行個人住房貸款的行為?！凹賯€貸”的“假”，一是指不具有真實的購房目的；二是指虛構購房行為使其具有“真實”的表象；三是指捏造借款人資料或者其他相關資料等?！凹賯€貸”的主要成因包括開發(fā)商利用“個貸”惡意套取銀行資金進行詐騙；開發(fā)商為緩解樓盤銷售窘境而實施“假個貸”；開發(fā)商為獲得優(yōu)惠貸款而實施“假個貸”；銀行的管理漏洞給“假個貸”以可乘之機等。
“假個貸”行為具有若干共性特征，包括沒有特殊原因，滯銷樓盤突然熱銷；沒有特殊原因，樓盤售價與周圍樓盤相比明顯偏高；開發(fā)企業(yè)員工或關聯(lián)方集中購買同一樓盤，或一人購買多套；借款人收入證明與年齡、職業(yè)明顯不相稱，在一段時間內集中申請辦理貸款；借款人對所購房屋位置、朝向、樓層、戶型、交房時間等與所購房屋密切相關的信息不甚了解；借款人首付款非自己交付或實際沒有交付；多名借款人還款賬戶內存款很少，還款日前由同一人或同一單位進行轉賬或現(xiàn)金支付來還款；借款人集體中斷還款。
2．擔保公司的擔保風險
當借款人采用專業(yè)擔保公司提供的保證擔保申請個人住房貸款時，擔保公司的擔保能力不足會給銀行帶來風險。實踐中，有地方政府背景的擔保公司通常實力較強，而且經(jīng)營相對規(guī)范，而民營背景的擔保公司由于資金實力和內部管理等問題往往給貸款帶來一定的風險，主要表現(xiàn)在“擔保放大倍數(shù)”過大，即擔保公司對外提供擔保的余額與自身實收資本的倍數(shù)過大，造成過度擔保而導致最終無力代償。
3．其他合作機構的風險
在二手房交易中由于房產(chǎn)的買賣雙方均是通過代理機構進行交易，且銀行的貸款一般直接轉入社會中介機構賬戶，因此，可能在社會中介機構環(huán)節(jié)出現(xiàn)風險。
（三）合作機構風險的防范措施
1．“假個貸”的防控措施
（1）加強一線人員建設，嚴把貸款準入關。在具體的操作上，要注意檢查以下四個方面的內容：①借款人身份的真實性。②借款人信用情況。③各類證件的真實性。④申報價格的合理性。
（2）進一步完善個人住房貸款風險保證金制度。
（3）要積極利用法律手段，追究當事人刑事責任，加大“假個貸”的實施成本。
2．其他合作機構風險的防控措施
（1）深入調查，選擇講信用、重誠信的合作機構。一般來講，應重點選擇具有以下特征的合作機構：
①企業(yè)領導層比較穩(wěn)定、從業(yè)時間長、專業(yè)技術高、團隊穩(wěn)定、在社會上有一定的地位；
②企業(yè)和主要領導人在業(yè)內具有良好的聲譽；
③具有良好的信用記錄；
④企業(yè)組織機構健全，具有較為完善的內部管理規(guī)章制度，企業(yè)治理結構合理；
⑤具有良好的歷史經(jīng)營業(yè)績和較強的盈利能力；
⑥具有較強的資金實力和償債能力。
（2）業(yè)務合作中不過分依賴合作機構。個人住房貸款經(jīng)辦人員應注意銀行不能過分依賴合作機構，只有貸款銀行履行了銀行應盡的職責，才能防范合作機構割斷銀行與客戶的關系而從中牟利。
（3）嚴格執(zhí)行準入退出制度。一般來說，對具有擔保性質的合作機構的準人需要考慮以下幾個方面：
①注冊資金是否達到一定規(guī)模；
②是否具有一定的信貸擔保經(jīng)驗；
③資信狀況是否達到銀行規(guī)定的要求；
④是否具備符合擔保業(yè)務要求的人員配置、業(yè)務流程和系統(tǒng)支持；
⑤公司及主要經(jīng)營者是否存在不良信用記錄、違法涉案行為等。
（4）有效利用保證金制度。對承擔擔保責任的合作機構，銀行應要求留存擔保保證金，需要開立保證金專戶存儲，并在擔保合作協(xié)議中明確該賬戶內保證金的用途及擔保人使用限制條款，在借款人不履行合同義務時，銀行直接扣收擔保人的保證金。
（5）嚴格執(zhí)行回訪制度。對客戶進行回訪是銀行貸后的主要工作之一。存在下列情況的，應暫停與相應機構的合作：
①經(jīng)營出現(xiàn)明顯問題的；
②有違法違規(guī)經(jīng)營行為的；
③與銀行合作的存量業(yè)務出現(xiàn)嚴重不良貸款的；
④所進行的合作對銀行業(yè)務拓展沒有明顯促進作用的；
⑤其他對銀行業(yè)務發(fā)展不利的因素。
二、操作風險
操作風險是指在個人住房貸款業(yè)務操作過程中，由于違反操作規(guī)程或操作中存在疏漏等情況而產(chǎn)生的風險，是一種發(fā)生在實務操作中的、內部形成的非系統(tǒng)性風險。
（一）貸款流程中的風險
1．貸款受理和調查中的風險
（1）貸款受理中的風險。個人住房貸款的受理環(huán)節(jié)是經(jīng)辦人員與借款人接觸的重要環(huán)節(jié)，對于貸款質量的高低有著至關重要的作用。這一環(huán)節(jié)的風險點主要有以下幾個方面：
①借款申請人的主體資格是否符合所申請貸款管理辦法的規(guī)定。包括：是否具有完全民事行為能力；戶籍所在地是否在貸款銀行所在地；對于個別戶籍在外地但長期在本地區(qū)居住、工作并置有房產(chǎn)的，是否能夠出具常住證明或自有房產(chǎn)所有權證；是否有穩(wěn)定的工作、合法的收入來源，有按期償還本息的能力。
②借款申請人提交的資料是否齊全，格式是否符合銀行的要求，所有原件和復印件之間是否一致。
（2）貸前調查中的風險。個人住房貸款貸前調查中的風險來自對項目的調查和對借款人的調查兩個方面。
①項目調查中的風險：提供貸款業(yè)務的項目未按規(guī)定上報審批，或在審批未批準的情況下開展業(yè)務。提供貸款業(yè)務的項目，根據(jù)情況應當落實有關方面承擔相應責任的，未按規(guī)定與之簽訂協(xié)議或簽訂的協(xié)議無效。
②借款人調查中的風險：借款申請人所提交的資料是否真實、合法；借款申請人的還款來源是否穩(wěn)定、充足；借款申請人的擔保措施是否足額、有效。第三方保證人是否具備擔保資格和保證能力。
2．貸款審查和審批中的風險
貸款審批環(huán)節(jié)主要業(yè)務風險控制點為：
（1）未按獨立公正原則審批；
（2）不按權限審批貸款，使得貸款超授權發(fā)放；
（3）審批人員對應審查的內容審查不嚴，導致向不符合條件的借款人發(fā)放貸款。
3．貸款簽約和發(fā)放中的風險
（1）合同簽訂的風險。這一環(huán)節(jié)的主要風險點有：
①未簽訂合同或是簽訂無效合同。
②合同文本中的不規(guī)范行為。
③未對合同簽署人及簽字（簽章）進行核實。
（2）貸款發(fā)放的風險。貸款發(fā)放是資金劃撥的過程，從貸款發(fā)放的條件審查與貸款資金的劃撥兩個方面加以考慮，主要風險點如下：
①個人信貸信息錄入是否準確；貸款發(fā)放程序是否合規(guī)。
②貸款擔保手續(xù)是否齊備、有效，抵（質）押物是否辦理抵（質）押登記手續(xù)。
③在發(fā)放條件不齊全的情況下放款。
④在資金劃撥中的風險點有會計憑證填制不合要求；未對會計憑證進行審查；貸款以現(xiàn)金發(fā)放的，沒有“先記賬、后放款”等。
⑤未按規(guī)定的貸款金額、貸款期限、貸款的擔保方式、貼息等發(fā)放貸款，導致貸款錯誤核算，發(fā)放金額、期限與審批表不一致，造成錯誤發(fā)放貸款。
4．貸后與檔案管理中的風險
（1）貸后管理的風險。主要包括：
①未建立貸后監(jiān)控檢查制度，未對重點貸款使用情況進行跟蹤檢查；
②房屋他項權證辦理不及時；
③逾期貸款催收不及時，不良貸款處置不力，造成貸款損失；
④未按規(guī)定保管借款合同、擔保合同等重要貸款檔案資料，造成合同損毀；他項權利證書未按規(guī)定進行保管，造成他項權證遺失，他項權利滅失；
⑤未關注借款人按月還款情況，在還款正常的情況下，未對其經(jīng)營情況及抵押物價值、用途等變動情況進行持續(xù)跟蹤監(jiān)測。
（2）檔案管理中的風險。主要包括：
①是否按照要求收集整理貸款檔案資料，是否按要求立卷歸檔；
②是否對每筆貸款設立專卷，是否按貸款種類、業(yè)務發(fā)生時間編序，是否核對“個人貸款檔案清單”；
③重要單證保管是否及時移交會計部門專管，檔案資料使用是否實施借閱審批登記制度。
（二）法律和政策風險
從實踐中涉及的貸款糾紛來看，個人住房貸款的法律和政策風險點最多，主要集中在以下幾個方面。
1．借款人主體資格
（1）未成年人能否申請個人住房貸款問題。實踐中，未成年人的監(jiān)護人以未成年人的名義申請貸款，并代未成年人償還貸款，因涉及諸多法律問題，銀行應對此類貸款謹慎處理。
根據(jù)我國現(xiàn)行法律規(guī)定，未成年人可作為購房人購買房屋，但需由其監(jiān)護人作為法定代理人進行代理。未成年人作為無民事行為能力人或限制行為能力人，不能以貸款方式購買房屋。銀行不宜辦理房屋產(chǎn)權人為未成年人的住房貸款申請，而應該由未成年人及其法定監(jiān)護人共同申請。
（2）外籍自然人能否辦理住房貸款問題。根據(jù)《貸款通則》第17條規(guī)定，外籍人被排除在個人住房貸款對象之外，貸款銀行與外籍自然人簽署的貸款協(xié)議可能被認定為無效。在實踐中，我國境內商業(yè)銀行（包括中資商業(yè)銀行和外資商業(yè)銀行）均將外籍自然人列為住房貸款對象。
2．合同有效性風險
目前，個人貸款業(yè)務中所采用的借款合同基本都是統(tǒng)一的格式文本，但實際業(yè)務中還會根據(jù)不同情況與客戶簽訂補充協(xié)議及特別條款，這就要求銀行必須注意合同及協(xié)議的有效性，防止相關條款或具體內容等出現(xiàn)問題，以規(guī)避可能的法律風險。
（1）格式條款無效。個人住房貸款經(jīng)辦人員需要擬定格式條款（合同）肘，應注意遵循公平原則確定當事人之間的權利義務，既要維護銀行的合法權益，又要保障客戶的利益，避免造成合同條款無效的法律風險。
（2）未履行法定提示義務的風險。依據(jù)《合同法》第39條第l款的規(guī)定，商業(yè)銀行作為格式條款的提供方，應當采取合理的方式提醒借款人注意免除或限制其責任的條款，并按照對方提出的要求，對該條款予以說明。
（3）格式條款解釋風險。銀行在擬定合同書及相關資料時，應盡可能做到內容具體明確、文字用語規(guī)范，避免出現(xiàn)矛盾或產(chǎn)生歧義；在相對于客戶有爭議的條款解釋上盡可能按照條款最直接表述的意思進行解釋。
（4）格式條款與非格式條款不一致的風險。當非格式條款與格式條款的意思表達不一致或矛盾時，依據(jù)《合同法》第41條規(guī)定辦理，即“格式條款與非格式條款不一致的，應當采用非格式條款”?？梢?，補充條款、特別約定條款等非格式條款的效力優(yōu)于格式條款。因此，貸款經(jīng)辦人在填寫或錄入非格式條款信息，或對格式條款進行修改時，應當更加慎重。
3．擔保風險
個人住房貸款中的擔保風險主要來源于以下幾個方面：
（1）抵押擔保的法律風險
①抵押物的合法有效性。根據(jù)《擔保法》規(guī)定，學校、醫(yī)院等公益事業(yè)單位的公益財產(chǎn)，所有權不明、有爭議的以及宅基地的使用權不得設定抵押，共有財產(chǎn)的抵押須由共有人同意，公司董事、經(jīng)理不得以公司財產(chǎn)為個人提供抵押擔保等。
②抵押物重復抵押。
③抵押物價值高估、不足值或抵押率偏高。
④抵押登記存在瑕疵，使得抵押擔保處于抵押不生效的風險中。
（2）質押擔保的法律風險。質押擔保目前主要是權力質押，較多的是存單、保單、國債、收費權質押。主要風險點在于：
①質押物的合法性；
②對于無處分權的權利進行質押；
③非為被監(jiān)護人利益以其所有權利進行質押；
④以非法所得、不當所得的權利進行質押等。
（3）保證擔保的法律風險。主要表現(xiàn)在：
①未明確連帶責任保證，追索的難度大；
②未明確保證期間或保證期間不明；
③保證人保證資格有瑕疵或缺乏保證能力；
④借款人互相提供保證；
⑤公司、企業(yè)的分支機構為個人提供保證；
⑥公司、企業(yè)職能部門、董事、經(jīng)理越權對外提供保證等。
4．訴訟時效風險
在個人住房貸款實踐中，由于經(jīng)辦人員法律知識的缺陷或工作責任心問題，未能及時中斷訴訟時效或雖有中斷訴訟時效行為但沒有及時保留中斷訴訟時效證據(jù)，導致訴訟中處于不利或被動的地位。
5．政策風險
政策風險是指政府的金融政策或相關法律、法規(guī)發(fā)生重大變化或是有重要的舉措出臺，引起市場波動，從而給商業(yè)銀行帶來的風險。政策風險屬于個人住房貸款的系統(tǒng)性風險之一，是單一行業(yè)、單一銀行所無法避免的。比較常見的政策風險如下：
（1）對境外人士購房的限制。實踐中，一些地方政府出于住房市場調控等目的，對境外人士購買我國境內住房進行一定的限制。
（2）對購房人資格的政策性限制。對于經(jīng)濟適用房等實行定向銷售的住房，政府一般對購房人的資格進行嚴格的限制，如對購房人的戶籍（居住地）、收入水平、現(xiàn)有居住條件等作出特別要求。對于以經(jīng)濟適用房等特殊種類住房為對象的住房貸款，銀行在審核購房人貸款申請的主體資格時，應當嚴格落實政府的有關政策性規(guī)定。
（3）抵押品執(zhí)行的政策性限制。根據(jù)人民法院頒布的《關于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結財產(chǎn)的規(guī)定》中的司法解釋，對被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債。同時，還規(guī)定對于超過被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根據(jù)申請執(zhí)行人的申請，在保障被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬最低生活標準所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予以執(zhí)行。該司法解釋未能嚴格保護債權人一一銀行的權利，這可能影響到一部分債務人的還款意愿，甚至可能會導致一些債務人產(chǎn)生不良企圖，利用新司法解釋給債務人帶來的保護權益，借故逃避還款義務。早在新的司法解釋出臺前，各商業(yè)銀行的住房貸款基本上都可以第一套住房作抵押，這樣的抵押實際上在執(zhí)行中已經(jīng)失去作用，一旦借款人失去還款能力，貸款就將形成風險。
（三）操作風險的防范措施
1．提高貸款經(jīng)辦人員職業(yè)操守和敬業(yè)精神
人員因素引起的操作風險包括操作失誤、違法行為（員工內部欺詐或內外勾結）等情況。在貸款經(jīng)辦人員的業(yè)務素質有待加強、業(yè)務流程有待完善、內控制度有待健全的情況下，人員因素引起的操作風險就成為銀行面臨的首要的操作風險。因此，防范人員導致的操作風險，首先需要個人住房貸款經(jīng)辦人員努力培養(yǎng)自身的職業(yè)道德；其次要加強法制教育，加重違規(guī)違紀行為的處罰力度；最后要加強并完善銀行內控制度。
2．掌握并嚴格遵守個人住房貸款相關的規(guī)章制度和法律法規(guī)
任何一筆貸款業(yè)務都涉及較復雜的法律關系或政策要求，為應對個人住房貸款的法律和政策風險，個人住房貸款的經(jīng)辦人員需要學習相關的法律知識，具體包括借貸、簽訂合同、擔保、抵押登記、商品房銷售、訴訟和執(zhí)行等法律常識。更重要的是，在實踐工作中，個人住房貸款的經(jīng)辦人員應盡職盡責，避免違法違規(guī)操作。
3．嚴格落實貸前調查和貸后檢查
調查和檢查的工作重點如下：
（1）確?？蛻粜畔⒄鎸嵭?；
（2）與合作機構合作前，要查看合作機構的準入文件、審批批復的合作機構擔保金額及銀行與合作機構簽訂的合作協(xié)議；
（3）貸款發(fā)放前，落實貸款有效擔保；
（4）貸款發(fā)放后要對客戶還款情況、擔保人或抵（質）物的變動情況進行有效的監(jiān)控；
（5）加強貸后客戶檢查，按規(guī)定撰寫客戶貸后檢查報告。
三、信用風險
（一）信用風險表現(xiàn)形式
借款人的還款能力和還款意愿對銀行個人住房貸款的安全有著至關重要的作用，借款人的信用風險主要表現(xiàn)為還款能力風險和還款意愿風險兩個方面。
1．還款能力風險
從信用風險的角度來看，還款能力體現(xiàn)的是借款人客觀的財務狀況，即在客觀情況下借款人能夠按時足額還款的能力。
個人住房貸款屬于中長期貸款，其還款期限通常要持續(xù)在20一30年，在這段時間里，個人資信狀況面臨著巨大的不確定性，個人支付能力下降的情況很容易發(fā)生，這往往就可能轉化為銀行的貸款風險?？紤]到當前個人住房貸款的申請者主要是收入水平波動較大的、收入市場化程度較高的工薪階層，這種中長期貸款的風險尤其值得關注。而我國目前個人住房貸款中的浮動利率制度，使借款人承擔了相當大比率的利率風險，這就導致了借款人在利率上升周期中出現(xiàn)貸款違約的可能性加大。
2．還款意愿風險
還款意愿是指借款人對償還銀行貸款的態(tài)度。在還款能力確定的情況下，借款人還可能故意欺詐，通過偽造的個人信用資料騙取銀行的貸款，從而產(chǎn)生還款意愿風險。在實踐中，有很多借款人根本不具備按期還款的能力，其通過偽造個人信用資料騙取銀行的貸款購買房屋，再將該房屋出租，以租金收入還貸，一旦房屋無法出租，借款人也就無力繼續(xù)還款，給銀行帶來風險。
（二）信用風險防范措施
1．加強對借款人還款能力的甄別
銀行應該進一步嚴格個人住房貸款的調查和審查，尤其要關注和評估借款人的還款能力，準確把握第一還款來源，從而有效地控制個人住房貸款業(yè)務的信用風險。
在審核個人住房貸款申請時，必須對借款人的收入證明進行嚴格把關，尤其是借款人為自雇人士或自由職業(yè)者的。除了向借款人的工作單位、工商管理部門、稅務部門以及征信機構等獨立的第三方進行查證外，還應審查其納稅證明、資產(chǎn)證明、財務報表、銀行賬單等，確保第一還款來源真實、準確、充足。具體的措施將從驗證借款人的工資收入、租金收入、投資收入和經(jīng)營收入四個方面來介紹。
2．深入了解客戶還款意愿
在當前的業(yè)務環(huán)境下，真實個人信息獲取的成本和難度都比較大，往往造成工作中的信息不對稱。事前的信息不對稱使得一些優(yōu)質客戶被拒之門外，即經(jīng)濟學中的逆向選擇；而事后的信息不對稱使得銀行的貸款資金遭受風險，即道德風險。為了防范這種信息不對稱造成的風險，銀行應該對借款人的還款意愿有良好的把握。
如果借款人是老客戶，通?？梢酝ㄟ^檢查其以往的賬戶記錄、還款記錄以及當前貸款狀態(tài)，了解其還款意愿。如果是新客戶，往往可以通過職業(yè)、家庭、教育、年齡、穩(wěn)定性等個人背景因素來綜合判斷。這些信息可以通過借款人提交的申請資料和人民銀行的個人征信系統(tǒng)的信用報告來獲取。而借款人的穩(wěn)定性可以通過借款人在現(xiàn)職公司的工作年限、在現(xiàn)住址的年限來判斷。查證借款人的身份證明文件，核實其就業(yè)狀況及收入情況，審查借款人申請資料的真實性、準確性及品格特征是必不可少的貸款審查內容。同時，通過堅持面談的制度，對申請人的還款意愿從細節(jié)上進行把握。
第四節(jié) 公積金個人住房貸款
本節(jié)需要重點掌握公積金個人住房貸款的概念、特點和要素，公積金個人住房貸款的操作流程。
一、基礎知識
（一）公積金個人住房貸款的概念
公積金個人住房貸款也稱委托性住房公積金貸款，是指由各地住房公積金管理中心運用個人及其所在單位所繳納的住房公積金，委托商業(yè)銀行向購買、建造、翻建、大修自住住房的住房公積金繳存人以及在職期間繳存住房公積金的離退休職工發(fā)放的專項住房消費貸款。公積金個人住房貸款是住房公積金使用的中心內容。公積金個人住房貸款實行“存貸結合、先存后貸、整借零還和貸款擔保”的原則。
（二）公積金個人住房貸款的特點
1.互助性。公積金個人住房貸款其資金來源為單位和個人共同繳存的住房公積金。
2.普遍性。只要是具有完全民事行為能力、正常繳存住房公積金的職工，都可申請公積金個人住房貸款。
3.利率低。相對于商業(yè)貸款，公積金個人住房貸款的利率相對較低。
4.期限長。目前，公積金個人住房貸款最長期限為30年（貸款期限不得超過法定離退休年齡后5年）。
（三）公積金個人住房貸款的要素
1．貸款對象
公積金個人住房貸款是繳存公積金的職工才享有的一種貸款權利，只要是公積金繳存的職工，均可申請公積金個人住房貸款。申請公積金個人住房貸款應具備的基本條件為：
（1）具有城鎮(zhèn)常住戶口或有效居留身份：
（2）按時足額繳存住房公積金并具有個人住房公積金存款賬戶；
（3）有穩(wěn)定的經(jīng)濟收入，信用良好，有償還貸款本息的能力；
（4）有合法有效的購買、大修住房的合同、協(xié)議以及貸款銀行要求提供的其他證明文件；
（5）有當?shù)刈》抗e金管理部門規(guī)定的最低額度以上的自籌資金，并保證用于支付所購（大修）住房的首付款；
（6）有符合要求的資產(chǎn)進行抵押或質押，或有足夠代償能力的法人、其他經(jīng)濟組織或自然人作為保證人；
（7）符合當?shù)刈》抗e金管理部門規(guī)定的其他借款條件。
2．貸款利率
公積金個人住房貸款的利率按中國人民銀行規(guī)定的公積金個人住房貸款利率執(zhí)行。中國人民銀行于2008年10月27日宣布下調公積金個人住房貸款利率。其中，5年期以下（含5年）調整為4．05%，5年期以上調整為4．59%。
3．貸款期限
公積金個人住房貸款的期限最長為30年，如當?shù)毓e金管理中心有特殊規(guī)定，按當?shù)刈》抗e金信貸政策執(zhí)行。
4．還款方式
公積金個人住房貸款的還款方式包括等額本息還款法、等額本金還款法和一次還本付息法。貸款期限在1年以內（含1年）的實行到期一次還本付息；貸款期限在1年以上的，借款人從發(fā)放貸款的次月起償還貸款本息，一般采取等額本息還款法或等額本金還款法。
5．擔保方式
目前，公積金個人住房貸款擔保方式一般有抵押、質押和保證三種方式。實踐中，住房置業(yè)擔保公司所提供的連帶責任擔保是常見的保證方式。
6．貸款額度
公積金個人住房貸款的額度按當?shù)刈》抗e金管理部門的有關規(guī)定執(zhí)行，單筆貸款額度不能超過當?shù)刈》抗e金管理中心規(guī)定的貸款額度。一般購買普通商品住房、經(jīng)濟適用房的，貸款額度不超過所購買住房總價款的80%；購買集資建造住房（房改房）的，貸款額度不超過所購買住房總價款的90%；購買二手房的，貸款額度不超過所購買住房總價款的70%；用有價證券質押貸款的，貸款額度不超過有價證券票面額度的90%；建造、翻建、大修住房的，貸款額度不超過所需費用的60%。
（四）公積金個人住房貸款業(yè)務的職責分工和操作模式
1．職責分工
（1）公積金管理中心基本職責：制定公積金信貸政策、負責信貸審批和承擔公積金信貸風險。
（2）承辦銀行職責：①基本職責：公積金借款合同簽約、發(fā)放、職工貸款賬戶設立和計結息以及金融手續(xù)操作。②可委托代理職責：貸前咨詢受理、調查審核、信息錄入，貸后審核、催收、查詢對賬。
2．操作模式
第一種模式是“銀行受理，公積金管理中心審核審批，銀行操作”模式。
第二種模式是“公積金管理中心受理、審核審批，銀行操作”模式。
第三種模式是“公積金管理中心和承辦銀行聯(lián)動”模式。
（五）公積金個人住房貸款與商業(yè)銀行自營性個人住房貸款的區(qū)別
1．承擔風險的主體不同。公積金個人住房貸款是一種委托性住房貸款，它是國家住房公積金管理部門用歸集的住房公積金資金，由政府設立的住房置業(yè)擔保機構提供擔保，委托商業(yè)銀行發(fā)放給公積金繳存人的住房貸款。從風險承擔的角度講，商業(yè)銀行本身不承擔貸款風險。而自營性個人住房貸款是商業(yè)銀行利用自有信貸資金發(fā)放的住房貸款，商業(yè)銀行自己承擔貸款風險。
2．資金來源不同。公積金個人住房貸款的資金來自公積金管理部門歸集的住房公積金，而商業(yè)銀行的自營性個人住房貸款來源于銀行自有的信貸資金。
3．貸款對象不同。公積金個人住房貸款的對象需要是住房公積金繳存人，而商業(yè)銀行自營性個人住房貸款不需要是住房公積金繳存人，而是符合商業(yè)銀行自營性個人住房貸款條件的、具有完全民事行為能力的自然人。
4．貸款利率不同。公積金個人住房貸款的利率比自營性個人住房貸款利率低。
5．審批主體不同。公積金個人住房貸款與商業(yè)銀行自營性個人住房貸款審批之間存在區(qū)別。公積金個人住房貸款的申請由各地方公積金管理中心負責審批，而自營性個人住房貸款由商業(yè)銀行自己審批。
二、貸款流程
（一）貸款的受理和調查
銀行要先和公積金管理中心簽訂“住房公積金貸款業(yè)務委托協(xié)議書”，取得公積金個人住房貸款業(yè)務的承辦權之后才能接受委托辦理公積金個人住房貸款業(yè)務。根據(jù)委托協(xié)議及公積金管理中心的具體要求，接受當?shù)毓e金管理中心委托，承辦銀行受托辦理公積金借款咨詢和申請，經(jīng)辦人員會告知借款人必須符合當?shù)毓e金管理中心規(guī)定的住房公積金貸款條件。
只有參加住房公積金制度的職工才有資格申請公積金個人住房貸款，沒有參加住房公積金制度的職工就不能申請公積金個人住房貸款。
申請商品房公積金個人住房貸款的借款人，還須提供以下補充材料：
（1）借款人及參貸人（共同還款人、擔保人）的居民身份證、戶口簿原件及復印件和共同還款承諾書；
（2）婚姻狀況證明（已婚的提供結婚證復印件，其他情況由所在單位或派出所出具證明）；
（3）合法的商品房購房合同或協(xié)議；
（4）借款人及參貸人所在單位提供的個人資信證明；
（5）借款人已交付不低于20%購房款的有效憑據(jù)；
（6）有效的擔保證明；
（7）辦理公積金個人住房貸款的期房樓盤，必須是由開發(fā)商與受委托銀行簽訂個貸協(xié)議的樓盤，借款人可通過個貸銀行辦理貸款手續(xù)。
二手房辦理是以所購住房作抵押擔保，申請二手房公積金貸款的借款人，還須提供以下補充材料：
（1）賣方身份證、戶口簿復印件；
（2）房產(chǎn)證原件和復印件；
（3）由公積金管理中心認可的評估機構出具的評估報告；
（4）由公積金管理中心認可的中介機構與買賣雙方簽訂的三方協(xié)議；
（5）由區(qū)級以上房產(chǎn)交易部門進行抵押登記。
根據(jù)委托協(xié)議，銀行對借款人是否符合貸款條件，提供資料是否完整、有效，以及提供的擔保是否合法、安全、可靠等進行調查和初審，提出初審意見。銀行對借款人的各種證件、資料審查合格后，簽署意見并注明時間報送公積金管理中心。
（二）貸款的審查和審批
1．貸前審查
審核的內容主要有：
（1）借款人繳存住房公積金情況。包括借款人是否建立住房公積金，是否按時足額繳存住房公積金，是否欠繳住房公積金等。
（2）借款用途。審核借款人提供的購買住房合同或協(xié)議，建造、翻建或大修自住住房的由城市規(guī)劃行政管理部門、房地產(chǎn)行政管理部門出具證明文件。
（3）借款內容。對借款人提出的貸款額度、期限等申請進行審核，看其是否符合有關公積金個人住房貸款的規(guī)定。
（4）借款人資信審查。住房公積金管理中心應對借款人信用狀況及償還能力進行審查，并核實貸款擔保情況，包括抵押物或質物清單、權屬證明以及有處分權人同意抵押或質押證明，有關部門出具的抵押物估價證明，保證人同意提供擔保的書面文件和保證人資信證明等。住房公積金管理中心根據(jù)上述情況，對貸款進行審批。對借款人信用較差、無還款能力或貸款擔保不落實等，貸款風險較大的，應不予批準發(fā)放貸款。對信用良好、貸款擔保屬實的借款人，批準發(fā)放貸款，并確定批準額度、期限和利率等內容。
2．貸款審批
（1）登記臺賬。承辦銀行將通過初步審核的公積金貸款登記臺賬，按照公積金管理中心委托要求和管理規(guī)定，將貸款初步審核意見連同借款申請材料、面談記錄等公積金管理中心所需要的資料全部送交公積金管理中心審批。
（2）貸款審批。公積金貸款的貸款風險由公積金管理中心承擔，公積金貸款的審批決策權屬于公積金管理中心，公積金管理中心作為貸款審批環(huán)節(jié)的執(zhí)行者，對貸款額度、成數(shù)、年限作出最終的決策。
（3）核對或登記臺賬。承辦銀行取回公積金管理中心出具的審批意見和“委托放款通知書”后，核對已登記臺賬。對于公積金管理中心受理貸款申請的，承辦銀行要跟蹤公積金管理中心審批進程，及時取回公積金管理中心出具的審批意見、“委托放款通知書”及貸款資料，并登記臺賬。
（三）貸款的簽約和發(fā)放
1．貸款簽約
借款人的申請通過公積金管理中心審批后，向受委托主辦銀行出具“委托貸款通知書”，明確貸款的對象、金額、期限、利率等內容，同時公積金管理中心將委托貸款基金劃入銀行的住房委托貸款基金賬戶。銀行憑“委托放款通知書”與借款人簽訂借款合同和擔保合同，辦理抵押手續(xù)。借款合同生效后填制各類會計憑證，辦理貸款劃付手續(xù)。交易完成后，向客戶出具借款回單，向公積金管理中心移交和報送公積金貸款發(fā)放明細資料。
2．貸款的發(fā)放
承辦銀行必須在收到公積金管理中心撥付的住房委托貸款基金，辦妥所購房屋抵押登記（備案）手續(xù)，審核放款資料齊全性、真實性和有效性后發(fā)放貸款。除當?shù)毓e金管理中心有特殊規(guī)定外，公積金個人住房貸款資金必須以轉賬的方式劃入售房人賬戶，不得由借款人提取現(xiàn)金。發(fā)放完貸款，承辦銀行向客戶提供回單，并將有關放款資料報送公積金管理中心。
（四）貸后與檔案管理
按照公積金管理中心委托要求，承辦銀行定期（按日）將有關公積金管理中心的賬戶記賬回單、公積金貸款回收、逾期及結清等資料移交和報送公積金管理中心，定期與公積金管理中心核對公積金個人住房貸款賬務，協(xié)助不良貸款的催收，及時結算住房委托貸款手續(xù)費。
1．貸款檢查
按照委托協(xié)議，承辦銀行應定期對公積金貸款的辦理情況進行檢查，檢查內容包括業(yè)務操作的合規(guī)性、是否按委托協(xié)議要求的工作時限辦理貸款業(yè)務、貸款賬戶的催收情況等。
2．協(xié)助不良貸款催收
如果借款人違反了借款合同的約定而沒有及時、足額地償還貸款本息，貸款銀行一般采取的催收措施為：
（1）逾期90天以內的，選擇短信、電話和信函等方式進行催收。
（2）如果借款人超過90天不履行還款義務，會給借款人發(fā)出“提前還款通知書”，有權要求借款人提前償還全部借款，并支付逾期期間的罰息。
（3）如果在“提前還款通知書”確定的還款期限屆滿時，仍未履行還款義務，將就抵押物的處置與借款人達成協(xié)議。
（4）逾期l80天以上，將對拒不還款的借款人提起訴訟，對抵押物進行處置；處分抵押物所得價款用于償還貸款利息、罰金及本金。
3．對賬工作
（1）與公積金管理中心對賬。承辦銀行應與公積金管理中心定期對賬，核對公積金管理中心劃撥基金與銀行收到的基金是否一致，核對銀行住房回收貸款本息金額與公積金管理中心收到的回收貸款本息是否一致。
（2）與借款人對賬。承辦銀行以定期（按月、按季、按年）寄發(fā)對賬單或電子銀行查詢對賬的形式與借款人進行賬務核對。
4．基金清退和利息劃回
承辦銀行應根據(jù)公積金管理中心的委托要求和具體規(guī)定，按時將回收貸款本金與利息劃入公積金管理中心指定的結算賬戶和增值收益賬戶，及時進行資金清算。
5．貸款手續(xù)費的結算
按委托協(xié)議的約定，公積金管理中心應定期（每月、每季、每年）按比例將委托貸款手續(xù)費劃歸給承辦銀行。
6．擔保貸后管理
對已發(fā)放貸款，具備抵押登記（含預登記）辦理條件后及時辦理抵押登記手續(xù)，并及時修改維護抵押登記信息及完成抵押物賬務的處理和他項權證的移交入庫；結清貸款的，對注銷的抵押登記相關資料進行核實審查，及時辦理抵押登記注銷手續(xù)和處理相關賬務。
7．貸款數(shù)據(jù)的報送
承辦銀行應根據(jù)公積金管理中心的委托要求和具體規(guī)定，按時向公積金管理中心報送公積金貸款數(shù)據(jù)、報表及其他資料，并確保報送資料的真實性、完整性和準確性。
8．委托協(xié)議終止
公積金管理中心與承辦銀行的委托貸款協(xié)議終止時，承辦銀行應清算住房委托貸款手續(xù)費，辦理公積金管理中心存款賬戶的銷戶交易，最后移交和報送公積金管理中心賬戶記賬回單及相關業(yè)務資料。
9．檔案管理
貸款檔案是貸款在申請、審查、發(fā)放和回收等過程中形成的文件和資料。貸款發(fā)放后，經(jīng)辦人員應在一定時間內，對貸款資料進行復查和清理，檢查資料的有效性和完整性，對文件材料進行整理，合理編排順序。
本章考點知識精講
第一節(jié) 基礎知識
本節(jié)需要重點掌握個人住房貸款的概念和分類以及個人住房貸款的貸款要素，對個人住房貸款的特點和發(fā)展歷程也需要有所了解。
一、個人住房貸款的概念和分類
個人住房貸款是指貸款人向借款人發(fā)放的用于購買自用普通住房的貸款。依據(jù)不同的標準，個人住房貸款有不同的分類方法
（一）按照資金來源劃分
按照資金來源劃分，個人住房貸款包括自營性個人住房貸款、公積金個人住房貸款和個人住房組合貸款。
1．自營性個人住房貸款。也稱商業(yè)性個人住房貸款，是指銀行運用信貸資金向在城鎮(zhèn)購買、建造或大修各類型住房的個人發(fā)放的貸款。
2．公積金個人住房貸款。也稱委托性住房公積金貸款，是指由各地住房公積金管理中心運用個人及其所有在單位繳納的住房公積金，委托商業(yè)銀行向購買、建造、翻建或大修自住住房的住房公積金繳存人以及在職期間繳存住房公積金的離退體職工發(fā)放的專項住房貸款。
3．個人住房組合貸款。是指按時足額繳存住房公積金的職工在購買、建造或大修住房時，可以同時申請公積金個人住房貸款和自營性個人住房貸款，從而形成特定的個人住房貸款組合。
（二）按照住房交易形態(tài)劃分
按照住房交易形態(tài)劃分，個人住房貸款可分為新建房個人住房貸款、個人再交易住房貸款和個人住房轉讓貸款。
1．新建房個人住房貸款。俗稱個人一手房貸款．是指銀行向符合條件的個人發(fā)放的、用于在一級市場上購買住房的貸款。
2．個人再交易住房貸款。俗稱個人二手房住房貸款，是指銀行向個人發(fā)放的、用于購買在住房二級市場上合法交易的各類型個人住房的貸款。
3．個人住房轉讓貸款。是指當尚未結清個人住房貸款的客戶出售用該貸款購買的住房時，銀行用信貸資金向購買該住房的個人發(fā)放的個人住房貸款。
（三）按照貸款利率的確定方式劃分
按照貸款利率的確定方式劃分，個人住房貸款可分為固定利率貸款和浮動利率貸款。
1．固定利率個人住房貸款。是指銀行為購買住房或商業(yè)用房的借款人提供的一項人民幣貸款業(yè)務，在一定期間內其貸款利率保持固定不變。固定利率貸款具有利率組合靈活、利息負擔輕、利率風險小等特點。
2．浮動利率個人住房貸款。是一種在借貸期內可定期調整利率的貸款業(yè)務，根據(jù)借貸雙方的協(xié)定，貸款利率在規(guī)定的時間里可由一方依據(jù)某種市場利率進行調整，一般調整期為半年。浮動利率貸款因手續(xù)繁雜、計算依據(jù)多樣而增加費用開支，因此，多用于3年以上的及國際金融市場上的借貸。
二、個人住房貸款的特征
個人住房貸款與其他個人貸款相比，具有以下特點：
1．貸款金額大、期限長。購房支出通常是家庭支出的主要部分，住房貸款也普遍占家庭負債的較大份額；期限較長，通常為10一20年，最長可達30年，絕大多數(shù)采取分期付款的方式。
2．以抵押為前提建立的借貸關系。通常情況下，個人住房貸款是以住房作抵押這一前提為條件發(fā)生的資金借貸行為，個人住房貸款的實質是一種融資關系而不是商品買賣關系。對于個人住房貸款的借方而言，其目的是通過借款融資而取得購買住房的資金，實現(xiàn)對住房的擁有，而不是為了出售作為抵押物的住房。對于個人住房貸款的貸方而言，其取得該住房抵押權的目的并不是要實際占有住房，而是為了在貸出資金未能按時收回時，作為一種追償貸款本息的保障。在抵押的情形下借款人或第三人不轉移對抵押財產(chǎn)的占有。
3．風險因素類似，風險具有系統(tǒng)性特點。由于個人住房貸款大多數(shù)為房產(chǎn)抵押擔保貸款，風險相對較低。但由于大多數(shù)個人住房貸款具有類似的貸款模式，風險也相對集中。除了客戶還款能力和還款意愿等方面的因素外，房地產(chǎn)交易市場的穩(wěn)定性和規(guī)范性對個人住房貸款風險的影響也較大。
三、個人住房貸款的發(fā)展歷程
個人住房貸款在各國個人貸款業(yè)務中都是最主要的產(chǎn)品，在我國也是最早開辦、規(guī)模的個人貸款產(chǎn)品。國內個人住房貸款最早萌芽于改革開放初期，源于城市住宅制度的改革。l980年，在全國城市房屋住宅工作會議上，住房商品化作為今后的工作設想被提出來，同時被提出的還有購房可分期付款的思路。20世紀80年代中期，作為首批住房體制改革的試點城市，煙臺、蚌埠兩市分別成立了住房儲蓄銀行，開始發(fā)放住房貸款。截至2008年11月，我國個人住房貸款余額已達到2．95萬億元，比1997年年底增長155倍，占全部商業(yè)銀行人民幣貸款余額的10%。
四、個人住房貸款的要素
（一）貸款對象
個人住房貸款的對象應是具有完全民事行為能力的自然人。申請人還須滿足貸款銀行的其他要求，
例如：
（I）合法有效的身份或居留證明；（2）有穩(wěn)定的經(jīng)濟收入，良好的信用，償還貸款本息的能力；（3）有合法有效的購買（建造、大修）住房的合同、協(xié)議以及貸款銀行要求提供的其他證明文件；（4）有貸款銀行認可的資產(chǎn)進行抵押或質押，或有足夠代償能力的法人、其他經(jīng)濟組織或自然人作為保證人。
（二）貸款利率
個人住房貸款的利率按商業(yè)性貸款利率執(zhí)行，上限放開，實行下限管理。中國人民銀行2008年10月27日公布新的個人住房貸款利率標準，規(guī)定個人住房貸款的下限利率水平為相應期限檔次貸款基準利率的0．7倍，商業(yè)銀行可根據(jù)具體情況自主確定利率水平和內部定價規(guī)則。
個人住房貸款的計息、結息方式，由借貸雙方協(xié)商確定。實踐中，銀行多是于次年l月1日起按相應的利率檔次執(zhí)行新的利率規(guī)定。
（三）貸款期限
個人一手房貸款和二手房貸款的期限由銀行根據(jù)實際情況合理確定，最長期限都為30年。個人二手房貸款的期限不能超過所購住房的剩余使用年限。對于借款人已離退休或即將離退休的（目前法定退休年齡為男60歲，女55歲），貸款期限不宜過長，一般男性自然人的還款期限不超過65歲，女性自然人的還款年限不超過60歲。符合相關條件的，男性可放寬至70歲，女性可放寬至65歲。
（四）還款方式
個人住房貸款可采取多種還款方式進行還款。例如：一次還本付息法、等額本息還款法、等額本金還款法、等比累進還款法、等額累進還款法及組合還款法等多種方法。其中，以等額本息還款法和等額本金還款法最為常用。一般來說，貸款期限在1年以內（含1年）的，借款人可采取一次還本付息法，即在貸款到期日一次性還清貸款本息。貸款期限在1年以上的，可采用等額本息還款法和等額本金還款法等。借款人可以根據(jù)需要選擇還款方法，但一筆借款合同只能選擇一種還款方法，貸款合同簽訂后，未經(jīng)貸款銀行同意，不得更改還款方式。
（五）擔保方式
個人住房貸款可實行抵押、質押和保證三種擔保方式。貸款銀行可根據(jù)借款人的具體情況，采用一種或同時采用幾種貸款擔保方式。
在個人住房貸款業(yè)務中，采取的擔保方式以抵押擔保為主，在未實現(xiàn)抵押登記前，普遍采取抵押加階段性保證的方式。抵押加階段性保證人必須是借款人所購住房的開發(fā)商或售房單位，且與銀行簽訂“商品房銷售貸款合作協(xié)議書”。在一手房貸款中，在房屋辦妥抵押登記前，一般由開發(fā)商承擔階段性保證責任，而在二手房貸款中，一般由中介機構或擔保機構承擔階段性保證的責任。
1．采用抵押擔保方式的，抵押的財產(chǎn)必須符合《擔保法》的法定條件。抵押物的價值按照抵押物的市場成交價或評估價格確定，需要評估的抵押物其評估費用由借款人負擔。借款人以所購住房作抵押的，必須將住房價值全額用于貸款抵押。
2．采用質押擔保方式的，質物可以是國家財政部發(fā)行的憑證式國庫券、國家重點建設債券、金融債券、符合貸款銀行規(guī)定的企業(yè)債券、單位定期存單、個人定期儲蓄存款存單等有價證券。借款人以符合條件的有價證券作質押的，其貸款額度不超過質押權利憑證票面價值的90%；以憑證式國債作質押的，貸款期限最長不超過憑證式國債的到期日，若用不同期限的多張憑證式國債作質押，以距離到期日最近者確定貸款期限。
3．采用保證擔保方式的，保證人應與貸款銀行簽訂保證合同，保證人為借款人提供的貸款擔保為全額連帶責任保證，借款人與保證人之間不得相互提供保證。一般來說，僅提供保證擔保方式的，只適用于貸款期限不超過5年（含5年）的貸款，其貸款額度不得超過所購（建造、大修）住房價值的50%。而由住房置業(yè)擔保公司提供保證的，其貸款期限放寬至15年，且貸款額度可以達到其購買房產(chǎn)價值的70%。
在貸款期間，經(jīng)貸款銀行同意，借款人可根據(jù)實際情況變更貸款擔保方式。抵押物、質押權利、保證人發(fā)生變更的，借款人應與貸款銀行重新簽訂相應的擔保合同。
（六）貸款額度
個人住房貸款中，對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以下的，貸款的發(fā)放額度一般是按擬購（建造、大修）住房價格扣除其不低于價款20%的首期付款后的數(shù)額來確定；對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米1：22=的，貸款首付款比例不得低于30%；對已利用貸款購買住房又申請購買第二套（含）以上住房的，貸款首付比例不得低于40%。從控制風險的角度，個人住房貸款的首付比例應隨購買住房套數(shù)的增加而提高。
中國人民銀行決定，自2008年10月27日起，將商業(yè)性個人住房最低首付款比例調整為20%。對居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房貸款需求，金融機構可在首付款比例上按優(yōu)惠條件給予支持。
第二節(jié) 貸款流程
本節(jié)是本章的重點內容，也是整個貸款最核心的內容。需要重點掌握個人住房貸款的受理和貸前調查的內容和程序，審查和審批環(huán)節(jié)的內容和程序，簽約和發(fā)放環(huán)節(jié)的內容和程序，以及貸后與檔案管理的相關內容。
一、貸款的受理和調查
（一）貸款的受理
1．貸前咨詢
貸前咨詢的主要內容包括：
（1）個人住房貸款品種介紹；（2）申請個人住房貸款應具備的條件；（3）申請個人住房貸款需提供的資料；（4）辦理個人住房貸款的程序；（5）個人住房貸款合同中的主要條款，如貸款利率、還款方式和還款額等；（6）獲取個人住房貸款申請書、申請表格及有關信息的渠道；（7）個人住房貸款經(jīng)辦機構的地址及聯(lián)系電話；（8）其他相關內容。
2．貸款的受理程序
（1）接受申請。申請材料清單如下：
①合法有效的身份證件；②借款人還款能力證明材料，包括收入證明材料和有關資產(chǎn)證明等；③合法有效的購房合同；④涉及抵押或質押擔保的，需提供抵押物或質押權利的權屬證明文件以及有處分權人同意抵（質）押的書面證明；⑤涉及保證擔保的，需保證人出具同意提供擔保的書面承諾，并提供能證明保證人保證能力的證明材料；⑥購房首付款證明材料，包括：借款人首付款交款單據(jù)（如發(fā)票、收據(jù)、銀行進賬單、現(xiàn)金交款單等），首付款尚未支付或者首付款未達到規(guī)定比例的，要提供用于購買住房的自籌資金的有關證明；⑦銀行規(guī)定的其他文件和資料。
（2）初審。主要審查借款申請人的主體資格及所提交材料的完整性與規(guī)范性。
如果借款申請人提交的材料不完整或不符合材料規(guī)范要求，應要求申請人補齊材料或重新提供有關材料。如果不予受理，應退回貸款申請并向申請人說明原因。經(jīng)初審符合要求后，貸款受理人應將借款申請書及申請材料交由貸前調查人進行貸前調查。
（二）貸前調查
貸前調查是對住房樓盤項目和借款人提供的全部文件、材料的真實性、合法性、完整性、可行性以及對借款人的品行、信譽、償債能力、擔保手段落實情況等進行的調查和評估。
1．對開發(fā)商及樓盤項目的調查
對個人住房貸款樓盤項目的審查包括對開發(fā)商資信的審查、對項目本身的審查以及對項目的實地考察，最后寫出調查報告。
（1）開發(fā)商資信審查。具體包括：房地產(chǎn)開發(fā)商資質審查；企業(yè)資信等級或信用程度；經(jīng)國家工商行政管理機關核發(fā)的企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照；稅務登記證明；會計報表；開發(fā)商的債權債務和為其他債權人提供擔保的情況；企業(yè)法人代表的個人信用程度和管理層的決策能力。
（2）項目審查。具體包括：項目資料的完整性、真實性和有效性審查；項目的合法性審查；項目工程進度審查；項目資金到位情況審查。
（3）項目實地考察。銀行除對項目有關資料進行審查外，還需對項目進行實地調查，其主要目的：一是檢查開發(fā)商所提供的資料和數(shù)據(jù)是否屬實，是否經(jīng)過政府部門批準，從而保證項目資料的真實性、合法性。二是開發(fā)商從事房地產(chǎn)建筑和銷售的資格認定。檢查項目的工程進度是否達到政府部門規(guī)定預售的進度。三是檢查項目的位置是否理想，考察房屋售價是否符合市場價值，同時對項目的銷售前景作出理性判斷。
（4）撰寫調查報告。信貸人員依照銀行的有關規(guī)定通過對開發(fā)商資信調查、項目有關資料審查以及
實地考察后撰寫出項目調查報告。報告應包括以下內容：
①開發(fā)商的企業(yè)概況、資信狀況；
②開發(fā)商要求合作的項目情況、資金到位情況、工程進度情況、市場銷售前景；
③通過商品房銷售貸款的合作可給銀行帶來的效益和風險分析，即銀行通過與開發(fā)商進行商品房銷售合作，將對存款、利息收入、中間業(yè)務、資產(chǎn)業(yè)務帶來哪些效益和風險；
④項目合作的可行性結論以及可提供個人住房貸款的規(guī)模、相應年限及貸款成數(shù)的相關建議。
項目調查報告經(jīng)審核人員審核，交有關審批部門審查核準。
2．對借款人的調查
（1）調查的方式和要求。貸前調查可以采取審查借款申請材料、面談借款申請人、查詢個人信用、電話調查、實地調查等多種方式進行。
（2）調查的內容。貸前調查人在調查借款申請人基本情況、貸款基本情況、借款所購（建）房屋情況、貸款擔保等情況時，應重點調查以下內容：
①材料一致性；
②審核借款申請人（包括代理人）身份證明；
③貸前調查人應對借款申請人的信用情況進行調查；
④審核借款申請人償還能力證明；
⑤審核首付款證明；
⑥審核購房合同或協(xié)議；
⑦審核擔保材料；
采取抵押擔保方式的，應調查以下內容：抵押物的合法性；抵押人對抵押物占有的合法性；抵押物價值與存續(xù)狀況。對抵押物交易價格或評估價格明顯高于當?shù)仄骄课輧r值或明顯高于當?shù)赝愇飿I(yè)價值的，調查人可要求經(jīng)貸款銀行認可的評估機構重新評估。
采取質押擔保方式的，應調查以下內容：質押權利的合法性。包括調查出質人出具的質物是否在銀行貸款規(guī)定的范圍之內，是否有偽造跡象。
采取保證擔保方式的，應調查以下內容：擔保人是否符合《擔保法》及其司法解釋的規(guī)定，具備保證資格；保證人為法人的，要調查保證人是否具備保證資格、是否有代償能力；保證人與借款人的關系；核實證人保證責任的落實，查驗保證人是否有保證意愿并確定知道其保證責任；對開發(fā)商提供階段性保證的要對開發(fā)商的經(jīng)營情況、信用情況、財務狀況、高級領導層變動情況、是否卷入糾紛、與銀行合作情況等進行調查；對住房置業(yè)擔保公司提供擔保的，要對住房置業(yè)擔保公司的營業(yè)期限、實有資本、經(jīng)營狀況、或負債和是否按貸款銀行要求存入足額保證金等進行全面調查，核實其擔保能力。
⑧審核貸款真實性。貸前調查人應調查借款申請人的購房真實性，對存在虛假購房行為套貸的，不予貸款。
二、貸款的審查和審批
（一）貸款的審查
貸款審查人負責對借款申請人提交的材料進行合規(guī)性審查，對貸前調查人提交的“個人住房貸款調查審批表”、面談記錄以及貸前調查的內容是否完整進行審查。貸款審查人認為需要補充材料和完善調查內容的，可要求貸前調查人進一步落實。貸款審查人對貸前調查人提交的材料和調查內容的真實性有疑問的，可以重新調查。
貸款審查人審查完畢后，應對貸前調查人提出的調查意見和貸款建議是否合理、合規(guī)等在“個人住房貸款調查審查表”上簽署審查意見，連同申請材料、面談記錄等一并送交貸款審批人進行審批。
（二）個人住房貸款的審批流程
1．組織報批材料
個人住房貸款業(yè)務部門負責報批材料的組織。報批材料具體包括“個人信貸業(yè)務報批材料清單位個人信貸業(yè)務申報審批表”“個人住房借款申請書”，以及個人住房貸款辦法及操作規(guī)程規(guī)定需提供的材料等。
2．審批
貸款審批人應對以下內容進行審查：
（1）借款人資格和條件是否具備；
（2）借款用途是否符合銀行規(guī)定；
（3）申請借款的金額、期限等是否符合有關貸款辦法和規(guī)定；
（4）借款人提供的材料是否完整、合法、有效；
（5）貸前調查人的調查意見、對借款人資信狀況的評價分析以及提出的貸款建議是否準確、合理；
（6）XC報批貸款的主要風險點及其風險防范措施是否合規(guī)有效；
（7）其他需要審查的事項。
3．提出審批意見
采用單人審批時，貸款審批人直接在“個人信貸業(yè)務申報審批表”上簽署審批意見。采用雙人審批方式時，先由專職貸款審批人簽署審批意見，后送貸款審批牽頭人簽署審批意見。貸款審批人對個貸業(yè)務的審批意見類型為“同意”“否決”兩種。
（1）“同意”表示完全同意按申報的方案（包括借款人、金額、期限、還款方式、擔保方式等各項要素）辦理該筆業(yè)務。
（2）“否決”表示不同意按申報的方案辦理該筆業(yè)務。發(fā)表“否決”意見應說明具體理由。對于決策意見為否決的業(yè)務，申報機構（部門）認為有充分的理由時，可提請重新審議，稱為復議。
4．審批意見落實
業(yè)務部門應根據(jù)貸款審批人的審批意見做好以下工作：
（1）對未獲批準的借款申請，貸前調查人應及時告知借款人，將有關材料退還，并做好解釋工作，同時做好信貸拒批記錄存檔；
（2）對需補充材料的，貸前調查人應按要求及時補充材料后重新履行審查、審批程序；
（3）對經(jīng)審批同意或有條件同意的貸款，信貸經(jīng)辦人員應及時通知借款申請人并按要求落實有關條件、辦理合同簽約和發(fā)放貸款等。
三、貸款的簽約和發(fā)放
（一）貸款的簽約
經(jīng)審批同意的，貸款銀行與借款人、開發(fā)商簽訂個人住房貸款合同，明確各方權利和義務。債款的答
1．填寫合同
在填寫有關合同文本過程中，應注意以下問題：
（1）合同文本要使用統(tǒng)一格式的個人住房貸款的有關合同文本，對單筆貸款有特殊要求的，可以在合同中的其他約定事項中約定；
（2）合同填寫必須做到標準、規(guī)范、要素齊全、數(shù)字正確、字跡清晰、不錯漏、不潦草，防止涂改；
（3）需要填寫空白欄，且空白欄后有備選項的，在橫線上填好選定的內容后，對未選的內容應加橫線表示刪除；合同條款有空白欄，但根據(jù)實際情況不準備填寫內容的，應加蓋“此欄空白”字樣的印章；
（4）貸款金額、貸款期限、貸款利率、擔保方式、還款方式、劃款方式等有關條款要與貸款最終審批意見一致。
2．審核合同
同筆貸款的合同填寫人與合同復核人不得為同一人。
（1）合同復核人員負責根據(jù)審批意見復核合同文本及附件填寫的完整性、準確性、合規(guī)性。
（2）合同復核人員應就復核中發(fā)現(xiàn)的問題及時與合同填寫人員溝通，并建立復核記錄，交由合同填寫人員簽字確認。
3．簽訂合同
合同填寫并復核無誤后，貸款發(fā)放人應負責與借款人（包括共同借款人）、擔保人（抵押人、出質人、保證人）簽訂合同。
（1）在簽訂（預簽）有關合同文本前，應履行充分告知義務，告知作為合同簽約方的借款人（包括共同借款人）、保證人關于合同內容、權利義務、還款方式以及還款過程中應當注意的問題等。
（2）借款人、保證人為自然人的，應當面核實簽約人身份證明之后由簽約人當場簽字；如果簽約人委托他人代替簽字，簽字人必須出具委托人委托其簽字并經(jīng)公證的委托授權書。對于保證人為法人的，保證方簽字人應為其法定代表人或其授權代理人，授權代理人必須提供有效的書面授權文件。
（3）對采取抵押擔保方式的，應要求抵押物共有人在相關合同文本上簽字。
（4）借款人、擔保人等簽字后，貸款發(fā)放人應將有關合同文本、貸款調查審批表和合同文本復核記錄等材料送交銀行個人住房貸款合同有權簽字人審查，有權簽字人審查通過后在合同上簽字或加蓋按個人簽字筆跡制作的個人名章，之后按照用印管理規(guī)定負責加蓋銀行個人住房貸款合同專用章。
（5）銀行可根據(jù)實際情況決定是否辦理合同公證。
（二）貸款的發(fā)放
1．落實貸款發(fā)放條件
（1）確認借款人首付款已全額支付到位。
（2）借款人所購房屋為新建房的，要確認項目工程進度符合中國人民銀行規(guī)定的有關貸款條件。
（3）需要辦理保險、公證等手續(xù)的，確認有關手續(xù)已經(jīng)辦理完畢。
（4）對采取委托扣劃還款方式的借款人，要確認其已在銀行開立還本付息賬戶用于歸還貸款。
（5）對采取抵（質）押的貸款，要落實貸款抵（質）押手續(xù)。
（6）對自然人作為保證人的，應明確并落實履行保證責任的具體操作程序。
2．貸款劃付
（1）貸款發(fā)放條件落實后，貸款發(fā)放崗位人員應填寫或打印相關文件，交信貸主管審核簽字后，送會計部門作為開立貸款賬戶的依據(jù)。
（2）會計部門進行開立賬戶、劃款。
（3）貸款發(fā)放崗位人員按照合同約定將貸款發(fā)放、劃付到約定賬戶，按照合同規(guī)定需要借款人到場的，應通知借款人持本人身份證件到場協(xié)助辦理相關手續(xù)。
（4）個人住房貸款原則上采用專項提款方式，即將貸款轉入售房人在銀行開立的存款賬戶內，或按照合同約定直接劃入借款人在銀行開立的存款賬戶內。個人二手房貸款在劃付時，可以將貸款轉入房產(chǎn)交易雙方約定的存款賬戶內。
四、貸后與檔案管理
（一）貸款的回收
銀行根據(jù)借款合同的約定進行貸款的回收。借款人與銀行應在借款合同中約定借款人歸還借款采取的支付方式、還款方式和還款計劃等。借款人按借款合同約定償還貸款本息，銀行則將還款情況定期告知借款人。
1．貸款支付方式
貸款的支付方式有委托扣款和柜面還款兩種方式。借款人可在合同中約定其中一種方式，也可以根據(jù)情況在貸款期間進行變更。
2．還款方式
借款人要按照借款合同中規(guī)定的還款方式進行還款。常用的個人住房貸款還款方式包括等額本息還款法和等額本金還款法兩種。
（二）合同變更
1．基本規(guī)定
（1）合同履行期間，有關合同內容需要變更的，必須經(jīng)當事人各方協(xié)商同意，并簽訂相應變更協(xié)議。在擔保期內，根據(jù)合同約定必須事先征得擔保人書面同意的，須事先征得擔保人的書面同意。如需辦理抵押變更登記的，還應到原抵押登記部門辦理抵押變更登記手續(xù)及其他相關手續(xù)。
（2）合同變更事宜應由合同當事人（包括借款人、擔保人等）親自持本人身份證件辦理或委托代理人代辦。委托代理人代辦的，經(jīng)辦人應要求代理人持經(jīng)公證的授權委托書和本人身份證件辦理，并將委托書原件和代理人身份證件（復印件）留存。
2．合同主體變更
在合同履行期間，需變更借款合同主體的，借款人或財產(chǎn)繼承人持有效法律文件，向貸款銀行提出書面申請。
3．借款期限調整
包括延長期限、縮短期限等。借款人需要調整借款期限，應向銀行提交期限調整申請書，并必須具備以下前提條件：貸款未到期；無欠息；無拖欠本金，本期本金已歸還。期限調整后，銀行將重新為借款人計算分期還款額。
原借款期限加上延長期限達到新的利率期限檔次時，從延長之日起，貸款利率按新的期限檔次利率執(zhí)行。已計收的利息不再調整。如遇法定利率調整，從延長之日起，貸款利率按新的法定利率同期限檔次利率執(zhí)行。
對分期還款類個人貸款賬戶，縮短期限后，貸款到期日期至少在下個結息期內，即剩余有效還款期數(shù)不能為零。對到期一次還本付息類個人貸款賬戶，不允許縮短借款期限?？s短借款期限后新的借款期限達到新的利率期限檔次時，從縮短之日起，貸款利率按新的期限檔次利率執(zhí)行。已計收的利息不再調整。如遇法定利率調整，從縮短之日起，貸款利率將按照合同約定的利率執(zhí)行或按國家有關規(guī)定執(zhí)行。
4．分期還款額的調整
銀行應允許借款人在合同履行期間申請調整分期還款額，并分清原因，分別處理。
（1）借款人提前部分還款后，對于希望保持原貸款期限不變，僅調整分期還款額的申請，會計部門應在辦理完提前部分還款手續(xù)后，按貸款余額、剩余貸款期限重新計算分期還款額。
（2）借款人提前部分還款后，如需要調整貸款期限并相應調整分期還款額的，經(jīng)辦人應要求借款人按調整貸款期限提出申請，并按借款期限調整的規(guī)定辦理。
5．還款方式變更
按照個人住房貸款的還款方式劃分為分期還款方式和到期一次還本付息方式兩大類。兩大類方式中又有幾種不同的還款方式。在貸款期內，借款人可以根據(jù)實際情況，提出變更還款方式。并不是所有的還款方式之間都可以隨意互相變更。一種還款方式能否變更為另一種還款方式需要根據(jù)銀行的有關規(guī)定執(zhí)行。
借款人若要變更還款方式，需要滿足如下條件：
（1）向銀行提交還款方式變更申請書；
（2）借款人的貸款賬戶中沒有拖欠本息及其他費用；
（3）借款人在變更還款方式前應歸還當期的貸款本息。
6．擔保變更
在合同履行期間，借款人申請變更保證人或抵（質）押物的，須向銀行提出變更貸款擔保申請。經(jīng)辦人應審查新的保證人或抵（質）押物是否符合擔保要求。以房產(chǎn)作為新的抵押物的，必須由銀行認可的評估機構對房產(chǎn)進行評估。變更擔保后，貸款余額與新的抵（質）押物評估價值之比不得高于規(guī)定的抵（質）押率，新的保證人必須有足夠的保證能力。
（三）貸后檢查
1．對借款人的檢查
發(fā)現(xiàn)借款人出現(xiàn)下列情況的，應限期要求借款人進行糾正，對借款人拒絕糾正的，應提前收回已發(fā)放貸款的本息，或解除合同，并要求借款人承擔違約責任。
（1）借款人提供了虛假的證明材料而取得貸款的；
（2）借款人未按合同約定用途使用貸款的；
（3）借款期內，借款人累計一定月數(shù)（包括計劃還款當月）未償還貸款本息和相關費用的；
（4）借款人拒絕或阻礙貸款銀行對貸款使用情況實施監(jiān)督檢查的；
（5）借款人卷入重大經(jīng)濟糾紛、訴訟或仲裁程序，足以影響其償還能力的；
（6）借款人發(fā)生其他足以影響其償還能力的事件的。
2．對保證人的檢查
發(fā)現(xiàn)保證人出現(xiàn)下列情況的，應限期要求借款人更換貸款銀行認可的新的擔保，對于借款人拒絕或無法更換貸款銀行認可的擔保的，應提前收回已發(fā)放的貸款的本息，或解除合同。
（1）保證人失去擔保能力的；
（2）作為保證人的法人，其經(jīng)濟組織發(fā)生承包、租賃、合并和兼并、合資、分立、聯(lián)營、股份制改造、破產(chǎn)、撤銷等行為，足以影響借款合同項下保證人承擔連帶保證責任的；
（3）作為保證人的自然人發(fā)生死亡、宣告失蹤或喪失民事行為能力的；
（4）保證人拒絕貸款銀行對其資金和財產(chǎn)狀況進行監(jiān)督的；
（5）保證人向第三方提供超出其自身負擔能力的擔保的。
3．對抵押物的檢查
發(fā)現(xiàn)抵押物出現(xiàn)下列情況的，應限期要求借款人更換貸款銀行認可的新的擔保，對于借款人拒絕或無法更換貸款銀行認可的擔保的，應提前收回已發(fā)放的貸款的本息，或解除合同。
（1）抵押人未妥善保管抵押物或拒絕貸款銀行對抵押物是否完好進行檢查的；
（2）因第三人的行為導致抵押物的價值減少，而抵押人未將損害賠償金存入貸款銀行指定賬戶的；
（3）抵押物毀損、滅失、價值減少，足以影響貸款本息的清償，抵押人未在一定期限內向貸款銀行提供，與減少的價值相當?shù)膿５模?BR> （4）未經(jīng)貸款銀行書面同意，抵押人轉讓、出租、再抵押或以其他方式處分抵押物的；
（5）抵押人經(jīng)貸款銀行同意轉讓抵押物，但所得價款未用于提前清償所擔保的債權的；
（6）抵押物被重復抵押。
4．對質押權利的檢查
發(fā)現(xiàn)質押權利出現(xiàn)下列情況的，應限期要求借款人更換貸款銀行認可的新的擔保，對于借款人拒絕或無法更換貸款銀行認可的擔保的，應提前收回已發(fā)放的貸款的本息，或解除合同。
（1）質押權出現(xiàn)非貸款銀行因素的意外毀損、滅失、價值減少，出質人未在一定期限內向貸款銀行提供與減少的價值相當?shù)膿５模?BR> （2）出質人經(jīng)貸款銀行同意轉讓質押權，但所得價款未用于提前清償所擔保的債權的；
（3）質押期間未經(jīng)貸款銀行書面同意，質押人贈與、轉讓、兌現(xiàn)或以其他方式處分質押權的。
5．對開發(fā)商和項目以及合作機構的檢查
（1）開發(fā)商的經(jīng)營狀況及賬務狀況；
（2）項目資金到位及使用情況；
（3）項目工程形象進度；
（4）項目銷售情況及資金回籠情況；
（5）產(chǎn)權證辦理情況；
（6）履行擔保責任情況；
（7）開發(fā)商履行商品房銷售貸款合作協(xié)議情況；
（8）合作機構的資信情況、經(jīng)營情況及財務情況等；
（9）其他可能影響借款人按時、足額歸還貸款的因素。
（四）貸款風險分類和不良貸款的管理
1．貸款風險分類
貸款風險分類應遵循不可拆分原則，即一筆貸款只能處于一種貸款形態(tài)，而不能同時處于多種貸款形態(tài)。貸款形態(tài)分正常、關注、次級、可疑和損失五類。
正常貸款：借款人～直能正常還本付息，不存在任何影響貸款本息及時、全額償還的不良因素，或借款人未正常還款屬偶然性因素造成。
關注貸款：借款人雖能還本付息，但已存在影響貸款本息及時、全額償還的不良因素。
次級貸款：借款人的正常收入已不能保證及時、全額償還貸款本息，需要通過出售、變賣資產(chǎn)，對外借款，保證人、保險人履行保證、保險責任或處理抵（質）押物才能歸還全部貸款本息。
可疑貸款：貸款銀行已要求借款人及有關責任人履行保證、保險責任、處理抵（質）押物，預計貸款可能發(fā)生一定損失，但損失金額尚不能確定。
損失貸款：借款人無力償還貸款；履行保證、保險責任和處理抵（質）押物后仍未能清償?shù)馁J款及借款人死亡，或依照《民法通則》的規(guī)定，宣告失蹤或死亡，以其財產(chǎn)或遺產(chǎn)清償后，仍未能還清的貸款。
2．不良貸款的認定
按照五級分類方式，不良個人住房貸款包括五級分類中的后三類貸款，即次級、可疑和損失類貸款。銀行應按照銀行監(jiān)管部門的規(guī)定定期對不良個人住房貸款進行認定。
3．不良貸款的催收
對不同拖欠期限的不良個人住房貸款的催收可采取不同的方式，如電話催收、信函催收、上門催收、通過中介機構催收以及采取法律手段催收等方式。同時，應利用信息技術對不良貸款催收情況進行登記管理，實現(xiàn)不良貸款催收管理的自動化。
4．不良貸款的處置
抵押物處置可采取與借款人協(xié)商變賣、向法院提起訴訟或申請強制執(zhí)行依法處分。
對認定為呆賬貸款的個人住房貸款銀行應按照財政部、中國人民銀行和商業(yè)銀行有關呆賬認定及核銷的規(guī)定組織申報材料，按規(guī)定程序批準后核銷。對銀行保留追索權的貸款，各經(jīng)辦行應實行“賬銷案存”，建立已核銷貸款臺賬，定期向借款人和擔保人發(fā)出催收通知書，并注意訴訟時效。
（五）貸后檔案管理
個人住房貸款檔案是對銀行在經(jīng)辦和管理個人住房貸款工作中形成的具有史料價值及參考利用價值的貸款管理專業(yè)技術材料的總稱。個人住房貸款檔案管理是指個人住房貸款發(fā)放后有關貸款資料的收集整理、歸檔登記、保存、借（查）閱管理、移交及管理、退回和銷毀的全過程。
1．貸款檔案的內容
貸款檔案可以是原件，也可以是具有法律效力的復印件。貸款檔案主要包括：
（1）借款人的相關資料，主要包括：借款人身份證件（居民身份證、戶口簿或其他有效證件）；貸款銀行認可部門出具的借款人經(jīng)濟收入和償債能力證明；符合規(guī)定的購買住房意向書、合同書或其他有效文件；購房交易收件收據(jù)；所購住房的估價證明；抵押物或質物清單、權屬證明、有處分權人同意抵押或質押的證明及有權部門出具的抵押物估價證明；保證人資信證明及同意提供擔保的文件；房屋他項權利證明書；個人住房借款申請審批表；借款合同；抵押合同（質押合同、保證合同）；保險合同、保險單據(jù)；個人住房貸款憑證；委托轉賬付款授權書。
（2）貸后管理的相關資料，主要包括：貸后檢查記錄和檢查報告；逾期貸款催收通知書；貸款制裁通知書；法律仲裁文件；依法處理抵押物、質物等形成的文件；貸款核銷文件。
2．檔案的收集整理和歸檔登記
銀行可根據(jù)業(yè)務需要和人員配置情況，決定是否設立專門或兼職的個人住房貸款檔案管理人員，檔案管理人員應具備一定的檔案專業(yè)知識和個人住房貸款業(yè)務知識，負責個人住房貸款檔案資料的登記和管理工作。
檔案管理員收到貸款經(jīng)辦人移交的個人住房貸款檔案資料后，對歸檔檔案資料的完整性和合規(guī)性進行必要的審查，并按照立卷原則對歸檔資料進行整理和歸檔登記。歸檔登記可以根據(jù)銀行具備的條件利用計算機或其他媒介進行。
貸款歸還階段，銀行信貸部門應及時整理補充材料和檔案變更材料，并在規(guī)定時間內填寫清單移交檔案管理人員，由檔案管理員插入、補充卷內目錄內容。
3．檔案的借（查）閱管理
當已歸檔保存的個人住房貸款檔案發(fā)生借出、借閱、歸還時，檔案管理員應根據(jù)有關的檔案管理規(guī)定，要求借閱、查詢人員填寫有關的登記表并簽字，對于借閱有關貸款的重要檔案資料，必須經(jīng)過有權人員的審批同意。檔案管理員還應對借閱、歸還等進行登記。
4．檔案的移交和接管
移交和接管雙方應根據(jù)有關規(guī)定填寫移交和接管有關清單，雙方簽字，并進行有關信息的登記工作。
5．檔案的退回
領取重要檔案材料應由借款人本人辦理，并出示身份證原件。借款人委托他人領取的，受托人應出示借款人簽發(fā)的委托書原件及借款人身份證復印件、受托人本人身份證原件、受托人身份證復印件。
重要檔案材料保管部門憑信貸部門和會計部門出具的“貸款本息結清通知書”，將重要檔案材料退回信貸部門。一般檔案材料需要退還借款人的，檔案管理員將材料復印后退還借款人或委托人，復印件歸檔進行有關信息登記。
第三節(jié) 風險管理
本節(jié)也是本章比較重要的內容，需要重點掌握個人住房貸款合作機構風險的主要表現(xiàn)形式和防控措施，操作風險的主要內容和防控措施，信用風險的主要表現(xiàn)形式和防控措施；了解個人住房貸款法律和政策風險的主要表現(xiàn)形式。
一、合作機構管理
與外部機構合作是當前和今后一段時間個人住房貸款業(yè)務開展的主要方式?，F(xiàn)階段由于缺乏征信體系，國內商業(yè)銀行個人住房貸款業(yè)務大多數(shù)依賴于合作機構所提供的擔保方式來規(guī)避風險，甚至還要他們承擔一定的貸前調查工作。商業(yè)銀行有必要建立對合作機構進行規(guī)范管理的機制，嚴格合作機構的準人、定期審核和退出，從而保證個人住房貸款第二還款來源的可靠性。
（一）合作機構管理的內容
1．合作機構分析的要點
（1）分析合作機構領導層素質。要了解一個企業(yè)是否講誠信，首先要從了解企業(yè)的領導著手。對企業(yè)領導人作出評價時主要看領導層的身份、學歷、履歷、個人信用狀況、以往經(jīng)營業(yè)績、對團隊的影響力、決策能力、經(jīng)營水平等。
（2）分析合作機構的業(yè)界聲譽。業(yè)界聲譽是指一個合作機構獲得社會公眾信任和贊美的程度，以及在社會公眾中影響效果好壞的程度。
（3）分析合作機構的歷史信用記錄。一方面，可以查看外部監(jiān)管記錄，另一方面，也可以查看合作機構與銀行歷史合作的信用記錄，通過公司業(yè)務部門了解合作機構在銀行的貸款情況。
（4）分析合作機構的管理規(guī)范程度。重點分析合作機構的組織機構是否健全，有無完善的內部管理規(guī)章制度；有無財務監(jiān)督機制；對改制后的企業(yè)還要看其治理結構是否合理。
（5）分析企業(yè)的經(jīng)營成果。分析企業(yè)的經(jīng)營成果可以看企業(yè)的利潤表和現(xiàn)金流量表。
（6）分析合作機構的償債能力。分析企業(yè)的償債能力時，重點看資產(chǎn)負債表。對外法人擔保情況可以通過中國人民銀行信貸查詢系統(tǒng)獲得。
2．與房地產(chǎn)開發(fā)商合作關系的確定及合作管理
（I）確立合作意向。銀行可以與開發(fā)商簽訂“商品房銷售貸款合作協(xié)議書”，以明確雙方合作事宜、職責等，也可以不簽訂協(xié)議，以其他方式確定合作意向。
（2）合作后的管理。銀行與開發(fā)商確立合作意向后，還需要加強對開發(fā)商和合作項目的管理，采取的措施主要包括：
①及時了解開發(fā)商的工程進度，防止“爛尾”工程；
②開發(fā)商的經(jīng)營及財務狀況是否正常，擔保責任的履行能力能否保證；
③借款人的人住情況及對住房的使用情況等；
④借款人發(fā)生違約行為后應及時對抵押物進行處理；
⑤密切注意和掌握房地產(chǎn)市場的動態(tài)等。
3．與其他社會中介機構的合作管理
其他社會合作機構包括：房地產(chǎn)評估機構、擔保公司和律師事務所等。與這些機構合作要堅持以下原則：
（1）資質高、信譽好、管理規(guī)范；
（2）各項財務指標符合銀行要求；
（3）近期無重大經(jīng)濟糾紛；
（4）銀行開立基本結算賬戶或一般結算賬戶。
（二）合作機構風險的表現(xiàn)形式
1．房地產(chǎn)開發(fā)商和中介機構的欺詐風險
房地產(chǎn)開發(fā)商和中介機構的欺詐風險主要表現(xiàn)為“假個貸”。
所謂“假個貸”，一般是指借款人并不具有真實的購房目的，采取各種手段套取銀行個人住房貸款的行為?！凹賯€貸”的“假”，一是指不具有真實的購房目的；二是指虛構購房行為使其具有“真實”的表象；三是指捏造借款人資料或者其他相關資料等?！凹賯€貸”的主要成因包括開發(fā)商利用“個貸”惡意套取銀行資金進行詐騙；開發(fā)商為緩解樓盤銷售窘境而實施“假個貸”；開發(fā)商為獲得優(yōu)惠貸款而實施“假個貸”；銀行的管理漏洞給“假個貸”以可乘之機等。
“假個貸”行為具有若干共性特征，包括沒有特殊原因，滯銷樓盤突然熱銷；沒有特殊原因，樓盤售價與周圍樓盤相比明顯偏高；開發(fā)企業(yè)員工或關聯(lián)方集中購買同一樓盤，或一人購買多套；借款人收入證明與年齡、職業(yè)明顯不相稱，在一段時間內集中申請辦理貸款；借款人對所購房屋位置、朝向、樓層、戶型、交房時間等與所購房屋密切相關的信息不甚了解；借款人首付款非自己交付或實際沒有交付；多名借款人還款賬戶內存款很少，還款日前由同一人或同一單位進行轉賬或現(xiàn)金支付來還款；借款人集體中斷還款。
2．擔保公司的擔保風險
當借款人采用專業(yè)擔保公司提供的保證擔保申請個人住房貸款時，擔保公司的擔保能力不足會給銀行帶來風險。實踐中，有地方政府背景的擔保公司通常實力較強，而且經(jīng)營相對規(guī)范，而民營背景的擔保公司由于資金實力和內部管理等問題往往給貸款帶來一定的風險，主要表現(xiàn)在“擔保放大倍數(shù)”過大，即擔保公司對外提供擔保的余額與自身實收資本的倍數(shù)過大，造成過度擔保而導致最終無力代償。
3．其他合作機構的風險
在二手房交易中由于房產(chǎn)的買賣雙方均是通過代理機構進行交易，且銀行的貸款一般直接轉入社會中介機構賬戶，因此，可能在社會中介機構環(huán)節(jié)出現(xiàn)風險。
（三）合作機構風險的防范措施
1．“假個貸”的防控措施
（1）加強一線人員建設，嚴把貸款準入關。在具體的操作上，要注意檢查以下四個方面的內容：①借款人身份的真實性。②借款人信用情況。③各類證件的真實性。④申報價格的合理性。
（2）進一步完善個人住房貸款風險保證金制度。
（3）要積極利用法律手段，追究當事人刑事責任，加大“假個貸”的實施成本。
2．其他合作機構風險的防控措施
（1）深入調查，選擇講信用、重誠信的合作機構。一般來講，應重點選擇具有以下特征的合作機構：
①企業(yè)領導層比較穩(wěn)定、從業(yè)時間長、專業(yè)技術高、團隊穩(wěn)定、在社會上有一定的地位；
②企業(yè)和主要領導人在業(yè)內具有良好的聲譽；
③具有良好的信用記錄；
④企業(yè)組織機構健全，具有較為完善的內部管理規(guī)章制度，企業(yè)治理結構合理；
⑤具有良好的歷史經(jīng)營業(yè)績和較強的盈利能力；
⑥具有較強的資金實力和償債能力。
（2）業(yè)務合作中不過分依賴合作機構。個人住房貸款經(jīng)辦人員應注意銀行不能過分依賴合作機構，只有貸款銀行履行了銀行應盡的職責，才能防范合作機構割斷銀行與客戶的關系而從中牟利。
（3）嚴格執(zhí)行準入退出制度。一般來說，對具有擔保性質的合作機構的準人需要考慮以下幾個方面：
①注冊資金是否達到一定規(guī)模；
②是否具有一定的信貸擔保經(jīng)驗；
③資信狀況是否達到銀行規(guī)定的要求；
④是否具備符合擔保業(yè)務要求的人員配置、業(yè)務流程和系統(tǒng)支持；
⑤公司及主要經(jīng)營者是否存在不良信用記錄、違法涉案行為等。
（4）有效利用保證金制度。對承擔擔保責任的合作機構，銀行應要求留存擔保保證金，需要開立保證金專戶存儲，并在擔保合作協(xié)議中明確該賬戶內保證金的用途及擔保人使用限制條款，在借款人不履行合同義務時，銀行直接扣收擔保人的保證金。
（5）嚴格執(zhí)行回訪制度。對客戶進行回訪是銀行貸后的主要工作之一。存在下列情況的，應暫停與相應機構的合作：
①經(jīng)營出現(xiàn)明顯問題的；
②有違法違規(guī)經(jīng)營行為的；
③與銀行合作的存量業(yè)務出現(xiàn)嚴重不良貸款的；
④所進行的合作對銀行業(yè)務拓展沒有明顯促進作用的；
⑤其他對銀行業(yè)務發(fā)展不利的因素。
二、操作風險
操作風險是指在個人住房貸款業(yè)務操作過程中，由于違反操作規(guī)程或操作中存在疏漏等情況而產(chǎn)生的風險，是一種發(fā)生在實務操作中的、內部形成的非系統(tǒng)性風險。
（一）貸款流程中的風險
1．貸款受理和調查中的風險
（1）貸款受理中的風險。個人住房貸款的受理環(huán)節(jié)是經(jīng)辦人員與借款人接觸的重要環(huán)節(jié)，對于貸款質量的高低有著至關重要的作用。這一環(huán)節(jié)的風險點主要有以下幾個方面：
①借款申請人的主體資格是否符合所申請貸款管理辦法的規(guī)定。包括：是否具有完全民事行為能力；戶籍所在地是否在貸款銀行所在地；對于個別戶籍在外地但長期在本地區(qū)居住、工作并置有房產(chǎn)的，是否能夠出具常住證明或自有房產(chǎn)所有權證；是否有穩(wěn)定的工作、合法的收入來源，有按期償還本息的能力。
②借款申請人提交的資料是否齊全，格式是否符合銀行的要求，所有原件和復印件之間是否一致。
（2）貸前調查中的風險。個人住房貸款貸前調查中的風險來自對項目的調查和對借款人的調查兩個方面。
①項目調查中的風險：提供貸款業(yè)務的項目未按規(guī)定上報審批，或在審批未批準的情況下開展業(yè)務。提供貸款業(yè)務的項目，根據(jù)情況應當落實有關方面承擔相應責任的，未按規(guī)定與之簽訂協(xié)議或簽訂的協(xié)議無效。
②借款人調查中的風險：借款申請人所提交的資料是否真實、合法；借款申請人的還款來源是否穩(wěn)定、充足；借款申請人的擔保措施是否足額、有效。第三方保證人是否具備擔保資格和保證能力。
2．貸款審查和審批中的風險
貸款審批環(huán)節(jié)主要業(yè)務風險控制點為：
（1）未按獨立公正原則審批；
（2）不按權限審批貸款，使得貸款超授權發(fā)放；
（3）審批人員對應審查的內容審查不嚴，導致向不符合條件的借款人發(fā)放貸款。
3．貸款簽約和發(fā)放中的風險
（1）合同簽訂的風險。這一環(huán)節(jié)的主要風險點有：
①未簽訂合同或是簽訂無效合同。
②合同文本中的不規(guī)范行為。
③未對合同簽署人及簽字（簽章）進行核實。
（2）貸款發(fā)放的風險。貸款發(fā)放是資金劃撥的過程，從貸款發(fā)放的條件審查與貸款資金的劃撥兩個方面加以考慮，主要風險點如下：
①個人信貸信息錄入是否準確；貸款發(fā)放程序是否合規(guī)。
②貸款擔保手續(xù)是否齊備、有效，抵（質）押物是否辦理抵（質）押登記手續(xù)。
③在發(fā)放條件不齊全的情況下放款。
④在資金劃撥中的風險點有會計憑證填制不合要求；未對會計憑證進行審查；貸款以現(xiàn)金發(fā)放的，沒有“先記賬、后放款”等。
⑤未按規(guī)定的貸款金額、貸款期限、貸款的擔保方式、貼息等發(fā)放貸款，導致貸款錯誤核算，發(fā)放金額、期限與審批表不一致，造成錯誤發(fā)放貸款。
4．貸后與檔案管理中的風險
（1）貸后管理的風險。主要包括：
①未建立貸后監(jiān)控檢查制度，未對重點貸款使用情況進行跟蹤檢查；
②房屋他項權證辦理不及時；
③逾期貸款催收不及時，不良貸款處置不力，造成貸款損失；
④未按規(guī)定保管借款合同、擔保合同等重要貸款檔案資料，造成合同損毀；他項權利證書未按規(guī)定進行保管，造成他項權證遺失，他項權利滅失；
⑤未關注借款人按月還款情況，在還款正常的情況下，未對其經(jīng)營情況及抵押物價值、用途等變動情況進行持續(xù)跟蹤監(jiān)測。
（2）檔案管理中的風險。主要包括：
①是否按照要求收集整理貸款檔案資料，是否按要求立卷歸檔；
②是否對每筆貸款設立專卷，是否按貸款種類、業(yè)務發(fā)生時間編序，是否核對“個人貸款檔案清單”；
③重要單證保管是否及時移交會計部門專管，檔案資料使用是否實施借閱審批登記制度。
（二）法律和政策風險
從實踐中涉及的貸款糾紛來看，個人住房貸款的法律和政策風險點最多，主要集中在以下幾個方面。
1．借款人主體資格
（1）未成年人能否申請個人住房貸款問題。實踐中，未成年人的監(jiān)護人以未成年人的名義申請貸款，并代未成年人償還貸款，因涉及諸多法律問題，銀行應對此類貸款謹慎處理。
根據(jù)我國現(xiàn)行法律規(guī)定，未成年人可作為購房人購買房屋，但需由其監(jiān)護人作為法定代理人進行代理。未成年人作為無民事行為能力人或限制行為能力人，不能以貸款方式購買房屋。銀行不宜辦理房屋產(chǎn)權人為未成年人的住房貸款申請，而應該由未成年人及其法定監(jiān)護人共同申請。
（2）外籍自然人能否辦理住房貸款問題。根據(jù)《貸款通則》第17條規(guī)定，外籍人被排除在個人住房貸款對象之外，貸款銀行與外籍自然人簽署的貸款協(xié)議可能被認定為無效。在實踐中，我國境內商業(yè)銀行（包括中資商業(yè)銀行和外資商業(yè)銀行）均將外籍自然人列為住房貸款對象。
2．合同有效性風險
目前，個人貸款業(yè)務中所采用的借款合同基本都是統(tǒng)一的格式文本，但實際業(yè)務中還會根據(jù)不同情況與客戶簽訂補充協(xié)議及特別條款，這就要求銀行必須注意合同及協(xié)議的有效性，防止相關條款或具體內容等出現(xiàn)問題，以規(guī)避可能的法律風險。
（1）格式條款無效。個人住房貸款經(jīng)辦人員需要擬定格式條款（合同）肘，應注意遵循公平原則確定當事人之間的權利義務，既要維護銀行的合法權益，又要保障客戶的利益，避免造成合同條款無效的法律風險。
（2）未履行法定提示義務的風險。依據(jù)《合同法》第39條第l款的規(guī)定，商業(yè)銀行作為格式條款的提供方，應當采取合理的方式提醒借款人注意免除或限制其責任的條款，并按照對方提出的要求，對該條款予以說明。
（3）格式條款解釋風險。銀行在擬定合同書及相關資料時，應盡可能做到內容具體明確、文字用語規(guī)范，避免出現(xiàn)矛盾或產(chǎn)生歧義；在相對于客戶有爭議的條款解釋上盡可能按照條款最直接表述的意思進行解釋。
（4）格式條款與非格式條款不一致的風險。當非格式條款與格式條款的意思表達不一致或矛盾時，依據(jù)《合同法》第41條規(guī)定辦理，即“格式條款與非格式條款不一致的，應當采用非格式條款”?？梢?，補充條款、特別約定條款等非格式條款的效力優(yōu)于格式條款。因此，貸款經(jīng)辦人在填寫或錄入非格式條款信息，或對格式條款進行修改時，應當更加慎重。
3．擔保風險
個人住房貸款中的擔保風險主要來源于以下幾個方面：
（1）抵押擔保的法律風險
①抵押物的合法有效性。根據(jù)《擔保法》規(guī)定，學校、醫(yī)院等公益事業(yè)單位的公益財產(chǎn)，所有權不明、有爭議的以及宅基地的使用權不得設定抵押，共有財產(chǎn)的抵押須由共有人同意，公司董事、經(jīng)理不得以公司財產(chǎn)為個人提供抵押擔保等。
②抵押物重復抵押。
③抵押物價值高估、不足值或抵押率偏高。
④抵押登記存在瑕疵，使得抵押擔保處于抵押不生效的風險中。
（2）質押擔保的法律風險。質押擔保目前主要是權力質押，較多的是存單、保單、國債、收費權質押。主要風險點在于：
①質押物的合法性；
②對于無處分權的權利進行質押；
③非為被監(jiān)護人利益以其所有權利進行質押；
④以非法所得、不當所得的權利進行質押等。
（3）保證擔保的法律風險。主要表現(xiàn)在：
①未明確連帶責任保證，追索的難度大；
②未明確保證期間或保證期間不明；
③保證人保證資格有瑕疵或缺乏保證能力；
④借款人互相提供保證；
⑤公司、企業(yè)的分支機構為個人提供保證；
⑥公司、企業(yè)職能部門、董事、經(jīng)理越權對外提供保證等。
4．訴訟時效風險
在個人住房貸款實踐中，由于經(jīng)辦人員法律知識的缺陷或工作責任心問題，未能及時中斷訴訟時效或雖有中斷訴訟時效行為但沒有及時保留中斷訴訟時效證據(jù)，導致訴訟中處于不利或被動的地位。
5．政策風險
政策風險是指政府的金融政策或相關法律、法規(guī)發(fā)生重大變化或是有重要的舉措出臺，引起市場波動，從而給商業(yè)銀行帶來的風險。政策風險屬于個人住房貸款的系統(tǒng)性風險之一，是單一行業(yè)、單一銀行所無法避免的。比較常見的政策風險如下：
（1）對境外人士購房的限制。實踐中，一些地方政府出于住房市場調控等目的，對境外人士購買我國境內住房進行一定的限制。
（2）對購房人資格的政策性限制。對于經(jīng)濟適用房等實行定向銷售的住房，政府一般對購房人的資格進行嚴格的限制，如對購房人的戶籍（居住地）、收入水平、現(xiàn)有居住條件等作出特別要求。對于以經(jīng)濟適用房等特殊種類住房為對象的住房貸款，銀行在審核購房人貸款申請的主體資格時，應當嚴格落實政府的有關政策性規(guī)定。
（3）抵押品執(zhí)行的政策性限制。根據(jù)人民法院頒布的《關于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結財產(chǎn)的規(guī)定》中的司法解釋，對被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債。同時，還規(guī)定對于超過被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根據(jù)申請執(zhí)行人的申請，在保障被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬最低生活標準所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予以執(zhí)行。該司法解釋未能嚴格保護債權人一一銀行的權利，這可能影響到一部分債務人的還款意愿，甚至可能會導致一些債務人產(chǎn)生不良企圖，利用新司法解釋給債務人帶來的保護權益，借故逃避還款義務。早在新的司法解釋出臺前，各商業(yè)銀行的住房貸款基本上都可以第一套住房作抵押，這樣的抵押實際上在執(zhí)行中已經(jīng)失去作用，一旦借款人失去還款能力，貸款就將形成風險。
（三）操作風險的防范措施
1．提高貸款經(jīng)辦人員職業(yè)操守和敬業(yè)精神
人員因素引起的操作風險包括操作失誤、違法行為（員工內部欺詐或內外勾結）等情況。在貸款經(jīng)辦人員的業(yè)務素質有待加強、業(yè)務流程有待完善、內控制度有待健全的情況下，人員因素引起的操作風險就成為銀行面臨的首要的操作風險。因此，防范人員導致的操作風險，首先需要個人住房貸款經(jīng)辦人員努力培養(yǎng)自身的職業(yè)道德；其次要加強法制教育，加重違規(guī)違紀行為的處罰力度；最后要加強并完善銀行內控制度。
2．掌握并嚴格遵守個人住房貸款相關的規(guī)章制度和法律法規(guī)
任何一筆貸款業(yè)務都涉及較復雜的法律關系或政策要求，為應對個人住房貸款的法律和政策風險，個人住房貸款的經(jīng)辦人員需要學習相關的法律知識，具體包括借貸、簽訂合同、擔保、抵押登記、商品房銷售、訴訟和執(zhí)行等法律常識。更重要的是，在實踐工作中，個人住房貸款的經(jīng)辦人員應盡職盡責，避免違法違規(guī)操作。
3．嚴格落實貸前調查和貸后檢查
調查和檢查的工作重點如下：
（1）確?？蛻粜畔⒄鎸嵭?；
（2）與合作機構合作前，要查看合作機構的準入文件、審批批復的合作機構擔保金額及銀行與合作機構簽訂的合作協(xié)議；
（3）貸款發(fā)放前，落實貸款有效擔保；
（4）貸款發(fā)放后要對客戶還款情況、擔保人或抵（質）物的變動情況進行有效的監(jiān)控；
（5）加強貸后客戶檢查，按規(guī)定撰寫客戶貸后檢查報告。
三、信用風險
（一）信用風險表現(xiàn)形式
借款人的還款能力和還款意愿對銀行個人住房貸款的安全有著至關重要的作用，借款人的信用風險主要表現(xiàn)為還款能力風險和還款意愿風險兩個方面。
1．還款能力風險
從信用風險的角度來看，還款能力體現(xiàn)的是借款人客觀的財務狀況，即在客觀情況下借款人能夠按時足額還款的能力。
個人住房貸款屬于中長期貸款，其還款期限通常要持續(xù)在20一30年，在這段時間里，個人資信狀況面臨著巨大的不確定性，個人支付能力下降的情況很容易發(fā)生，這往往就可能轉化為銀行的貸款風險?？紤]到當前個人住房貸款的申請者主要是收入水平波動較大的、收入市場化程度較高的工薪階層，這種中長期貸款的風險尤其值得關注。而我國目前個人住房貸款中的浮動利率制度，使借款人承擔了相當大比率的利率風險，這就導致了借款人在利率上升周期中出現(xiàn)貸款違約的可能性加大。
2．還款意愿風險
還款意愿是指借款人對償還銀行貸款的態(tài)度。在還款能力確定的情況下，借款人還可能故意欺詐，通過偽造的個人信用資料騙取銀行的貸款，從而產(chǎn)生還款意愿風險。在實踐中，有很多借款人根本不具備按期還款的能力，其通過偽造個人信用資料騙取銀行的貸款購買房屋，再將該房屋出租，以租金收入還貸，一旦房屋無法出租，借款人也就無力繼續(xù)還款，給銀行帶來風險。
（二）信用風險防范措施
1．加強對借款人還款能力的甄別
銀行應該進一步嚴格個人住房貸款的調查和審查，尤其要關注和評估借款人的還款能力，準確把握第一還款來源，從而有效地控制個人住房貸款業(yè)務的信用風險。
在審核個人住房貸款申請時，必須對借款人的收入證明進行嚴格把關，尤其是借款人為自雇人士或自由職業(yè)者的。除了向借款人的工作單位、工商管理部門、稅務部門以及征信機構等獨立的第三方進行查證外，還應審查其納稅證明、資產(chǎn)證明、財務報表、銀行賬單等，確保第一還款來源真實、準確、充足。具體的措施將從驗證借款人的工資收入、租金收入、投資收入和經(jīng)營收入四個方面來介紹。
2．深入了解客戶還款意愿
在當前的業(yè)務環(huán)境下，真實個人信息獲取的成本和難度都比較大，往往造成工作中的信息不對稱。事前的信息不對稱使得一些優(yōu)質客戶被拒之門外，即經(jīng)濟學中的逆向選擇；而事后的信息不對稱使得銀行的貸款資金遭受風險，即道德風險。為了防范這種信息不對稱造成的風險，銀行應該對借款人的還款意愿有良好的把握。
如果借款人是老客戶，通?？梢酝ㄟ^檢查其以往的賬戶記錄、還款記錄以及當前貸款狀態(tài)，了解其還款意愿。如果是新客戶，往往可以通過職業(yè)、家庭、教育、年齡、穩(wěn)定性等個人背景因素來綜合判斷。這些信息可以通過借款人提交的申請資料和人民銀行的個人征信系統(tǒng)的信用報告來獲取。而借款人的穩(wěn)定性可以通過借款人在現(xiàn)職公司的工作年限、在現(xiàn)住址的年限來判斷。查證借款人的身份證明文件，核實其就業(yè)狀況及收入情況，審查借款人申請資料的真實性、準確性及品格特征是必不可少的貸款審查內容。同時，通過堅持面談的制度，對申請人的還款意愿從細節(jié)上進行把握。
第四節(jié) 公積金個人住房貸款
本節(jié)需要重點掌握公積金個人住房貸款的概念、特點和要素，公積金個人住房貸款的操作流程。
一、基礎知識
（一）公積金個人住房貸款的概念
公積金個人住房貸款也稱委托性住房公積金貸款，是指由各地住房公積金管理中心運用個人及其所在單位所繳納的住房公積金，委托商業(yè)銀行向購買、建造、翻建、大修自住住房的住房公積金繳存人以及在職期間繳存住房公積金的離退休職工發(fā)放的專項住房消費貸款。公積金個人住房貸款是住房公積金使用的中心內容。公積金個人住房貸款實行“存貸結合、先存后貸、整借零還和貸款擔保”的原則。
（二）公積金個人住房貸款的特點
1.互助性。公積金個人住房貸款其資金來源為單位和個人共同繳存的住房公積金。
2.普遍性。只要是具有完全民事行為能力、正常繳存住房公積金的職工，都可申請公積金個人住房貸款。
3.利率低。相對于商業(yè)貸款，公積金個人住房貸款的利率相對較低。
4.期限長。目前，公積金個人住房貸款最長期限為30年（貸款期限不得超過法定離退休年齡后5年）。
（三）公積金個人住房貸款的要素
1．貸款對象
公積金個人住房貸款是繳存公積金的職工才享有的一種貸款權利，只要是公積金繳存的職工，均可申請公積金個人住房貸款。申請公積金個人住房貸款應具備的基本條件為：
（1）具有城鎮(zhèn)常住戶口或有效居留身份：
（2）按時足額繳存住房公積金并具有個人住房公積金存款賬戶；
（3）有穩(wěn)定的經(jīng)濟收入，信用良好，有償還貸款本息的能力；
（4）有合法有效的購買、大修住房的合同、協(xié)議以及貸款銀行要求提供的其他證明文件；
（5）有當?shù)刈》抗e金管理部門規(guī)定的最低額度以上的自籌資金，并保證用于支付所購（大修）住房的首付款；
（6）有符合要求的資產(chǎn)進行抵押或質押，或有足夠代償能力的法人、其他經(jīng)濟組織或自然人作為保證人；
（7）符合當?shù)刈》抗e金管理部門規(guī)定的其他借款條件。
2．貸款利率
公積金個人住房貸款的利率按中國人民銀行規(guī)定的公積金個人住房貸款利率執(zhí)行。中國人民銀行于2008年10月27日宣布下調公積金個人住房貸款利率。其中，5年期以下（含5年）調整為4．05%，5年期以上調整為4．59%。
3．貸款期限
公積金個人住房貸款的期限最長為30年，如當?shù)毓e金管理中心有特殊規(guī)定，按當?shù)刈》抗e金信貸政策執(zhí)行。
4．還款方式
公積金個人住房貸款的還款方式包括等額本息還款法、等額本金還款法和一次還本付息法。貸款期限在1年以內（含1年）的實行到期一次還本付息；貸款期限在1年以上的，借款人從發(fā)放貸款的次月起償還貸款本息，一般采取等額本息還款法或等額本金還款法。
5．擔保方式
目前，公積金個人住房貸款擔保方式一般有抵押、質押和保證三種方式。實踐中，住房置業(yè)擔保公司所提供的連帶責任擔保是常見的保證方式。
6．貸款額度
公積金個人住房貸款的額度按當?shù)刈》抗e金管理部門的有關規(guī)定執(zhí)行，單筆貸款額度不能超過當?shù)刈》抗e金管理中心規(guī)定的貸款額度。一般購買普通商品住房、經(jīng)濟適用房的，貸款額度不超過所購買住房總價款的80%；購買集資建造住房（房改房）的，貸款額度不超過所購買住房總價款的90%；購買二手房的，貸款額度不超過所購買住房總價款的70%；用有價證券質押貸款的，貸款額度不超過有價證券票面額度的90%；建造、翻建、大修住房的，貸款額度不超過所需費用的60%。
（四）公積金個人住房貸款業(yè)務的職責分工和操作模式
1．職責分工
（1）公積金管理中心基本職責：制定公積金信貸政策、負責信貸審批和承擔公積金信貸風險。
（2）承辦銀行職責：①基本職責：公積金借款合同簽約、發(fā)放、職工貸款賬戶設立和計結息以及金融手續(xù)操作。②可委托代理職責：貸前咨詢受理、調查審核、信息錄入，貸后審核、催收、查詢對賬。
2．操作模式
第一種模式是“銀行受理，公積金管理中心審核審批，銀行操作”模式。
第二種模式是“公積金管理中心受理、審核審批，銀行操作”模式。
第三種模式是“公積金管理中心和承辦銀行聯(lián)動”模式。
（五）公積金個人住房貸款與商業(yè)銀行自營性個人住房貸款的區(qū)別
1．承擔風險的主體不同。公積金個人住房貸款是一種委托性住房貸款，它是國家住房公積金管理部門用歸集的住房公積金資金，由政府設立的住房置業(yè)擔保機構提供擔保，委托商業(yè)銀行發(fā)放給公積金繳存人的住房貸款。從風險承擔的角度講，商業(yè)銀行本身不承擔貸款風險。而自營性個人住房貸款是商業(yè)銀行利用自有信貸資金發(fā)放的住房貸款，商業(yè)銀行自己承擔貸款風險。
2．資金來源不同。公積金個人住房貸款的資金來自公積金管理部門歸集的住房公積金，而商業(yè)銀行的自營性個人住房貸款來源于銀行自有的信貸資金。
3．貸款對象不同。公積金個人住房貸款的對象需要是住房公積金繳存人，而商業(yè)銀行自營性個人住房貸款不需要是住房公積金繳存人，而是符合商業(yè)銀行自營性個人住房貸款條件的、具有完全民事行為能力的自然人。
4．貸款利率不同。公積金個人住房貸款的利率比自營性個人住房貸款利率低。
5．審批主體不同。公積金個人住房貸款與商業(yè)銀行自營性個人住房貸款審批之間存在區(qū)別。公積金個人住房貸款的申請由各地方公積金管理中心負責審批，而自營性個人住房貸款由商業(yè)銀行自己審批。
二、貸款流程
（一）貸款的受理和調查
銀行要先和公積金管理中心簽訂“住房公積金貸款業(yè)務委托協(xié)議書”，取得公積金個人住房貸款業(yè)務的承辦權之后才能接受委托辦理公積金個人住房貸款業(yè)務。根據(jù)委托協(xié)議及公積金管理中心的具體要求，接受當?shù)毓e金管理中心委托，承辦銀行受托辦理公積金借款咨詢和申請，經(jīng)辦人員會告知借款人必須符合當?shù)毓e金管理中心規(guī)定的住房公積金貸款條件。
只有參加住房公積金制度的職工才有資格申請公積金個人住房貸款，沒有參加住房公積金制度的職工就不能申請公積金個人住房貸款。
申請商品房公積金個人住房貸款的借款人，還須提供以下補充材料：
（1）借款人及參貸人（共同還款人、擔保人）的居民身份證、戶口簿原件及復印件和共同還款承諾書；
（2）婚姻狀況證明（已婚的提供結婚證復印件，其他情況由所在單位或派出所出具證明）；
（3）合法的商品房購房合同或協(xié)議；
（4）借款人及參貸人所在單位提供的個人資信證明；
（5）借款人已交付不低于20%購房款的有效憑據(jù)；
（6）有效的擔保證明；
（7）辦理公積金個人住房貸款的期房樓盤，必須是由開發(fā)商與受委托銀行簽訂個貸協(xié)議的樓盤，借款人可通過個貸銀行辦理貸款手續(xù)。
二手房辦理是以所購住房作抵押擔保，申請二手房公積金貸款的借款人，還須提供以下補充材料：
（1）賣方身份證、戶口簿復印件；
（2）房產(chǎn)證原件和復印件；
（3）由公積金管理中心認可的評估機構出具的評估報告；
（4）由公積金管理中心認可的中介機構與買賣雙方簽訂的三方協(xié)議；
（5）由區(qū)級以上房產(chǎn)交易部門進行抵押登記。
根據(jù)委托協(xié)議，銀行對借款人是否符合貸款條件，提供資料是否完整、有效，以及提供的擔保是否合法、安全、可靠等進行調查和初審，提出初審意見。銀行對借款人的各種證件、資料審查合格后，簽署意見并注明時間報送公積金管理中心。
（二）貸款的審查和審批
1．貸前審查
審核的內容主要有：
（1）借款人繳存住房公積金情況。包括借款人是否建立住房公積金，是否按時足額繳存住房公積金，是否欠繳住房公積金等。
（2）借款用途。審核借款人提供的購買住房合同或協(xié)議，建造、翻建或大修自住住房的由城市規(guī)劃行政管理部門、房地產(chǎn)行政管理部門出具證明文件。
（3）借款內容。對借款人提出的貸款額度、期限等申請進行審核，看其是否符合有關公積金個人住房貸款的規(guī)定。
（4）借款人資信審查。住房公積金管理中心應對借款人信用狀況及償還能力進行審查，并核實貸款擔保情況，包括抵押物或質物清單、權屬證明以及有處分權人同意抵押或質押證明，有關部門出具的抵押物估價證明，保證人同意提供擔保的書面文件和保證人資信證明等。住房公積金管理中心根據(jù)上述情況，對貸款進行審批。對借款人信用較差、無還款能力或貸款擔保不落實等，貸款風險較大的，應不予批準發(fā)放貸款。對信用良好、貸款擔保屬實的借款人，批準發(fā)放貸款，并確定批準額度、期限和利率等內容。
2．貸款審批
（1）登記臺賬。承辦銀行將通過初步審核的公積金貸款登記臺賬，按照公積金管理中心委托要求和管理規(guī)定，將貸款初步審核意見連同借款申請材料、面談記錄等公積金管理中心所需要的資料全部送交公積金管理中心審批。
（2）貸款審批。公積金貸款的貸款風險由公積金管理中心承擔，公積金貸款的審批決策權屬于公積金管理中心，公積金管理中心作為貸款審批環(huán)節(jié)的執(zhí)行者，對貸款額度、成數(shù)、年限作出最終的決策。
（3）核對或登記臺賬。承辦銀行取回公積金管理中心出具的審批意見和“委托放款通知書”后，核對已登記臺賬。對于公積金管理中心受理貸款申請的，承辦銀行要跟蹤公積金管理中心審批進程，及時取回公積金管理中心出具的審批意見、“委托放款通知書”及貸款資料，并登記臺賬。
（三）貸款的簽約和發(fā)放
1．貸款簽約
借款人的申請通過公積金管理中心審批后，向受委托主辦銀行出具“委托貸款通知書”，明確貸款的對象、金額、期限、利率等內容，同時公積金管理中心將委托貸款基金劃入銀行的住房委托貸款基金賬戶。銀行憑“委托放款通知書”與借款人簽訂借款合同和擔保合同，辦理抵押手續(xù)。借款合同生效后填制各類會計憑證，辦理貸款劃付手續(xù)。交易完成后，向客戶出具借款回單，向公積金管理中心移交和報送公積金貸款發(fā)放明細資料。
2．貸款的發(fā)放
承辦銀行必須在收到公積金管理中心撥付的住房委托貸款基金，辦妥所購房屋抵押登記（備案）手續(xù)，審核放款資料齊全性、真實性和有效性后發(fā)放貸款。除當?shù)毓e金管理中心有特殊規(guī)定外，公積金個人住房貸款資金必須以轉賬的方式劃入售房人賬戶，不得由借款人提取現(xiàn)金。發(fā)放完貸款，承辦銀行向客戶提供回單，并將有關放款資料報送公積金管理中心。
（四）貸后與檔案管理
按照公積金管理中心委托要求，承辦銀行定期（按日）將有關公積金管理中心的賬戶記賬回單、公積金貸款回收、逾期及結清等資料移交和報送公積金管理中心，定期與公積金管理中心核對公積金個人住房貸款賬務，協(xié)助不良貸款的催收，及時結算住房委托貸款手續(xù)費。
1．貸款檢查
按照委托協(xié)議，承辦銀行應定期對公積金貸款的辦理情況進行檢查，檢查內容包括業(yè)務操作的合規(guī)性、是否按委托協(xié)議要求的工作時限辦理貸款業(yè)務、貸款賬戶的催收情況等。
2．協(xié)助不良貸款催收
如果借款人違反了借款合同的約定而沒有及時、足額地償還貸款本息，貸款銀行一般采取的催收措施為：
（1）逾期90天以內的，選擇短信、電話和信函等方式進行催收。
（2）如果借款人超過90天不履行還款義務，會給借款人發(fā)出“提前還款通知書”，有權要求借款人提前償還全部借款，并支付逾期期間的罰息。
（3）如果在“提前還款通知書”確定的還款期限屆滿時，仍未履行還款義務，將就抵押物的處置與借款人達成協(xié)議。
（4）逾期l80天以上，將對拒不還款的借款人提起訴訟，對抵押物進行處置；處分抵押物所得價款用于償還貸款利息、罰金及本金。
3．對賬工作
（1）與公積金管理中心對賬。承辦銀行應與公積金管理中心定期對賬，核對公積金管理中心劃撥基金與銀行收到的基金是否一致，核對銀行住房回收貸款本息金額與公積金管理中心收到的回收貸款本息是否一致。
（2）與借款人對賬。承辦銀行以定期（按月、按季、按年）寄發(fā)對賬單或電子銀行查詢對賬的形式與借款人進行賬務核對。
4．基金清退和利息劃回
承辦銀行應根據(jù)公積金管理中心的委托要求和具體規(guī)定，按時將回收貸款本金與利息劃入公積金管理中心指定的結算賬戶和增值收益賬戶，及時進行資金清算。
5．貸款手續(xù)費的結算
按委托協(xié)議的約定，公積金管理中心應定期（每月、每季、每年）按比例將委托貸款手續(xù)費劃歸給承辦銀行。
6．擔保貸后管理
對已發(fā)放貸款，具備抵押登記（含預登記）辦理條件后及時辦理抵押登記手續(xù)，并及時修改維護抵押登記信息及完成抵押物賬務的處理和他項權證的移交入庫；結清貸款的，對注銷的抵押登記相關資料進行核實審查，及時辦理抵押登記注銷手續(xù)和處理相關賬務。
7．貸款數(shù)據(jù)的報送
承辦銀行應根據(jù)公積金管理中心的委托要求和具體規(guī)定，按時向公積金管理中心報送公積金貸款數(shù)據(jù)、報表及其他資料，并確保報送資料的真實性、完整性和準確性。
8．委托協(xié)議終止
公積金管理中心與承辦銀行的委托貸款協(xié)議終止時，承辦銀行應清算住房委托貸款手續(xù)費，辦理公積金管理中心存款賬戶的銷戶交易，最后移交和報送公積金管理中心賬戶記賬回單及相關業(yè)務資料。
9．檔案管理
貸款檔案是貸款在申請、審查、發(fā)放和回收等過程中形成的文件和資料。貸款發(fā)放后，經(jīng)辦人員應在一定時間內，對貸款資料進行復查和清理，檢查資料的有效性和完整性，對文件材料進行整理，合理編排順序。