第六章 土地與房地產(chǎn)管理法律制度
知識點六、房地產(chǎn)交易管理
（一）房地產(chǎn)交易的概念和一般規(guī)定
1.房地產(chǎn)交易——轉讓、抵押和租賃的方式
2.特點：
（1）房地產(chǎn)權屬不可分離。——房隨地走，地隨房走，房地一體
（2）房地產(chǎn)交易價格管理：國家對房地產(chǎn)價格實行評估制度，國家實行房地產(chǎn)成交價格申報制度。
（3）房地產(chǎn)轉讓、抵押的，辦理權屬登記。——不包括租賃
（二）房地產(chǎn)轉讓
1.房地產(chǎn)轉讓的條件
出讓 方式?。?）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書；
（2）按照出讓合同的約定進行投資開發(fā)，①屬于房屋建設工程的，完成開發(fā)投資總額的25%以上，②屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設用地條件?！?BR> 劃撥 方式 報有批準權的人民政府審批。
一般情況，有批準權的人民政府準予轉讓的，應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續(xù)，并依照國家有關規(guī)定繳納土地使用權出讓金。
商品房預售?。?）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；
（2）持有建設工程規(guī)劃許可證；
（3）按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期；
（4）向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。
預售合同報縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。商品房預售所得款項，必須用于有關的工程建設。
▲ 總結：3證+25%
2.不允許轉讓的房地產(chǎn)
（1）以出讓方式取得土地使用權的，不符合轉讓條件的；
（2）司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權利的；
（3）依法收回土地使用權的；
（4）共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；
（5）權屬有爭議的；
（6）未依法登記領取權屬證書的；
（7）法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉讓的其他情形。
3.房地產(chǎn)轉讓合同
（1）以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產(chǎn)后，其土地使用權的使用年限為原土地使用權出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者已經(jīng)使用年限后的剩余年限?！贤晗?已使用
（2）受讓人改變原土地使用權出讓合同約定的土地用途的，必須取得原出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，重簽或變更合同，調(diào)整土地使用權出讓金。
知識點六、房地產(chǎn)交易管理
（一）房地產(chǎn)交易的概念和一般規(guī)定
1.房地產(chǎn)交易——轉讓、抵押和租賃的方式
2.特點：
（1）房地產(chǎn)權屬不可分離。——房隨地走，地隨房走，房地一體
（2）房地產(chǎn)交易價格管理：國家對房地產(chǎn)價格實行評估制度，國家實行房地產(chǎn)成交價格申報制度。
（3）房地產(chǎn)轉讓、抵押的，辦理權屬登記。——不包括租賃
（二）房地產(chǎn)轉讓
1.房地產(chǎn)轉讓的條件
出讓 方式?。?）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書；
（2）按照出讓合同的約定進行投資開發(fā)，①屬于房屋建設工程的，完成開發(fā)投資總額的25%以上，②屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設用地條件?！?BR> 劃撥 方式 報有批準權的人民政府審批。
一般情況，有批準權的人民政府準予轉讓的，應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續(xù)，并依照國家有關規(guī)定繳納土地使用權出讓金。
商品房預售?。?）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；
（2）持有建設工程規(guī)劃許可證；
（3）按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期；
（4）向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。
預售合同報縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。商品房預售所得款項，必須用于有關的工程建設。
▲ 總結：3證+25%
2.不允許轉讓的房地產(chǎn)
（1）以出讓方式取得土地使用權的，不符合轉讓條件的；
（2）司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權利的；
（3）依法收回土地使用權的；
（4）共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；
（5）權屬有爭議的；
（6）未依法登記領取權屬證書的；
（7）法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉讓的其他情形。
3.房地產(chǎn)轉讓合同
（1）以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產(chǎn)后，其土地使用權的使用年限為原土地使用權出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者已經(jīng)使用年限后的剩余年限?！贤晗?已使用
（2）受讓人改變原土地使用權出讓合同約定的土地用途的，必須取得原出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，重簽或變更合同，調(diào)整土地使用權出讓金。