第五章 房地產(chǎn)評(píng)估
知識(shí)點(diǎn)二十二、舊建筑物評(píng)估的成本法操作步驟
建筑物價(jià)值＝重置成本－年貶值額×已使用年限 （5－21）
1.重置成本
應(yīng)該是更新重置成本，應(yīng)當(dāng)包含利息、利潤(rùn)和稅費(fèi)
2.貶值額
（1）引起貶值產(chǎn)生的因素
① 物理化學(xué)因素
② 社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素
（2）貶值額的計(jì)算方法
計(jì)算貶值額的方法有很多種，如直線折舊法、余額遞減法、償還基金法、年數(shù)合計(jì)法、成新折扣法等。常用的方法是直線折舊法和成新折扣法
① 直線折舊法
提示：這些方法的原理和第二章成本法中的實(shí)體性貶值的計(jì)算方法原理基本一樣，不再重述?；蛘邊⒄?67頁(yè)建筑物年貶值額類似。
2007年公布的《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則－不動(dòng)產(chǎn)》中規(guī)定：注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師應(yīng)當(dāng)全面考慮可能引起不動(dòng)產(chǎn)貶值的主要因素，合理估算各種貶值。建筑物的貶值包括實(shí)體性貶值、功能性貶值和經(jīng)濟(jì)性貶值。確定建筑物的實(shí)體性貶值時(shí)，應(yīng)當(dāng)綜合考慮建筑物已使用年限、經(jīng)濟(jì)壽命年限和土地使用權(quán)剩余年限的影響。
確定住宅用途建筑物實(shí)體性貶值時(shí)，應(yīng)當(dāng)考慮土地使用權(quán)自動(dòng)續(xù)期的影響。當(dāng)土地使用權(quán)自動(dòng)續(xù)期時(shí)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命年限確定其貶值額。（我的補(bǔ)充：也就是說(shuō)，否則按照經(jīng)濟(jì)壽命年限和土地使用權(quán)剩余年限孰短來(lái)確定）
② 成新折扣法
建筑物價(jià)值＝重置成本×成新率 （5－23）
知識(shí)點(diǎn)二十二、舊建筑物評(píng)估的成本法操作步驟
建筑物價(jià)值＝重置成本－年貶值額×已使用年限 （5－21）
1.重置成本
應(yīng)該是更新重置成本，應(yīng)當(dāng)包含利息、利潤(rùn)和稅費(fèi)
2.貶值額
（1）引起貶值產(chǎn)生的因素
① 物理化學(xué)因素
② 社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素
（2）貶值額的計(jì)算方法
計(jì)算貶值額的方法有很多種，如直線折舊法、余額遞減法、償還基金法、年數(shù)合計(jì)法、成新折扣法等。常用的方法是直線折舊法和成新折扣法
① 直線折舊法
提示：這些方法的原理和第二章成本法中的實(shí)體性貶值的計(jì)算方法原理基本一樣，不再重述?；蛘邊⒄?67頁(yè)建筑物年貶值額類似。
2007年公布的《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則－不動(dòng)產(chǎn)》中規(guī)定：注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師應(yīng)當(dāng)全面考慮可能引起不動(dòng)產(chǎn)貶值的主要因素，合理估算各種貶值。建筑物的貶值包括實(shí)體性貶值、功能性貶值和經(jīng)濟(jì)性貶值。確定建筑物的實(shí)體性貶值時(shí)，應(yīng)當(dāng)綜合考慮建筑物已使用年限、經(jīng)濟(jì)壽命年限和土地使用權(quán)剩余年限的影響。
確定住宅用途建筑物實(shí)體性貶值時(shí)，應(yīng)當(dāng)考慮土地使用權(quán)自動(dòng)續(xù)期的影響。當(dāng)土地使用權(quán)自動(dòng)續(xù)期時(shí)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命年限確定其貶值額。（我的補(bǔ)充：也就是說(shuō)，否則按照經(jīng)濟(jì)壽命年限和土地使用權(quán)剩余年限孰短來(lái)確定）
② 成新折扣法
建筑物價(jià)值＝重置成本×成新率 （5－23）