第五章 房地產(chǎn)評估
知識點十一、凈收益
（一）凈收益的含義
1.定義（接近于財務(wù)管理中現(xiàn)金凈流量的概念）
凈收益是指歸屬于房地產(chǎn)的除去各種費用后的收益，一般以年為單位。
2.在確定凈收益時，必須注意房地產(chǎn)的實際凈收益和客觀收益的區(qū)別。
（1）實際凈收益
①指在現(xiàn)狀下被估房地產(chǎn)實際取得的凈收益
例如：
ⅰ、當(dāng)前收益權(quán)利人在法律上、行政上享有某種特權(quán)或受到特殊的限制，致使房地產(chǎn)的收益偏高或偏低，而這些權(quán)利或限制又不能隨同轉(zhuǎn)讓；
ⅱ、當(dāng)前房地產(chǎn)并未處于利用狀態(tài)，收益偏低；
ⅲ、收益權(quán)利人經(jīng)營不善，導(dǎo)致虧損，凈收益為零甚至為負值；
ⅳ、土地處于待開發(fā)狀態(tài)，無當(dāng)前收益，還必須支付有關(guān)稅費，凈收益為負值
②由于受到多種因素的影響，通常不能直接用于評估
（2）客觀凈收益
①含義
房地產(chǎn)在正常的市場條件下用于法律上允許的利用方向上的收益值，其中還應(yīng)包含對未來收益和風(fēng)險的合理預(yù)期。這個收益稱為客觀純收益。
由于評估的結(jié)果是用來作為正常市場交易的參考，因此，必須對存在上述偏差的實際凈收益進行修正，剔除其中特殊的、偶然的因素
②只有客觀凈收益才能作為評估的依據(jù)。
3.凈收益的計算公式
凈收益=客觀總收益-客觀總費用
（二）客觀總收益（接近于會計中收入的概念）
1.含義
總收益是指以收益為目的的房地產(chǎn)和與之有關(guān)的各種設(shè)施、勞動力及經(jīng)營管理者要素結(jié)合產(chǎn)生的利益。也就是指被估房地產(chǎn)在一年內(nèi)所得到的所有收益。
2.確定客觀總收益時候要注意以下問題
（1）求取總收益時，是以客觀收益即正常收益為基礎(chǔ)，而不能以實際收益計算。
（2）在計算以客觀收益為基礎(chǔ)的總收益時，房地產(chǎn)所產(chǎn)生的正常收益必須是其處于利用狀態(tài)下的結(jié)果。利用狀態(tài)是指該房地產(chǎn)處于利用方向和利用程度。在現(xiàn)實經(jīng)濟中，應(yīng)為正常使用下的正常收益。
（3）有租約限制的，租約期內(nèi)的租金宜采用租約所確定的租金，租約期外的租金應(yīng)采用正?？陀^的租金，并在評估報告中恰當(dāng)披露租約情況。
3.現(xiàn)有合同的收益現(xiàn)值
基準日后前三年按照合同租金計算，因為違約產(chǎn)生的收益不足以支付違約金，需要繼續(xù)執(zhí)行合同規(guī)定。
收益現(xiàn)值＝（110+10+10）*1 000/（1+10%）+140*1 000/（1+10%）^2+150*1 000/（1+10%）^3=346 581.52（元）
4.合同結(jié)束之后的收益為客觀收益，其收益現(xiàn)值為
客觀收益年限＝40-2-5＝33年
基準日三年后未來年租金收益=150*（1+1%）^3*1 000=154 545.15（元）
收益現(xiàn)值=154 545.15*[[1-1/（1+10%）^33]/10%]/ （1+10%）^3=1 111 126.49（元）
5.轉(zhuǎn)讓價值=346 581.52+1 111 126.49=1 457 708.01（元）
6.在確定收益值時，可以按照以下思路進行
（1）需以類似房地產(chǎn)的收益作比較；
（2）需對市場走勢作準確的預(yù)測；
（3）必須考慮收益的風(fēng)險性和可實現(xiàn)性。
（三）客觀總費用（接近于財務(wù)管理中付現(xiàn)費用的概念）
1.定義
總費用是指取得該收益所必需的各項（付現(xiàn)）支出，如維修費、管理費等。也就是為創(chuàng)造總收益所必須投入的正常支出。
2.總費用也應(yīng)該是客觀費用，需要剔除不正常的費用。
3.房地產(chǎn)的總費用不包括折舊費，通常包含：管理費、維修費、保險費、稅金等。
知識點十一、凈收益
（一）凈收益的含義
1.定義（接近于財務(wù)管理中現(xiàn)金凈流量的概念）
凈收益是指歸屬于房地產(chǎn)的除去各種費用后的收益，一般以年為單位。
2.在確定凈收益時，必須注意房地產(chǎn)的實際凈收益和客觀收益的區(qū)別。
（1）實際凈收益
①指在現(xiàn)狀下被估房地產(chǎn)實際取得的凈收益
例如：
ⅰ、當(dāng)前收益權(quán)利人在法律上、行政上享有某種特權(quán)或受到特殊的限制，致使房地產(chǎn)的收益偏高或偏低，而這些權(quán)利或限制又不能隨同轉(zhuǎn)讓；
ⅱ、當(dāng)前房地產(chǎn)并未處于利用狀態(tài)，收益偏低；
ⅲ、收益權(quán)利人經(jīng)營不善，導(dǎo)致虧損，凈收益為零甚至為負值；
ⅳ、土地處于待開發(fā)狀態(tài)，無當(dāng)前收益，還必須支付有關(guān)稅費，凈收益為負值
②由于受到多種因素的影響，通常不能直接用于評估
（2）客觀凈收益
①含義
房地產(chǎn)在正常的市場條件下用于法律上允許的利用方向上的收益值，其中還應(yīng)包含對未來收益和風(fēng)險的合理預(yù)期。這個收益稱為客觀純收益。
由于評估的結(jié)果是用來作為正常市場交易的參考，因此，必須對存在上述偏差的實際凈收益進行修正，剔除其中特殊的、偶然的因素
②只有客觀凈收益才能作為評估的依據(jù)。
3.凈收益的計算公式
凈收益=客觀總收益-客觀總費用
（二）客觀總收益（接近于會計中收入的概念）
1.含義
總收益是指以收益為目的的房地產(chǎn)和與之有關(guān)的各種設(shè)施、勞動力及經(jīng)營管理者要素結(jié)合產(chǎn)生的利益。也就是指被估房地產(chǎn)在一年內(nèi)所得到的所有收益。
2.確定客觀總收益時候要注意以下問題
（1）求取總收益時，是以客觀收益即正常收益為基礎(chǔ)，而不能以實際收益計算。
（2）在計算以客觀收益為基礎(chǔ)的總收益時，房地產(chǎn)所產(chǎn)生的正常收益必須是其處于利用狀態(tài)下的結(jié)果。利用狀態(tài)是指該房地產(chǎn)處于利用方向和利用程度。在現(xiàn)實經(jīng)濟中，應(yīng)為正常使用下的正常收益。
（3）有租約限制的，租約期內(nèi)的租金宜采用租約所確定的租金，租約期外的租金應(yīng)采用正?？陀^的租金，并在評估報告中恰當(dāng)披露租約情況。
3.現(xiàn)有合同的收益現(xiàn)值
基準日后前三年按照合同租金計算，因為違約產(chǎn)生的收益不足以支付違約金，需要繼續(xù)執(zhí)行合同規(guī)定。
收益現(xiàn)值＝（110+10+10）*1 000/（1+10%）+140*1 000/（1+10%）^2+150*1 000/（1+10%）^3=346 581.52（元）
4.合同結(jié)束之后的收益為客觀收益，其收益現(xiàn)值為
客觀收益年限＝40-2-5＝33年
基準日三年后未來年租金收益=150*（1+1%）^3*1 000=154 545.15（元）
收益現(xiàn)值=154 545.15*[[1-1/（1+10%）^33]/10%]/ （1+10%）^3=1 111 126.49（元）
5.轉(zhuǎn)讓價值=346 581.52+1 111 126.49=1 457 708.01（元）
6.在確定收益值時，可以按照以下思路進行
（1）需以類似房地產(chǎn)的收益作比較；
（2）需對市場走勢作準確的預(yù)測；
（3）必須考慮收益的風(fēng)險性和可實現(xiàn)性。
（三）客觀總費用（接近于財務(wù)管理中付現(xiàn)費用的概念）
1.定義
總費用是指取得該收益所必需的各項（付現(xiàn)）支出，如維修費、管理費等。也就是為創(chuàng)造總收益所必須投入的正常支出。
2.總費用也應(yīng)該是客觀費用，需要剔除不正常的費用。
3.房地產(chǎn)的總費用不包括折舊費，通常包含：管理費、維修費、保險費、稅金等。