第五章 房地產(chǎn)評(píng)估
知識(shí)點(diǎn)二、土地使用權(quán)
（一）土地所有權(quán)的歸屬
1.城市土地的所有權(quán)屬于國(guó)家，農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的外，屬于農(nóng)民集體所有，宅基地和自留地、自留山屬于農(nóng)民集體所有。
2.國(guó)有土地所有權(quán)不能進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)流轉(zhuǎn)。但使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓?zhuān)虼说貎r(jià)一般是土地使用權(quán)的價(jià)格。
（二）土地使用權(quán)出讓?zhuān)ㄍ恋厥褂脵?quán)首次交易）
1.土地使用權(quán)出讓含義
指國(guó)家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。
2.土地使用權(quán)出讓金相關(guān)規(guī)定
國(guó)有土地使用權(quán)可以采用協(xié)議、招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌方式。
土地使用權(quán)出讓合同約定的使用期限屆滿前，因公共利益需要提前收回土地的，應(yīng)該依法對(duì)該土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)給予拆遷補(bǔ)償，并退還相應(yīng)的出讓金。
3.國(guó)務(wù)院確定的土地使用權(quán)出讓年限（掌握）
（1）居住用地 70 年；
（2）工業(yè)用地 50 年；
（3）教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地 50 年；
（4）商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地 40 年；
（5）綜合或者其他用地 50 年。
4.土地使用權(quán)出讓到期續(xù)期的相關(guān)規(guī)定
土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期，非住宅建設(shè)用地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)最遲于屆滿前1年申請(qǐng)續(xù)期，除因公共利益需要提前收回土地的，應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)，并重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金。
土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請(qǐng)續(xù)期或者雖申請(qǐng)續(xù)期但依照法律規(guī)定未獲批準(zhǔn)的，土地使用權(quán)由國(guó)家無(wú)償收回。
非建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定。沒(méi)有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。
（三）土地使用權(quán)二次交易
1.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓
指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，包括出售、交換和贈(zèng)與。通過(guò)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓獲得土地使用權(quán)的年限為剩余年限（原來(lái)規(guī)定的出讓年限減去已經(jīng)使用年限）。凡未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開(kāi)發(fā)、利用土地的，土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。
土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，土地使用權(quán)出讓合同和登記文件中所載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓。
2.土地使用權(quán)出租
指土地使用都作為出租人將土地使用權(quán)隨同地上建筑物、其他附著物租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開(kāi)發(fā)、利用土地時(shí)，土地使用權(quán)不得出租。
3.土地使用權(quán)抵押
其地上建筑物、其他附著物隨之抵押。地上建筑物、其他隨著物抵押時(shí)，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之抵押。
知識(shí)點(diǎn)二、土地使用權(quán)
（一）土地所有權(quán)的歸屬
1.城市土地的所有權(quán)屬于國(guó)家，農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的外，屬于農(nóng)民集體所有，宅基地和自留地、自留山屬于農(nóng)民集體所有。
2.國(guó)有土地所有權(quán)不能進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)流轉(zhuǎn)。但使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓?zhuān)虼说貎r(jià)一般是土地使用權(quán)的價(jià)格。
（二）土地使用權(quán)出讓?zhuān)ㄍ恋厥褂脵?quán)首次交易）
1.土地使用權(quán)出讓含義
指國(guó)家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。
2.土地使用權(quán)出讓金相關(guān)規(guī)定
國(guó)有土地使用權(quán)可以采用協(xié)議、招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌方式。
土地使用權(quán)出讓合同約定的使用期限屆滿前，因公共利益需要提前收回土地的，應(yīng)該依法對(duì)該土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)給予拆遷補(bǔ)償，并退還相應(yīng)的出讓金。
3.國(guó)務(wù)院確定的土地使用權(quán)出讓年限（掌握）
（1）居住用地 70 年；
（2）工業(yè)用地 50 年；
（3）教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地 50 年；
（4）商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地 40 年；
（5）綜合或者其他用地 50 年。
4.土地使用權(quán)出讓到期續(xù)期的相關(guān)規(guī)定
土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期，非住宅建設(shè)用地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)最遲于屆滿前1年申請(qǐng)續(xù)期，除因公共利益需要提前收回土地的，應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)，并重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金。
土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請(qǐng)續(xù)期或者雖申請(qǐng)續(xù)期但依照法律規(guī)定未獲批準(zhǔn)的，土地使用權(quán)由國(guó)家無(wú)償收回。
非建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定。沒(méi)有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。
（三）土地使用權(quán)二次交易
1.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓
指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，包括出售、交換和贈(zèng)與。通過(guò)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓獲得土地使用權(quán)的年限為剩余年限（原來(lái)規(guī)定的出讓年限減去已經(jīng)使用年限）。凡未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開(kāi)發(fā)、利用土地的，土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。
土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，土地使用權(quán)出讓合同和登記文件中所載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓。
2.土地使用權(quán)出租
指土地使用都作為出租人將土地使用權(quán)隨同地上建筑物、其他附著物租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開(kāi)發(fā)、利用土地時(shí)，土地使用權(quán)不得出租。
3.土地使用權(quán)抵押
其地上建筑物、其他附著物隨之抵押。地上建筑物、其他隨著物抵押時(shí)，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之抵押。