注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師考試輔導(dǎo):不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記
不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記
（一）不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的種類(lèi)
1.登記生效
不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。
【注意】房屋買(mǎi)賣(mài)、建設(shè)用地使用權(quán)和不動(dòng)產(chǎn)的抵押必須登記，登記生效。
2.不以登記為生效要件，但事后處分時(shí)仍要登記（非因法律行為的物權(quán)變動(dòng)）
（1）因人民法院、仲裁委員會(huì)的法律文書(shū)，人民政府的征收決定，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書(shū)生效或者人民政府的征收決定生效時(shí)發(fā)生效力。
（2）因繼承或者受遺贈(zèng)取得物權(quán)的，自繼承或者受遺贈(zèng)開(kāi)始時(shí)發(fā)生效力。
（3）因合法建造、拆除房屋等事實(shí)行為設(shè)立和消滅物權(quán)的，自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力。
3.物權(quán)變動(dòng)不以登記為生效要件，而是以登記為對(duì)抗要件
（1）土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)自土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)合同生效時(shí)設(shè)立。未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。
（2）地役權(quán)自地役權(quán)合同生效時(shí)設(shè)立。未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。
（3）已經(jīng)登記的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者消滅的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理變更登記或者注銷(xiāo)登記，宅基地使用權(quán)不以登記為生效要件。
4.依法屬于國(guó)家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記。
（二）效力
1.不動(dòng)產(chǎn)登記的效力
（1）自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿之日起，發(fā)生物權(quán)設(shè)定和變動(dòng)的效力。
（2）權(quán)利推定效力
登記記載的權(quán)利人應(yīng)當(dāng)推定為法律上的權(quán)利人。登記可能發(fā)生錯(cuò)誤，但在錯(cuò)誤沒(méi)有更正之前，只能依據(jù)登記作出誰(shuí)是權(quán)利人的推定?！翘峁┳C據(jù)證明不是
（3）善意保護(hù)的效力——公信力
所謂公信力，是指登記記載的權(quán)利人在法律上推定其為真正的權(quán)利人，即便以后事實(shí)證明登記記載的物權(quán)不存在或存有瑕疵，對(duì)于信賴(lài)該物權(quán)存在并已從事了物權(quán)交易的人，法律仍然承認(rèn)其具有與真實(shí)的物權(quán)相同的法律效果（即正常生效）。
2.不動(dòng)產(chǎn)登記簿和不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)
（1）不動(dòng)產(chǎn)登記簿由登記機(jī)構(gòu)管理；
（2）不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)是指登記機(jī)構(gòu)頒發(fā)給權(quán)利人作為其享有權(quán)利的證據(jù)的證書(shū)；
（3）不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)記載的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)與不動(dòng)產(chǎn)登記簿一致；記載不一致的，除有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿確有錯(cuò)誤外，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)。
（三）基本要求
1.不動(dòng)產(chǎn)登記的管轄：不動(dòng)產(chǎn)所在地的登記機(jī)構(gòu)辦理。
2.統(tǒng)一登記：國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度。
3.不動(dòng)產(chǎn)登記的收費(fèi)：不動(dòng)產(chǎn)登記費(fèi)按件收取，不得按照不動(dòng)產(chǎn)的面積、體積或者價(jià)款的比例收取。
（四）不動(dòng)產(chǎn)登記的一般程序
登記機(jī)構(gòu)不得有下列行為：
（1）要求對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估；
（2）以年檢等名義進(jìn)行重復(fù)登記；
（3）超出登記職責(zé)范圍的其他行為。
（五）特殊的登記制度
1.更正登記和異議登記。
（1）更正登記——真正改錯(cuò)
權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)有錯(cuò)誤的，可以申請(qǐng)更正登記。不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人書(shū)面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯(cuò)誤的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以更正。
（2）異議登記——他人想改
①異議登記是將事實(shí)上的權(quán)利人以及利害關(guān)系人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利所提出的異議記入登記簿。異議登記的法律效力是，登記簿上所記載權(quán)利失去正確性推定效力，第三人也不得主張按照登記的公信力受到保護(hù)。
②不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正的，利害關(guān)系人可以申請(qǐng)異議登記。
③申請(qǐng)人在異議登記之日起15日內(nèi)不起訴，異議登記失效。
④異議登記不當(dāng)，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以向申請(qǐng)人請(qǐng)求損害賠償。
2.預(yù)告登記——防一房多賣(mài)
（1）前提：買(mǎi)賣(mài)房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)
（2）預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。
（3）預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起3個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。
（五）登記錯(cuò)誤的責(zé)任
當(dāng)事人提供虛假材料申請(qǐng)登記，給他人造成損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。因登記錯(cuò)誤，給他人造成損害的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。
不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記
（一）不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的種類(lèi)
1.登記生效
不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。
【注意】房屋買(mǎi)賣(mài)、建設(shè)用地使用權(quán)和不動(dòng)產(chǎn)的抵押必須登記，登記生效。
2.不以登記為生效要件，但事后處分時(shí)仍要登記（非因法律行為的物權(quán)變動(dòng)）
（1）因人民法院、仲裁委員會(huì)的法律文書(shū)，人民政府的征收決定，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書(shū)生效或者人民政府的征收決定生效時(shí)發(fā)生效力。
（2）因繼承或者受遺贈(zèng)取得物權(quán)的，自繼承或者受遺贈(zèng)開(kāi)始時(shí)發(fā)生效力。
（3）因合法建造、拆除房屋等事實(shí)行為設(shè)立和消滅物權(quán)的，自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力。
3.物權(quán)變動(dòng)不以登記為生效要件，而是以登記為對(duì)抗要件
（1）土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)自土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)合同生效時(shí)設(shè)立。未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。
（2）地役權(quán)自地役權(quán)合同生效時(shí)設(shè)立。未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。
（3）已經(jīng)登記的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者消滅的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理變更登記或者注銷(xiāo)登記，宅基地使用權(quán)不以登記為生效要件。
4.依法屬于國(guó)家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記。
（二）效力
1.不動(dòng)產(chǎn)登記的效力
（1）自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿之日起，發(fā)生物權(quán)設(shè)定和變動(dòng)的效力。
（2）權(quán)利推定效力
登記記載的權(quán)利人應(yīng)當(dāng)推定為法律上的權(quán)利人。登記可能發(fā)生錯(cuò)誤，但在錯(cuò)誤沒(méi)有更正之前，只能依據(jù)登記作出誰(shuí)是權(quán)利人的推定?！翘峁┳C據(jù)證明不是
（3）善意保護(hù)的效力——公信力
所謂公信力，是指登記記載的權(quán)利人在法律上推定其為真正的權(quán)利人，即便以后事實(shí)證明登記記載的物權(quán)不存在或存有瑕疵，對(duì)于信賴(lài)該物權(quán)存在并已從事了物權(quán)交易的人，法律仍然承認(rèn)其具有與真實(shí)的物權(quán)相同的法律效果（即正常生效）。
2.不動(dòng)產(chǎn)登記簿和不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)
（1）不動(dòng)產(chǎn)登記簿由登記機(jī)構(gòu)管理；
（2）不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)是指登記機(jī)構(gòu)頒發(fā)給權(quán)利人作為其享有權(quán)利的證據(jù)的證書(shū)；
（3）不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)記載的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)與不動(dòng)產(chǎn)登記簿一致；記載不一致的，除有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿確有錯(cuò)誤外，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)。
（三）基本要求
1.不動(dòng)產(chǎn)登記的管轄：不動(dòng)產(chǎn)所在地的登記機(jī)構(gòu)辦理。
2.統(tǒng)一登記：國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度。
3.不動(dòng)產(chǎn)登記的收費(fèi)：不動(dòng)產(chǎn)登記費(fèi)按件收取，不得按照不動(dòng)產(chǎn)的面積、體積或者價(jià)款的比例收取。
（四）不動(dòng)產(chǎn)登記的一般程序
登記機(jī)構(gòu)不得有下列行為：
（1）要求對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估；
（2）以年檢等名義進(jìn)行重復(fù)登記；
（3）超出登記職責(zé)范圍的其他行為。
（五）特殊的登記制度
1.更正登記和異議登記。
（1）更正登記——真正改錯(cuò)
權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)有錯(cuò)誤的，可以申請(qǐng)更正登記。不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人書(shū)面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯(cuò)誤的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以更正。
（2）異議登記——他人想改
①異議登記是將事實(shí)上的權(quán)利人以及利害關(guān)系人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利所提出的異議記入登記簿。異議登記的法律效力是，登記簿上所記載權(quán)利失去正確性推定效力，第三人也不得主張按照登記的公信力受到保護(hù)。
②不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正的，利害關(guān)系人可以申請(qǐng)異議登記。
③申請(qǐng)人在異議登記之日起15日內(nèi)不起訴，異議登記失效。
④異議登記不當(dāng)，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以向申請(qǐng)人請(qǐng)求損害賠償。
2.預(yù)告登記——防一房多賣(mài)
（1）前提：買(mǎi)賣(mài)房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)
（2）預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。
（3）預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起3個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。
（五）登記錯(cuò)誤的責(zé)任
當(dāng)事人提供虛假材料申請(qǐng)登記，給他人造成損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。因登記錯(cuò)誤，給他人造成損害的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。