2011注冊資產(chǎn)評估師《資產(chǎn)評估》輔導資料：基準地價修正法在房地產(chǎn)評估中的應用
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第七節(jié) 基準地價修正法在房地產(chǎn)評估中的應用
提示：基準地價修正法，本質(zhì)上是市場法，只是參照物價格采用的是基準地價。
一、基準地價的含義
1.基準地價定義
按照城市土地級別或均質(zhì)地域分別評估的商業(yè)、住宅、工業(yè)等各類用地和綜合土地級別的土地使用權(quán)的平均價格。
基準地價是已知的，政府要公布的，定期修正，幾年修正的。
2.標定地價（宗地地價）
市、縣政府根據(jù)需要評估的，正常土地市場中，具體宗地在一定使用年限內(nèi)的價格。
二、基準地價測算的基本思路。
1.基準地價的確定
2.利用基準地價，評估標定地價
標定地價評估可以以基準地價為依據(jù)，根據(jù)土地使用年限、地塊大小、形狀、容積率等條件通過系數(shù)修正進行評估。
在基準地價評估項目中，一般都要編制基準地價修正系數(shù)表，以滿足評估標定地價的需要。
三、基準地價的特點與作用
（一）基準地價的特點
1.基準地價是土地使用權(quán)價格;
2.基準地價是區(qū)域性價格;
這個區(qū)域可以是級別區(qū)域，也可以是區(qū)段，因而基準地價的表現(xiàn)形式通常為區(qū)片價和路段價，或兩者結(jié)合起來共同反映某種用途的土地使用權(quán)價格。
3.基準地價一般都要覆蓋整個城市建成區(qū)的;
4.基準地價必定是平均價格;
5.基準地價是單位土地面積的地價;
6.基準地價具有現(xiàn)實性，是評估出的特定時點的價格。
（二）基準地價的作用
1.政府公告作用;
2.政府參與土地有償使用收益分配的;
3.依據(jù)宏觀調(diào)控地價水平的依據(jù);
4.征收城鎮(zhèn)土地稅收的依據(jù);
5.進一步評估宗地地價的基礎(chǔ);
6.引導土地資源在行業(yè)部門間的合理配置。
四、基準地價修正法的基本思路—市場法的原理和思路
基本原理是替代原理，根據(jù)基準地價考慮到它和二級市場評估的市場公允價，直接在口徑上不同和差異，利用系數(shù)把它修正為二級市場的評估價。
五、基準地價修正系數(shù)法的適用范圍
1.適用于完成基準地價評估的城鎮(zhèn)的土地估價;
2.可在短時間內(nèi)大批量進行宗地地價評估;
3.一般在宗地地價評估中不作為主要的評估方法，而作為一種輔助方法。
六、基準地價修正系數(shù)法估價的程序
被估宗地地價
= 待估宗地所處地段的基準地價×年期修正系數(shù)×期日修正系數(shù)×容積率修正系數(shù)×其它因素修正系數(shù)
注意：
教材公式5-26，分母是基準地價的使用年限，應該采用高出讓年限。
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第七節(jié) 基準地價修正法在房地產(chǎn)評估中的應用
提示：基準地價修正法，本質(zhì)上是市場法，只是參照物價格采用的是基準地價。
一、基準地價的含義
1.基準地價定義
按照城市土地級別或均質(zhì)地域分別評估的商業(yè)、住宅、工業(yè)等各類用地和綜合土地級別的土地使用權(quán)的平均價格。
基準地價是已知的，政府要公布的，定期修正，幾年修正的。
2.標定地價（宗地地價）
市、縣政府根據(jù)需要評估的，正常土地市場中，具體宗地在一定使用年限內(nèi)的價格。
二、基準地價測算的基本思路。
1.基準地價的確定
2.利用基準地價，評估標定地價
標定地價評估可以以基準地價為依據(jù)，根據(jù)土地使用年限、地塊大小、形狀、容積率等條件通過系數(shù)修正進行評估。
在基準地價評估項目中，一般都要編制基準地價修正系數(shù)表，以滿足評估標定地價的需要。
三、基準地價的特點與作用
（一）基準地價的特點
1.基準地價是土地使用權(quán)價格;
2.基準地價是區(qū)域性價格;
這個區(qū)域可以是級別區(qū)域，也可以是區(qū)段，因而基準地價的表現(xiàn)形式通常為區(qū)片價和路段價，或兩者結(jié)合起來共同反映某種用途的土地使用權(quán)價格。
3.基準地價一般都要覆蓋整個城市建成區(qū)的;
4.基準地價必定是平均價格;
5.基準地價是單位土地面積的地價;
6.基準地價具有現(xiàn)實性，是評估出的特定時點的價格。
（二）基準地價的作用
1.政府公告作用;
2.政府參與土地有償使用收益分配的;
3.依據(jù)宏觀調(diào)控地價水平的依據(jù);
4.征收城鎮(zhèn)土地稅收的依據(jù);
5.進一步評估宗地地價的基礎(chǔ);
6.引導土地資源在行業(yè)部門間的合理配置。
四、基準地價修正法的基本思路—市場法的原理和思路
基本原理是替代原理，根據(jù)基準地價考慮到它和二級市場評估的市場公允價，直接在口徑上不同和差異，利用系數(shù)把它修正為二級市場的評估價。
五、基準地價修正系數(shù)法的適用范圍
1.適用于完成基準地價評估的城鎮(zhèn)的土地估價;
2.可在短時間內(nèi)大批量進行宗地地價評估;
3.一般在宗地地價評估中不作為主要的評估方法，而作為一種輔助方法。
六、基準地價修正系數(shù)法估價的程序
被估宗地地價
= 待估宗地所處地段的基準地價×年期修正系數(shù)×期日修正系數(shù)×容積率修正系數(shù)×其它因素修正系數(shù)
注意：
教材公式5-26，分母是基準地價的使用年限，應該采用高出讓年限。