論房地產(chǎn)項目目標成本管理
通過對房地產(chǎn)項目成本的前期預(yù)算和工程建設(shè)全過程控制，即前期設(shè)計、前期開發(fā)成本、施工成本、融資費用、稅務(wù)策劃等實行全面目標成本管理，是目前宏觀調(diào)控形勢下房地產(chǎn)得以可持續(xù)發(fā)展的不二法則。
1、確定項目成本目標
在房地產(chǎn)投資決策階段，開發(fā)商實際上就要對所開發(fā)的房地產(chǎn)項目的市場定位、品質(zhì)要求有一個初步的估計，并對項目成本有個初步的測算。而且成本的初步測算應(yīng)在項目設(shè)計過程中予以體現(xiàn)。
房產(chǎn)既然是商品，它就有和其他商品一樣的共性，可以應(yīng)用價值工程管理，即在滿足工程結(jié)構(gòu)、質(zhì)量以及使用功能的前提下，爭取獲得經(jīng)濟效益。
在價值工程中，價值定義為：功能和實現(xiàn)這個功能所耗費用（成本）的比值。其表達式為：價值＝功能／成本。功能是一種產(chǎn)品所具有的特定職能和用途；成本是從根據(jù)用戶所提出的功能要求進行研制、生產(chǎn)，到用戶使用所花費的全部成本。一般說來，提高產(chǎn)品價值的途徑有五種：一是功能不變，降低成本；二是成本不變，提高功能；三是成本增加，功能提高幅度更大；四是一些次要功能下降，但帶來成本大幅度降低；五是既提高功能，又降低成本。通過功能細化，把多余的功能去掉，對造價高的功能實施重點控制，從而最終降低工程造價，實現(xiàn)建設(shè)項目經(jīng)濟效益。
目前房地產(chǎn)項目設(shè)計實行工程造價和設(shè)計方案相結(jié)合的設(shè)計招標方法，這有利于在保證項目市場定位和品質(zhì)的同時，有效控制工程造價。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在此基礎(chǔ)上對工程項目做進一步測算優(yōu)化，以確定項目的最終目標成本。一步降低開發(fā)成本，在這方面還是有很大的潛力可挖的。
2、項目目標成本的控制
項目成本目標確立后，如何有效控制成本是房地產(chǎn)項目最終是否盈利或取得豐厚回報的重要保證。在一個大背景沒有太大變動的成熟的房地產(chǎn)市場，房產(chǎn)的市場定位是相對穩(wěn)定的，因此對于項目成本控制尤為重要。在實施階段，我們特別需要在以下幾個主要方面做好成本控制工作。
通過對房地產(chǎn)項目成本的前期預(yù)算和工程建設(shè)全過程控制，即前期設(shè)計、前期開發(fā)成本、施工成本、融資費用、稅務(wù)策劃等實行全面目標成本管理，是目前宏觀調(diào)控形勢下房地產(chǎn)得以可持續(xù)發(fā)展的不二法則。
1、確定項目成本目標
在房地產(chǎn)投資決策階段，開發(fā)商實際上就要對所開發(fā)的房地產(chǎn)項目的市場定位、品質(zhì)要求有一個初步的估計，并對項目成本有個初步的測算。而且成本的初步測算應(yīng)在項目設(shè)計過程中予以體現(xiàn)。
房產(chǎn)既然是商品，它就有和其他商品一樣的共性，可以應(yīng)用價值工程管理，即在滿足工程結(jié)構(gòu)、質(zhì)量以及使用功能的前提下，爭取獲得經(jīng)濟效益。
在價值工程中，價值定義為：功能和實現(xiàn)這個功能所耗費用（成本）的比值。其表達式為：價值＝功能／成本。功能是一種產(chǎn)品所具有的特定職能和用途；成本是從根據(jù)用戶所提出的功能要求進行研制、生產(chǎn)，到用戶使用所花費的全部成本。一般說來，提高產(chǎn)品價值的途徑有五種：一是功能不變，降低成本；二是成本不變，提高功能；三是成本增加，功能提高幅度更大；四是一些次要功能下降，但帶來成本大幅度降低；五是既提高功能，又降低成本。通過功能細化，把多余的功能去掉，對造價高的功能實施重點控制，從而最終降低工程造價，實現(xiàn)建設(shè)項目經(jīng)濟效益。
目前房地產(chǎn)項目設(shè)計實行工程造價和設(shè)計方案相結(jié)合的設(shè)計招標方法，這有利于在保證項目市場定位和品質(zhì)的同時，有效控制工程造價。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在此基礎(chǔ)上對工程項目做進一步測算優(yōu)化，以確定項目的最終目標成本。一步降低開發(fā)成本，在這方面還是有很大的潛力可挖的。
2、項目目標成本的控制
項目成本目標確立后，如何有效控制成本是房地產(chǎn)項目最終是否盈利或取得豐厚回報的重要保證。在一個大背景沒有太大變動的成熟的房地產(chǎn)市場，房產(chǎn)的市場定位是相對穩(wěn)定的，因此對于項目成本控制尤為重要。在實施階段，我們特別需要在以下幾個主要方面做好成本控制工作。